房地產(chǎn)論文15篇

　　無(wú)論是在學(xué)校還是在社會(huì)中，大家都嘗試過(guò)寫(xiě)論文吧，借助論文可以有效訓(xùn)練我們運(yùn)用理論和技能解決實(shí)際問(wèn)題的的能力。那么，怎么去寫(xiě)論文呢？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)論文1

　　摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的地位已經(jīng)確立，市場(chǎng)與行業(yè)已逐漸趨向成熟與規(guī)范，開(kāi)始向品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代邁進(jìn)。由于競(jìng)爭(zhēng)的加劇與市場(chǎng)的不成熟，地產(chǎn)項(xiàng)目的定位還存在著產(chǎn)品設(shè)計(jì)雷同、概念過(guò)度傳播、傳播主題單一等諸多問(wèn)題。本文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析的基礎(chǔ)上，論述了房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的具體策略和要點(diǎn)，并結(jié)合x(chóng)x項(xiàng)目實(shí)際分析了如何進(jìn)行有效的市場(chǎng)定位。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位策略

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位分析

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)定位的價(jià)值分析

　　進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤(pán)暢銷的先決條件。賣(mài)點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣(mài)點(diǎn)不能稱之為真正的賣(mài)點(diǎn)。

　　第一，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是樓盤(pán)暢銷的先決條件。進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤(pán)暢銷的先決條件。有了準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，后期樓盤(pán)推廣才能有的放矢，我們才能夠針對(duì)目標(biāo)顧客群，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。比如目前北京等地比較流行的單身公寓，目標(biāo)客戶為都市單身白領(lǐng)，市場(chǎng)定位為為都市白領(lǐng)精心打造的高尚居所。

　　第二，精確的市場(chǎng)定位具有很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力。比如說(shuō)上述小戶型單身公寓，目標(biāo)客戶十分明確，它的對(duì)象就是都市單身白領(lǐng)，他們對(duì)生活要求較高，是新生活的倡導(dǎo)者，所以單身公寓在戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、房屋總價(jià)款等方面就要緊緊圍繞目標(biāo)客戶的切實(shí)需求，滿足他們的需求，這樣，樓盤(pán)推出來(lái)才能引起目標(biāo)客戶的注意，同時(shí)會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的市場(chǎng)沖擊力。北京等地近兩年單身公寓的火爆就證明了這一點(diǎn)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位，是根據(jù)所選定目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品所處的位置和企業(yè)自身?xiàng)l件，為本企業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造一定的特色，通過(guò)傳播塑造并樹(shù)立起一定的市場(chǎng)形象。它是樓盤(pán)暢銷的先決條件，是樓盤(pán)營(yíng)銷的第一步和“綱領(lǐng)”，是發(fā)展商用來(lái)為樓盤(pán)設(shè)計(jì)個(gè)性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營(yíng)銷導(dǎo)航的作用。通常它包括市場(chǎng)細(xì)分、市場(chǎng)調(diào)研、品牌形象培育和賣(mài)點(diǎn)打造三方面的內(nèi)容，其中市場(chǎng)細(xì)分是前提與基礎(chǔ)，市場(chǎng)調(diào)研是核心，品牌形象培育和賣(mài)點(diǎn)打造則是市場(chǎng)定位的關(guān)鍵內(nèi)容。

　　目前許多人混淆了市場(chǎng)定位和目標(biāo)市場(chǎng)兩個(gè)概念，認(rèn)為目標(biāo)市場(chǎng)即市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)，兩者混為一談。其實(shí)兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場(chǎng)是指對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)細(xì)分以后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分領(lǐng)域，而市場(chǎng)定位則是指開(kāi)發(fā)商根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)在市場(chǎng)上所出的位置，針對(duì)消費(fèi)者和目標(biāo)顧客群對(duì)該樓盤(pán)的特征和屬性的重視程度，強(qiáng)有力地塑造本企業(yè)與眾不同的、給人印象鮮明的個(gè)性或形象，并把這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客，從而使樓盤(pán)在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢�，也就是說(shuō)，市場(chǎng)定位是開(kāi)發(fā)商企業(yè)要把樓盤(pán)留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣州的一個(gè)樓盤(pán)——麗江花園，目標(biāo)市場(chǎng)是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場(chǎng)定位是文化豐富的和諧居家場(chǎng)所。

　　市場(chǎng)定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個(gè)性上、文化上、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較上、或以上幾種集中的混合上等等。它是項(xiàng)目充分張揚(yáng)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，讓樓盤(pán)“未成曲調(diào)先有情”。目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)定位的前提，市場(chǎng)定位是為目標(biāo)市場(chǎng)服務(wù)，起一個(gè)點(diǎn)睛的作用，若沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確生動(dòng)的市場(chǎng)定位，整個(gè)房地產(chǎn)的策劃和營(yíng)銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤(pán)就缺乏活力和生機(jī)。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的具體策略

　　現(xiàn)代市場(chǎng)“定位”所描述的定位是一個(gè)多維的過(guò)程。根據(jù)不同的層次，它一般包括企業(yè)層而的戰(zhàn)略定位與項(xiàng)目層面的產(chǎn)品定位和品牌定位策略。而從策略設(shè)計(jì)的角度，定位確立的過(guò)程通常包括三個(gè)相互關(guān)聯(lián)的步驟：確立企業(yè)戰(zhàn)略定位、確立產(chǎn)品定位、和確立品牌定位。

　�。ㄒ唬�戰(zhàn)略定位策略

　　戰(zhàn)略定位處于企業(yè)定位的最高層，它的內(nèi)容與范圍比后兩者大得多。它要解決的是企業(yè)“做什么”，“不做什么”，“怎么做”三個(gè)問(wèn)題。目前的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已不可能做到在所有層面上滿足消費(fèi)需求，因而必須預(yù)先在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)選擇上進(jìn)行“舍棄”，進(jìn)行差異化或集中化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。如地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科，其定位遵循“先做減法再做加法”的思路，通過(guò)對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與對(duì)自身能力的評(píng)價(jià)，定位于專注做大眾住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不涉及商業(yè)地產(chǎn)等其他物業(yè)類型。由于其定位清晰執(zhí)行到位，因此，在業(yè)界萬(wàn)科被喻為“三流的地塊，二流的項(xiàng)目，一流的品牌，一流的企業(yè)”。又如中國(guó)當(dāng)代知名地產(chǎn)企業(yè)陽(yáng)光100，始終堅(jiān)持自己的市場(chǎng)定位在“城市新興地帶”開(kāi)發(fā)“新興白領(lǐng)住宅”，堅(jiān)持大盤(pán)開(kāi)發(fā)、堅(jiān)持一致化產(chǎn)品風(fēng)格和堅(jiān)持細(xì)分市場(chǎng)的個(gè)性化策略。

　�。ǘ�）產(chǎn)品定位策略

　　一個(gè)樓盤(pán)的建造，有規(guī)模之分，有產(chǎn)品檔次之分，購(gòu)買(mǎi)層次更是不一樣。因而，產(chǎn)品的定位顯得尤為重要，必須在消費(fèi)群體或買(mǎi)方市場(chǎng)中樹(shù)立起樓盤(pán)的特殊形象。產(chǎn)品定位是將具體產(chǎn)品定位在消費(fèi)者心中，如消費(fèi)者產(chǎn)生類似需求，就會(huì)聯(lián)想起這種品牌的產(chǎn)品。它是品牌與公司定位的物質(zhì)基礎(chǔ)，因?yàn)橄�費(fèi)者必須通過(guò)產(chǎn)品為媒介才可能在頭腦中建立起鮮明形象。具體到房地產(chǎn)產(chǎn)品定位，就是在選擇和確立目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過(guò)前期營(yíng)銷策略的調(diào)整和深化過(guò)程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對(duì)樓盤(pán)的亮點(diǎn)子以全面發(fā)掘，并將最為突顯的亮點(diǎn)予以全力推廣或宣傳。樓盤(pán)產(chǎn)品定位的需求面完全是因項(xiàng)目的檔次、價(jià)格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價(jià)比因素而異。房地產(chǎn)定位的關(guān)鍵，就在于抓住主要目標(biāo)消費(fèi)群體的主要利益需求，針對(duì)性地進(jìn)行產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。它通常包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、價(jià)格定位和品質(zhì)定位。其中價(jià)格定位的準(zhǔn)確與否是決定消費(fèi)者是否購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的重要因素，直接聯(lián)系著企業(yè)的利潤(rùn)，決定著產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。策略共有九種：即高質(zhì)高價(jià)定位、高質(zhì)中價(jià)定位、高質(zhì)低價(jià)定位；中質(zhì)高價(jià)定位、中質(zhì)中價(jià)定位、中質(zhì)低價(jià)定位；低質(zhì)高價(jià)定位、低質(zhì)中價(jià)定位、低質(zhì)低價(jià)定位。據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)因素中，價(jià)格因素占30%，可見(jiàn)，價(jià)格始終是消費(fèi)者最關(guān)心的要素之一。而從特性來(lái)分，品質(zhì)涵蓋了產(chǎn)品的選料、生產(chǎn)、加工、包裝和消費(fèi)全過(guò)程，產(chǎn)品質(zhì)量包括性能、壽命、可靠性、安全性、經(jīng)濟(jì)、外觀等；從功能來(lái)分，有實(shí)用功能、方便功能、舒適功能、耐用功能、安全功能、心理功能等。

　�。ㄈ�）品牌定位策略

　　隨著消費(fèi)者需求的日趨差異化、多樣化、復(fù)雜化、個(gè)性化，人們重視“情緒價(jià)值”勝過(guò)“機(jī)能價(jià)值”，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)品牌時(shí)代的到來(lái)。品牌定位包括概念定位和形象定位。概念定位和形象定位均從產(chǎn)品的使用價(jià)值出發(fā)，但又不局限于其使用價(jià)值，不僅僅停留在實(shí)惠、多功能、耐用上，更講究品位，要求產(chǎn)品既有實(shí)用功能、藝術(shù)功能，又要有情感功能，從而給消費(fèi)者以美感和遐想。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在定位時(shí)，要有新思想、新內(nèi)涵和新概念，賦予房子靈魂。同時(shí)，在傳播時(shí)由于消費(fèi)者接收信息的渠道繁多及多樣化的人群生活方式，必須進(jìn)行差異化傳播，才能使項(xiàng)目脫穎而出。在業(yè)界，廣州“美林海岸花園”通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)把握，以“休閑”為主題，協(xié)助消費(fèi)者掙脫了城市的牢籠、喧鬧的氣氛，將業(yè)主帶到了一個(gè)充滿陽(yáng)光、沙灘、清新空氣和綠色的大型園林社區(qū)；而珠江地產(chǎn)的“旭景70年代家園”，則真切把握到日標(biāo)消費(fèi)群體內(nèi)心深處的需求，既而以70年代人的心理文化特質(zhì)為主題進(jìn)行品牌推廣活動(dòng)，以獲得年輕消費(fèi)群體的身份認(rèn)同，使其成為廣州炙手可熱的樓盤(pán)。

　　值得注意的是，企業(yè)市場(chǎng)定位策略順序與消費(fèi)者感知的順序恰好相反，因?yàn)橄�費(fèi)者總是通過(guò)對(duì)企業(yè)實(shí)際產(chǎn)品的消費(fèi)，才建立起品牌的聯(lián)想，既而在“頭腦階梯”中得到一階之地，才可能樹(shù)立起對(duì)公司的美好印象。其中產(chǎn)品定位是基礎(chǔ)，公司定位是產(chǎn)品定位與品牌定位的集成，它對(duì)前兩者起著強(qiáng)化的作用，更可以成為企業(yè)巨大的無(wú)形資產(chǎn)。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要點(diǎn)分析

　　縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)定位存在著不注意維護(hù)品牌的核心價(jià)值、定位不準(zhǔn)、定位不足等誤區(qū)，企業(yè)往往未進(jìn)行有效目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研與客戶細(xì)分，主觀按照自己的認(rèn)識(shí)進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，結(jié)果與期望大相徑庭。

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)定位要根據(jù)目標(biāo)顧客群的需求做出細(xì)分

　　市場(chǎng)定位是通過(guò)為自己的樓盤(pán)創(chuàng)立鮮明的特色或個(gè)性，從而塑造出獨(dú)特的市場(chǎng)形象來(lái)實(shí)現(xiàn)的。樓盤(pán)的特色或個(gè)性有的可以從樓盤(pán)的實(shí)體上表現(xiàn)出來(lái)，有的可以從消費(fèi)者的心理上反映出來(lái)，有的表現(xiàn)為價(jià)格水平，有的是質(zhì)量水準(zhǔn)等等，所以，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，一方面要了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)有何特色，另一方面要研究目標(biāo)顧客群對(duì)該樓盤(pán)的各種屬性的重視程度，了解目標(biāo)顧客群的實(shí)際需求情況，將兩方面結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析，才能確定樓盤(pán)的特色或獨(dú)特的形象。

