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房屋合同

時(shí)間:2023-09-14 07:49:36 其他合同范本 我要投稿

房屋合同3篇[合集]

  在人們愈發(fā)重視契約的社會(huì)中,關(guān)于合同的利益糾紛越來(lái)越多,在達(dá)成意見(jiàn)一致時(shí),制定合同可以享有一定的自由。那么大家知道正規(guī)的合同書(shū)怎么寫(xiě)嗎?下面是小編收集整理的房屋合同3篇,希望對(duì)大家有所幫助。

房屋合同3篇[合集]

房屋合同 篇1

  出租方(以下簡(jiǎn)稱甲方):

  承租方(以下簡(jiǎn)稱乙方):

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲、乙雙方就下列房屋的租賃達(dá)成如下協(xié)議:

  第一條 房屋基本情況

  甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于 ,房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為

  第二條 房屋用途

  除雙方另有約定外,乙方不得任改變房屋用途。

  第三條 租賃期限

  租賃期限為1年,自20xx年7月20日至20xx年7月19日止。

  第四條 租金

  出租金額為1300元/月,租金總額為15600元。本合同簽訂當(dāng)日,乙方向甲方支付半年租金7800元,20xx年 月 日前,乙方向甲方付清剩余租金。

  租賃期間,除甲乙雙方協(xié)商一致調(diào)整租金外,租金價(jià)格不變。

  租金包括:

  第五條 甲方對(duì)產(chǎn)權(quán)的承諾

  甲方保證在出租該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛;除補(bǔ)充協(xié)議另有約定外,有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等,甲方均在出租該房屋前辦妥。出租后如有上述未清事項(xiàng),由甲方承擔(dān)全部責(zé)任,由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失的,由甲方負(fù)責(zé)賠償。

  第六條 維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

  租賃期間,甲方對(duì)房屋及其附著設(shè)施每年檢查一次,乙方應(yīng)予積極協(xié)助。 法定的房屋大修理費(fèi)用由甲方承擔(dān);日常的房屋維修及費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

  因乙方管理使用不善造成房屋及其相關(guān)附屬設(shè)施設(shè)備的損失和維修費(fèi)用,由乙方承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

  租賃期間,防火安全、門前三包、綜合治理及安全、保衛(wèi)等工作,乙方應(yīng)執(zhí)行當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定并承擔(dān)全部責(zé)任和服從甲方監(jiān)督檢查。

  第七條 關(guān)于裝修和改變房屋結(jié)構(gòu)的約定

  乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施,如需改變房屋的'內(nèi)部結(jié)構(gòu)和裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)影響的設(shè)備,需先征得甲方書(shū)面同意,投資由乙方自理,并自行辦理政府批準(zhǔn)手續(xù)。退租時(shí),除另有約定外,甲方有權(quán)要求乙方按原狀恢復(fù)或向甲方交納恢復(fù)工程所需費(fèi)用。

  第八條 關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費(fèi)用

  1、保證金:本合同簽訂之日,乙方向甲方交付保證金2000元,保證金由甲方保管至租賃期滿。本合同履行期間,若乙方違反合同的約定,欠繳水、電、煤氣、電視、電話、寬帶、物業(yè)管理等費(fèi)用,甲方有權(quán)直接扣除部分或全部保證金,或代乙方履行繳費(fèi)義務(wù)。租賃期滿,甲方將剩余的保證金無(wú)息退還乙方

  2、在房屋租賃期間,以下費(fèi)用由乙方支付,并由乙方承擔(dān)延期付款的違約責(zé)任:

  1).水、電費(fèi);

  2).煤氣費(fèi);

  3).電話費(fèi);

  4). 寬帶費(fèi);

  5). 電視費(fèi)

  6).物業(yè)管理費(fèi);

  在租賃期,如果發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出項(xiàng)目但與使用該房屋有關(guān)的費(fèi)用,均由乙方支付。

  第九條 租賃期滿

  租賃期滿后,本合同即終止,屆時(shí)乙方須將房屋退還甲方。如乙方要求繼續(xù)租賃,則須提前1個(gè)月書(shū)面向甲方提出,如甲方同意繼續(xù)租賃,則雙方另行簽署租賃合同。

  第十條 因乙方責(zé)任終止合同的約定

  乙方有下列情形之一的,甲方可終止合同并收回房屋,造成甲方損失,由乙方負(fù)責(zé)賠償:

  1.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租的;

  2.擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;

  3.擅自拆改承租房屋結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的;

