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企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有哪些?

時(shí)間:2021-06-17 09:58:04 職場維權(quán) 我要投稿

企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有哪些?

  新房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是什么,主要內(nèi)容如下:

企業(yè)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)有哪些?

  (1)房產(chǎn)的計(jì)稅余值

  按稅法規(guī)定,對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。

  所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值,是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。

  這里所說的房產(chǎn)原值,是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。,凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的,均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定,企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

  (2)租金收入

  按照規(guī)定,對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn),應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬,包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金,按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

  (一)房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象

  房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)是指以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn),包括其附屬的設(shè)備,但不包括獨(dú)立的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔等。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)、能遮擋風(fēng)雨,可供人在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)存物資的場所。

  由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

  (二)房產(chǎn)稅的征收范圍

  房產(chǎn)稅征收的范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。這里的城市是指經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市,其征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)和市轄的縣縣城,不包括農(nóng)村。縣城,是指未設(shè)立建制鎮(zhèn)的縣人民政府所在地,征收范圍為縣人民政府所在的城鎮(zhèn)。建制鎮(zhèn)是指鎮(zhèn)人民政府所在地,不包括所轄的行政村。工礦區(qū)是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá),人口比較集中,符合國務(wù)院規(guī)定的建制標(biāo)準(zhǔn),但尚未設(shè)立鎮(zhèn)建制的`大中型工礦企業(yè)所在地。開征房產(chǎn)稅的工礦區(qū),須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。座落于上述地區(qū)以外的房屋不征收房產(chǎn)稅。

  房產(chǎn)稅的納稅人為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。如果產(chǎn)權(quán)屬國有,其經(jīng)營管理的單位為納稅人;產(chǎn)權(quán)出典的,承典人為納稅人;產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在當(dāng)?shù)鼗虍a(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的,其代管人或使用人為納稅人。

  如何確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)

  問題:我公司購入一處房產(chǎn)用于經(jīng)營,簽有購房協(xié)議,當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和土地是辦理一個(gè)證。請(qǐng)問,我公司該如何劃分確定房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?

  解答:《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%,房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。大多數(shù)省級(jí)政府規(guī)定減除30%計(jì)算房產(chǎn)余值。因此,房產(chǎn)稅的計(jì)算公式為:

  應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%

  何謂“房產(chǎn)原值”?《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(〔1986〕財(cái)稅地字第8號(hào))第十五規(guī)定:房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)”。

  《企業(yè)會(huì)計(jì)制度—2001》第47條規(guī)定:企業(yè)取得的土地使用權(quán),在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前,作為“無形資產(chǎn)”核算,企業(yè)利用土地建造自用項(xiàng)目時(shí),應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入“在建工程”成本。項(xiàng)目建成后,從“在建工程”轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”因此,在房屋原值中包括了土地使用權(quán)的價(jià)值,計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)土地使用權(quán)的價(jià)值作為計(jì)算基數(shù)計(jì)算并繳納了房產(chǎn)稅。若根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》再交一道土地使用稅。這就會(huì)形成我們常說的土地使用權(quán)的價(jià)值重復(fù)納稅。

  《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕152號(hào))規(guī)定:自2009年1月1日起,對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的,應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。這里所稱“國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度”應(yīng)當(dāng)是《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(財(cái)會(huì)〔2006〕3號(hào))。該文規(guī)定:新準(zhǔn)則自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行,鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。實(shí)際上,現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)都在執(zhí)行新準(zhǔn)則。

  《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定:自行開發(fā)廠房等建筑物,相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理;外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難于合理分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。

  你公司購買的房產(chǎn),雖然房產(chǎn)和土地辦理了一個(gè)所有權(quán)證,但是,在購房合同里會(huì)有土地面積的記載,實(shí)在沒有,還可以要求開發(fā)商給計(jì)算一下。因?yàn)樵谖覈彿咳巳〉玫耐恋厥鞘褂脵?quán),房產(chǎn)才是所有權(quán)。這樣,按照土地面積和當(dāng)?shù)赝惖貐^(qū)的地價(jià)計(jì)算土地使用權(quán)的價(jià)值,將其列入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”,在此基礎(chǔ)上計(jì)算“固定資產(chǎn)—房產(chǎn)”的價(jià)值。

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