　　定位通常表示做出公開(kāi)的決策，忽略市場(chǎng)的其他部分，而集中于某些細(xì)分市場(chǎng)，采取明確的、有意義的定位的結(jié)果就是集中于目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，而不被其他細(xì)分市場(chǎng)的反應(yīng)束縛。將市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，并且針對(duì)非常特殊的市場(chǎng)是可能的。最近一些研究表明，在一個(gè)品牌的同一個(gè)廣告中宣傳幾個(gè)不同的特征，可以使品牌讓人看上去與其他同類產(chǎn)品差別更大，可被看作一個(gè)特殊產(chǎn)品或此類產(chǎn)品中的一個(gè)子類，甚至被看作與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品根本不同的產(chǎn)品。[]

　�。ǘ�）市場(chǎng)定位語(yǔ)言要精煉，切中要害

　　市場(chǎng)定位語(yǔ)言應(yīng)該言簡(jiǎn)意賅，而不要羅嗦，讓人感覺(jué)恰到好處，這樣才能引起市場(chǎng)的共鳴，達(dá)到促銷的目的。否則，在鋪天蓋地的房地產(chǎn)廣告中也不會(huì)引起消費(fèi)者的注意。與此同時(shí)，有效的廣告要堅(jiān)持下去。一個(gè)廣告經(jīng)理通常會(huì)對(duì)一個(gè)定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進(jìn)行一些改變，但廣告的個(gè)性和形象就如同一個(gè)人一樣，是許多年發(fā)展起來(lái)的，時(shí)間的持續(xù)價(jià)值不能被忽略。

　　（三）市場(chǎng)定位要充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，定位要與其相吻合

　　一個(gè)或一系列象征可以具有很強(qiáng)的聯(lián)系性，在定位決策前應(yīng)當(dāng)考慮。一個(gè)定位目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是可操作的，并且是可衡量的。有些營(yíng)銷者將自己的產(chǎn)品假定為它根本不是的事物，以期利用市場(chǎng)需求或機(jī)會(huì)，這種定位看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產(chǎn)品定位前，考慮不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析，什么細(xì)分變量最相關(guān)?什么利益點(diǎn)細(xì)分最相關(guān)?假如不考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況，不考慮企業(yè)的實(shí)力情況，而是盲目追求時(shí)尚，這樣的市場(chǎng)定位將會(huì)不倫不類，給客戶留下虛假印象，不但起不到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用，還會(huì)影響樓盤(pán)的后期市場(chǎng)推廣。

　　四、實(shí)例分析

　�。ㄒ唬﹛x公司市場(chǎng)定位背景分析

　　第一，xx市房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

　　xx市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步于1990年前后，1998年以前一直處于總量小、增長(zhǎng)慢的低速發(fā)展階段，1998年以后，在國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控等一系列政策的推動(dòng)下，xx市地產(chǎn)的整體發(fā)展速度增長(zhǎng)很快�？傮w來(lái)講，xx市房市雖有所波動(dòng)，但供求基本平衡，己進(jìn)入較為穩(wěn)定的快速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。

　　xx市住宅市場(chǎng)還呈現(xiàn)如下特征：①區(qū)域市場(chǎng)格局被打破，三外企業(yè)（外埠、外企、外行）紛紛進(jìn)入，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈；②板塊化競(jìng)爭(zhēng)格局形成。Xx市現(xiàn)已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區(qū)五個(gè)大的區(qū)域市場(chǎng)，同時(shí)在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部又細(xì)分出許多各具特色的板塊；③住房出現(xiàn)郊區(qū)化的趨勢(shì)，城南逐步成為“富人”聚集區(qū)；④產(chǎn)品類型中中、小戶型市場(chǎng)需求也急劇釋放，購(gòu)房者已由前兩年單純的追求低單價(jià)到現(xiàn)在要求低總價(jià)，但中等戶型、中大戶型仍然保持傳統(tǒng)的強(qiáng)勢(shì)消費(fèi)；⑤開(kāi)發(fā)規(guī)模追求人型化，配套設(shè)施更加完善，市場(chǎng)漸入品牌競(jìng)爭(zhēng)和大盤(pán)時(shí)代；⑥住宅檔次和價(jià)格出現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，高端地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)熱烈，xx市南郊己逐漸形成高檔住宅群，連體別墅等高尚住宅發(fā)展前景良好；⑦房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化趨向明顯，可替代樓盤(pán)及新開(kāi)樓盤(pán)不斷增加，吸引潛在客戶的購(gòu)買(mǎi)注意力成本增加，項(xiàng)目樓盤(pán)銷售壓力增大。⑧二級(jí)市場(chǎng)將全面開(kāi)放，高中低消費(fèi)梯隊(duì)正式形成。

　　第二，xx公司與項(xiàng)目基本情況

　　xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成立于xx年，注冊(cè)資金xx萬(wàn)元人民幣，確立了以房地產(chǎn)為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅開(kāi)發(fā)作為主導(dǎo)方向。擁有建筑，上木工程，財(cái)務(wù)管理等專業(yè)管理人員40人，其中具有中級(jí)以上職稱25人，人員平均年齡38歲。截止到20xx年底公司累計(jì)竣工面積30萬(wàn)平方米，連續(xù)四年來(lái)建筑工程合格率達(dá)100%，成為xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)軍企業(yè)。公司目前運(yùn)作的項(xiàng)目主要有嘉利花園、嘉業(yè)家園、嘉騰大廈、湖濱別墅等。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目良好的發(fā)展前景和豐富的土地儲(chǔ)備為湖濱公司的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展提供了保證。

　　xx項(xiàng)目為公司的大型不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊所在區(qū)域空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目地塊面積較大，周邊配套不完善。項(xiàng)目地塊的位置相對(duì)較為偏離市區(qū)。公司于20xx年8月取得本項(xiàng)目用地，擬作民用住宅開(kāi)發(fā)，共征地813.338畝。北邊是xx旅游度假區(qū)，南邊是xx自然保護(hù)區(qū)，東邊為廣闊的農(nóng)田，西邊緊鄰大學(xué)城。

　�。ǘ�）xx項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析

　　第一，顧客定位。由于xx項(xiàng)目區(qū)位自然、人文、市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)適宜面對(duì)中高端人群開(kāi)發(fā)附加值更高的產(chǎn)品，且xx市高端地產(chǎn)呈走熱趨勢(shì)，xx項(xiàng)目與旅游生態(tài)的區(qū)域發(fā)展目標(biāo)定位相符合，區(qū)域內(nèi)高端住宅板塊形成。所以xx項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定為講究文化與生活品位的中高收入人群，即“白領(lǐng)、社會(huì)精英、知識(shí)英才和頂級(jí)貴族”階層。其群體消費(fèi)特征是，①人群特點(diǎn)。25——50歲，大多為男性，高文化、高中收入、高社會(huì)地位，注重生活品質(zhì)與個(gè)人隱私，有家庭子女、社交廣泛且有特定交際圈，屬于典型都市成功人士；②購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。希望脫離普通生活與公務(wù)打擾，渴望高品質(zhì)的生活質(zhì)量，注重安全感與個(gè)人隱私，注重家庭幸福，注重自然環(huán)境與物業(yè)服務(wù)，部分為投資型心理，熟悉項(xiàng)目地風(fēng)土人情，對(duì)xx旅游渡假區(qū)板塊未來(lái)發(fā)展有良性期待。③職業(yè)。官員、律師、私營(yíng)企業(yè)老板、外企金領(lǐng)或國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、外來(lái)投資人士等。

　　第二，產(chǎn)品定位。Xx項(xiàng)目消費(fèi)群體存在大面積置業(yè)需求、崇尚高消費(fèi)住宅類型、對(duì)價(jià)格不敏感，講究講究生活品質(zhì)與格調(diào)，且具有開(kāi)發(fā)高尚住宅先天的自然、人文和市場(chǎng)環(huán)境的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，南郊“富人區(qū)”聚集效應(yīng)大，板塊內(nèi)樓盤(pán)絕大多數(shù)都是聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅和花園洋房，有少量的低密度小高層。所以xx項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為開(kāi)發(fā)滿足中高端客戶需求的低密度、低容積率的高尚景觀型住宅園區(qū)。

　　第三，品牌定位。Xx項(xiàng)目區(qū)位文化優(yōu)勢(shì)明顯，而建筑與文化的結(jié)合，是房地產(chǎn)發(fā)展的必然結(jié)果。在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析中不難看出，板塊各樓盤(pán)顧客定位均為中高收入人士、名稱特色、建筑風(fēng)格等也共享歷史文化內(nèi)涵，很難做到差異化賣(mài)點(diǎn)。顧在產(chǎn)品類型方面，xx項(xiàng)目可作為xx市“首家TOWNHOUSE”，地產(chǎn)行業(yè)的層次與發(fā)展水平。企業(yè)營(yíng)銷必須配合這一產(chǎn)品差異點(diǎn)進(jìn)行大力傳播，以使這一特征深入人心，使消費(fèi)者產(chǎn)生“TOWNHOUSE=xx項(xiàng)目”的品牌聯(lián)想。

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房地產(chǎn)論文2

　　摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)的理論體系是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的具體化和系統(tǒng)化的具體體現(xiàn)，是國(guó)家在小城鎮(zhèn)建設(shè)中應(yīng)遵循和借鑒的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，房地產(chǎn)作為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，要健康有序的發(fā)展，也固然會(huì)遵從市場(chǎng)規(guī)律和和經(jīng)濟(jì)學(xué)法則，其參考價(jià)值更顯重要。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化建設(shè)參考價(jià)值

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的應(yīng)用和參考價(jià)值，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中結(jié)合國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和宏觀調(diào)控為主導(dǎo)方向的，充分利用其參考價(jià)值，才能對(duì)資源做出合理的分配和最大限度的降低浪費(fèi)，對(duì)城市的建設(shè)發(fā)展、對(duì)合理布局及打造城市品牌有著重要作用，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的參考價(jià)值，是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的補(bǔ)充，在理論上和國(guó)家建設(shè)實(shí)際中意義非凡。

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的參考價(jià)值是房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中必須借鑒的法則

　　房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國(guó)家眾多產(chǎn)業(yè)的一份子，既有國(guó)民經(jīng)濟(jì)一般行業(yè)的共同屬性，也有其自身的獨(dú)特性。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)，并且和其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)大，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)國(guó)計(jì)民生都起到很重要的作用，我們國(guó)家提出的城鎮(zhèn)化建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)是我國(guó)縮小城鄉(xiāng)差別，實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的具體體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是國(guó)有企業(yè)還是個(gè)體企業(yè)，其運(yùn)營(yíng)都必須遵從市場(chǎng)規(guī)律的法則，優(yōu)勝劣汰，也和其他行業(yè)一樣必須面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，只有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的應(yīng)用參考價(jià)值很好的加以重視和應(yīng)用，才能對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中如何的規(guī)避建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)，做出科學(xué)的決策。

　　二、用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論中參考價(jià)值來(lái)指導(dǎo)城市建設(shè)規(guī)劃是科學(xué)的，行之有效的方法

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)參考價(jià)值是在我國(guó)制定這一宏觀發(fā)展規(guī)劃中必須運(yùn)用的法則。房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供的是實(shí)實(shí)在在的物質(zhì)保障，也是其它一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可缺少的物質(zhì)條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要合理布局，怎樣設(shè)置打造產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，特別是以后的發(fā)展方向，怎樣提高發(fā)展速度，都必須在經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論指導(dǎo)之下，才能健康順利發(fā)展，違背經(jīng)濟(jì)學(xué)和市場(chǎng)規(guī)律只能得到失敗的后果。中央提出城鎮(zhèn)化是我國(guó)的城市現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展方向，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)一步實(shí)施發(fā)展建設(shè)，怎樣合理利用資源，怎樣對(duì)城鎮(zhèn)合理布局關(guān)系到城市發(fā)展的總體思路。

　　三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)參考價(jià)值必須以房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系體系為依托

　　城鎮(zhèn)化建設(shè)關(guān)系現(xiàn)代化城市發(fā)展，也與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)，在具體城鎮(zhèn)化建設(shè)中更應(yīng)該注重其參考價(jià)值，這就要求，城鎮(zhèn)化的建設(shè)發(fā)展，在符合市場(chǎng)規(guī)律發(fā)展的同時(shí)，根據(jù)中國(guó)不同城市，不同地區(qū)，結(jié)合當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、稅收程度、收入值等影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀條件及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的分析判斷，找出適合本地區(qū)發(fā)展的思路，制定嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的對(duì)策，才有利于城市建設(shè)的總體布局，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡協(xié)調(diào)發(fā)展，對(duì)于政府而言，對(duì)于房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者而言都是至關(guān)重要的。不遵從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中就會(huì)出現(xiàn)不切合實(shí)際的非理性行為，固然對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響，需求與供給的關(guān)系，人們的生活水平與所需住房條件認(rèn)同理念無(wú)一不是參考價(jià)值在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的體現(xiàn)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城鎮(zhèn)居民人口數(shù)量的迅速增加，加之人們把房地產(chǎn)作為投資理財(cái)?shù)捻?xiàng)目，諸多客觀因素都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是以供給決定需求，供給無(wú)法對(duì)需求的增加進(jìn)行敏感的反應(yīng)，從而左右房?jī)r(jià)，制約或促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)參考價(jià)值參考理論的發(fā)展方向

