基于廣義人口結(jié)構(gòu)視角下住房需求分析論文

　　近十幾年來，中國經(jīng)濟持續(xù)增長，人口流動頻繁，城鎮(zhèn)化水平不斷提升。在這一大背景下，住房價格持續(xù)快速上漲，“買房難”已經(jīng)成為影響人們生活的主要問題之一。但是在高房價的同時，住宅銷售面積也在持續(xù)增加，以 2004 年到 2012 年為例，住宅價格年均增長 8.9%，住宅銷售面積年均增長達到16.0%，超過前者。是什么原因?qū)е伦》啃枨蟪�過住宅價格? 這一問題值得我們研究，是經(jīng)濟發(fā)展、居民收入增長的拉動作用; 還是城鎮(zhèn)化推進的新增需求; 還是人口結(jié)構(gòu)變動導(dǎo)致，或者其他。本文嘗試從廣義人口結(jié)構(gòu)的角度來進行文獻回顧，系統(tǒng)探究人口結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響，無論在理論還是現(xiàn)實方面都有著重要的意義。這不僅能讓我們?nèi)�面了解人口結(jié)構(gòu)中的具體變量對于住房需求的影響，更能實現(xiàn)對住房政策合理的調(diào)整，從而促進房地產(chǎn)市場和人口的良性共發(fā)展。

　　人口結(jié)構(gòu)是指從一定的規(guī)定性來看人口內(nèi)部的關(guān)系，它是按照人口的不同標(biāo)志研究一定時點、地區(qū)的人口內(nèi)部構(gòu)成及其比例關(guān)系。廣義的人口結(jié)構(gòu)主要包括人口的自然結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)和地域結(jié)構(gòu)。人口的自然結(jié)構(gòu)是按人口的自然特征來劃分的，它反映了人口自然屬性的質(zhì)的規(guī)定性，是人口最基本的結(jié)構(gòu)，包括人口的性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。人口的社會結(jié)構(gòu)是按人口的社會經(jīng)濟特征來劃分的，它反映了人口的社會屬性的各種質(zhì)的規(guī)定性。主要包括人口的階級結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)、宗教結(jié)構(gòu)、教育程度結(jié)構(gòu)、婚姻家庭結(jié)構(gòu)、在業(yè)人口的行業(yè)結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)等。人口的地域結(jié)構(gòu)是按照人口的居住地的地域特征來劃分的人口結(jié)構(gòu)，它既可以反映人口居住地的自然環(huán)境，又可以反映其社會經(jīng)濟環(huán)境。主要包括: 人口的自然地理結(jié)構(gòu)、行政區(qū)域結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，流動遷移結(jié)構(gòu)。以下主要從國外、國內(nèi)兩個方面回顧人口三大結(jié)構(gòu)對住房需求影響的研究進展。

　　國內(nèi)文獻研究

　　國內(nèi)關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房需求的研究，相比國外起步較晚，主要集中在近十幾年。這和中國特殊的歷史原因有關(guān)系，過去住房市場是以計劃經(jīng)濟為主，采用國家福利分配政策，住房建設(shè)實行計劃安排。從 1998 年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，中國城鎮(zhèn)住房市場獲得了空前的發(fā)展，有關(guān)這方面的研究也迅速發(fā)展起來。有的學(xué)者主要探討了人口結(jié)構(gòu)中年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，也有學(xué)者考慮人口社會結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對其影響。在此，按照國外文獻的分類綜述進一步對國內(nèi)文獻進行回顧。但是，大多數(shù)研究都是以定性分析為主，或是簡單的定量分析。

　　( 一) 人口自然結(jié)構(gòu)對住房需求的影響回顧

　　1.定性研究

　　研究人口自然結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，主要集中在人口的年齡結(jié)構(gòu)上。國內(nèi)學(xué)者對此的研究也是受到國外 Mankiw 和 Weil 等學(xué)者的影響。顧鑒塘( 1997)是國內(nèi)較早研究人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求影響的學(xué)者，他提出人口年齡結(jié)構(gòu)的變動及其未來發(fā)展趨勢是影響住房市場需求的一個重要因素，并提出不同年齡組影響不同。孟星( 2000)認為人口是影響消費市場的重要因素，對于住房也是如此，從人口的年齡結(jié)構(gòu)來看，購買住房的群體主要是集中在 30 ～ 45 歲年齡段的群體。而趙君麗( 2002)、張昭和陳兀梧( 2009的研究認為25 ～ 35 歲的年輕人才是購房的主要群體。所以，1962—1975 年、1981—1997 年兩次人口高峰期出生的人口保證了中國房地產(chǎn)至少存在兩次置業(yè)高峰，同時預(yù)計 2013—2018 年也是中國房地產(chǎn)的需求高峰。李健元，等( 2011)也論證了2000—2010 年十年間，“嬰兒潮”出生的人口數(shù)量大大增加，刺激了期間的住房需求。

