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什么是違法房屋轉(zhuǎn)租?

時間:2021-01-22 13:38:53 房屋租賃合同范本 我要投稿

什么是違法房屋轉(zhuǎn)租?

  導(dǎo)讀:違法房屋轉(zhuǎn)租有兩種形式:未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租和超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租。那么,什么是未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租?什么是超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租呢?都有會產(chǎn)生什么樣的法律效果呢?

  一、未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租

  未經(jīng)出租人同意的違法房屋轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意將出租房屋轉(zhuǎn)租給第三人的行為。

  《合同法》第224條第二款規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。《解釋》第16條規(guī)定,出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。

  (一)未經(jīng)出租人同意的全部違法轉(zhuǎn)租產(chǎn)生以下法律效果:

  1、出租人享有原房屋租賃合同(出租合同)的解除權(quán):

  A.經(jīng)出租人行使出租合同解除權(quán)解除原房屋租賃合同后,次承租合同(轉(zhuǎn)租合同)無效(無權(quán)處分行為未獲追認(rèn)的合同無效);

  B.出租人行使出租合同解除權(quán)以出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后在6個月內(nèi)提出異議為條件。

  2、出租人可以請求法院確認(rèn)未經(jīng)其同意的轉(zhuǎn)租合同無效:

  A.出租人請求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效實(shí)際是出租人拒絕追認(rèn)承租人處分權(quán)的行為;

  B.出租人請求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效以出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后在6個月內(nèi)提出異議為條件;

  C.出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的,法院不予支持。

  (二)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為的行為認(rèn)定:

  1、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同,屬于無權(quán)處分的效力待定合同。

  2、承租人構(gòu)成根本違約行為,出租人享有出租合同解除權(quán)。

  3、出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的6個月內(nèi)未提出異議的,視為出租人對轉(zhuǎn)租人無權(quán)處分行為的`默示追認(rèn):A.因出租人的默示追認(rèn)行為,出租人喪失出租合同解除權(quán);B.因出租人的默示追認(rèn)行為,違法轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)化為合法轉(zhuǎn)租合同,轉(zhuǎn)租合同依法有效。

  4、出租人提出請求解除合同和確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效受異議期和1年除斥期限的限制。

  二、超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租

  超過剩余租賃期限的違法房屋轉(zhuǎn)租是指雖經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,但轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限,并且出租人和承租人沒有另外約定的行為。

  《解釋》第15條規(guī)定,“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時,轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”

  超過剩余租賃期限的部分違法轉(zhuǎn)租產(chǎn)生以下效果:

  (1)轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定無效;除非出租人與承租人之間存在明示約定。

  (2)②原租賃合同到期后出租人和承租人之間存在不定期租賃合同,超過剩余租賃期限部分的轉(zhuǎn)租合同仍然無效。

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