　　在以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)依然然是我國(guó)未來(lái)支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展會(huì)很大程度上帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)鏈如機(jī)械、設(shè)備、建材、五金，燃料、動(dòng)力的迅速發(fā)展，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)起到主導(dǎo)作用，重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)理論，并在城鎮(zhèn)化建設(shè)中加以運(yùn)用借鑒引導(dǎo)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展有著戰(zhàn)略意義，國(guó)家政策決策部門(mén)應(yīng)盡快建立與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有關(guān)的政策研究機(jī)構(gòu)，制定適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家宏觀調(diào)控的專業(yè)機(jī)構(gòu)，配備適應(yīng)戰(zhàn)略需要的專門(mén)人才，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論更適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，不遵從房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，盲目的非理性，或由于非理性投資泛濫大大超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和社會(huì)有效需求的能力，違背市場(chǎng)客觀規(guī)律，違背地區(qū)性的城鎮(zhèn)化建設(shè)實(shí)際，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成重創(chuàng)，而且使對(duì)金融市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成危害，還會(huì)會(huì)危急到整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)息息相關(guān)，城鎮(zhèn)化建設(shè)是國(guó)家發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，是現(xiàn)代化建設(shè)，全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的切實(shí)需要，城鎮(zhèn)化建設(shè)有序發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)，遵從市場(chǎng)規(guī)律，遵從經(jīng)濟(jì)學(xué)、遵從經(jīng)濟(jì)學(xué)在城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟(jì)參考作用有著特殊的意義。

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房地產(chǎn)論文3

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　　房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

　　(一)土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

　　我國(guó)土地增值稅于1994年開(kāi)征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目)×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

　　1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過(guò)低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過(guò)高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

　　2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率�；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門(mén)的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。

　　3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于2%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息并提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的1%以內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。

　　(二)房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

　　我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，21年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于20xx年開(kāi)始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開(kāi)始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為:自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

　　1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門(mén)從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

　　2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪�。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

　　3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)�？傊�，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　(一)設(shè)立專門(mén)的納稅籌劃部門(mén)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代

　　行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)籌劃部門(mén)或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

　　(二)全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)、商品銷售的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過(guò)程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)�？傊�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過(guò)程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

　　(三)時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門(mén)不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

　　在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問(wèn)題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說(shuō)是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門(mén)，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

房地產(chǎn)論文4

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了自20xx年以來(lái)的最低點(diǎn)。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，“增收不增利”成為了整個(gè)行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3—5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。分析各種原因，除了受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負(fù)是縮小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。而在兩稅種之間進(jìn)行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來(lái)。那么，如何通過(guò)合理、合法的手段來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營(yíng)業(yè)稅的理論知識(shí)，將其靈活地運(yùn)用在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

　　一、投資決策階段———合理選擇開(kāi)發(fā)模式

　　在投資決策階段，選擇運(yùn)營(yíng)模式還是合作模式直接影響著整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的稅負(fù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來(lái)進(jìn)行稅負(fù)的對(duì)比預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，那么將會(huì)大大降低開(kāi)發(fā)活動(dòng)所承擔(dān)的稅負(fù)。在代建納稅籌劃過(guò)程中，所需要重點(diǎn)關(guān)注的是“開(kāi)發(fā)主體是誰(shuí)？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開(kāi)發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬即可。可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過(guò)，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，A公司20xx年5月通過(guò)招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開(kāi)發(fā)；20xx年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，A公司不僅要按照差額繳納營(yíng)業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與B公司合作開(kāi)發(fā)，由A公司出資、B公司出地，建成后各自對(duì)外轉(zhuǎn)讓，雖然營(yíng)業(yè)稅會(huì)增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負(fù)。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展?fàn)顩r、合作伙伴經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境來(lái)選擇合適的投資運(yùn)營(yíng)模式，充分論證代建開(kāi)發(fā)與合作開(kāi)發(fā)的可行性，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

　　二“、拿地”階段———重視“拿地”方式的選擇

　　地價(jià)往往占到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。對(duì)于一些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，與政府往往有著長(zhǎng)期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢(shì)之下，它們有時(shí)會(huì)采用“政府回收拍賣(mài)”的方式取得土地。因?yàn)�，如果通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣(mài)的話，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營(yíng)業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項(xiàng)目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過(guò)股權(quán)的合并、分立以及收購(gòu)等在營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，選擇重組方式降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的雙贏。

　　三、立項(xiàng)階段———把握清算優(yōu)惠政策

　　立項(xiàng)階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收籌劃來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，因?yàn)槠渲苯佑绊懼�土地增值稅清算�?duì)象的確定，進(jìn)而影響著各個(gè)納稅期內(nèi)增值額的抵補(bǔ)以及平衡，同時(shí)也影響著項(xiàng)目清算的時(shí)點(diǎn)。在立項(xiàng)階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負(fù)。因?yàn)椋�很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了打開(kāi)市場(chǎng)，在項(xiàng)目前期的定價(jià)往往較低，那么增值率隨之也會(huì)降低；而在后期，受到后期宣傳、項(xiàng)目完工進(jìn)度等因素的影響，價(jià)格也逐漸上漲，進(jìn)而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會(huì)高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時(shí)的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負(fù)增加。那么，如果將某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算單位做大，就可以達(dá)到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對(duì)可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫(kù)等公共配套建筑面積。對(duì)于車庫(kù)、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計(jì)入收入和成本，國(guó)家相關(guān)文件并沒(méi)有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進(jìn)行立項(xiàng)規(guī)劃時(shí)則可以建設(shè)單獨(dú)的車庫(kù)，將收入成本計(jì)入非普通，增加成本、降低收入，實(shí)現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進(jìn)行操作，建立底下車庫(kù)等。

　　四、開(kāi)發(fā)階段———關(guān)注土地增值稅的可扣除要素

　　在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的確定對(duì)于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開(kāi)發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測(cè)價(jià)格是不斷上漲的，那么前期的售價(jià)要匹配較低的成本和費(fèi)用；后期的售價(jià)則需要匹配較高的成本和費(fèi)用，以充分發(fā)揮增值率對(duì)稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開(kāi)發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬(wàn)達(dá)、綠地等這些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它們往往有著長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長(zhǎng)期性來(lái)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)，防止出現(xiàn)成本明細(xì)不均勻的現(xiàn)象。對(duì)于清算對(duì)象中同時(shí)包括非普通商品房和普通商品房的，分?jǐn)偡绞降倪x擇往往會(huì)影響到開(kāi)發(fā)成本的分配，進(jìn)而影響到增值率的大小。此外，由于實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用往往是不能清楚地分開(kāi)來(lái)的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將期間費(fèi)用作為開(kāi)發(fā)成本，增加可扣除的開(kāi)發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還利用營(yíng)銷樓以及樣板間的建設(shè)來(lái)增加開(kāi)發(fā)成本。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局稅務(wù)司對(duì)售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用做出了不同的處理。如果為臨時(shí)設(shè)施，那么這些費(fèi)用不得計(jì)入成本扣除；如果是在項(xiàng)目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準(zhǔn)予計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除�？傊�，對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項(xiàng)規(guī)定來(lái)增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要充分利用財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的規(guī)則。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利息支出是可以據(jù)實(shí)扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計(jì)扣除與據(jù)實(shí)扣除誰(shuí)大誰(shuí)小來(lái)選擇有利于增加稅后利潤(rùn)的方式。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過(guò)加計(jì)扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬(wàn)元，可扣除的開(kāi)發(fā)成本為10000萬(wàn)元，計(jì)入資本化可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦�息支出�?500萬(wàn)元。按比例扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬(wàn)元；據(jù)實(shí)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=20xx萬(wàn)元。在這個(gè)過(guò)程中，既要通過(guò)稅前可抵減利息費(fèi)用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費(fèi)用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因此企業(yè)在進(jìn)行籌資活動(dòng)的過(guò)程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時(shí)也要把控企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、銷售階段———注重收入的分散與二次清算

　　清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項(xiàng)，因此在銷售階段要注重對(duì)收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對(duì)收入的分割；車房同購(gòu)意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開(kāi)發(fā)企業(yè)直接銷售或者代理銷售則意味著售價(jià)的高低。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨(dú)分割出來(lái)的業(yè)務(wù)收入從項(xiàng)目銷售收入中分離出來(lái)，同時(shí)控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達(dá)到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨(dú)簽訂合同的方式，以毛坯房的價(jià)格備案。雖然裝修合同將對(duì)方的營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因?yàn)榉植鸷贤瑫?huì)增加合同主體，進(jìn)而增加客戶的交易風(fēng)險(xiǎn)和交易成本。也有一些企業(yè)采用買(mǎi)房送車的策略來(lái)降低土地增值稅的稅負(fù)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無(wú)法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計(jì)算，就很可能實(shí)現(xiàn)享受到免稅政策，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。諸如青島的一些地市專門(mén)規(guī)定贈(zèng)送的車位因?yàn)闆](méi)有取得收入，可以按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時(shí)間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤(pán)清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個(gè)過(guò)程中也就存在著后續(xù)的成本費(fèi)用以及后期的銷售收入。在項(xiàng)目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積來(lái)計(jì)算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計(jì)算土地增值率以及土地增值稅，實(shí)現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負(fù)。實(shí)務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對(duì)二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來(lái)考慮。六、結(jié)語(yǔ)面對(duì)嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對(duì)政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運(yùn)作原理，充分運(yùn)用各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每一過(guò)程的特殊性，關(guān)注重點(diǎn)稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤(rùn)空間。

房地產(chǎn)論文5

　　1房地產(chǎn)企業(yè)投資決策風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

　　風(fēng)險(xiǎn)是指在投資過(guò)程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是由來(lái)自外部環(huán)境的不確定性因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是由處在社會(huì)中的個(gè)人或團(tuán)體的一些不可預(yù)料的行為引起的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是在投資過(guò)程中由于市場(chǎng)中各種因素的變化或經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)而導(dǎo)致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于的原因而引發(fā)起的風(fēng)險(xiǎn)。它們的發(fā)生會(huì)對(duì)整個(gè)投資環(huán)境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風(fēng)險(xiǎn)不能為投資者個(gè)人左右的,只能采用被動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行控制。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)由來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動(dòng)的措施來(lái)消除或減少風(fēng)險(xiǎn)因素從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的,它們是風(fēng)險(xiǎn)防范的主要對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中,很多外部環(huán)境的不確定性都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的經(jīng)濟(jì)衰退,會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮,社會(huì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的社會(huì)動(dòng)亂,會(huì)使房地產(chǎn)商品價(jià)格下降。政策環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的貨幣緊縮政策,會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內(nèi)部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。

　　2市場(chǎng)調(diào)查法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

　　市場(chǎng)調(diào)查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析確定是否投資決策的方法。市場(chǎng)調(diào)查法是最基本的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法,它取得的是最貼近于市場(chǎng)的原始數(shù)據(jù),通過(guò)對(duì)它們加以分析和處理,可以及時(shí)識(shí)別市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)并加以回避。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,投資風(fēng)險(xiǎn)中很大一部分來(lái)自于市場(chǎng),市場(chǎng)中的供給與需求具有動(dòng)態(tài)的不確定性,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,個(gè)人可以支配收入提高,人們對(duì)房地產(chǎn)商品的需求在不斷的變化,包括對(duì)房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時(shí)房地產(chǎn)商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點(diǎn),它的建設(shè)周期一般需要2-3年時(shí)間,并且位置固定不能移動(dòng),如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項(xiàng)目投資以前,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩年的需求變化調(diào)查就顯得非常重要。

　　3以北京市某項(xiàng)目為例

　　3.1項(xiàng)目概況

　　該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融,建設(shè)用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規(guī)模為29638.61平方米。項(xiàng)目地塊周邊市政設(shè)施條件基本齊全,給水、排水、燃?xì)�、電力供熱和通訊等設(shè)施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項(xiàng)目位于南二環(huán)以內(nèi),周邊交通四通八達(dá),與外界的連通十分方便,地鐵2號(hào)線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通,未來(lái)項(xiàng)目的交通環(huán)境將十分便利。項(xiàng)目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設(shè)施均十分發(fā)達(dá)。

　　3.2項(xiàng)目投資存在風(fēng)險(xiǎn)因素

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析,我們認(rèn)為項(xiàng)目在以下四個(gè)方面存在風(fēng)險(xiǎn):①該項(xiàng)目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過(guò)去了18年,最多還可使用32年。雖然對(duì)方介紹可以付出一定代價(jià)延長(zhǎng)該土地證使用年限,但根據(jù)我們判斷,此可能性不大。該因素對(duì)項(xiàng)目后期銷售影響巨大,將直接導(dǎo)致拉低銷售價(jià)格及租賃利潤(rùn)回收年限。②介紹說(shuō)地上建筑由政府負(fù)責(zé)拆遷,根據(jù)現(xiàn)行政府政策及相關(guān)資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開(kāi)發(fā)單位自行進(jìn)行拆遷。③該項(xiàng)目地塊周邊目前住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)該在5萬(wàn)元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補(bǔ)償政策,即便如對(duì)方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補(bǔ)償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補(bǔ)償完畢的20xx平方米已年代久遠(yuǎn),但并未拆除,因此必將需繼續(xù)投入相當(dāng)資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并,政府相關(guān)部門(mén)正在進(jìn)行職責(zé)和人員整合,對(duì)相關(guān)手續(xù)的辦理增加了一定的難度。

