商品房買賣合同范本最新

　　一、填寫范本合同，一定要認(rèn)真閱讀范本說(shuō)明，按照說(shuō)明要求的格式、圖例填寫;

　　二、合同內(nèi)容填寫指導(dǎo)內(nèi)容：

　　(一)合同雙方當(dāng)事人：

　　出賣人：按照合同法的有關(guān)規(guī)定，原則上該當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是符合下列條件的法人：①具有合法的營(yíng)業(yè)資格和資質(zhì);②是項(xiàng)目的所有人，持有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設(shè)工程施工許可證;③具有固定的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所或者住所;④電話、郵政編碼、法定代表人的情況真實(shí)、可靠;⑤一定要填寫全稱，不得使用間寫內(nèi)容，商品房買賣合同范本填寫。

　　在填寫該出賣人必須注意以下幾個(gè)方面：

　　1、區(qū)別開發(fā)商和投資商或者發(fā)展商：在投資房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，按照契約關(guān)系可以把參與房地產(chǎn)開發(fā)的法人企業(yè)區(qū)別為開發(fā)商、投資商、代理商或者聯(lián)建方，但是只有符合出賣人條件的當(dāng)事人才能在本條出賣人一覽中署名;

　　2、代理商即使具備包銷資格，也不能作為出賣人在本覽中署名，只能在代理機(jī)構(gòu)一欄中署名;關(guān)于包銷問(wèn)題涉及開發(fā)商和包銷商之間的，對(duì)于商品房買受人不具備任何約束力。

　　3、代理商必須具備代理資格和資質(zhì);曾經(jīng)有代理商在鄭州市房地產(chǎn)管理局沒有辦理異地執(zhí)業(yè)手續(xù)和備案，鄭州市房管局為此停止了該代理機(jī)構(gòu)的所有代理業(yè)務(wù)，還連累了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甚至因此處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。我們姑且不問(wèn)鄭州市房管局的行政行為是否合法，但是這樣做客觀上影響了開發(fā)企業(yè)的形象和銷售。

　　買受人：可以是法人，也可以是自然人。如果是法人，應(yīng)當(dāng)按照法人單位的稱謂填寫全稱，地址，法定代表人以及其他聯(lián)系方式。另應(yīng)當(dāng)填寫委托代理人的情況。無(wú)論是買受人的法定代表人或者是代理人，均應(yīng)當(dāng)填寫詳細(xì)的資料，地址和郵政編碼應(yīng)當(dāng)填寫，不得空缺。代理人和自然人買受人應(yīng)當(dāng)填寫真實(shí)的住址，身份證與實(shí)際住址不一致，應(yīng)當(dāng)在征得當(dāng)事人同意后填寫實(shí)際住址。提供實(shí)際住址的責(zé)任在于買受人和代理人，該當(dāng)事人和代理人提供上述住址時(shí)，應(yīng)當(dāng)讓其親自填寫，不能有銷售人員代位填寫。如果由銷售人員代位填寫時(shí)，應(yīng)當(dāng)讓代理人和買受人提供手寫的關(guān)于其實(shí)際住址的資料留在銷售檔案中。

　　自然人應(yīng)當(dāng)詳細(xì)填寫該自然人的情況;如果屬于未成年人購(gòu)房，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持要求其填寫監(jiān)護(hù)人，由于格式版本沒有提供監(jiān)護(hù)人的內(nèi)容，可以要求監(jiān)護(hù)人在共有人一覽中署名。需要說(shuō)明的事，買受人一欄中可以填寫該未成年人，但是在合同后面簽字頁(yè)的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂，該簽字行為是當(dāng)事人民事行為能力的表示，未成年人不能親自行使。所以，未成年人購(gòu)房必須提供法定監(jiān)護(hù)人的情況并由法定監(jiān)護(hù)人代理。如何確認(rèn)法定監(jiān)護(hù)人的身份證明?可以從以下幾個(gè)方面考察：①該未成年人與法定監(jiān)護(hù)人的戶口證明;②未成年人的父母離婚時(shí)，應(yīng)當(dāng)察看其父母離婚的協(xié)議或者判決書，該協(xié)議或者判決書有關(guān)于未成年人監(jiān)護(hù)的內(nèi)容;③未成年人與其父母為在一起居住生活時(shí)，由指定監(jiān)護(hù)人承擔(dān)法定監(jiān)護(hù)人的責(zé)任。這種指定監(jiān)護(hù)可能是生父母授權(quán)，也可能是法院或者未成年人保護(hù)機(jī)關(guān)的指定;④未成年人的父母去世后，其祖父母或者外祖父母可以承擔(dān)監(jiān)護(hù)人的責(zé)任，也可以由未成年人的兄姊擔(dān)任，這種情況下應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)關(guān)或者民政機(jī)關(guān)的證明。

