標(biāo)桿房地產(chǎn)公司成本管理的論文
【關(guān)鍵詞】：成本、策劃
【文章簡述】：本文分析、對比了萬科、金地、中海在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、結(jié)算環(huán)節(jié)的成本管理制度，并提出了可以供我們借鑒的成本管理思路。
做為一家上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，有著專業(yè)的品質(zhì)，且產(chǎn)品拒絕復(fù)制。隨著房地產(chǎn)各項(xiàng)新政的不斷出臺，國家對房地產(chǎn)的不斷打壓。在當(dāng)前情況下，如何做到在有限的成本下控制項(xiàng)目的建造成本呢。筆者就目前房地產(chǎn)行業(yè)中排名前列的幾家單位，及借鑒萬科、龍湖和中海幾家房產(chǎn)開發(fā)公司的成本管理制度，并依據(jù)項(xiàng)目的不同實(shí)施階段對三個標(biāo)桿公司的成本管理制度進(jìn)行了對比，總結(jié)出了可以供我們借鑒的成本管理制度。
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
1、萬科規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。
施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。
設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
2、龍湖規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
方案設(shè)計(jì)完成后20個工作日內(nèi)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）》和《項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案）》，項(xiàng)目成本經(jīng)理據(jù)其完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》。
方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)作好造價(jià)咨詢單位的委托，以便進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的測算及方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較；
方案設(shè)計(jì)完成后應(yīng)委托造價(jià)咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算；
根據(jù)審核通過的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》，由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件》，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》的附件。
初步設(shè)計(jì)完成后20個工作日內(nèi)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）》和《項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）》。如無初步設(shè)計(jì)，可省略此項(xiàng)工作。
初步設(shè)計(jì)完成后30個工作日內(nèi)，依據(jù)《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）》、《項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)）》，項(xiàng)目成本經(jīng)理組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)參加，共同開會充分討論，完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》。如無初步設(shè)計(jì)，需在招標(biāo)圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》。
初步設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)委托造價(jià)咨詢單位進(jìn)行工程量、價(jià)計(jì)算，并提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化措施建議；
根據(jù)審核通過的《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》，由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件》，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》的附件。
3、中海規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制
前期費(fèi)用成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：
1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比；
2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾�，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；
3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的'前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；
4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價(jià)的影響。
二、施工過程的成本控制
1、萬科施工過程的成本控制
壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。
施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。
應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。
現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；
凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。
原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款；應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。
2、龍湖施工過程的成本控制
《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》編制完成后15個工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員及其他相關(guān)人員，參照集團(tuán)合約規(guī)劃體系對目標(biāo)成本進(jìn)行分解，形成《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》。
項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將審批通過的《項(xiàng)目目標(biāo)成本分解及合約規(guī)劃》錄入到成本系統(tǒng)。
在施工圖完成后45天內(nèi)，項(xiàng)目成本經(jīng)理應(yīng)負(fù)責(zé)組織完成施工圖預(yù)算，并對目標(biāo)成本進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。預(yù)算調(diào)整由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。
每月25日前由造價(jià)采購部指定人員將庫存材料費(fèi)用進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)審查。
合同變更(包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后7天內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。
每月28日前，由合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（月度）》。
每季度最后一個月25日前，由合同責(zé)任人負(fù)責(zé)對未發(fā)生合同進(jìn)行清理、預(yù)估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整（如合同預(yù)算調(diào)整、合同變更調(diào)整）進(jìn)行確認(rèn)，并匯總提交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度）》。
3、中海施工過程的成本控制
中海推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評審，明確相關(guān)人員的簽字權(quán)限，由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實(shí)施。建立成本分析預(yù)警制度，預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工前，由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評估。
三、工程結(jié)算階段成本管理制度
1、萬科工程結(jié)算管理
工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考；審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進(jìn)行復(fù)審；審算部門應(yīng)對主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見；在審算部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書。
2、龍湖工程結(jié)算管理
項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。已取得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有取得結(jié)算書的，由合同責(zé)任人進(jìn)行專業(yè)判斷、估算。其費(fèi)項(xiàng)包括開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費(fèi)用的數(shù)據(jù)，計(jì)財(cái)部負(fù)責(zé)提供分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和公司層面發(fā)生的營銷費(fèi)用。最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理匯總形成《項(xiàng)目竣工成本》。
項(xiàng)目成本經(jīng)理應(yīng)將《項(xiàng)目竣工成本》與上一版《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因，并同《項(xiàng)目竣工成本》報(bào)表一起書面確認(rèn)。
每年1-6月竣工項(xiàng)目，須在6月30日前完成《項(xiàng)目竣工成本》，并通過審批；每年7-12月竣工項(xiàng)目，須在12月31日前，完成《項(xiàng)目竣工成本》，并通過審批。
項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，按規(guī)定格式形成《項(xiàng)目成本總結(jié)和分析》，并輸入成本系統(tǒng)。
四、我們可以借鑒到什么?