　　3.3風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理

　　該項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于拆遷,鑒于此,在此提出三個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開(kāi)發(fā)商以對(duì)方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對(duì)方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開(kāi)發(fā)商借給對(duì)方1.2個(gè)億,用于啟動(dòng)該項(xiàng)目的拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理。對(duì)方風(fēng)險(xiǎn)控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經(jīng)過(guò)戶到開(kāi)發(fā)商名下的手續(xù),開(kāi)發(fā)商有義務(wù)配合對(duì)方再過(guò)戶回去。如果對(duì)方在6個(gè)月內(nèi)完成了拆遷和手續(xù)的辦理,則開(kāi)發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續(xù)的1.3億,雙方完成合作。如果對(duì)方在6個(gè)月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)不能完成拆遷或者相關(guān)手續(xù),雙方?jīng)Q定不再合作的話,則對(duì)方應(yīng)該有利息的償還開(kāi)發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開(kāi)發(fā)商根據(jù)拆遷或者手續(xù)辦理的情況,直接將款項(xiàng)打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個(gè)月拆遷完成后,再計(jì)算2.5個(gè)億中還需支付對(duì)方的額度。③雙方先辦理過(guò)戶手續(xù),一旦項(xiàng)目公司過(guò)戶到開(kāi)發(fā)商名下,這時(shí)開(kāi)發(fā)商將1.2億打到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下,同時(shí)形成了對(duì)開(kāi)發(fā)商1.2億的負(fù)債。等6個(gè)月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)完成拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司償還開(kāi)發(fā)商的1.2億負(fù)債。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有投資成本大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，而且在成本管理控制中會(huì)受到多因素的影響，所以必須首先建立相對(duì)全面的成本管理系統(tǒng)理念，只有對(duì)其形成較為全面的把握，充分了解影響成本管理的各種因素，合理的進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上可持續(xù)發(fā)展道路。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。它具有如下特征：1.資金密集。因?yàn)橐粋�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投建就是一種投資行為，因此要求企業(yè)高度集中控制資金。2.管理密集。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中可以整合和協(xié)調(diào)各種資源來(lái)用于自己的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，在建設(shè)環(huán)節(jié)可結(jié)合的社會(huì)資源包括項(xiàng)目評(píng)估公司、策劃代理公司、設(shè)計(jì)公司、建筑公司、裝飾公司和午夜管理公司等。3.生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)投資評(píng)估、營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，其中每部分都互為制約，所以要更為注重過(guò)程控制。4.投資風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，投資數(shù)額巨大，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，當(dāng)他們?cè)谖粗�結(jié)果中尋求利益的時(shí)，會(huì)受到市場(chǎng)和政策等諸多因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高，所以在成本管理中更應(yīng)加強(qiáng)前期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)預(yù)控和規(guī)避。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的現(xiàn)存問(wèn)題

　　1.成本管理理念不夠全面

　　當(dāng)前，影響成本管理的因素主要包括：土地成本和資金成本受國(guó)家的政策影響大、建筑原材料受市場(chǎng)變化波動(dòng)大、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力不穩(wěn)定、房地產(chǎn)企業(yè)管理水平差距大等。

　　2.成本控制體系不健全

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的環(huán)節(jié)有：策劃準(zhǔn)備→設(shè)計(jì)定型→組織施工→竣工驗(yàn)收。成本控制管理，除了建設(shè)費(fèi)用貫穿整個(gè)過(guò)程，還涉及竣工后的銷售成本的支出。而當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有健全的成本管理控制體系，一些企業(yè)的體系建立也不夠合理，導(dǎo)致企業(yè)多陷入成本管理與實(shí)際支出脫節(jié)的現(xiàn)狀。

　　3.成本控制管理只停留在表面功夫

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的新形勢(shì)下，多數(shù)企業(yè)都開(kāi)始注重成本管理，并設(shè)置了專門(mén)的職能部門(mén)，如成本控制部或?qū)徲?jì)部，但由于前期管理的不到位，造成過(guò)程中失控或事后算賬的行為，讓這些看似專業(yè)的職能部門(mén)只能抓住事后成本管理部分，使成本管理流于表面形式，而很難收到管理實(shí)效。而那些擁有較為規(guī)范的成本預(yù)算和成本控制制度的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槌杀绢A(yù)測(cè)、成本決策和成本控制制度沒(méi)能及時(shí)跟上，而少了有效解決復(fù)雜問(wèn)題的有力措施，也讓成本控制管理工作收效甚微。

　　三、有效改善企業(yè)成本管理問(wèn)題的對(duì)策

　　1.施工前的控制對(duì)策

　　首先，投資決策控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門(mén)要研究政策盡量為企業(yè)爭(zhēng)取利益，工程、預(yù)算部門(mén)則應(yīng)與其配合對(duì)過(guò)程成本做出合理預(yù)測(cè)，以便服務(wù)于決策層的投資決策。其次，利用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇承包團(tuán)隊(duì)�！拔逋ㄒ黄健币惨�如此，目的就是確保工程質(zhì)量、降低費(fèi)用、縮短工期。第三，嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審核。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部來(lái)細(xì)化設(shè)計(jì)規(guī)范要求、審核設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，全面評(píng)估工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等。

　　2.施工中的控制對(duì)策

　　首先，嚴(yán)把施工單位資質(zhì)關(guān)，實(shí)地考察不能省。它是決定工程造價(jià)控制成敗的關(guān)鍵，信譽(yù)好、資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的企業(yè)是首選。其次，審好合同，降低索賠。第三，抓好現(xiàn)場(chǎng)管理，減少浪費(fèi)。第四，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用支出盡量節(jié)約，建設(shè)前要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況了解透徹，施工單位的選擇采用招標(biāo)方式選定。第五，公共配套設(shè)施建設(shè)要合理，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的需求和市場(chǎng)定位來(lái)確定配套設(shè)施的檔次，原則上項(xiàng)目不設(shè)置與周邊雷同的配套設(shè)施。

　　3.后期的控制對(duì)策

　　一項(xiàng)工程的竣工并不表示成本控制的結(jié)束，相關(guān)人員要站好最后一班崗，后期涉及的成本控制內(nèi)容包括：一，已結(jié)算工程需全部達(dá)到設(shè)計(jì)圖紙和合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并具備竣工驗(yàn)收合格手續(xù)，對(duì)甩項(xiàng)部分應(yīng)標(biāo)注在驗(yàn)收單中，并在結(jié)算時(shí)扣除該部分費(fèi)用；二，對(duì)工程洽商簽證及預(yù)算增減賬進(jìn)行最后清理，重視材料價(jià)差和竣工調(diào)價(jià)的相應(yīng)審計(jì)；三，通過(guò)結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、設(shè)計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)減少結(jié)算中可能出現(xiàn)主觀失誤或漏洞的發(fā)生。這樣一方面能提高結(jié)算質(zhì)量，另一方面也能有效控制工程成本支出。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]蘇蓉.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理思考[J].中國(guó)市場(chǎng)，20xx，（17）.

　　[2]張錦萍.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理觀念的創(chuàng)新[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，20xx，（10）.

房地產(chǎn)論文7

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　�。ǘ�）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

　　目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ㄈ�）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

　　良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

　　二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　�。ㄒ唬┣捌跍�(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買(mǎi)土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。從非政府單位購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買(mǎi)還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。

　　（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

　　（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開(kāi)計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

　　（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

　　在物業(yè)持有階段，通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

　　雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

　　稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、

　　會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

　　稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議

　�。ㄒ唬┰鰪�(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

　　要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門(mén)的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

　�。ǘ�）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

　　一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

　�。ㄈ�）提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識(shí)。

房地產(chǎn)論文8

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)內(nèi)部問(wèn)題。

　　從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看，其稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，很多的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)尚處于起步階段，在很多認(rèn)識(shí)上的不清晰直接影響了后續(xù)工作的開(kāi)展。其次，還有的企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的模式不專業(yè)，有待優(yōu)化。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，不具有抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力。特別是近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其在操作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。雖然國(guó)家也已經(jīng)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，但是行業(yè)內(nèi)總體風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄的現(xiàn)象還需要一段時(shí)間才能得以解決。

　�。ǘ�）外部環(huán)境問(wèn)題。

　　首先，由于受到我國(guó)稅率制度的影響，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中存在一定的局限性。其次，從行業(yè)的大環(huán)境來(lái)來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)代理業(yè)務(wù)能力整體較差。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)做好稅務(wù)籌劃的必要性

　　當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作十分必要。首先，通過(guò)稅務(wù)籌劃，企業(yè)能夠合法減少稅務(wù)開(kāi)支，減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升利潤(rùn)空間。其次，通過(guò)稅務(wù)籌劃等相關(guān)手段，還能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到最大限度的控制。

　　三、解決房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策

　�。ㄒ唬┱J(rèn)清稅務(wù)籌劃，建立預(yù)警機(jī)制。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)要想解決稅務(wù)籌劃過(guò)程中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，認(rèn)清稅務(wù)統(tǒng)籌，建立科學(xué)的預(yù)警機(jī)制是前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，應(yīng)該將優(yōu)惠力度大且具有伸縮性的稅種作為工作對(duì)象。需要注意的企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括企業(yè)重大戰(zhàn)略事件、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、最新涉稅政策等。這些都是在建立稅務(wù)籌劃工作預(yù)警機(jī)制應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

　�。ǘ�）統(tǒng)籌稅務(wù)籌劃工作。

　　稅務(wù)籌劃本就是一項(xiàng)內(nèi)容復(fù)雜，涉及面很廣的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。想要做好稅務(wù)籌劃，需要工作人員具備多方面的素質(zhì)。只有這樣，才能讓稅務(wù)籌劃的各個(gè)環(huán)節(jié)具有可操作性，也才具有實(shí)際的意義。

　�。ㄈ�）靈活運(yùn)用稅收政策。

　　首先，房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的稅種為土地增值稅和房產(chǎn)稅，在對(duì)這類稅種進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候，政策的差異化條款就能派上用場(chǎng)。其次，企業(yè)還可以選擇成本最低的稅種進(jìn)行納稅，在合理科學(xué)的情況下降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。最后，在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，要及時(shí)關(guān)注國(guó)家的各項(xiàng)稅種政策，在稅務(wù)籌劃時(shí)選擇具有最大優(yōu)惠的稅種。

　�。ㄋ模┩晟贫愂辗�律制度。

　　首先，國(guó)家應(yīng)該結(jié)合實(shí)情，加大對(duì)于稅收制度的改革力度，對(duì)于政策中出現(xiàn)的漏洞和空白予以及時(shí)的修正和補(bǔ)救。其次，國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加大執(zhí)法力度，對(duì)于在執(zhí)法過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的偷稅、漏稅企業(yè)給予嚴(yán)懲，加大處罰力度能夠有助于遏制不法行為的發(fā)生。

　　結(jié)束語(yǔ)：

　　稅務(wù)統(tǒng)籌是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展而出現(xiàn)的一種財(cái)務(wù)管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅務(wù)統(tǒng)籌，合理降低稅收支出，提高企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在新時(shí)期下，房地產(chǎn)企業(yè)要想進(jìn)入良性發(fā)展的渠道，稅務(wù)統(tǒng)籌是必不可少的。

　　作者：張義 單位：無(wú)錫公眾會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)論文9

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)是獲取高額利潤(rùn)，使自身價(jià)值最大化因此成本管理越來(lái)越受到重視。但目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作存在著許多弊端成本管理的方法比較落后。本文對(duì)成本管理中存在問(wèn)題進(jìn)行了分析的同時(shí)提出了相應(yīng)的對(duì)策，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決其成本管理中的問(wèn)題，強(qiáng)化成本管理制度從而在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)使自身得到發(fā)展。

　　我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的環(huán)境下，獲得最大利潤(rùn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的主要目標(biāo)，價(jià)值最大化、增加股東財(cái)富，如何維持并擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得生存與發(fā)展所必需考慮的問(wèn)題，加大成本管理工作，提高成本管理質(zhì)量，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤(rùn)的關(guān)鍵問(wèn)題，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)喪失競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品市場(chǎng)萎縮、利潤(rùn)下降，最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能繼續(xù)生存。因此，成本管理工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)企業(yè)要在日常的運(yùn)營(yíng)中十分重視成本管理，建立成本管理戰(zhàn)略，在不影響產(chǎn)品質(zhì)量的前提下盡大限度地降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。但我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有建立起現(xiàn)代的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理工作中存在著諸多弊端。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理意識(shí)落后