　　自然人購(gòu)房，如果本人不能親自辦理購(gòu)房事宜，應(yīng)當(dāng)要求辦理該等事務(wù)的當(dāng)事人提供委托手續(xù)，按照合同法的規(guī)定，當(dāng)事人之間的委托可以是特別委托一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托處理一切事項(xiàng)。關(guān)鍵是如何審查這類委托手續(xù)的真實(shí)內(nèi)容，如何區(qū)別是一攬子委托還是單項(xiàng)委托，這就比較麻煩。不要說(shuō)不是法律專業(yè)的銷售人員，就是律師有時(shí)候也不能準(zhǔn)確辨別其委托的性質(zhì)。尤其是有的委托書僅僅寫明“委托某某代為辦理購(gòu)房事宜”，就很難判斷是單項(xiàng)委托者這是一攬子委托。嚴(yán)格審查委托權(quán)限的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括合同簽訂、履行中款項(xiàng)支付、辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋接收以及與此有關(guān)的合同撤銷、變更、合同權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)和主張等事項(xiàng)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)留委托人(購(gòu)房者)和受托人的全部身份和委托文件，納入購(gòu)房合同檔案。

　　應(yīng)當(dāng)注意：有些事項(xiàng)無(wú)法通過(guò)委托行為實(shí)施，比如貸款銀行要求貸款當(dāng)事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的，這類合同不能由委托人代理。未成年人除其法定監(jiān)護(hù)人或者指定監(jiān)護(hù)人之外，其他當(dāng)事人不能作為委托人出現(xiàn)，道理很簡(jiǎn)單，由于其無(wú)民事行為能力，當(dāng)然也就不可能產(chǎn)生合法有效的委托行為。

　　對(duì)于委托書的審查會(huì)涉及另一個(gè)更加專業(yè)的問(wèn)題即具名代理和匿名代理的問(wèn)題。在合同法上有兩種委托代理關(guān)系。一般而論，受托人代理委托人辦理委托事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)以委托人的名義進(jìn)行，在代理權(quán)限范圍內(nèi)的代理行為直接約束委托人和第三人，所以民法通則第63條規(guī)定：代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施民事法律行為，被代理人對(duì)代理人的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。我們稱這種代理行為為具名代理。如果代理人不是以被代理人的名義實(shí)施代理行為，而是以自己的名義實(shí)施民事法律行為，這種情況如何處理?合同法在第402條有如下規(guī)定：受托人以自己名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。(天成公司與某購(gòu)房人之間的合同關(guān)系，實(shí)際是合法有效的，檢察機(jī)關(guān)的處理是否合法值得商榷)

　　第一條：項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)：注意以下內(nèi)容：

　　1、屬于分期規(guī)劃，尤其是沒有取得土地使用權(quán)手續(xù)的規(guī)劃，不要納入本條填寫內(nèi)容。因此該條第二款的“地塊”面積應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)證記載宗地出讓面積一致。

　　“規(guī)劃用途”按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》上的記載為準(zhǔn)。如果土地使用證上的記載與建設(shè)用地規(guī)劃許可證上記載不完全一致，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證記載為準(zhǔn)。按照我國(guó)土地管理法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃的要求，因此城市規(guī)劃法相對(duì)于土地管理法來(lái)說(shuō)屬于特別法。特別法優(yōu)于普通法。按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條的規(guī)定，土地規(guī)劃用途按照下列用途進(jìn)行規(guī)劃：住宅、商業(yè)、旅游、娛樂用地;教、科、文、衛(wèi)、體育用地;工業(yè)用地;綜合或者其他用地。

　　關(guān)于土地使用年限規(guī)定：應(yīng)當(dāng)按照土地使用證上記載的年限(年月日填寫)沒有土地使用證或者尚未取得使用證時(shí)，在填寫時(shí)一定要注意按照有關(guān)批準(zhǔn)文家內(nèi)容填寫。比如沒有土地證，只有土地出讓合同，在填寫時(shí)就應(yīng)當(dāng)注意從簽訂出讓合同到區(qū)的土地證這一段期間的時(shí)間問(wèn)題。