  4.拖欠租金累計(jì)達(dá)1個(gè)月;

  5.利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;

  6、有損壞房屋行為或影響左鄰右舍正常生活,經(jīng)甲方勸阻2次仍不整改的; 第十一條 提前終止合同

  1、租賃期間,任何一方提出終止合同,需提前1月書(shū)面通知對(duì)方,經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書(shū),在終止合同書(shū)簽訂前,本合同仍有效。

  2、如因國(guó)家建設(shè)、不可抗力因素或出現(xiàn)本合同第十條規(guī)定的情形,甲方必須終止合同時(shí),一般應(yīng)提前1個(gè)月書(shū)面通知乙方,乙方在1個(gè)月內(nèi)騰退房屋。乙方的經(jīng)濟(jì)損失甲方不予補(bǔ)償。

  第十二條 不可抗力

  因不可抗力原因?qū)е略摲课輾p和造成損失的,雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

  第十三條 違約責(zé)任

  乙方應(yīng)按合同約定日期支付當(dāng)期租金。如逾期支付,按未支付租金總額的日千分之五標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。逾期超過(guò)30日,甲方有權(quán)解除合同。

  任何一方違約而導(dǎo)致對(duì)方解除本合同的,違約方應(yīng)賠償守約方的相應(yīng)損失。 甲乙雙方任何一方提前終止合同,需向?qū)Ψ街Ц?個(gè)月租金作為違約金。 第十四條 其它

  本合同未盡事宜,由甲、乙雙方另行議定,并簽定補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致的,以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

  第十五條 合同效力

  本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

  本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

  第十六條 爭(zhēng)議的解決

  本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議,由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成,任何一方可向房屋所在地人民法院起訴。

  第十七條 合同份數(shù)

  本合同連同附件共2頁(yè),一式2份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,均具有同等 效力。

  甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________

  法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________

  _________年____月____日 _________年____月____日

房屋合同 篇2

  賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方):

  [本人][法定代表人]姓名:

  [身份證][軍官證][外籍護(hù)照][營(yíng)業(yè)護(hù)照][戶口本][護(hù)照][公證書(shū)][港澳臺(tái)證件][組織機(jī)構(gòu)代碼證]:

  賣方配偶

  婚姻狀況[未婚][已婚][離異][喪偶]姓名:__________________________

  地址:

  郵政編碼:

  聯(lián)系電話:

  委托代理人:

  地址:

  郵政編碼:

  聯(lián)系電話:

  買方(以下簡(jiǎn)稱乙方):

 。ㄈ绻卸鄠(gè)買受人,請(qǐng)用“,”分隔,第一個(gè)填寫(xiě)的購(gòu)買人將是房屋所有權(quán)人,其余購(gòu)買人是共有權(quán)人,請(qǐng)慎重填寫(xiě)。)

  [本人][法定代表人]姓名:

  [身份證][軍官證][外籍護(hù)照][營(yíng)業(yè)護(hù)照][戶口本][護(hù)照][公證書(shū)][港澳臺(tái)證件][組織機(jī)構(gòu)代碼證]:

  地址:

  郵政編碼:

  聯(lián)系電話:

  委托代理人:

  地址:

  郵政編碼:

  聯(lián)系電話:

  委托代理機(jī)構(gòu):

  經(jīng)辦人:

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用原則的基礎(chǔ)上,就房屋買賣事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議:

  第一條房屋基本情況。

  1、甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于杭州市[上城區(qū)][下城區(qū)][江干區(qū)][拱墅區(qū)][西湖區(qū)][濱江開(kāi)發(fā)區(qū)][之江開(kāi)發(fā)區(qū)][下沙開(kāi)發(fā)區(qū)]房屋結(jié)構(gòu)為,建筑面積平方米,房屋用途為一般住宅,所有權(quán)證號(hào)為(共有權(quán)證號(hào)為)。丘地號(hào)為。地使用權(quán)取得方式為[轉(zhuǎn)讓][劃撥]。

  第二條房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

  1、該套房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣總價(jià)元,大寫(xiě)億千百拾萬(wàn)千百拾元角分。

  2、上述房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格[是][否]包括裝修價(jià)款,為人民幣元,大寫(xiě)億千百拾萬(wàn)千百拾元角分。

 。ㄕf(shuō)明:本款僅指裝修價(jià)款。選擇房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格包括裝修價(jià)款的,必須填寫(xiě)裝修價(jià)款;如選擇房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括裝修價(jià)款的,裝修價(jià)款可以不填寫(xiě)。)