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，存在著一種錯(cuò)誤的意識(shí):都把成本管理看成是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)管理者的職責(zé)，普通員工無(wú)關(guān)�，F(xiàn)代的管理人為，只有充分地調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性，使他們?cè)诔杀竟芾碇凶畲笙薅鹊匕l(fā)揮其自身作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作是有極大益處的。

　　2、成本管理觀念落后

　　許多房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)僅限于局限，認(rèn)為降低成本只存在于房屋建造過(guò)程中，全面成本管理的理念根本沒(méi)有樹(shù)立。另外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理也僅限于降低生產(chǎn)成本，沒(méi)有考慮到成本的效益問(wèn)題只是單純地求得成本的降低不能應(yīng)用成本效益原則，從而以一定的成本支出來(lái)實(shí)現(xiàn)更大的效益。

　　3、成本管理方法落后

　　盡管少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)采用了一些先進(jìn)的成本管理方法，并取得了很好的成績(jī)，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本管理方法仍舊是依賴于傳統(tǒng)的方法。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算采用的是品種法和分步法，這兩種方法使用的是大規(guī)模制造性的房地產(chǎn)企業(yè)，在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，這些成本核算方法比較準(zhǔn)確地反映了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的成本，但目前市場(chǎng)變化很快，消費(fèi)者的偏好又各不相同，單件小批生產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得市場(chǎng)、消費(fèi)者青睞的手段，只有不斷地迎合消費(fèi)者的口味，房地產(chǎn)企業(yè)才能擴(kuò)大市場(chǎng)，獲取高額利潤(rùn)，但分批法的成本核算方法還沒(méi)有被廣泛采用，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)組織還是比較粗放的。

　　4、成本管理戰(zhàn)略企業(yè)自身總體戰(zhàn)略差異性大

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略理論認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略主要可分為以下三個(gè)成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和目標(biāo)聚集戰(zhàn)略，成本管理戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相融合和相匹配，而目前我國(guó)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，其成本戰(zhàn)略僅僅是著眼于降低成本，而沒(méi)有將其與房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略相聯(lián)系，在一定程度上可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。

　　5、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部財(cái)務(wù)管理太重

　　對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管理僅僅涉及到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，很少有房地產(chǎn)企業(yè)將上游供應(yīng)商和下游銷售商之間的業(yè)務(wù)往來(lái)納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中去，現(xiàn)代社會(huì)的信息技術(shù)高度發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系也更為緊密和方便，房地產(chǎn)企業(yè)在與其他房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)過(guò)程中的成本在房地產(chǎn)企業(yè)的總成本中也占有很大的比例，因此，也應(yīng)將外部的成本納入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中進(jìn)行全面的分析與管理，以從更大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。

　　二、提高成本管理工作對(duì)策

　　1、建立房地產(chǎn)戰(zhàn)略成本管理制度

　　利用波特教授的價(jià)值鏈分析理論，全面、詳細(xì)、充分地分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本發(fā)生環(huán)節(jié)，加大房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析，了解房地產(chǎn)企業(yè)所處行業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)情況，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)有充分的認(rèn)識(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈分析的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況和房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)值鏈分析，達(dá)到知己知彼、洞察全局，并由此形成價(jià)值鏈的各種戰(zhàn)略。

　　2、更新先進(jìn)管理理念，加強(qiáng)成本管理

　　在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全方面、全過(guò)程的成本管理制度，詳細(xì)考察房地產(chǎn)企業(yè)成本發(fā)生過(guò)程和環(huán)節(jié)，針對(duì)每一項(xiàng)成本支出，都應(yīng)該有詳細(xì)的成本管理方法和成本管理責(zé)任制度將成本管理責(zé)任落實(shí)到具體的責(zé)任人促使房地產(chǎn)企業(yè)所有員工都參與到房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中來(lái)“建立起一個(gè)從上到下，包括各層次、各部門(mén)以及個(gè)人在內(nèi)的組織體系。對(duì)各責(zé)任單位進(jìn)行嚴(yán)格考核，充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)人員的積極性和創(chuàng)造性，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的成本管理意識(shí)”。建立房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程的成本管理制度，將傳統(tǒng)的只關(guān)注產(chǎn)品生產(chǎn)階段的成本管理工作向前延伸至土地取得、材料采購(gòu)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)階段，向后延伸至產(chǎn)品銷售階段和售后服務(wù)階段，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理包括了對(duì)土地成本、建材采購(gòu)成本、產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本、制造成本和營(yíng)銷、消費(fèi)者服務(wù)成本的管理。

　　3、采取一定的措施保證成本信息的準(zhǔn)確性

　　建立良好的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，使房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)成本費(fèi)用的支出都能夠及時(shí)準(zhǔn)確地得到反映采取措施保證成本信息的可靠性，檢查相應(yīng)的會(huì)計(jì)資料以合適信息，提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德，使其提供成本信息能夠有效地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的整體戰(zhàn)略決策。加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查和信息反饋在成本管理中的應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷地提高信息管理的質(zhì)量，使各項(xiàng)成本都能夠得到及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，以利于戰(zhàn)略決策。

　　4、借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引入先進(jìn)的成本管理方法

　　目前國(guó)際上比較先進(jìn)的成本管理方法是作業(yè)成本法，它適應(yīng)當(dāng)代高新科學(xué)技術(shù)的制造環(huán)境、同時(shí)也滿足了顧客日益多樣化的產(chǎn)品需求。在價(jià)值鏈理論的指導(dǎo)下，順應(yīng)顧客的需求，改造房地產(chǎn)企業(yè)的“作業(yè)”流程，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部的關(guān)系，從而形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本；從房地產(chǎn)企業(yè)的整體出發(fā)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的關(guān)系合理地安排各項(xiàng)作業(yè)，避免不必要的成本的發(fā)生口。整合作業(yè)流程，減少分工，在分析房地產(chǎn)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下，確定房地產(chǎn)企業(yè)的核心任務(wù)，撤銷、改善部分作業(yè)流程，降低成本，獲得成本優(yōu)勢(shì)。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)只有獲得更大的利潤(rùn)，才能在競(jìng)爭(zhēng)中球的發(fā)展，這就要求房產(chǎn)企業(yè)要建立一個(gè)良好的內(nèi)部管理制度才能適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，而良好的成本管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、獲取高額利潤(rùn)的前提條件。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作中，還有許多的弊端需要革除，只有持續(xù)地改進(jìn)自己成本管理工作，以先進(jìn)的成本理念來(lái)指導(dǎo)自己的成本管理工作，建立戰(zhàn)略成本制度，房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得進(jìn)一步的發(fā)展，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中擁有優(yōu)勢(shì)，獲取高額收益。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須在日常的成本管理工作中樹(shù)立戰(zhàn)略成本觀念，盡一切努力來(lái)避免不必要的成本發(fā)生，以最大限度地降低成本，在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，使房地產(chǎn)企業(yè)得到更進(jìn)一步的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文10

　　1、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)

　　盡人皆知,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)是以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的新型社會(huì)經(jīng)濟(jì)。在經(jīng)濟(jì)全世界化的驅(qū)動(dòng)下,信息化與全世界化兩個(gè)新時(shí)期的代名詞呈現(xiàn)了。而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)作為信息化以及全世界化的中間橋梁,它的發(fā)展對(duì)于人們的社會(huì)經(jīng)濟(jì)糊口發(fā)生了極為首要的影響。毫無(wú)疑難,經(jīng)濟(jì)革命必然會(huì)促使咱們的出產(chǎn)力,出產(chǎn)瓜葛和知識(shí)貯備發(fā)生巨大地發(fā)展變化,換句話說(shuō),網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地挖掘著社會(huì)的出產(chǎn)潛力。因而深化人們對(duì)于網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí),不管是從經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍是從社會(huì)的發(fā)展來(lái)看,都會(huì)有助于人們更好地應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì),從而令人們通過(guò)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展獲取更多地利益。

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

　　房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有著舉足輕重的地位,對(duì)于于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也擁有極為首要的意義。房地產(chǎn)行業(yè)觸及的方面眾多,帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)系數(shù)相對(duì)于來(lái)講也比較高,所以對(duì)于于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)發(fā)展來(lái)講都擁有至關(guān)首要的意義。自從改革開(kāi)發(fā)以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)1直延續(xù)發(fā)展,以此同時(shí),1些新興企業(yè)也迅速突起,其中包含房地產(chǎn)行業(yè)的興起。跟著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷發(fā)展與完美,房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始步入繁華發(fā)展的道路,房地產(chǎn)市場(chǎng)患上到了有效地開(kāi)辟。但是跟著現(xiàn)代科技的發(fā)展和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步,在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)中所觸及的施工裝備、施工人員和施工技術(shù)已經(jīng)經(jīng)不足以知足現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展請(qǐng)求,所以要想房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)患上到優(yōu)良的發(fā)展,改善施工裝備、施工技術(shù)和施工人員的文化素養(yǎng)勢(shì)在必行。

　　3、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)作用

　　在這個(gè)經(jīng)濟(jì)全世界化以及信息化的時(shí)期,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的出生,不但對(duì)于傳統(tǒng)的出產(chǎn)力以及出產(chǎn)瓜葛發(fā)生巨大地影響,而且對(duì)于其技術(shù)的立異也擁有不可藐視的作用。技術(shù)的立異利用于出產(chǎn)力上,不但可以大大地減少勞動(dòng)力的使用,而且還有效地提高了勞動(dòng)效力。換句話說(shuō),飛速發(fā)展的立異技術(shù)在大大地降低開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)本錢(qián)的同時(shí),又有效地提高了勞動(dòng)技術(shù)以及建筑技術(shù),從而使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)生了更大的利潤(rùn)。

　　(1)對(duì)于房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源的推進(jìn)作用

　　在迅速發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)下,房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也直接受其影響。由于在這個(gè)新型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì),信息資源的質(zhì)量晉升與信息資源的支配整合對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展來(lái)講都擁有直接地影響意義。換句話說(shuō),現(xiàn)代信息資源與房地產(chǎn)的傳統(tǒng)資源在某種程度上擁有必定的置換作用,而這1作用的發(fā)生有效地減小了傳統(tǒng)資源對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的限制,從而加快了房地產(chǎn)行業(yè)向外發(fā)展的腳步。所以無(wú)論從房地產(chǎn)的出產(chǎn)力仍是其發(fā)展空間,和其對(duì)于傳統(tǒng)資源的獨(dú)立性來(lái)講,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都起著踴躍地作用。

　　(2)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)的推進(jìn)作用

　　網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)利用于房地產(chǎn)行業(yè),對(duì)于其技術(shù)上的改善取得了質(zhì)與量的晉升。1方面,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)進(jìn)程中,網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與先進(jìn)的建筑裝備的互相結(jié)合,就房地產(chǎn)行業(yè)的固有建筑裝備以及施工裝備而言,有了很大的晉升以及改善。使其在使用進(jìn)程中更為智能化,并且在其施工質(zhì)量上也獲得了巨大的改善。另外,在房屋管理方面,智能裝備的廣泛利用給現(xiàn)代物業(yè)管理也帶來(lái)了極大的便捷,例如監(jiān)控設(shè)施的使用不但給物業(yè)管理帶來(lái)了利便,而且令人們的糊口安全也患上到了保障。另外一方面,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的廣泛利用對(duì)于于房地產(chǎn)行業(yè)的相干交易來(lái)講也為其提供了便利,電子商務(wù)的交易方式為客戶與房地產(chǎn)商在交易的進(jìn)程中提供了直接的交易平臺(tái),大大地提高了其交易效力并且加強(qiáng)了交易憑據(jù)的安全保障。所以說(shuō)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)要想患上到迅速發(fā)展與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展擁有密不可分的瓜葛。

　　4、收?qǐng)稣Z(yǔ)

　　從人們起初對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的全無(wú)所聞,到現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)相干知識(shí)的了解以及普及,無(wú)疑網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展上起著踴躍地推進(jìn)作用。跟著時(shí)期的不斷發(fā)展與進(jìn)步,高效地應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù),并使其更多地為咱們?nèi)祟悇?chuàng)造有效的價(jià)值,對(duì)于于人類的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步來(lái)講擁有至關(guān)首要的意義�？萍歼M(jìn)步的意義不過(guò)就是應(yīng)用科技,讓科技為人類的糊口發(fā)展做貢獻(xiàn)。盡人皆知,網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)在其深度與廣度、時(shí)間和空間等多方面影響著房地產(chǎn)行業(yè)資本的累積、勞動(dòng)的投入、技術(shù)的改善和軌制的變遷。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)不但對(duì)于房地產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步,房地產(chǎn)行業(yè)的分工細(xì)化以及市場(chǎng)開(kāi)辟起著踴躍地作用,而且對(duì)于房地產(chǎn)相干知識(shí)的開(kāi)放同享、房地產(chǎn)外在經(jīng)濟(jì)的增添和房地產(chǎn)傳統(tǒng)資源的置換效益也擁有踴躍地意義。毫無(wú)疑難,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍是由房地產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)抉擇的,所以公道地應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì),從新整合出產(chǎn)力與出產(chǎn)瓜葛,在最大程度上挖掘網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值,對(duì)于于社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益都擁有極為首要的意義。

