房屋宅基地買賣合同范本

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的日漸發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力大量向城市轉(zhuǎn)移，房屋宅基地買賣合同。在此過程中，由于定居城市的農(nóng)村村民日益增多，農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)，而且買賣主體的范圍也不再局限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)，跨村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的買賣，甚至城市居民購買農(nóng)村房屋的行為也屢見不鮮。農(nóng)村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律難題，是目前司法實(shí)踐的熱點(diǎn)、難點(diǎn)，相關(guān)物權(quán)理論的研究爭論很大，在物權(quán)法的制定過程中，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的放、禁之爭從未停止，最后頒布的《物權(quán)法》在此問題上的立場也基本未變。

　　一、審理農(nóng)村房屋買賣糾紛的法律困境

　�。ㄒ唬┠壳搬槍�農(nóng)村房屋買賣合同的兩種觀點(diǎn)

　　1.農(nóng)村房屋買賣合同無效論

　　這種觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)房屋必須建立在土地之上這一物理現(xiàn)象，農(nóng)村房屋買賣必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足強(qiáng)勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會(huì)保障性質(zhì)的情況下，貿(mào)然允許宅基地交易，將導(dǎo)致強(qiáng)勢群體對宅基地的兼并，大量失土農(nóng)民由于生活無著成為流民，將會(huì)對社會(huì)秩序造成巨大沖擊。從法律規(guī)定看，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外�！眹鴦�(wù)院辦公廳1999 年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004 年11 月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。因此宅基地的轉(zhuǎn)讓是違法行為，涉及宅基地轉(zhuǎn)讓的農(nóng)村房屋買賣合同當(dāng)然是無效合同。

　　2.農(nóng)村房屋買賣合同有效論

　　這種觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)當(dāng)以《合同法》規(guī)定的有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的合同無效。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第4條進(jìn)一步規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)�！眹鴦�(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》并不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。且《土地管理法》第63 條是為維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)而規(guī)定，宅基地本就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。

　�。ǘ�）農(nóng)村房屋買賣合同的司法實(shí)踐

　　目前由于征地拆遷造成出賣人反悔，爭奪拆遷補(bǔ)償款的情況也比較多。在當(dāng)前的審判實(shí)踐中，由于對農(nóng)村房屋買賣合同的性質(zhì)沒有明確的法律規(guī)定，理論上也無權(quán)威定論，造成了司法實(shí)踐中認(rèn)定此類合同有效和無效的判決均存在。如浙江溫州法院系統(tǒng)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同只要不存在合同法規(guī)定的無效情形即為有效，而筆者所在的江蘇啟東法院采信的是合同無效論，只是在具體處理案件時(shí)采取了“無效合同，有效處理”的辦法，對出賣人要求返還房屋的訴訟請求不予支持。

　　二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律分析

　　（一）農(nóng)村村民出賣房屋符合所有權(quán)制度要求

　　《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯�！薄睹穹ㄍ▌t》第七十五條第一款規(guī)定了房屋可以成為公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。受法律保護(hù)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)所有人能夠依法行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利，這是所有權(quán)制度的基本含義。對于農(nóng)村村民而言，一般情況下其不會(huì)輕率出賣自己的房屋，但現(xiàn)實(shí)中需要出賣房屋的情況卻很多，如城鎮(zhèn)居民子女繼承的農(nóng)村房屋，在城鎮(zhèn)有固定工作的農(nóng)民出于融資需要而出賣房屋，在城鎮(zhèn)定居而出賣房屋，合同范本《房屋宅基地買賣合同》。在城市房屋可自由流轉(zhuǎn)的今天，限制農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)是二元社會(huì)的制度殘余，侵害了農(nóng)村房屋所有人的利益。在社會(huì)本位思潮的影響下，所有權(quán)制度經(jīng)歷了從絕對到相對的變遷，但對所有權(quán)的限制只有在所有權(quán)自由侵害他人利益、公共利益時(shí)才能發(fā)生。檢索現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并沒有明確規(guī)定農(nóng)民不能處分其房屋。所謂農(nóng)村房屋買賣合同無效的觀點(diǎn)，是基于保障耕地總量，控制用地規(guī)模的要求，從“房地一致”原則出發(fā)推導(dǎo)而出，其可據(jù)以引用的明確規(guī)定是國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。但《通知》不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的'依據(jù)，所謂“房地一致”原則的適用范圍也是有限的，不是通行不變的民法原則。國家土地政策的貫徹并不構(gòu)成限制農(nóng)村房屋所有權(quán)行使的理由。

　�。ǘ�）農(nóng)村房屋買賣合同并無適用“房地一致”原則的法律規(guī)定

　　我國的物權(quán)制度向來將土地及其上的不動(dòng)產(chǎn)看作兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利客體，而所謂“房地一致”原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31 條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”第47 條規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)�！薄吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第36 條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。”