  3、該房屋轉(zhuǎn)讓交易發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由甲、乙雙方按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

  第三條付款方式。

  委托銀行監(jiān)管支付:(委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理的,必須委托銀行監(jiān)管支付)甲乙雙方同意委托[XXX]銀行帳號(hào)對(duì)房產(chǎn)交易資金進(jìn)行監(jiān)管支付。雙方約定按以下第[1、一次性付款][2、分期付款][3、其他方式(公積金+商業(yè)貸款)][4、其他方式(商業(yè)貸款)][5、其他(公積金貸款)]項(xiàng)方式,支付房款:

  1、一次性付款:

  本合同簽訂之日起天內(nèi),乙方一次性將購(gòu)房款支付給。

  2、分期付款:

  本合同簽訂之日起天內(nèi),乙方先支付購(gòu)房款元給,余款

  3、其他方式:

  第四條交房方式:。

  甲乙雙方約定采用下列第項(xiàng)方式交房:

 。1)、自本合同簽訂之日起天內(nèi),甲方將房屋交付給乙方。

 。2)、其他方式。

  第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任。

  乙方未按本合同第三條約定的時(shí)間付款,甲方有權(quán)按累計(jì)應(yīng)付款向乙方追究違約利息,自本合同規(guī)定的應(yīng)付款最后期限之第二天起至實(shí)際付款之日止,月利息按計(jì)算。逾期付款超過(guò)天,甲方有權(quán)按下述第種約定追究乙方的違約責(zé)任:

  (1)乙方向甲方支付違約金共計(jì)元整,合同期限繼續(xù)履行。若乙方在天內(nèi)仍未履行合同,遵照下述第(2)條處理。

 。2)乙方向甲方支付違約金共計(jì)元整,合同終止,乙方將房屋退還給甲方。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金不符時(shí),實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

  第六條甲方逾期交房的違約責(zé)任。

  除不可抗拒的因素外,甲方未按本合同第四條約定的時(shí)間交房的,乙方有權(quán)按累計(jì)已付款向甲方追究違約利息,自本合同規(guī)定的最后交付期限之第二天起至實(shí)際交付之日止,月利息按計(jì)算。逾期交付超過(guò)天,乙方有權(quán)按下述第種約定追究甲方的違約責(zé)任:

 。1)甲方向乙方支付違約金共計(jì)元整,合同繼續(xù)限期履行。若甲方在天內(nèi)仍未繼續(xù)履行合同,遵照下述第(2)條處理。

 。2)甲方向乙方支付違約金共計(jì)元整,合同終止。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與甲方支付的違約金不符時(shí),實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

  第七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

  本合同生效之日起,乙方在90天內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)。甲方給予協(xié)助。如因甲方過(guò)失造成乙方不能在天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的.,視為甲方違約,乙方有權(quán)退房。甲方必須在乙方提出退房之日起天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方,并向乙方支付違約金元整。若乙方不愿意退房,。

  第八條其他約定事項(xiàng)。

  1、該房屋[有][無(wú)]物業(yè)管理服務(wù)。

  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由甲方向物業(yè)管理企業(yè)結(jié)算至止,之后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

 。ㄕf(shuō)明:如選擇有物業(yè)管理服務(wù)的,必須明確物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用結(jié)算的截止日期。)

  2、第九條本合同空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

  第十條甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的,本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。

  第十一條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議,由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的,甲、乙雙方同意采用以下第[1][2]種方式解決。

  1、由仲裁。

  2、向人民法院起訴。

  第十二條本合同自之日起生效。

  1、甲、乙雙方簽字。

  2、經(jīng)公證。

  第十三條本合同一式份,雙方各執(zhí)一份,各執(zhí)一份。各方所執(zhí)合同均具有同等效力。

  甲方(簽章)乙方(簽章)

  甲方代理人乙方代理人

  (簽章)(簽章)

  甲方共有權(quán)人(或上級(jí)主管部門)意見(jiàn)(簽章):

  簽定日期:年月日

  簽定地點(diǎn):

房屋合同 篇3

  1、房屋租賃合同是否必須采取書(shū)面形式?

  《合同法》第215條規(guī)定,“租賃期限六個(gè)月以上的,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃”。

  因此,房屋租賃期限不滿半年的,可以是口頭租賃合同或者書(shū)面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式租賃合同。

  【提示】

 、倏陬^房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。

  當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的,發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有其他證據(jù)證明。

 、诜蓪(duì)長(zhǎng)期房屋租賃合同(6個(gè)月以上)要求采取書(shū)面形式。

  租賃期限6個(gè)月以上的口頭房屋租賃合同,視為不定期房屋租賃合同。

  2、什么是定期房屋租賃合同?

