最新注冊會計師稅法第九章考點

　　一、房產稅基本原理

　　(一)概念：

　　房產稅是以房屋為征稅對象，依據房屋的計稅余值或租金收入向產權所有人征收的一種財產稅。

　　(二)特點：

　　1、屬于財產稅中的個別財產稅;

　　2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經營性房屋;

　　3、區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法。

　　二、納稅義務人及征稅對象

　　(一)納稅義務人：

　　凡在我國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的納稅義務人。具體包括產權所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 包括外商企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。

　�、佼a權屬于國家所有的，由經營管理單位納稅;屬于集體或個人的，集體單位和個人為納稅人。

　�、诋a權出典的，由承典人依照房產余值繳納房產稅。

　�、郛a權所有人、承典人均不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人納稅。

　�、軣o租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

　　(二)征稅對象：

　　征稅對象是房屋。但獨立如房屋之外的建筑物(如圍墻)不屬于房屋，不交納房產稅。

　　房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產稅;但對出售前已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。

　　三、征稅范圍

　　城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農村房屋。

　　四、房產稅的計稅依據、稅率和應納稅額的計算

　　1、從價計征(1.2%)：計稅依據是按房產原值一次性減除10%-30%后的余值。

　　(1)房產原值：納稅人按會計制度規(guī)定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋原價(包括應當繳納房產稅，但未在該賬戶中記載的房產);原價根據有關會計制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調整或重新評估。

　　(2)應包括與房屋不能分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。如暖氣、照明、通風等設備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應并入原值，計稅。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應地增加房屋原值，易損件、經常更換的零配件，更新后不再計入原值中。

　　(3)投資聯(lián)營的房產參與利潤分紅，共擔風險的以房產余值計稅;收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的按租金收入計稅。 融資租賃按房產余值計稅。

　　(4)自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　(5)居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房地產，由實際經營的`代管人或使用人繳納房產稅。

　　自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。

　　需要注意的是：無原值或不能將業(yè)主共有房產與其房產的原值準確劃分開的，由稅務機關核定。

　　2、從租計征(12%)：計稅依據是租金。(個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，4%)

　　五、稅收優(yōu)惠

　　下列房產免納房產稅：

　　(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產。

　　(二)由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位自用的房產。

　　(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產。

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