　　但是，人口老齡化對住房需求的影響將會因為贍老費用的擠出效應(yīng)，從而降低全社會對住房的購買能力。李雄軍，姚樹潔( 2011)也認為中國人口數(shù)量與人口年齡結(jié)構(gòu)的變化會在一定時期推高房地產(chǎn)需求，但長期將縮減房地產(chǎn)需求。陳彥斌、陳小亮( 2013)借鑒國外的研究，認為中國人口老齡化對住房需求也會有負向的影響，但是由于伴隨著城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化，老齡化對城鎮(zhèn)住房需求的負面沖擊還未顯現(xiàn)，直到 30 年后才能逐漸顯現(xiàn)出來。以上研究多數(shù)認為伴隨人口老齡化的加劇，住房需求會受到抑制。

　　2.定量研究

　　施建軍、張琳( 1999)認為影響住房需求的因素包括城鎮(zhèn)居民收入、住宅價格、人口總量與人口結(jié)構(gòu)，并對江蘇省 1999—2010 年的住房需求量進行了預(yù)測，可惜沒有較好的考慮人口結(jié)構(gòu)的因素，沒有論證人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響大小。謝琛、袁建華( 2010)[53]基于灰色理論研究人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求的影響，發(fā)現(xiàn)不同年齡段人口對住房需求的影響是不同的，20～ 23 歲、36 ～ 40 歲年齡段對住房需求的影響最大，而不是 25～36 歲年齡段。前者主要是因為進入法定婚齡期，結(jié)婚人口對住房需求較大; 后者可能是隨著收入的增加，對住房的改善性需求。而 25～36 歲的人群可能生活較為穩(wěn)定，住房基本得到滿足，而改善型住房需求還不太明顯。李祥、高波( 2011)利用 1995—2009 年的宏觀數(shù)據(jù)考察中國人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，卻發(fā)現(xiàn)處于婚配年齡的 15～29 歲人群和處于收入峰值水平的 50～64 歲人群對住房的需求較大，而 65歲及以上人群對住房的需求較小。陳斌開，等( 2012)首次利用人口普查資料數(shù)據(jù)對人口轉(zhuǎn)變和中國住房需求的關(guān)系進行實證研究，研究顯示“嬰兒潮”很可能是 2004 年以來住房需求增加，價格快速上漲的原因。但是，他們還推斷人口老齡化將導(dǎo)致住房需求增長率在 2012 年大幅下降，2013年后呈負增長。國內(nèi)關(guān)于人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求影響的研究，滯后于國外，且多數(shù)成果參考了國外的研究。理論方面已經(jīng)有大量的文獻，實證方面主要從宏觀數(shù)據(jù)進行研究，微觀研究相對較少。實證研究的計量方法雖然引進了國外的一些模型，但是都相對陳舊，鮮有較為前沿的計量模型。人口年齡結(jié)構(gòu)作為影響住房需求的一個重要因素，尤其是在中國當(dāng)下人口年齡結(jié)構(gòu)加速改變的時代，老齡化和少子化現(xiàn)象并存，如何深入探索人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響是值得關(guān)注的。

　　( 二) 人口社會結(jié)構(gòu)對住房需求的影響回顧

　　1.定性研究

　　國內(nèi)也有不少學(xué)者從人口的家庭、婚姻、教育等結(jié)構(gòu)研究住房需求，其中家庭結(jié)構(gòu)的研究最多。宋萍( 1998)[56]認為隨著家庭結(jié)構(gòu)小型化，家庭戶數(shù)量增加，住房需求量也會相應(yīng)增加，住房消費占消費的比例也會不斷增加。孟星( 2000)也認為除了人口年齡結(jié)構(gòu)外，家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、人口職業(yè)對住房需求也有重要影響，非家庭住戶數(shù)的增加都促進了住房需求，“三資”企業(yè)的年輕人對高層次的住房需求較大。王海濤、任強、蔣耒文( 2004)家庭結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模、戶主受教育程度、職業(yè)及所在行業(yè)等社會人口學(xué)因素將對家庭戶的住房選擇發(fā)揮越來越重要的`作用。李曉娥( 2005)認為家庭小型化加劇，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能將受到挑戰(zhàn)，合住偏好減 弱，分 開 居 住 使 住 房 需 求 上 升。任 正 委( 2008)認為隨著中國人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型步入老年型社會，家庭人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了由“金字塔”型向“倒金字塔”型的轉(zhuǎn)變，就會產(chǎn)生大量的對諸如老年公寓之類的房屋的需求。陳彥斌、陳小亮( 2013)的研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前家庭的小型化還將繼續(xù)助推中國住房需求的增加，將持續(xù) 20 ～ 30 年的時間，從而使得人口老齡化的負面沖擊在 2045 年后才將逐漸顯現(xiàn)。