房地產(chǎn)論文11

　　一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

　　1、國(guó)家的宏觀調(diào)控抑制市場(chǎng)的需求。一直來(lái)我國(guó)頒布的宏觀的調(diào)控政策都在或多或少地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)重點(diǎn)城市都統(tǒng)一實(shí)行了基本限購(gòu)令，國(guó)家宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控中有關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個(gè)方面的政策所起到的作用還是挺好的。

　　2、房地產(chǎn)的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價(jià)位漸漸推高；并且在三年前銀行出現(xiàn)錢(qián)荒的情況后，國(guó)內(nèi)許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來(lái)，現(xiàn)在越來(lái)越多不同的電子銀行進(jìn)入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財(cái)軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動(dòng)性的壓力漸漸變大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

　　1、依照自身情況制定長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃�，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)明顯的分化：位居一、二線的城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應(yīng)求。而位居三、四線的城市各方面相對(duì)來(lái)說(shuō)就落后于一、二線城市，由于經(jīng)濟(jì)水平低，因此購(gòu)買(mǎi)力也就弱，市場(chǎng)空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調(diào)控后，許多的開(kāi)發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當(dāng)?shù)氐脑S多土地，導(dǎo)致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續(xù)。

　　那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標(biāo)盡量聚集，不要過(guò)于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產(chǎn)品線的規(guī)劃。萬(wàn)達(dá)就是目標(biāo)聚集戰(zhàn)略的成功典例。

　　2、聯(lián)合開(kāi)發(fā)可降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢(shì)共同發(fā)展，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以實(shí)施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實(shí)力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢(shì)得到緩解，也可使經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)得到降低；并且在實(shí)施這個(gè)戰(zhàn)略的過(guò)程中各企業(yè)可以互相取長(zhǎng)補(bǔ)短來(lái)增強(qiáng)自身的綜合實(shí)力。

　　3、規(guī)范管理方式。在設(shè)計(jì)流程跟分析任務(wù)點(diǎn)的基礎(chǔ)上另建立各方面的管理準(zhǔn)則，并且必須依照部門(mén)職責(zé)，組織構(gòu)造以及管理的標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)清晰的方案設(shè)計(jì)，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實(shí)實(shí)行。并且還要清楚企業(yè)本身的實(shí)際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個(gè)監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。

　　4、實(shí)施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國(guó)內(nèi)的銀行信貸來(lái)融資以外，也可通過(guò)股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權(quán)進(jìn)行融資，以此吸引基金或者是社會(huì)上的一些閑散的資金來(lái)投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過(guò)在外貿(mào)交易的市場(chǎng)發(fā)行私募債券來(lái)為房產(chǎn)企業(yè)增加一個(gè)有效的融資道路；民營(yíng)、外資銀行合作：民營(yíng)與外資的銀行信貸機(jī)制相對(duì)來(lái)說(shuō)更靈活，對(duì)房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來(lái)向銀行等獲得開(kāi)發(fā)投資的資金。

　　5、加強(qiáng)人力資源管理，引進(jìn)并培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)設(shè)涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門(mén)，并且每個(gè)部門(mén)都需要一定的專業(yè)人才對(duì)化解進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)才能完成。所以，專業(yè)人才對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是很重要的；首先反鏟企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況切實(shí)建立合適的薪水管理模式來(lái)將人才吸引進(jìn)來(lái)，并且構(gòu)建一個(gè)人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對(duì)企業(yè)的滿意、忠誠(chéng)的程度提高；然后好藥對(duì)人才做一個(gè)進(jìn)一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓(xùn)，將他們的知識(shí)面更加地?cái)U(kuò)大，讓這些引進(jìn)來(lái)的人才既具有相關(guān)專業(yè)知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也具有分析財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷的知識(shí)。最終成為一個(gè)復(fù)合型的人才。

　　6、實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，可以從這兩個(gè)方面來(lái)將產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新包含了單一產(chǎn)品、項(xiàng)目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。第二是實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化：現(xiàn)在占多數(shù)的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內(nèi)部形成了許多條產(chǎn)品線以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項(xiàng)目上將其開(kāi)展連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)等�，F(xiàn)在實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來(lái)越多，因?yàn)檫@樣能夠?qū)⑵髽I(yè)的周轉(zhuǎn)快速實(shí)現(xiàn)，還能讓企業(yè)的成本、費(fèi)用得到降低。所以無(wú)論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂(lè)意實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方法。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]俞爐烽.淺析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)[J].城市開(kāi)發(fā),20xx,(2).

房地產(chǎn)論文12

　　摘要：從房地產(chǎn)策劃的角度出發(fā)，分析目前我國(guó)適度從緊的金融政策，從策劃工作的入手點(diǎn)、策劃工作中的“羊群效應(yīng)”和增強(qiáng)策劃工作的操作性三個(gè)方面，提出優(yōu)質(zhì)的策劃工作對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)策劃；“羊群效應(yīng)”；“藍(lán)�！饱�お

　　房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要工作之一，涵蓋了其各個(gè)環(huán)節(jié)。一般房地產(chǎn)策劃工作包含：前期機(jī)會(huì)研究、產(chǎn)品初步策劃、可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研、詳細(xì)產(chǎn)品策劃、營(yíng)銷策劃等環(huán)環(huán)相扣的幾個(gè)階段。良好的策劃工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展有著重要的作用。從本質(zhì)上講，策劃工作是在合適的時(shí)間將合適的產(chǎn)品傳遞給合適的客戶。

　　房地產(chǎn)策劃工作需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈的完整對(duì)于項(xiàng)目順利完工上市至關(guān)重要。20xx年，央行連續(xù)八次上調(diào)了銀行貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款利率從年初的6。12%上調(diào)至7。47%，20xx年連續(xù)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從年初的9%上調(diào)至14。5%。進(jìn)入20xx年以來(lái)，央行主要通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率來(lái)抑制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展，迄今為止，央行5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從年初的14。5%上調(diào)至16。5%的歷史最高點(diǎn)。央行一系列金融工具的應(yīng)用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)熱發(fā)展。不斷上調(diào)的貸款利率將增加居民買(mǎi)房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調(diào)的準(zhǔn)備金率將增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使得資金實(shí)力不足的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰。

　　外資方面，國(guó)家出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，來(lái)引導(dǎo)外資投資房地產(chǎn)的行為，限制外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的炒作。自1991年起，中國(guó)已連續(xù)15年成為吸收外資最多的發(fā)展中國(guó)家�；�于對(duì)人民幣升值的預(yù)期和房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的良好經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資逐年增加。20xx年7月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，建設(shè)部、央行等六部委共同發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的若干意見(jiàn)》（建住房［20xx］171號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”），主要從外匯管制、投資準(zhǔn)入、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)以及信息監(jiān)測(cè)等四個(gè)方面強(qiáng)化了對(duì)外進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范。20xx年9月27日，中央銀行、銀監(jiān)會(huì)以銀發(fā)［20xx］359號(hào)文聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。20xx年商務(wù)部頒布的《關(guān)于20xx年全國(guó)吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見(jiàn)》中明文規(guī)定“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。20xx版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從20xx年12月1日起，外資將不再鼓勵(lì)進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)，同時(shí)外資被限制進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易（存量房交易）及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　內(nèi)資適度收緊，外資持幣觀望，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩，現(xiàn)在是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的考驗(yàn)期。如何從策劃工作入手來(lái)看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？

　　在現(xiàn)代企業(yè)管理中有所謂的“藍(lán)�！迸c“紅�！敝�分，“藍(lán)�！敝钙髽I(yè)所處行業(yè)的進(jìn)入壁壘較大，具有較強(qiáng)的不可模仿性，大多數(shù)為技術(shù)獨(dú)創(chuàng)型的企業(yè)；而“紅�！眲t指企業(yè)所處行業(yè)進(jìn)入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動(dòng)密集型的服務(wù)型企業(yè)，如餐飲、干洗等。房地產(chǎn)策劃應(yīng)借鑒“藍(lán)�！钡乃季S來(lái)提高房地產(chǎn)企業(yè)的獨(dú)特性，在房地產(chǎn)大范圍整合的時(shí)代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商大搞各種高檔樓盤(pán)建設(shè)的同時(shí)，碧桂園獨(dú)出心裁，以高效的開(kāi)發(fā)效率，定位于中低端客戶的產(chǎn)品為市場(chǎng)所熱捧。碧桂園的開(kāi)發(fā)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)生存的“藍(lán)�！�。

　　今年4月初，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：未來(lái)100天時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持不住，房地產(chǎn)業(yè)洗牌的100天。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，外資受到限制，不能從事住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實(shí)力不足的企業(yè)將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業(yè)即有一定的實(shí)力，但是面臨發(fā)展的困境的重要問(wèn)題就是如何生存下來(lái)。房地產(chǎn)策劃要從企業(yè)出發(fā)，落足于市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作，使得企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的“藍(lán)海”。

　�。�1）策劃要從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分之下尋找市場(chǎng)突破口。以北京市為例，現(xiàn)在五環(huán)外的房?jī)r(jià)已升到10000元/㎡以上，產(chǎn)品以中高檔住宅居多；而20xx年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無(wú)足夠的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)房屋。進(jìn)入20xx年以來(lái)，雖然市場(chǎng)上一片喊跌之聲，北京市的房?jī)r(jià)還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現(xiàn)剛性，但是，對(duì)于目前高企的房?jī)r(jià)，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力仍顯得相對(duì)不足。今年以來(lái)，廣州市的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)走低，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)于3月中旬發(fā)布《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)20xx》，其主要觀點(diǎn)包括：20xx年新增建設(shè)用地規(guī)模與此基本持平，仍將持續(xù)建設(shè)用地供應(yīng)偏緊的勢(shì)態(tài)；預(yù)計(jì)20xx年廣州樓價(jià)可能跌穿20xx年底的半年價(jià)，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動(dòng)。

　　因此，從市場(chǎng)需求入手、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)脫困的良好途徑。從市場(chǎng)需求出發(fā)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅優(yōu)化了市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來(lái)的影響。

　�。�2）在房地產(chǎn)策劃工作中應(yīng)避免“羊群效應(yīng)”。沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)良好的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的“羊群效應(yīng)”，加劇了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理。在20xx年至20xx年間，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)興起了建造“shoppingmall”風(fēng)潮�！癝hoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區(qū)域廣泛，一個(gè)城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開(kāi)發(fā)導(dǎo)致資源浪費(fèi)。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關(guān)聯(lián)，而目前中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)尚在發(fā)展當(dāng)中，中國(guó)城市郊區(qū)的人口密度并不大，所以這種商業(yè)形式在中國(guó)的發(fā)展前途還得打上一個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中的“羊群效應(yīng)”將導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，使得本來(lái)有限的土地資源不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對(duì)城市發(fā)展的影響一定是負(fù)面的。企業(yè)也應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際條件，集中優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，避免盲目跟風(fēng)建設(shè)導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

　　（3）增強(qiáng)房地產(chǎn)策劃的操作性。房地產(chǎn)策劃業(yè)一直是被忽視的一個(gè)行業(yè)，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒(méi)有操作性，不能帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的利益。某項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：85%的企業(yè)曾經(jīng)尋求過(guò)策劃公司的服務(wù)，但只有4%達(dá)到了預(yù)期效果；58%的企業(yè)表示對(duì)策劃公司提交的方案滿意，但在執(zhí)行3個(gè)月后，這一比例下降到6%；36%的企業(yè)老板表示，付了幾十萬(wàn)，買(mǎi)回來(lái)一大堆文字圖片，執(zhí)行后才發(fā)現(xiàn)，這些東西都是一堆廢紙。

　　房地產(chǎn)策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據(jù)不同的實(shí)際情況對(duì)工作側(cè)重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。以產(chǎn)品初步策劃為例，常規(guī)的程序包含：市場(chǎng)調(diào)研資料的整理分析、項(xiàng)目背景分析、項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目機(jī)遇和特有資源梳理、項(xiàng)目資源因子分析及細(xì)分市場(chǎng)對(duì)照、項(xiàng)目定位（產(chǎn)品定位）、目標(biāo)市場(chǎng)定位（客戶定位）、經(jīng)典案例的引用展示等。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的初步產(chǎn)品策劃側(cè)重于項(xiàng)目定位，而住宅地產(chǎn)則側(cè)重于目標(biāo)市場(chǎng)定位。

　　對(duì)于房地產(chǎn)策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項(xiàng)目的全程運(yùn)營(yíng)出發(fā)，講求產(chǎn)品、策劃、傳播、通路、執(zhí)行之間的細(xì)節(jié)完美，使得企業(yè)在戰(zhàn)略平臺(tái)上不會(huì)出任何差錯(cuò)，在戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用上也會(huì)詳略得當(dāng)，在營(yíng)銷組合上更會(huì)出奇制勝，打造完善的營(yíng)銷平臺(tái)和完整的戰(zhàn)術(shù)體系。

