如何預防房產(chǎn)合同糾紛「詳解」

時間：2021-06-19 14:00:34 職場維權我要投稿

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　　購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困擾購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項，能夠對糾紛的產(chǎn)生起到良好的防范作用。商品房銷售主要分商品房預售和商品房現(xiàn)售兩種。目前購買預售商品房要注意查看預售商品房的五證，這樣將購買預售商品房的風險降至最小。

如何預防房產(chǎn)合同糾紛「詳解」

　　在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。“陽合同”，系由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節(jié)省不少稅費(盡管法律規(guī)定交易稅是由賣方承擔，但實際操作中，這樣的房屋買房合同一般已由賣方將其轉嫁給了買方)。

　　“陽合同”雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)。根據(jù)《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規(guī)定，“以合法形式掩蓋非法目的的.，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。但舉證證明“陽合同”系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責任在于主張該合同無效的一方(一般系賣方)。為了便于賣方舉證，在“陰合同”中對此問題則要做專門的技術性處理了。

　　所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。為了解決“陰陽合同”部分內容(尤其是有關價格的約定)的相互沖突問題，雙方應在“陰合同”中特別注明“甲乙雙方于 XX年XX月XX日簽訂并用于備案登記的《房屋買賣合同》僅用于辦理房屋買賣備案和權屬登記之用，不能用于確定甲乙權利義務的根據(jù)”等字樣。通過此方法一般可以規(guī)避“陰陽合同”約定不一致的問題。

　　有了上述明確的約定，法院一般都會以“陰合同”做為確定民事權利義務關系的基礎。但是，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規(guī)定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則可能構成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應在有稅務專長的律師指導下進行合同避稅，注意分寸。

　　房屋權屬證書是出售方依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎，因此查看房產(chǎn)證是每個購房者必須做的第一件事。

　　所謂“小產(chǎn)權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發(fā)商與村委會合作或由村委會自行開發(fā)建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其“房產(chǎn)證”往往是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)的，有的根本就沒有任何機構頒發(fā)的房產(chǎn)證，只有當?shù)卣恼嘏牡任募梢宰C明擬出售房屋確系出賣人所有。相對于直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產(chǎn)權性質以及所受到的產(chǎn)權保護比較“小”，所以被稱之為“小產(chǎn)權房”。

　　小產(chǎn)權房以價格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額;但對房地產(chǎn)市場形成一定沖擊，擾亂了正規(guī)房地產(chǎn)市場秩序。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產(chǎn)權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建筑規(guī)劃許可證，在平時居住中相安無事，一旦發(fā)生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現(xiàn)質量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據(jù)或法律依據(jù);在面臨房屋拆遷，還可能承擔沒有拆遷補償?shù)娘L險。

　　當然購買小產(chǎn)權房的利益和風險是并存的，上述可以預見和可能發(fā)生的潛在風險，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進行恰當規(guī)避和防范。合同務必做到萬無一失，因此國家法律是不太愿意保護你在此情況下的權利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發(fā)生糾紛時唯一的救命稻草了。

　　房屋多為家庭成員共同共有財產(chǎn)。物權法第95條規(guī)定，共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權;第97條也規(guī)定，處分共同共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，除共有人另有約定外，應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產(chǎn)權證時，多以家庭成員中的一人作為產(chǎn)權人，有的登記了共有權人，有的則根本沒有登記共有權人而實際上是有共有權人的，因此，很難通過房產(chǎn)證直接查清房屋所有權人員。

　　對這類案件，法院只能依據(jù)法律規(guī)定，認定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復原狀，根據(jù)過錯賠償損失。特別是房價漲跌較大、出賣一方準備在離婚前轉移財產(chǎn)以及個別子女處分父母房產(chǎn)的情況下，出賣方常以未經(jīng)共同共有人同意而反悔，要求確認房屋買賣無效。以至出現(xiàn)子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對原告的訴稱一概認可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標都在于收回你已購買或許已經(jīng)入住的房屋。

　　簽訂購房買賣合同要注意哪些問題

　　一、首先看開發(fā)商是否具備“五證”

　　即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證。

　　二、使用規(guī)范的合同文本

　　許多開發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。

　　三、查驗有關證明文件

　　買期房要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

　　四、買期房要注意建筑面積的約定

　　在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。

　　五、買期房要約定資訊條件和時限

　　所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過戶。

　　六、簽約時要注意房屋質量問題