房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)成本管理淺析成本管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)是一項工期長、資金占用量大并且資金的時間價值大的項目，要想在各種復(fù)雜的環(huán)境中把房地產(chǎn)項目做好，使房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大化，就必須從成本管理上下大工夫。房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本控制貫穿于全過程，也就是投資決策、設(shè)計、招投標(biāo)，建設(shè)實施和竣工結(jié)算各階段均應(yīng)有成本控制的概念。而工程建設(shè)成本的控制是工程項目管理的關(guān)鍵，在房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)中工程建設(shè)主要由施工單位完成，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)公司工程管理部門對項目工程建設(shè)過程中施工成本控制的內(nèi)容，原則、措施等問題的拿握尤為重要。
一、房地產(chǎn)成本管理的概念
房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。成本管理的內(nèi)容很廣泛，貫穿于項目管理活動的全過程和各個方面，主要分為三個階段：第一階段為前期準(zhǔn)備階段，既規(guī)劃、設(shè)計、招投標(biāo)階段；第二階段為施工階段；第三階段為竣工驗收后的成本分析與考核階段。從項目規(guī)劃開始到竣工驗收后的成本核算。對施工企業(yè)而言即從中標(biāo)簽約開始到施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場施工、直至竣工驗收，每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。如何優(yōu)質(zhì)高效的完成施工任務(wù)，特別是有效的加強(qiáng)工程項目的成本管理和控制，獲取較高的效益，已成為企業(yè)能否發(fā)展和壯大的成敗所在。
二、房地產(chǎn)成本管理的原則
1.實施全面管理，全面管理包括全員管理和全過程管理
�。�1）全員管理。施工成本與施工形成有關(guān)的各部門，各單位，班組和每個員工切身利益息息相關(guān)，成本責(zé)任目標(biāo)落實到每個部門乃至個人，真正樹立起全員管理的觀念。
�。�2）全過程管理。在設(shè)計階段，提高設(shè)計人員的成本意識，優(yōu)化設(shè)計方案；在招標(biāo)階段，相關(guān)部門要做好成本的預(yù)測，簽好合同，在施工前期，做好對工程實際成本的測算，制定相應(yīng)工作策略；根據(jù)成本預(yù)算制訂相應(yīng)成本計劃及目標(biāo)，在施工過程中進(jìn)行相應(yīng)的成本跟蹤。達(dá)到事中管理的目的在竣工驗收階段，及時收集相關(guān)資料，對整個工程成本進(jìn)行核算和分析，使施工自始至終處于有管理之下。
2.開源與節(jié)流并重
建設(shè)工程成本管理的目的是提高經(jīng)濟(jì)效益，降低成本支出和增加收人是主要途徑。在項目實施過程中，一方面，“以收定支”，進(jìn)行成本核算和分析，以便及時發(fā)現(xiàn)成本節(jié)，超的原因，另一方面，加強(qiáng)合同管理，及時辦理合同外價款的結(jié)算，以提高項目成本的管理水平。
3.設(shè)定目標(biāo)管理
目標(biāo)管理是進(jìn)行任何一項管理工作的基本方法和手段。在實施目標(biāo)管理過程中，目標(biāo)的設(shè)定不但應(yīng)切實可行，而且要層層落實。目標(biāo)的責(zé)任不僅包括工作責(zé)任，要有成本責(zé)任，目標(biāo)應(yīng)及時、壘面檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取糾正措施；目標(biāo)評價更應(yīng)公正、合理，只有將成本管理置于這樣一個良性循環(huán)之中，成本目標(biāo)才能得以實現(xiàn)。
4.向節(jié)約要效益
節(jié)約是提高經(jīng)濟(jì)效益的核心，也是成本管理的一項最重要的基本原則。
�、殴�(jié)約財力。嚴(yán)格執(zhí)行成本開支范圍、費用開支標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)財務(wù)制度，對各項成本費用的支出進(jìn)行限制和監(jiān)督。
�。�2）節(jié)約人力。提高施工項目科學(xué)管理水平，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率。
�。�3）節(jié)約物力。采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施，制止可能發(fā)生的材料浪費，真正做到向節(jié)約要效益，向技術(shù)要效率，確保成本目標(biāo)的實現(xiàn)。