　　房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入整合期，良好的策劃能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的不利因素，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，在日益嚴(yán)峻的商戰(zhàn)中創(chuàng)造利潤(rùn)，贏得生存。

　　參考文獻(xiàn)

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　�。�2］@曲衛(wèi)東．調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)，“限外令”不可或缺［Ｊ］．地產(chǎn)金融，20xx，（11）。

　　［3］@肖元真，施興翔，徐國(guó)峰．中國(guó)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)趨勢(shì)和未來(lái)走勢(shì)［Ｊ］．經(jīng)濟(jì)叢刊，20xx，（1）。

房地產(chǎn)論文13

　　【關(guān)鍵詞】新經(jīng)濟(jì)時(shí)代 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 管理

　　【摘要】著重從房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程管理、品牌戰(zhàn)略和人力資源管理等方面入手，對(duì)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理進(jìn)行了深入探討。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資數(shù)額大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都是一個(gè)系統(tǒng)工程，具有很強(qiáng)的綜合性。無(wú)論是單體開(kāi)發(fā)還是小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，都要經(jīng)過(guò)很多程序：選址和征地一前期策劃一工程建設(shè)一產(chǎn)品出售一售后物業(yè)管理，每一環(huán)節(jié)都包含許多工序，而且都需要依靠特定的專業(yè)人士完成。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷加強(qiáng)管理，成立各個(gè)事業(yè)部，去完成各個(gè)階段的任務(wù)。

　　1可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先決條件

　　在做出投資決策前，先對(duì)有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目各種可能的`擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，對(duì)項(xiàng)目建成投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，據(jù)此提出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資建設(shè)。并選定最佳投資建設(shè)方案等結(jié)論性意見(jiàn)。

　　2項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的管理。

　　2.1建立項(xiàng)目品質(zhì)管理體系

　�。�1）進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使設(shè)計(jì)單位在競(jìng)爭(zhēng)中提高設(shè)計(jì)水平，公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些企業(yè)往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合，由不同單位設(shè)計(jì)會(huì)影響整體效果。

　　（2）組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場(chǎng)，提高對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的感性認(rèn)識(shí)，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際、與現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境不協(xié)調(diào)。

　�。�3）設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位改變?cè)O(shè)計(jì)方法，由以往的單純?cè)O(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資最有效的方法是利用優(yōu)化設(shè)計(jì)，國(guó)內(nèi)最常用的方法是在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行多方案比較來(lái)對(duì)方案優(yōu)化，而國(guó)外最常用的優(yōu)化設(shè)計(jì)方法是業(yè)主在施工圖紙完成之后，再聘請(qǐng)另外一個(gè)設(shè)計(jì)公司或者就由原來(lái)的設(shè)計(jì)公司從控制投資的目的出發(fā)，以第一次的設(shè)計(jì)圖紙為基礎(chǔ)，再對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)的選型、材料設(shè)備的選擇、施工方案及施工的可行性等方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，然后由原設(shè)計(jì)公司或者另外聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)公司對(duì)第一次的圖紙進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)，這樣做可能會(huì)增加項(xiàng)目的工期，但是進(jìn)行二次優(yōu)化設(shè)計(jì)給業(yè)主帶來(lái)的收益要遠(yuǎn)高于由于工期的延長(zhǎng)帶來(lái)的損失，因此可以大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。

　�。�4）組織設(shè)計(jì)評(píng)審小組對(duì)各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評(píng)審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評(píng)審小組由項(xiàng)目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對(duì)設(shè)計(jì)提出全面的意見(jiàn)。對(duì)設(shè)計(jì)的評(píng)審許多開(kāi)發(fā)公司往往依據(jù)個(gè)人的意見(jiàn)，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。

　�。�5）合理安排設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。

　�。�6）通過(guò)合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過(guò)程中親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　2，2建立完善的進(jìn)度計(jì)劃管理體系

　�。�1）設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度；

　�。�2）施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)、材料設(shè)備、分項(xiàng)工程招標(biāo)、施工臨時(shí)水電安裝和施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃；

　�。�3）施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工和水電設(shè)備安裝、材料定板定貨文秘站：計(jì)劃、鋁合金門(mén)窗工程和木門(mén)及防火門(mén)工程進(jìn)度計(jì)劃等；

　�。�4）配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工、電信工程、防盜系統(tǒng)工程、有線電視工程、煤氣工程、市政工程和綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。

　　2.3建立完善的項(xiàng)目投資管理體制

　�。�1）建設(shè)用地成本：土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等；

　�。�2）工程建設(shè)成本：土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等；

　　（3）銷售費(fèi)用：銷售營(yíng)業(yè)、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等；

　�。�4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：貸款利息、資金運(yùn)作利息等。

　�。�5）工程計(jì)量控制；主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計(jì)劃，控制工程款的支付。計(jì)量工作是成本控制中最繁瑣的工作，這要求計(jì)量人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識(shí)。此外還應(yīng)做到：

　�。�1）了解施工現(xiàn)場(chǎng)、了解工程量實(shí)際發(fā)生變化情況，及時(shí)對(duì)工程量的變化進(jìn)行核實(shí)。

　�。�2）要參與材料設(shè)備的定貨洽商，據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化情況來(lái)確定材料設(shè)備預(yù)算價(jià)，不能盲目照搬定額或文件價(jià)。另外，地產(chǎn)公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計(jì)量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，地產(chǎn)公司只需負(fù)責(zé)對(duì)其結(jié)果審核及支付工程款。

　　（3）建立完善的合同管理體系。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)施工程中，開(kāi)發(fā)公司會(huì)與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供貨等單位發(fā)生合同關(guān)系。通過(guò)合同形式來(lái)約束雙方的責(zé)任、義務(wù)與利益關(guān)系，共同完成項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程。開(kāi)發(fā)公司通過(guò)合同對(duì)各單位進(jìn)行監(jiān)控，以保證項(xiàng)目按計(jì)劃完成。同時(shí)，對(duì)違約方要依據(jù)合同進(jìn)行索賠。

　　（4）組織對(duì)各單位的協(xié)調(diào)工作。開(kāi)發(fā)公司必須在項(xiàng)目進(jìn)展的各個(gè)階段都真正起組織者作用，通過(guò)組織召開(kāi)定期例會(huì)的方式，加強(qiáng)各方的溝通。例如，在設(shè)計(jì)階段要定期組織設(shè)計(jì)例會(huì)及方案討論會(huì)，通過(guò)例會(huì)協(xié)商解決設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題。在施工階段，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)組織工程例會(huì)，及時(shí)解決工程有關(guān)問(wèn)題。項(xiàng)目經(jīng)理親自組織召開(kāi)例會(huì)，是督促各方的工作進(jìn)度最有效方法，是一種主動(dòng)監(jiān)控方式，但開(kāi)發(fā)公司的組織作用應(yīng)與監(jiān)理公司的組織作用明確劃分開(kāi)來(lái)，監(jiān)理公司的工作應(yīng)著重在對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等的組織協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。而開(kāi)發(fā)公司著重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全面管理，使項(xiàng)目的品質(zhì)、進(jìn)度及總成本滿足計(jì)劃的控制目標(biāo)。所以對(duì)施工單位的管理應(yīng)委托監(jiān)理公司負(fù)責(zé)，而開(kāi)發(fā)公司應(yīng)著重在對(duì)設(shè)計(jì)的監(jiān)控，使整個(gè)項(xiàng)目的策劃意圖通過(guò)圖紙表達(dá)出來(lái)。 （5）負(fù)責(zé)申請(qǐng)并獲取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工程中的有關(guān)批文及許可證等。如土地規(guī)劃許可證、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建筑施工許可證等。

　　（6）負(fù)責(zé)有關(guān)配套設(shè)施的報(bào)裝工作。如電信、煤氣、公共天線、門(mén)牌、施工臨時(shí)水電及永久生活水電等報(bào)裝工作。

　�。�7）組織項(xiàng)目的有關(guān)驗(yàn)收工作。如竣工驗(yàn)收、建管驗(yàn)收、小區(qū)綜合驗(yàn)收等工作。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)必須重視品牌發(fā)展戰(zhàn)略

　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于高增長(zhǎng)、高需求、高品位的發(fā)展階段。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能靠精品和品牌來(lái)占領(lǐng)，品牌是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物。隨著中國(guó)正式加入WTO，外國(guó)房地產(chǎn)名牌企業(yè)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)虎視眈眈，有的公司甚至規(guī)劃要每年開(kāi)發(fā)上千萬(wàn)平米。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須加快品牌化的步伐，把房地產(chǎn)品牌做好，牢牢扎根在中國(guó)大地，迎接新的挑戰(zhàn)。

　　決策者應(yīng)對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行長(zhǎng)期性、全面性和總體性的謀劃和運(yùn)籌。品牌策劃有其自身的規(guī)律，其策劃者必須樹(shù)立創(chuàng)新意識(shí)，在經(jīng)營(yíng)管理上要有超前意識(shí)、運(yùn)作和實(shí)施過(guò)程中必須具備高超的組織協(xié)調(diào)能力、資源統(tǒng)籌能力、挖掘和吸引顧客能力、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。要提升企業(yè)核心、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，就必須牢固地樹(shù)立品牌意識(shí)，并按照品牌策劃的自身規(guī)律運(yùn)作。

　　4高素質(zhì)人才至關(guān)重要

　　新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)人才的重視和開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的重要特征之一，搞好人才資源開(kāi)發(fā)，是新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的客觀要求。但在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人力資源管理工作中仍存在著下列的問(wèn)題和誤區(qū)：

　�。�1）人力資源管理者的素質(zhì)低，管理理念落后。許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)尚未充分認(rèn)識(shí)到人力資源管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的核心地位。

　　（2）缺乏完善、科學(xué)、規(guī)范的人力資源體系。沒(méi)有從開(kāi)發(fā)人的能力的角度，制定出符合企業(yè)未來(lái)發(fā)展需要的系統(tǒng)的人力資源管理制度，人力資源管理工作缺乏制度性和規(guī)范性。

　�。�3）人力資源開(kāi)發(fā)工作不力。一般來(lái)說(shuō)，人力資源開(kāi)發(fā)是考慮個(gè)人的個(gè)性特征、性格、氣質(zhì)、能力等內(nèi)在素質(zhì)如何配合組織的發(fā)展需要，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是事得其人，人盡其才，才盡其用。

　　在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，針對(duì)人力資源開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的新問(wèn)題，只有采取新的人力資源開(kāi)發(fā)方式，才能取得成效。

　　首先，提高人力資源管理者自身的知識(shí)水平。要實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)人事管理到現(xiàn)代人力資源管理的轉(zhuǎn)變，只有依靠一批既懂理論又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人力資源管理專門(mén)人才才能完成。

　　其次，完善激勵(lì)機(jī)制。今天社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活較以往已發(fā)生了重大的變化，單純應(yīng)用傳統(tǒng)的激勵(lì)方式已不能滿足需要。只有樹(shù)立以人為本的思想，建立起多維交叉的員工激勵(lì)體系，給員工發(fā)揮潛能、施展才能提供舞臺(tái)，并將企業(yè)的奮斗目標(biāo)和員工的個(gè)人目標(biāo)相結(jié)合，從而讓員工同企業(yè)一起成長(zhǎng)，使員工能夠分享企業(yè)成長(zhǎng)所帶來(lái)的好處，感受到成功的幸福，他們才能自覺(jué)自愿開(kāi)拓創(chuàng)新，敬業(yè)敬職。

　　第三，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膯T工培訓(xùn)體系，真正實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向?qū)W習(xí)型組織的轉(zhuǎn)變。在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人力資源的開(kāi)發(fā)應(yīng)著眼于人的健康人格的培養(yǎng)，包括持久的工作熱情、堅(jiān)韌不拔的意志力、人際關(guān)系的協(xié)調(diào)和團(tuán)隊(duì)合作精神等。

　　第四，營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍，加強(qiáng)企業(yè)文化的建設(shè)。企業(yè)文化是全體員工衷心認(rèn)同和共有的企業(yè)核心價(jià)值觀，它規(guī)定了人們的基本思維模式和行為模式。在我們所面臨的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)人才資源管理的核心對(duì)象將是層次較高的知識(shí)工作者，企業(yè)在實(shí)踐中只有塑造以尊重人、關(guān)心人、信任人、培養(yǎng)人為核心的企業(yè)文化，才能集聚人才，從而在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中成為贏家。

　　5結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)較大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)企業(yè)只有精心策劃，規(guī)范操作，以“精品”與人競(jìng)爭(zhēng)，以“品牌”占領(lǐng)市場(chǎng)，才能實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，贏得主動(dòng)；才能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)論文14