　　2、關(guān)于“商品房”的概念：雖然有關(guān)商品房的司法解釋可以涵蓋幾乎所有的開發(fā)商出售的房屋建筑，但是我們建議對(duì)于本條第三款的內(nèi)容，還是應(yīng)當(dāng)給予必要的區(qū)別。把商品房定位在“商品住宅”比較合適，對(duì)于不屬于商品住宅的其他商品房屋，應(yīng)當(dāng)分別給予明確，分別填寫：比如：綜合辦公、物流商業(yè)鋪面、工業(yè)廠房等。

　　3、建議在本條空白部位補(bǔ)充填寫以下內(nèi)容：該土地使用權(quán)范圍內(nèi)的具體的修建性規(guī)劃按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的具體規(guī)劃文件執(zhí)行。本條關(guān)于土地使用權(quán)規(guī)劃用途的約定與本合同第三條商品房用途不一致的，按照合同第三條規(guī)定執(zhí)行。

　　第二條：如果出售商品房的審批機(jī)關(guān)，不是鄭州市房管局，應(yīng)當(dāng)填寫清楚其他審批機(jī)關(guān)。

　　第三條：本條填寫內(nèi)容注意以下幾點(diǎn)：

　　1、戶型設(shè)計(jì)比較復(fù)雜的商品房，應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充內(nèi)容填寫清楚：比如，有躍層的房屋應(yīng)當(dāng)分別填寫清楚，有沉降設(shè)計(jì)的部分，也要填寫清楚;屬于內(nèi)置樓梯的復(fù)式結(jié)構(gòu)要與面積結(jié)合起來(lái)填寫;有飄窗結(jié)構(gòu)或者頂層有老虎窗結(jié)構(gòu)的房屋，應(yīng)當(dāng)給予注明是否計(jì)算面積，以及如何計(jì)算面積;如果有連廊結(jié)構(gòu)的房屋也應(yīng)當(dāng)注明是否計(jì)算面積以及面積計(jì)算辦法;

　　2、對(duì)于層高內(nèi)容應(yīng)當(dāng)給予解釋或者說(shuō)明：所謂層高應(yīng)當(dāng)是指商品房主體結(jié)構(gòu)層高，并非所有買受人購(gòu)買的面積層高全部為某一個(gè)數(shù)據(jù)，特殊面積應(yīng)當(dāng)說(shuō)明，包括坡屋面結(jié)構(gòu)，飄窗結(jié)構(gòu)、沉降結(jié)構(gòu)部分的房屋面積所對(duì)應(yīng)的層高不屬于一個(gè)數(shù)據(jù)的，應(yīng)當(dāng)分別注明。

　　3、商品房的結(jié)構(gòu)形式：應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)說(shuō)明部分要求填寫：一般情況下的商品房屋結(jié)構(gòu)形式有土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框混結(jié)構(gòu)、全部框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)�，F(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)形式變化多樣，但是按照設(shè)計(jì)圖紙?zhí)顚�，一般不�?huì)出錯(cuò)。

　　4、本條關(guān)于商品房的用途的填寫，與第一條中土地使用權(quán)的規(guī)劃用途不完全一致。但是在該條關(guān)于商品房的用途應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體出售的房屋實(shí)際用途填寫，在規(guī)劃為住宅的土地使用權(quán)范圍內(nèi)，仍然有個(gè)別樓棟或者個(gè)別面積屬于商業(yè)鋪面或者其他服務(wù)行業(yè)用房。

　　第四條 關(guān)于計(jì)價(jià)方式和價(jià)款：

　　按照商品房銷售的規(guī)定，建筑面積是計(jì)算價(jià)款比較符合現(xiàn)實(shí)的辦法。按套銷售或者按照套內(nèi)面積計(jì)算，目前都存在困難。不管是管理機(jī)關(guān)或者我們的測(cè)量規(guī)范，都存在不太可行的問(wèn)題。因此按照建筑面積計(jì)算價(jià)格是必然選擇，實(shí)踐證明，按照其他銷售辦法銷售的結(jié)果，仍然不能排除消費(fèi)者的心理誤區(qū)。