　　2.定量研究

　　蔣耒文、任強( 2005)的研究也指出人口、家庭戶數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化將會影響中國未來的住房需求，并預(yù)測出在 2015 年前年均新增住房需求的增長雖波動起伏，但變化不大，2015 年之后，年均新增住房需求將逐步下降。徐虹( 2008)認為人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模會導(dǎo)致中國住房需求旺盛。2010 年前后，中國 20～30 歲人口將增多，婚期人口的增多將引發(fā)住房剛性需求，從而為未來旺盛的住房需求提供基礎(chǔ)。薄連明、姜佳( 2009)[62]的研究認為離婚對住房需求也有影響。2000 年，中國離婚對數(shù)為121.3 萬對，2006 年達到 189.3 萬對，離婚率已接近 3%。這部分人導(dǎo)致了家庭規(guī)模的小型化，進而創(chuàng)造一部分住房需求。若采用 189.3 萬對的 30%的離婚人數(shù)會選擇購房，則每年需要約 0.3億平方米房屋。丁聰、劉應(yīng)宗( 2012)通過微觀數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不同家庭生命周期階段其家庭住房的需求存在著差異，家庭生命周期與住房需求之間存在著密切的關(guān)系。國內(nèi)的學(xué)者從人口社會結(jié)構(gòu)中的家庭、婚姻、教育等結(jié)構(gòu)對住房需求進行了理論和實證研究，但是實證研究的深度也不夠，微觀實證研究依然較少，僅憑宏觀數(shù)據(jù)難以說服。因此，未來要加強人口社會結(jié)構(gòu)對住房需求的微觀研究，同時還要考慮在業(yè)人口職業(yè)、行業(yè)等結(jié)構(gòu)對住房需求的影響。

　　( 三) 人口地域?qū)ψ》啃枨蟮挠绊懟仡?/strong>

　　1.定性研究

　　龍奮杰、吳公樑( 2003)的研究發(fā)現(xiàn)城市中暫住人口比例對房地產(chǎn)投資的直接影響較大。劉穎春( 2004)指出，城市化使得中國房地產(chǎn)需求總量加大。李真雅( 2005)認為除了經(jīng)濟因素外，人口、城市化進程、個人預(yù)期和社區(qū)環(huán)境也是影響住房需求的重要因素。王春艷、吳老二( 2007)認為人口遷移可以導(dǎo)致城市房地產(chǎn)需求的增加，進而影響房地產(chǎn)價格。張昭、陳兀梧( 2009)認為中國城鎮(zhèn)化 進 程 推 動 了 住 房 需 求 的 不 斷 增 加。周 達( 2010)認為當(dāng)前城市外來遷入人口越來越多，其住房需求越來越大，尤其是“二代移民”的大量進入，對住房的沖擊更大，其傾向于高質(zhì)量、聚集的住房，移民住房的重要性已經(jīng)越來越顯現(xiàn)。李培軍( 2011)]認為當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化進入加速期，大量人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，由此促進了城鎮(zhèn)住房的需求。城鎮(zhèn)化還可以通過提高居民的人均收入水平間接引起居民住房需求。楊霞、徐鄧耀( 2011)認為人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對住房需求有舉足輕重的影響，伴隨著大量的鄉(xiāng)村人口涌入城市，對城市住房的需求量也在不斷增長。陳彥斌、陳小亮( 2013)的研究也認為當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化對住房需求的刺激作用仍然較大，城鎮(zhèn)化的快速推進使得平均每年約 1 786 萬名農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，占所有新增城鎮(zhèn)居民的 85%左右，居于絕對主導(dǎo)地位。

　　2.定量研究

　　帥友良( 2005)認為中國住房市場發(fā)展嚴重滯后于人口城市化，人口城市化對城鎮(zhèn)住房市場形成的沖擊力非常大。并通過預(yù)測未來城鎮(zhèn)新增人口數(shù)、農(nóng)轉(zhuǎn)非人口數(shù)來預(yù)測城鎮(zhèn)新增人口住房需求量和農(nóng)轉(zhuǎn)非人口住房需求量，預(yù)測 2003—2020 年，城鎮(zhèn)新增人口對住宅市場的需求總量達到 50.3 億平方米。哈繼銘( 2007)]認為，人口結(jié)構(gòu)與城市化進程是推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展與中國經(jīng)濟增長的兩大引擎，但到 2015 年，人口結(jié)構(gòu)這個引擎將熄火，另一個引擎城市化將縮小，屆時住房需求的壓力將下降。徐虹( 2008)的研究也說明當(dāng)前中國快速的城鎮(zhèn)化造成了城市住房需要量的增加。未來一段時期，城市化水平將持續(xù)增高，引發(fā)更多居民從農(nóng)村涌向城市，隨著居民收入水平的不斷提高，城市住房的需求量會進一步上升。張奕河、鄭大川( 2009)的研究發(fā)現(xiàn)商品消費需求的城鎮(zhèn)化彈性是 5.861，表示城鎮(zhèn)人口比重每上升一個百分點，商品房消費需求將會上升 5.861%。李雄軍、姚樹潔( 2011)認為人口的增長與人口結(jié)構(gòu)的變化在一定時期推高房地產(chǎn)需求，但長期將縮減房地產(chǎn)需求; 城市化由于影響人口的遷移從而長期地推高房地產(chǎn)需求，但其邊際效應(yīng)也將趨于遞減。