  定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。

  定期房屋租賃合同包括以下形式:

 。1)口頭約定或者書(shū)面約定房屋租賃期限不滿6個(gè)月的;

  (2)書(shū)面約定房屋租賃期限在6個(gè)月以上的。

  3、什么是不定期房屋租賃合同?

  不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。

  不定期房屋租賃合同包括以下形式:

  (1)非書(shū)面形式不定期租賃合同:租賃期限6個(gè)月以上,當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃。

  【提示】當(dāng)事人約定租賃期限在6個(gè)月以上而未采用書(shū)面形式的,不論是否有證據(jù)證明,一律視為不定期租賃合同。

 。2)約定不明確不定期租賃合同:當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,并且按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的,視為不定期租賃。

  【提示】當(dāng)事人未明確約定租賃期限的,視為不定期租賃合同。

 。3)事實(shí)不定期租賃合同:租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。

  【提示】事實(shí)租賃合同推定為不定期租賃合同。

 、俪凶馊丝梢噪S時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同;

 、诔鲎馊艘部梢噪S時(shí)解除不定期租賃合同,但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人,給予承租人合理搬出出租房屋的期限。

  4、房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年?

  《合同法》第214條規(guī)定,“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”

  因此,房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為20年。

  【提示】

 、俜课葑赓U合同期限最長(zhǎng)20年,是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過(guò)20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過(guò)20年。

 、诜课葑赓U期間屆滿,當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。

 、鄯课葑赓U期限超過(guò)20年,并非整個(gè)租賃合同無(wú)效;而是超過(guò)20年部分租賃期限無(wú)效,也就是租賃期限按20年計(jì)算。

  5、房屋出租人有哪些義務(wù)?

 。1)交付出租房屋的義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

 。2)出租房屋保持義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途。

 。3)出租房屋維修義務(wù):出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。

  a、承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修:

  b、出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

  c、因維修出租房屋影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

  【提示】

  房屋出租人承擔(dān)維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件:

 、僖宰赓U期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件;

  ②以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件;

 、圩赓U房屋毀損必須是因不可歸責(zé)于承租人的事由造成的;

 、墚(dāng)事人沒(méi)有約定出租人不承擔(dān)出租房屋維修義務(wù)。

 。4)、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)、

  出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的,出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付后不因第三人主張對(duì)出租房屋享有權(quán)利而導(dǎo)致承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的義務(wù)。

 、僖虻谌酥鲝垯(quán)利的,承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

  ②因第三人主張權(quán)利,致使承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

  【提示】

  ①出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵,且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。

 、诔鲎夥课萁桓逗蟛糯嬖诘臋(quán)利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵,則不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

  【提示】

  出租方違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù),承租人可采取以下補(bǔ)救辦法:

  根據(jù)合同法,出租人違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的,承租人享有減付、不付租金的權(quán)利;根據(jù)《解釋》第八條規(guī)定,因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用,承租人請(qǐng)求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:

 、僮赓U房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

 、谧赓U房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

 、圩赓U房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

  (4)、出租方對(duì)出租房屋的安全擔(dān)保義務(wù);

  (5)、法律規(guī)定的其他義務(wù)。

  出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房屋質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

  【提示】

  違反出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)產(chǎn)生承租人絕對(duì)解除權(quán),該解除權(quán)不因任何事由受到影響。

  6、承租人對(duì)出租房屋的使用有哪些義務(wù)?

  承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù),即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。

 。1)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋;

 。2)對(duì)出租房屋的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;

 。3)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的,應(yīng)當(dāng)按照出租房屋的性質(zhì)使用。

  【提示1】

  承租人使用出租房屋租的方法標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè):

  ①約定使用方法(首要標(biāo)準(zhǔn)):

  a、房屋租賃合同約定的使用方法;

  b、雙方補(bǔ)充協(xié)議約定的使用方法;

  c、按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定使用方法。

 、诔鲎夥课菪再|(zhì)確定使用方法(次要標(biāo)準(zhǔn)):只有沒(méi)有約定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法。

  【提示2】

  承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,出租人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。

  《合同法》第219條規(guī)定,承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。

  因此,承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,致使出租房屋受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。

  《解釋》第7條規(guī)定,承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理。

  【提示3】

  承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋,致使出租房屋受到損耗的,承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  (4)、承租人對(duì)出租房屋承擔(dān)保管義務(wù)。

  承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

  【提示】

  承租人已盡妥善保管義務(wù),承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

 。5)、承租人能否對(duì)出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。

  《合同法》第224條第二款規(guī)定,“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失!