　　如果計(jì)價(jià)面積中的單價(jià)有不一致的地方，應(yīng)當(dāng)分別填寫單價(jià)和總價(jià)之間的關(guān)系。計(jì)價(jià)方式中的價(jià)格內(nèi)涵也是一個(gè)比較重要的問(wèn)題：(1)房地產(chǎn)單價(jià)成本核算問(wèn)題內(nèi)容，這個(gè)問(wèn)題比較敏感，涉及成本組成，分?jǐn)偯娣e和社區(qū)配套、共建面積等內(nèi)容;由于房地產(chǎn)成本核算標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，更沒有統(tǒng)一執(zhí)行要求，現(xiàn)行價(jià)格政策是備案制度，而不是審批制度，合同范本《商品房買賣合同范本填寫》開發(fā)企業(yè)執(zhí)行自己的成本核算制度，這樣開發(fā)商在核算過(guò)程為了抬高價(jià)格可能把所有社區(qū)投資成本都納入成本中并且在價(jià)格備案機(jī)關(guān)留下書面核算文件，而在銷售過(guò)程中不可能把諸如小學(xué)、幼兒園、中學(xué)、會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)等公建面積分?jǐn)備N售，這樣一旦政策變化，會(huì)產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)毀滅性的后果(2)市政配套機(jī)關(guān)或者壟斷性公司收費(fèi)問(wèn)題既然其集資費(fèi)用、暖氣集資費(fèi)等;(3)涉及向國(guó)家和地方人民政府交納的稅金等。(4)國(guó)家和體方人民政府不斷出臺(tái)的物業(yè)政策以及法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題;比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定，物權(quán)法等法律法規(guī)頒布后，對(duì)小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在價(jià)格政策、面積分?jǐn)�、產(chǎn)權(quán)約定等方面未雨綢鉚，在銷售合同中明確約定，排除任何產(chǎn)權(quán)不明確的內(nèi)容。

　　第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理：

　　1、一般情況下，我們主張選擇按照本條第2款執(zhí)行。但是按照第2款執(zhí)行仍然存在不明晰的地方：主要是因面積增建絕對(duì)值超過(guò)3%以上部分的面積所產(chǎn)生的契稅、維修基金、燃?xì)饧�資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)等與面積有關(guān)的稅費(fèi)承擔(dān)的問(wèn)題。示范文本僅僅提供了房?jī)r(jià)款處理的方式，沒有提供與面積差異有關(guān)的稅費(fèi)處理的方式。因此，為了不發(fā)生爭(zhēng)議或者發(fā)生爭(zhēng)議后減少交易費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)明確補(bǔ)充規(guī)定關(guān)于這部分費(fèi)稅承擔(dān)問(wèn)題：“因面積差異產(chǎn)生的契稅、維修基金、暖氣集資費(fèi)、燃?xì)饧�資費(fèi)(如果有)等據(jù)實(shí)由買受人承擔(dān)，多退少補(bǔ)”。

　　2、如果選擇自行約定，那么約定的內(nèi)容可以如下填寫：

　�、倜娣e誤差絕對(duì)值在1%以內(nèi)(含1%)的部分，雙方不在辦理結(jié)算即多不退，少不補(bǔ);

　�、诿娣e誤差絕對(duì)值在1%以上至3%的部分(含3%，其中1%以內(nèi)部分扣除)，雙方同意據(jù)實(shí)計(jì)算即多退少補(bǔ);

　　③面積誤差絕對(duì)值在3%以上至5%以內(nèi)的部分(含5%)，屬于面積短少，出賣人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔(dān)該約定違約金支付責(zé)任。屬于面積增加的，產(chǎn)權(quán)歸買受人，該部分房款出賣人承擔(dān)。

　　前述情況下，雙方約定均不主張退房，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

　　④面積誤差絕對(duì)值在5%以上的(不含5%)，買受人有權(quán)提出退房。買受人提出退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)退還所有已付房款并自付款之日起承擔(dān)該資金同期商業(yè)銀行存款利息，同時(shí)承擔(dān)全部購(gòu)房款5%的違約金;買受人不退房的，面積誤差絕對(duì)值在5%以內(nèi)(含5%)的部分按照本條前述規(guī)定處理后，超過(guò)5%的部分，雙方協(xié)商處理并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)商不成按照本款退房處理。

　　第六條 付款方式及期限

　　【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：按照本付款方式的步驟如下：

　　1)本合同簽訂生效后 7 日內(nèi)，買受人支付首付款計(jì)人民幣：(例如)123456元;其他應(yīng)付款人民幣 123456 元 ，出賣人提供銀行按揭付款協(xié)助條件，賣受人向按揭銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押借款支付。

　　2)買受人必須在支付完首付款的同時(shí)，提交個(gè)人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個(gè)人法律文件，出賣人給予協(xié)助。需要出賣人提交的法律文件，出賣人按時(shí)提交(需要買受人提交的個(gè)人資料見附件內(nèi)容)