5.責(zé)任、權(quán)力和利益相結(jié)合
在項目成本管理過程中，要形成整個項目成本管理的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)，要使成本責(zé)任得以落實，責(zé)任人應(yīng)享有一定的權(quán)限，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對項目經(jīng)理，項目經(jīng)理對各部門在成本管理中的業(yè)績要進(jìn)行定期檢査、考評，要與工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這一原則是成本管理得以實現(xiàn)的重要保證。
6.向管理要質(zhì)量
只有重視提高工程質(zhì)量水平，降低質(zhì)量成本，才會有優(yōu)質(zhì)的項目為企業(yè)樹立良好形象。它包括控制成本和故障成本兩個主要方面�？刂瞥杀臼琴|(zhì)量保證費用，與質(zhì)量水平成正比關(guān)系，質(zhì)量管理的重點在于分析現(xiàn)有的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，減少檢驗程序和提高工作效率，使質(zhì)量總成本降至較低水平，故障成本是損失性費用，與質(zhì)量水平成反比關(guān)系，當(dāng)前迫切需要的是降低故障成本。
三、做好項目成本控制組織措施
1.建立成本責(zé)任制，完善成本控制運行機(jī)制。包括：健全成本責(zé)任制；建立完善項目成本控制制度；樹立全員成本意識。
2.制定施工成本計劃。成本計劃是項目實施之前所做的成本管理準(zhǔn)備活動，是項目管理系統(tǒng)運行的基礎(chǔ)和先決條件，是根據(jù)內(nèi)部承包合同確定的目標(biāo)成本。公司應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況，按施工進(jìn)度計劃，確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃，計算出保本點和目標(biāo)利潤，作為控制施工過程成本的依據(jù)，使項目部人員及施工人員無論在工程進(jìn)行到何種程度，都能事前清楚知道自己的目標(biāo)成本，以便采取相應(yīng)手段控制成本。
3.提高項目成本控制技術(shù)措施
⑴制定先進(jìn)可行的施工組織設(shè)計。施工方案主要包括四個內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)器、工具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的`不同，工期就會不同，所需機(jī)器、工具也不同。因此，施工方案的優(yōu)化選擇是是施工企業(yè)降低工程成本的主要途徑。制定施工方案要以合同工期和業(yè)主要求為依據(jù)，聯(lián)系項目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場等因素綜合考慮�？梢酝瑫r制定幾個施工方案，互相比較，從中優(yōu)選最合理、最經(jīng)濟(jì)的一個。同時擬定經(jīng)濟(jì)可行的技術(shù)組織措施計劃，列入施工組織計劃之中。
（2）配合沲工單位合理安排現(xiàn)場施工管理。項目現(xiàn)場施工管理主要包括臨時設(shè)施費及現(xiàn)場材料保管、場內(nèi)運輸費用。臨時設(shè)施應(yīng)選擇技術(shù)方案，本著經(jīng)濟(jì)適用的原則布置，不能占用過多資源，這樣本身就是極大的浪費。合理安排材料進(jìn)出場是一件特別重要的工作，如何減少材料的保管時間，減少場內(nèi)運輸所耗費的人工、機(jī)械，必須有一個合理的安排，應(yīng)根據(jù)技術(shù)組織措施合理定制。
4.嚴(yán)格把關(guān)項目成本控制合同措施
�、耪J(rèn)真分析合同條款。實行嚴(yán)格的合同管理，是施工單位的首要課題。建設(shè)單位應(yīng)聘請有經(jīng)驗的管理人員分析合同條款，力爭對每一項條款都理解透徹，防止施工單位進(jìn)場后以工期、工程造價、手續(xù)等問題為借口，進(jìn)行各種各樣的索款。
�。�2）組織簽訂合理的分包合同與材料合同。分包合同及材料合同應(yīng)通過公開招標(biāo)投標(biāo)的方式，由公司經(jīng)理組織經(jīng)營、工程、材料和財務(wù)部門有關(guān)人員與項目經(jīng)理一起，同分包商就合同價格和合同條款進(jìn)行協(xié)商討論，經(jīng)過雙方反復(fù)磋商，最后由公司經(jīng)理簽訂正式分包合同和材料合同。招標(biāo)投標(biāo)工作應(yīng)本著公平公正的原則進(jìn)行，投標(biāo)書要求密封，評標(biāo)工作由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加，不搞一言堂，且層層有審批手續(xù)。同時，還應(yīng)建立分包商和材料商的檔案，以選擇最合理的分包商和材料商，從而達(dá)到控制支出的目的。
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