　　國內(nèi)關(guān)于人口地域結(jié)構(gòu)對住房需求影響的研究，主要側(cè)重人口的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和人口的流動遷移。城鎮(zhèn)化直接推動了住房需求，但是城鎮(zhèn)化如何推進住房需求的上升，鮮有學(xué)者具體剖析，尤其是定量研究。以往的定量研究往往只是選取了城鎮(zhèn)化水平的數(shù)據(jù)直接與住房需求進行相關(guān)檢驗，而缺少中介變量的論證。城鎮(zhèn)化對住房需求的影響可能是由于城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)、收入等的變動，從而刺激住房需求。

　　研究述評

　　本文回顧了大量有關(guān)人口結(jié)構(gòu)對住房需求的相關(guān)文獻，其中包括定性的描述，也有定量的實證研究。以往的學(xué)者多數(shù)集中在人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，對于探討其他人口結(jié)構(gòu)的相對較少。從以往的研究，可以看到，最早多數(shù)是定性分析，后來逐漸有了定量分析。定量分析中最早使用的數(shù)據(jù)通常是截面數(shù)據(jù)，如人口普查數(shù)據(jù)，后來逐漸使用時間序列數(shù)據(jù)，尤其在上世紀(jì)末期，國外的學(xué)者經(jīng)常使用時間序列數(shù)據(jù)進行分析，但是時間序列數(shù)據(jù)本身也存在一定的缺陷，如它的前提是假定事物的過去會同樣延續(xù)到未來，考慮的變量較少，忽視了外界因素影響。近年來，不少學(xué)者開始使用面板數(shù)據(jù)進行回歸分析，面板數(shù)據(jù)樣本量多，從而具有較高自由度，且截面和時間序列的信息結(jié)合可顯著減少省略變量帶來的問題，從而使得估計結(jié)果更加可靠。國內(nèi)研究人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，起步較晚，且多數(shù)停留在定性分析，定量研究多數(shù)也是進行簡單的相關(guān)性或者預(yù)測分析。雖然已經(jīng)有少部分學(xué)者開始借鑒國外的研究方法對住房需求的影響進行全面的論證，但是往往由于數(shù)據(jù)或者方法的選擇不恰當(dāng)，使得理論的分析和實證的結(jié)果出入較大。總體而言，國內(nèi)外多數(shù)學(xué)者的研究結(jié)果認為人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求有影響，人口老齡化對住房需求的影響往往是負面的，部分學(xué)者發(fā)現(xiàn)中國的人口老齡化對住房需求的影響可能現(xiàn)在還并不明顯。家庭結(jié)構(gòu)小型化對住房需求產(chǎn)生了促進作用，城鎮(zhèn)化水平以及人口遷移也是推動城鎮(zhèn)住房需求大幅上升的主要原因。

　　國內(nèi)外大量相關(guān)的研究對我們探究人口結(jié)構(gòu)與住房需求之間的關(guān)系起到了很好的參考作用，然而國內(nèi)現(xiàn)有成果多數(shù)是定性研究，定量研究相對較少，且方法較為單一。因此，未來還需進一步加強人口結(jié)構(gòu)對住房需求的定量研究，尤其是微觀計量研究。同時還要考慮人口結(jié)構(gòu)中其他結(jié)構(gòu)對住房需求可能產(chǎn)生的影響，比如職業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)等的變動對住房需求也可能有影響。定量研究中可以選用分區(qū)域考察人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，比如以中國的東、中、西部分區(qū)域研究，或是分國家區(qū)別考察，或是分城市的微觀調(diào)查等。方法上也可以考慮廣義矩估計( GMM) 、空間計量( SLE、SEM) 等模型進行論證。此外，過去的研究更多是關(guān)注對住房需求量上的影響，而對住房需求結(jié)構(gòu)的影響相對較少，尤其是在實證研究中幾乎沒有，所以這是該領(lǐng)域未來的一個研究重點。

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