　　1成本的管理

　　任何事情要有條不紊的進(jìn)行是需要成系統(tǒng)的來(lái)規(guī)劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預(yù)算的專業(yè)性，而且要把握好成本預(yù)算的完成階段，不可太早，套完也會(huì)因?yàn)楦鞣矫嬖�因限制而使成本預(yù)算誤差相對(duì)較大，企業(yè)應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識(shí)，但又不可辦成渣子工程。每個(gè)人也包括普通員工也應(yīng)當(dāng)有成本管理的意識(shí)，這就體現(xiàn)了員工們的責(zé)任意識(shí)，只有這樣，成本管理系統(tǒng)才能順利有效的實(shí)施在計(jì)劃中去。對(duì)于工程比較大，項(xiàng)目比較復(fù)雜投資對(duì)象，在任務(wù)需要的時(shí)候成立一個(gè)成本管理小組，領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)項(xiàng)目中涉及到的成本方面的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)然公司可以有目的的去培養(yǎng)一批精干的成本管理人才，及時(shí)了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的新的發(fā)展?fàn)顩r，這就是公司內(nèi)部的人才優(yōu)化，這樣公司在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中能夠計(jì)劃精湛的向前進(jìn)行。

　　2工期的管理

　　房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是需要多方面的協(xié)議、合同等協(xié)調(diào)來(lái)整合而成的，在這個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的工程里，工期的規(guī)劃和管理是很重要的。因此，將時(shí)間優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)企業(yè)工作的順利有計(jì)劃的展開(kāi)。房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)土地前要進(jìn)行各類的手續(xù)辦理，為了縮短工程的進(jìn)行時(shí)長(zhǎng)，可以計(jì)劃一條該工程的關(guān)鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計(jì)劃出來(lái)，在這個(gè)優(yōu)化后的工作布局里，優(yōu)先進(jìn)行重要的不能延期的工作，優(yōu)化資源配置，明確工作中的關(guān)鍵及重要的步驟，并且對(duì)其特別關(guān)注，使其順利高效的進(jìn)行，當(dāng)然要具體問(wèn)題具體分析，因?yàn)椴煌�的�?xiàng)目會(huì)有不同的優(yōu)化方向。

　　3合同檔案的管理

　　合同檔案的產(chǎn)生是使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得以開(kāi)發(fā)進(jìn)行的重要依據(jù)，它能夠同步的反映項(xiàng)目的進(jìn)行情況，因此對(duì)合同系統(tǒng)的管理會(huì)幫助項(xiàng)目有序的進(jìn)展下去。對(duì)于大量的不同種的合同，要有條理的對(duì)合同進(jìn)行合理的分類，統(tǒng)計(jì)，合算等，支付計(jì)劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當(dāng)做記錄進(jìn)度的登記單，使得工程及時(shí)完成，避免毀約，這也是相關(guān)法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來(lái)作為證明。公司同樣也要定期來(lái)檢查核對(duì)原材料、配件等的試驗(yàn)記錄這也是進(jìn)一步保障的措施。

　　4質(zhì)量的管理

　　像房地產(chǎn)這樣關(guān)系到民生的關(guān)鍵的企業(yè)，質(zhì)量是其企業(yè)立足之本，也是企業(yè)長(zhǎng)久生存的活力源泉。質(zhì)量代表著一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在擁有良好的質(zhì)量成果之前，公司應(yīng)該掌握相應(yīng)的技術(shù)來(lái)保障質(zhì)量的產(chǎn)生，公司可以發(fā)揮群眾的力量，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)掌握質(zhì)量知識(shí)技能，充分發(fā)揮員工的團(tuán)體效應(yīng)，激發(fā)員工的工作激情和熱度，使得工作有質(zhì)有量的進(jìn)行，這就是優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)來(lái)推進(jìn)質(zhì)量的管理。同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行時(shí)，可以尋找合適的外包來(lái)降低成本，強(qiáng)化工作效應(yīng)，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當(dāng)然在招標(biāo)承包商的時(shí)候力爭(zhēng)讓更多競(jìng)標(biāo)商參與進(jìn)來(lái)，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質(zhì)量能夠達(dá)到最優(yōu)。當(dāng)然后期項(xiàng)目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，為了讓顧客滿意，企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也應(yīng)該到達(dá)高水平，這樣企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力又可以提升。

　　5現(xiàn)場(chǎng)管理

　　房地產(chǎn)業(yè)的施工中危險(xiǎn)系數(shù)比較大，發(fā)生危險(xiǎn)的可能性也非常大，企業(yè)在施工期間應(yīng)當(dāng)有專門(mén)的安全員，來(lái)實(shí)地監(jiān)督管理工作人員的安全，施工現(xiàn)場(chǎng)保障施工人員的安全，避免具有生命危險(xiǎn)的事故發(fā)生。同時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的物流管理也非常重要，施工現(xiàn)場(chǎng)的所有原材料及配件都要從各大市場(chǎng)買(mǎi)入，物流對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)程，質(zhì)量都有很大影響，因此需要一定的人數(shù)來(lái)聯(lián)系聯(lián)絡(luò)和督促物流的順利展開(kāi)。為了保證現(xiàn)場(chǎng)原材料的合理利用，避免浪費(fèi)和濫用，偷工減料的事情發(fā)生，工地現(xiàn)場(chǎng)需要一個(gè)檢查員，不定期的檢查核實(shí)原材料的利用情況，登記以后進(jìn)行總結(jié)匯總，然后企業(yè)可以根據(jù)登記情況對(duì)工地的原材料進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)貼以及增添相關(guān)的材料，使得施工現(xiàn)場(chǎng)有條不紊的進(jìn)行建設(shè)工作。以上現(xiàn)場(chǎng)管理可以成立一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)督查小組，彼此協(xié)作分配任務(wù)，不斷地商討最優(yōu)的管理方案，監(jiān)督施工工作，定期定量定質(zhì)的完成。

　　6總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了使投資項(xiàng)目理想的完成，需要來(lái)自不同領(lǐng)域的專業(yè)性人才來(lái)共同策劃項(xiàng)目的開(kāi)展，使其在最好的品質(zhì)下，快速高效的完成投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)公司需要有一個(gè)專門(mén)的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，利用系統(tǒng)工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，指導(dǎo)管理項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，讓企業(yè)有充分準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策，比如國(guó)家的某項(xiàng)利民可持續(xù)發(fā)展政策，就很可能阻礙企業(yè)投資項(xiàng)目健康，可持續(xù)的進(jìn)行型難過(guò)下去，所以，項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究不應(yīng)停止，應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)。以上是本人的粗淺之見(jiàn)，由于本人的知識(shí)水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。

房地產(chǎn)論文15

　　【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了較為長(zhǎng)足的進(jìn)步，房地產(chǎn)管理的體質(zhì)改革與信息化建設(shè)就是這一進(jìn)步的最直觀體現(xiàn)。在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開(kāi)的研究中，筆者深入分析了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并提出了更好開(kāi)展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息化建設(shè)的建議，希望這一內(nèi)容能夠?yàn)榘不帐×�安市房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展帶來(lái)一定啟發(fā)。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理；信息化建設(shè)；實(shí)踐

　　隨著近年來(lái)信息化技術(shù)的快速發(fā)展，信息化建設(shè)早已在我國(guó)各行各業(yè)中實(shí)現(xiàn)了廣泛應(yīng)用，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)管理信息化具備著提升房地產(chǎn)管理運(yùn)作效率、增強(qiáng)房地產(chǎn)管理決策應(yīng)變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)中，正是本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的實(shí)踐展開(kāi)具體研究的原因所在。

　　1房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性

　　為了能夠較高質(zhì)量完成本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開(kāi)的研究，我們首先需要深入了解這一建設(shè)的必要性，而結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)三個(gè)方面。

　　1.1提升管理水平與效率

　　對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)部門(mén)職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經(jīng)不能滿足我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各類需求，這也是近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)取得較為長(zhǎng)足的進(jìn)步的原因所在。而隨著各地房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)不斷取得成果，房地產(chǎn)管理部門(mén)工作人員的綜合水平也實(shí)現(xiàn)了一定提升，依托房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實(shí)現(xiàn)了本質(zhì)性升級(jí)，房地產(chǎn)部門(mén)的管理水平與效率自然因此實(shí)現(xiàn)了較好提升[1]。

　　1.2實(shí)現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復(fù)雜、公眾負(fù)面反應(yīng)大等特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)的存在就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺(tái)的支持下，各類房地產(chǎn)管理信息能夠公開(kāi)、透明的傳達(dá)給公眾，房地產(chǎn)管理工作的程序化與流程化程度也將實(shí)現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產(chǎn)管理的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范得以實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)管理的信息化建設(shè)還能夠?qū)崿F(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關(guān)法律法規(guī)的公開(kāi)化，這對(duì)于房地產(chǎn)管理部門(mén)的效率與信譽(yù)度提升、公眾辦事時(shí)間縮短也將帶來(lái)較為積極的影響[2]。

　　1.3更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)

　　除了上述幾方面外，房地產(chǎn)管理信息化還能夠更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)，而這一指導(dǎo)的實(shí)現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)能夠及時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)行業(yè)的各類信息，這自然為房地產(chǎn)管理部門(mén)的相關(guān)決策提供了有力數(shù)據(jù)支持，依據(jù)國(guó)家近年來(lái)出臺(tái)的“動(dòng)態(tài)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)”房地產(chǎn)供求狀況展示功能所實(shí)現(xiàn)的宏觀指導(dǎo)就是這一認(rèn)知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)圖2新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程圖產(chǎn)管理信息化還能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)工作成本降低、業(yè)務(wù)管理錯(cuò)誤減少，這自然使得房地產(chǎn)管理部門(mén)的工作能夠在信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)更好展開(kāi)[3]。

　　2安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀

　　為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)作為研究對(duì)象，而在對(duì)該市房地產(chǎn)管理的代表性部門(mén)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設(shè)已經(jīng)取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)也已經(jīng)全面應(yīng)用于該市房地產(chǎn)管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)的總體結(jié)構(gòu)，結(jié)合該圖我們能夠較為直觀認(rèn)識(shí)到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺(tái)涵蓋了數(shù)個(gè)子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程，在這一結(jié)合商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)的流程應(yīng)用中，以往需要耗費(fèi)房地產(chǎn)管理部門(mén)與民眾大量時(shí)間的業(yè)務(wù)在這一信息化建設(shè)的支持下實(shí)現(xiàn)了短時(shí)間完成，結(jié)合這一流程我們就能夠較為直觀認(rèn)識(shí)到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的優(yōu)越性[5]。

　　3更好開(kāi)展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議

　　結(jié)合上文內(nèi)容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果，不過(guò)在筆者的實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在著信息化管理隊(duì)伍建設(shè)落后、各子系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴(yán)重等問(wèn)題，這些問(wèn)題就將很大程度上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)職能的發(fā)揮，為此筆者結(jié)合相關(guān)文獻(xiàn)資料與自身實(shí)際調(diào)查，就更好開(kāi)展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議進(jìn)行了詳細(xì)論述。

　　3.1創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境

　　對(duì)于六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)來(lái)說(shuō)，想要實(shí)現(xiàn)這一建設(shè)的更好展開(kāi)，當(dāng)?shù)卣�府就必須為這一建設(shè)工作提供良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境，加強(qiáng)軟硬件環(huán)境建設(shè)是當(dāng)?shù)卣�府必須落�?shí)的措施。對(duì)于軟件環(huán)境建設(shè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣�府需要以《物�?quán)法》、《房屋登記辦法》等法律為依據(jù)，通過(guò)發(fā)揮自身引導(dǎo)作用為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供制度與輿論支持；而對(duì)于硬件環(huán)境建設(shè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣�府需要加大�?duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)的資金投入，同時(shí)聯(lián)合相關(guān)公司參與信息化建設(shè)，這樣就能夠?yàn)榱�安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供有力支持[6]。

　　3.2建立標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范

　　為了能夠給予六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)更好的支持，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)還需要建立自身業(yè)務(wù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，即房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)限標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然我國(guó)住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)受針對(duì)性不足、數(shù)據(jù)接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)對(duì)于這類標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施并不是很理想，為此當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)必須予以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范建立與應(yīng)用的較高關(guān)注。

　　3.3建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)

　　雖然六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺(tái)的建立，但這一平臺(tái)與銀行、稅務(wù)、審計(jì)等部門(mén)并沒(méi)有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺(tái)的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、數(shù)據(jù)中心、業(yè)務(wù)流程、身份認(rèn)證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產(chǎn)管理部門(mén)更好為民眾提供服務(wù)。

　　3.4做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)

　　除了上述幾方面外，為了更好開(kāi)展六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)還需要做好信息化管理人才隊(duì)伍建設(shè)，提高人才聘用的門(mén)檻、加大對(duì)管理人員的培訓(xùn)力度、建立良好的人才激勵(lì)制度是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)就將實(shí)現(xiàn)更好展開(kāi)。

　　4結(jié)論

　　在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實(shí)踐展開(kāi)的研究，筆者詳細(xì)論述了房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性、安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀、更好開(kāi)展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議等內(nèi)容，而結(jié)合這一系列內(nèi)容我們就能夠較為深入了解房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的重要性，希望這一認(rèn)知能夠?yàn)橄嚓P(guān)從業(yè)人員帶來(lái)一定啟發(fā)。

　　參考文獻(xiàn)

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