　　應(yīng)當(dāng)注意到，上述法律調(diào)整對象均是國有土地使用權(quán)及國有土地之上的房屋，解決的是在房地不可分的物理現(xiàn)象下國有土地使用權(quán)人和房屋所有人間的權(quán)利沖突問題�！稉�(dān)保法》第三十六條第三款規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押�！痹摋l規(guī)定從形式上看好像也體現(xiàn)了“房地一致”的原則，但仔細(xì)分析，該規(guī)定只明確了“地隨房走”，而且國家土地管理局1995年9月11日頒布的《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》第四條中規(guī)定集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，集體土地所有者應(yīng)同意“在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有土地”，第十三條規(guī)定“因處分抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征地手續(xù)，將抵押土地轉(zhuǎn)為國有，然后再按抵押劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處置�！庇纱丝梢�，所謂“地隨房走”也是在集體土地征用為國有土地后才能實(shí)現(xiàn)，在集體土地使用權(quán)和其地上物所有權(quán)之間從沒有法律規(guī)定兩者的權(quán)利主體必須一致，農(nóng)村房屋買賣法律關(guān)系中并無適用“房地一致”原則的明確要求。

　�。ㄈ�）農(nóng)村房屋買賣影響農(nóng)村社會(huì)秩序沒有現(xiàn)實(shí)依據(jù)

　　實(shí)踐和理論上之所以造成農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定困境，主要還是因?yàn)橐环矫娣颗c地密不可分，轉(zhuǎn)讓房屋直接涉及宅基地使用主體的改變，另一方面國家對于放開宅基地交易的后果無法預(yù)測，畢竟今日中國三農(nóng)問題尚在國家政治議題中占有很重的分量。學(xué)者的擔(dān)心不無道理，但其也忽視了中國幅員遼闊，各地情況各有不同的現(xiàn)實(shí)。以江蘇和上海為例：

　　表一 江蘇省歷年農(nóng)村勞動(dòng)力情況

　　1990年 1995年 2000年 2004年 2005年

　　農(nóng)村勞動(dòng)力（萬人） 2786.86 2773.04 2688.03 2664.81 2662.50

　　農(nóng)林牧漁業(yè)（萬人） 1714.49 1541.33 1480.22 1134.85 1058.28

　　占 比（％） 61.52 55.58 55.07 42.59 39.75

　　表二 上海市歷年農(nóng)村勞動(dòng)力情況

　　1995年 2000年 2004年 2005年

　　農(nóng)村從業(yè)人員（萬人） 230.43 253.45 248.05 243.49

　　農(nóng) 業(yè)（萬人） 65.61 81.45 65.22 59.05

　　占 比（％） 28.47 32.14 26.29 24.25

　　上述兩表顯示，江蘇省和上海市隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村勞動(dòng)力的數(shù)量整體曾下降趨勢，某種程度上這得益于高等教育制度的發(fā)達(dá)，因?yàn)檗r(nóng)民的孩子考上大學(xué)后就可取得城鎮(zhèn)戶口，這也與我們的直觀感受向吻合。在從業(yè)人員中，真正從事農(nóng)業(yè)（廣義，包括農(nóng)林牧漁）的，其人數(shù)也呈下降趨勢，占所有農(nóng)村從業(yè)人員的比例也在下降。

　　這些數(shù)據(jù)令我們相信，在東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，大量農(nóng)村勞動(dòng)力已經(jīng)走出了土地的束縛，對土地的依賴程度在下降，土地對農(nóng)民的生活保障作用已經(jīng)不明顯。如果說在此情況下，放開宅基地交易仍會(huì)帶來對社會(huì)秩序的劇烈沖擊，實(shí)是令人難以信服。我國在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代實(shí)施了現(xiàn)行的戶籍制度，將居民分為農(nóng)村戶口和非農(nóng)戶口性質(zhì)，其產(chǎn)生即是為了通過工農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格剪刀差最大可能地轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)剩余而嚴(yán)格限制人口流動(dòng)。在此制度下，為解決農(nóng)民的居住問題才會(huì)產(chǎn)生宅基地使用權(quán)的分配制度。而如今情勢已變，農(nóng)民不再被綁定在土地上，又有何理由不讓農(nóng)民處分自己不再居住的房屋？再拿城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的住房保障情況比較，房改之時(shí)城市的社會(huì)保障機(jī)制尚未建立，城鎮(zhèn)居民的收入水平也不足以一次性購買新建商品房，從保障角度看這種情況與現(xiàn)今農(nóng)村的情況何其相似。按有些學(xué)者的觀點(diǎn)推論，城鎮(zhèn)居民進(jìn)行房改之后，由于房改房可以自由流通，可能會(huì)有大批城鎮(zhèn)居民因出賣房屋成為流民，影響社會(huì)穩(wěn)定，但現(xiàn)實(shí)表明這種擔(dān)心是多余的。筆者以為，擔(dān)心宅基地使用權(quán)一旦可以轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民就會(huì)恣意出賣自己房屋的觀點(diǎn)，是將農(nóng)民看作非理性的，而認(rèn)為農(nóng)民迫于生活壓力出賣房屋的觀點(diǎn)又是潛意識中認(rèn)為農(nóng)民一直掙扎在溫飽的邊緣，這明顯不符合沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的現(xiàn)實(shí)。

　　三、宅基地使用權(quán)制度的構(gòu)建——農(nóng)村房屋買賣合同法律困境的破解

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