房地產(chǎn)會計核算有技巧論文

　　稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10％至％30后的余值按1.2％的稅率繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃因當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會計核算進(jìn)行。

　　一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小

　　稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計價的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時，應(yīng)當(dāng)對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。

　　所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動、倉儲等的場所。根據(jù)這個定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過道、曬臺等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時規(guī)定了具體界限：“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的'探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起�！�

　　關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計入房產(chǎn)原值的，財稅地字[1987]28號文件規(guī)定，新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計入房產(chǎn)原值。

　　二、核算地價有技巧，圍繞“相關(guān)”找歸屬

　　無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，“企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”該規(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

　　根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價值只是指與在建工程相關(guān)的土地。

　　這里的“相關(guān)”應(yīng)當(dāng)理解為“對應(yīng)”或“配比”。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對于非房產(chǎn)占用土地（如場地），應(yīng)當(dāng)予以攤銷。

　　例如，某于2002年3月1日征用100畝（66666.66平方米）土地，支付土地出讓金500萬元。企業(yè)按50年攤銷。2002年6月份，動用5000平方米（長100米，寬50米） 興建一號廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為：

　　1.取得土地使用權(quán)時：

　　借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)5000000

　　貸：銀行存款5000000

　　2.2002年3月、4月、5月，每月應(yīng)攤銷：5000000/50/12=8333.33（元）

　　借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷8333.33

　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)8333.33

　　3.2002年6月初，“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面余額為：5000000－8333.33×3＝4975000（元）

　　應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為：4975000/66666.66×5000＝373125.04（元）

　　借：在建工程——一號廠房373125.03

　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)373125.03

　　4.本月應(yīng)攤銷額＝（4975000-373125.03）/597月＝4601874.96/597＝7708.33（元）

　　借：管理費(fèi)用——無形資產(chǎn)攤銷7708.33

　　貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)7708.33

　　以后仍按上述進(jìn)行賬務(wù)處理。

　　上述方法的可行性，在于核算時遵循了“配比”原則，避免了場地占用的土地結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程成本，從而減少了房產(chǎn)稅稅負(fù)。需要注意的是，有人提倡推遲項(xiàng)目建設(shè)時間，以便在“管理費(fèi)用”中多攤銷土地價款，從而減少結(jié)轉(zhuǎn)至“在建工程”的金額，這種做法是不可取的。因?yàn)�，推遲項(xiàng)目建設(shè)時間，會投資進(jìn)度，即使是提前征用土地，也會浪費(fèi)500萬元的資金成本，這種做法只能是得不償失。