  《解釋》第15條規(guī)定,“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外!

  【提示】

  房屋轉(zhuǎn)租存在兩個(gè)房屋租賃合同:

  a、原租賃合同:繼續(xù)有效。

  b、次房屋租賃合同:原房屋租賃合同的承租人需要對(duì)次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負(fù)責(zé)。

  【提示】

  《合同法》第224條第二款規(guī)定,“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。

  《解釋》第16條規(guī)定,“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的,人民法院不予支持。

  因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟!

  【提示】

  出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)未提出異議,視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

 。6)、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)。

 、俪凶馊藨(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

 、趯(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確,可以補(bǔ)充協(xié)議;無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。

 、郯凑蘸贤嘘P(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的,按照法定期限支付:

  a、租賃期間不滿1年的:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;

  b、租賃期間1年以上的:應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付;剩余期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

  【提示1】

  承租人延付租金,出租人有以下補(bǔ)救辦法:

 。1)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

 。2)《民法通則》第136條規(guī)定,“下列的訴訟時(shí)效期間為一年:…(三)延付或者拒付租金的”,出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效期限為1年。

 、俪鲎馊艘匝痈蹲饨馂橛山獬赓U,必須給出租人合理期限。也就是說(shuō),出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。

 、诔鲎馊艘蟪凶馊酥Ц蹲饨鸬脑V訟時(shí)效為1年而非2年。

  【提示2】

  因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同,次承租人有以下救濟(jì)權(quán)利:

  承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍逾期不支付的,出租人可以解除房屋租賃合同。

  《解釋》第十七條規(guī)定,“因承租人拖欠租金,出租人請(qǐng)求解除合同時(shí),次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

  次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償!

  因此,出租人因承租人延付租金合理期限解除權(quán)受到次承租人代付租金抗辯權(quán)的限制。

  7、承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些?

 。1)租賃期間屆滿,承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

  (2)房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除:

  a、出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人騰房;

  b、負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的,出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。

  8、未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋,當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無(wú)效?

  《建筑法》第61條第二款規(guī)定,建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。

  《消防法》第10條按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程,除本法第十一條另有規(guī)定的外,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內(nèi),將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案,公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。

  《消防法》第11條國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。

  出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋,違反《建筑法》第61條、《消防法》第10條的強(qiáng)制性規(guī)定,但是不論是合同法還是《解釋》均未將此種情形規(guī)定為合同無(wú)效情形。因此,不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效。

  【提示】

  ①城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

 、谖唇(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋,當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。

  但是,《解釋》第2條規(guī)定,“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”

  【提示】

  違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無(wú)效;但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依法有效。

  9、違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋,當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。

  農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。《解釋》第1條第二款規(guī)定,“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定”。

  法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收方面的規(guī)定,至今適用的仍然是1993年6月29日國(guó)務(wù)院第116號(hào)令發(fā)布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》,農(nóng)村居民房屋的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收均缺少具體和嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

  因此,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租賃合同,不因此無(wú)效。

  10、臨時(shí)建筑物房屋租賃合同,是否有效?

  《解釋》第3條規(guī)定,“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

  租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限,超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。”

  【提示】

  非法的臨時(shí)建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結(jié)前取得批準(zhǔn)有效以外,均為無(wú)效房屋租賃合同。

  11、房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效?

  《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定,“房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同,并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。

  《解釋》第4條規(guī)定,“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。

  當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。”

  【提示】

  房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件,而是約定生效要件。

  12、房屋租賃合同無(wú)效,產(chǎn)生哪些法律后果?

  房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人不得請(qǐng)求支付租金;但是可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

  房屋租賃合同無(wú)效,當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失。

  【提示】

  房屋租賃合同無(wú)效的,出租人可以請(qǐng)求支付房屋占有使用費(fèi)。

  13、“一房數(shù)租”情況下,如何確定承租人?

  《解釋》第六條規(guī)定,“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:

 。ㄒ唬┮呀(jīng)合法占有租賃房屋的;

 。ǘ┮呀(jīng)辦理登記備案手續(xù)的.;

 。ㄈ┖贤闪⒃谙鹊摹

  不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理!