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可借鑒的成本管理制度
方案設(shè)計(jì)完成后20個工作日內(nèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部完成《項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）》和《項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案）》，成本管理部完成《項(xiàng)目目標(biāo)成本（方案版）》。
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須包括建造成本控制總體目標(biāo)，每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，據(jù)此編制《建造成本概（預(yù)）算》。
施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。且公司有嚴(yán)格的考核標(biāo)準(zhǔn)，務(wù)必指導(dǎo)限額設(shè)計(jì)。
設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價(jià)的影響。
2、工程施工階段可借鑒的成本管理制度
壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。
現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；
凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。
原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價(jià)的15%，并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50%時(shí)開始抵扣預(yù)付備料款；
應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利。
合同變更(包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進(jìn)行確認(rèn)及審核后7天內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)錄入成本系統(tǒng)。
項(xiàng)目成本經(jīng)理在月最后一個工作日前負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（月度）》，在每季度最后一個工作日前負(fù)責(zé)形成《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度）》。
3、工程結(jié)算階段可借鑒的成本管理制度
工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證為準(zhǔn)，施工單位提供的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。
審算部門應(yīng)詳細(xì)核對工程量，審定價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算工程總造價(jià)，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。
項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)提供開發(fā)成本、營銷費(fèi)用的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)提供管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和營銷費(fèi)用，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理匯總形成《項(xiàng)目竣工成本》。
項(xiàng)目成本經(jīng)理應(yīng)將《項(xiàng)目竣工成本》與上一版《項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因，并同《項(xiàng)目竣工成本》報(bào)表一起書面確認(rèn)。
每年1-6月竣工項(xiàng)目，須在6月30日前完成《項(xiàng)目竣工成本》，并通過審批；每年7-12月竣工項(xiàng)目，須在12月31日前，完成《項(xiàng)目竣工成本》，并通過審批。
項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，按規(guī)定格式形成《項(xiàng)目成本總結(jié)和分析》。
4、三公司成本管理制度給我成本管理部工作思路的啟示
通過對比、研究三公司的成本管理制度可以發(fā)現(xiàn)，三公司在成本管理方面的精度、時(shí)效性、制度全面型、規(guī)范性都領(lǐng)先于我們公司。受其啟示，成本管理部認(rèn)為可以在以下方面進(jìn)行改進(jìn)：
1）、與規(guī)劃設(shè)計(jì)部協(xié)同，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)單位的管理，要求設(shè)計(jì)單位給出設(shè)計(jì)概算，對鋼筋含量和砼含量進(jìn)行限制，并嚴(yán)重執(zhí)行相應(yīng)的獎罰措施。
2）、與項(xiàng)目公司協(xié)同，加強(qiáng)對設(shè)計(jì)變更、簽證、技術(shù)核定單的管理，明確不可簽證的事項(xiàng)和簽證的辦理完畢時(shí)間限制。
3）、要求項(xiàng)目公司加強(qiáng)對項(xiàng)目成本的梳理，按時(shí)編寫《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（月度）》和《項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度）》，項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后編寫《項(xiàng)目成本總結(jié)和分析》。
4）、成本管理部加強(qiáng)不同項(xiàng)目成本對比分析、與周邊項(xiàng)目成本對比分析，通過對比分析發(fā)現(xiàn)成本指標(biāo)偏高的事項(xiàng)，并采取措施降低成本。
5）、成本管理部工作不能只是成本核算，要實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本的有效控制，并努力向價(jià)值創(chuàng)造性成本管理模式邁進(jìn)。
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