  【提示】

  “一房數(shù)租”占有人優(yōu)先→登記備案人優(yōu)先→先成立合同優(yōu)先。

  14、因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理辦法:

 。1)租賃合同無(wú)效時(shí),裝飾裝修如何處理?

 、俪凶馊私(jīng)出租人同意裝飾裝修,未形成附合的裝飾裝修物:

  a、出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;

  b、不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

 、诔凶馊私(jīng)出租人同意裝飾裝修,已形成附合的裝飾裝修物:

  a、出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;

  b、不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

 。2)租賃期間屆滿時(shí),裝飾裝修如何處理?

  ①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

  承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人不得請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用。

 、诔凶馊私(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),當(dāng)事人另有約定的按照約定處理。

  綜上述,經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),除另有約定或者可以拆除以外,承租人不得要求賠償裝飾裝修費(fèi)用。

  (3)、合同解除時(shí),裝飾裝修如何處理?

 、俪凶馊私(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

 、诔凶馊私(jīng)出租人同意裝飾裝修,合同解除時(shí),雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的,按照下列情形分別處理:

  a、因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。

  b、因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人不得請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的,應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。

  c、因雙方違約導(dǎo)致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

  d、因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。

 、郛(dāng)事人另有約定的,按照約定處理。

  15、什么是共同租賃權(quán)?

 。1)共同居住戶的共同租賃權(quán)(共同居住權(quán))。

  《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》119條第一款規(guī)定,承租戶以一人名義承租私有房屋,在租賃期內(nèi),承租人死亡,該戶共同居住人要求按原租約履行的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

 。2)共同經(jīng)營(yíng)人的共同租賃權(quán)。

  《解釋》第19條規(guī)定,承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權(quán)請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋。

  【提示】

  共同租賃權(quán)限于共同居住戶、個(gè)體工商戶共同經(jīng)營(yíng)人或者個(gè)人合伙其他合伙人。

  16、什么是“買賣不破租賃”?

  最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定,私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

  《合同法》第229條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。

  《解釋》第20條規(guī)定,“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的,人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外:

 。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的!

  根據(jù)上述規(guī)定,“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力,原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效,承租人有權(quán)請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。

  但是,“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制:

 、佼(dāng)事人另有約定除外:“買賣不破租賃”受當(dāng)事人另有約定限制;

 、谑孪鹊盅簷(quán)限制:受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,“買賣不破租賃”受限制;

 、凼虑安榉庀拗疲悍课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾模百I賣不破租賃”受限制。

  【提示】

  “買賣不破租賃”受到事先抵押權(quán)、事前查封和當(dāng)事人約定的限制。

  17、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?

  《合同法》第230條規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

  《解釋》第22條規(guī)定,出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù),應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院應(yīng)予支持。

  根據(jù)上述規(guī)定,承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋,或者協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí),承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

  【提示】

 、僭诔凶馊讼碛袃(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí),出租人負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。

 、凇昂侠砥谙蕖睕](méi)有明確規(guī)定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人”規(guī)定;《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定的“前3個(gè)月通知”已作廢。

  18、哪些情形承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?

  《解釋》第23條規(guī)定,出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

  《解釋》第24條 具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院不予支持:

 。ㄒ唬┓课莨灿腥诵惺箖(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

 。ǘ┏鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

  (三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

 。ㄋ模┑谌松埔赓(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

  根據(jù)上述規(guī)定,承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

 。1)承租人怠于行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán):

  a、出租人在拍賣5日前已經(jīng)通知承租人,承租人未參加拍賣的;

  b、出租人已經(jīng)履行通知義務(wù),承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的。

  (2)房屋共有人、近親屬購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人購(gòu)買權(quán):

  a、房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

  b、出租人將房屋出賣給近親屬的。

 。3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的:即第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

  【提示】

  承租人怠于行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、更高優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、以及善意第三人確定物權(quán)的,承租人均不得請(qǐng)求優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

  19、出租人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán),承租人能否請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效?

  《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定已經(jīng)作廢,“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效!

  《解釋》第21條規(guī)定,“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形,承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,人民法院不予支持!

  根據(jù)上述規(guī)定,出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的:

  (1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無(wú)效;

 。2)承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

  【提示】

  隨著《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定的廢止,承租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院確認(rèn)違反承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同無(wú)效。

  20、房屋租賃糾紛如何確定管轄?

  《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復(fù)》(1986年1月7日)規(guī)定,凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄,個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

  上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權(quán)的有效意見(jiàn)。

 。1)房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄;

 。2)個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的,也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

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