　　3)非出賣人原因，買受人自完成首付款之日起不能在30日內(nèi)辦理完畢個(gè)人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的，視為買受人付款違約，按照本合同第七條逾期付款約定處理。

　　4)買受人按照逾期付款承擔(dān)責(zé)任后，買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式，出賣人同意繼續(xù)履行合同的，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更合同約定，約定具體付款方式。

　　第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任：

　　增加：按照本合同約定的付款方式和期限，買受人付款逾期或者付款的時(shí)間在房屋交付期限之后的，出賣人有權(quán)順延交付日期直至買受人付清全部購(gòu)房款。

　　付款預(yù)期的違約金，應(yīng)當(dāng)能夠達(dá)到懲罰違約的目的。因此，違約金的約定不能太低，逾期在60日內(nèi)(含60日)的，按日計(jì)算的違約金應(yīng)當(dāng)保留在日萬(wàn)分之三(3)之上;

　　逾期超過(guò)60日的，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按照累計(jì)應(yīng)付款的( )%向出賣人支付違約金(買受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內(nèi)退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進(jìn)結(jié)果有直接的邏輯關(guān)系)

　　出賣人要求買受人繼續(xù)履行合同或者買受人要求繼續(xù)履行合同并經(jīng)出賣人同意的，合同繼續(xù)履行。買受人承擔(dān)的違約金應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)付款部分的日萬(wàn)分之四(4)計(jì)算。

　　本條約定的問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)解除合同的通知：買受人逾期付款，出賣人通知買受人解除合同，雙方關(guān)系終止，這是徹底終止雙方關(guān)系的辦法。這種法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單，但是必須通知買受人并且最好是書面通知。如果買受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款，存在一個(gè)核算問(wèn)題�？鄢�違約金后，剩余房款存在退還問(wèn)題，但是示范文本沒有約定退還內(nèi)容，因此需要在合同約定。如果買受人根本沒有交付房款，這種情況下，對(duì)于出賣人是沒有任何擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)盡快解除合同，防止損失擴(kuò)大。(2)出賣人要求繼續(xù)履行合同的權(quán)利問(wèn)題：示范文本沒有約定出賣人不解除合同的情況下如何處理，只約定解除合同內(nèi)容以及買受人要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容。因此，出賣人能否要求買受人繼續(xù)履行合同?回答是肯定的。問(wèn)題是出賣人要求繼續(xù)履行合同時(shí)的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定。買受人要求繼續(xù)履行合同時(shí)的違約金在示范合同中有約定，但是出賣人要求繼續(xù)履行合同的違約金沒有約定。(3)合同解除權(quán)的行使期間問(wèn)題：合同法和相關(guān)法律沒有規(guī)定解除權(quán)行使的期間。合同法第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下稱高法解釋)意見中的第十五條規(guī)定“ 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。因此，具有解除權(quán)的當(dāng)事人一方，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不行使解除權(quán)，超出規(guī)定時(shí)間就不能提出解除合同的要求。

　　第八條 交付期限：

　　(一)關(guān)于交付條件：

　　5.該商品房經(jīng)五方質(zhì)量責(zé)任主體(出賣人、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理)聯(lián)合驗(yàn)收并簽署了工程合格意見的，本條約定不應(yīng)理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。

　　(二)關(guān)于不可抗力以及其他特殊原因延期交付：

　　1、遭遇不可抗力

　　2、遭遇重大市政工程施工，影響本合同約定工程施工的，出賣人應(yīng)當(dāng)自該事實(shí)發(fā)生之日起15日內(nèi)告之買受人，并在此后每經(jīng)過(guò)三十日，告之該事實(shí)解除或者延續(xù)的情況;

　　3、持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。

　　(三)關(guān)于本條第一款中“依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”：鑒于對(duì)于房屋建筑和市政設(shè)施的竣工驗(yàn)收是一項(xiàng)十分專業(yè)的工作，而且驗(yàn)收所依據(jù)的國(guó)家和地方政府的規(guī)定是龐雜的。出賣人在提請(qǐng)買受人接受房屋時(shí)不能一一列舉所有的驗(yàn)收規(guī)范和規(guī)定。

　　第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任：(不做修訂，但應(yīng)當(dāng)注意違約金之間的邏輯關(guān)系)

　　第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定： 增加：買受人接到規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更書面通知或者買受人逾期接到設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更通知或者房屋交付期限到來(lái)時(shí)買受人獲得了設(shè)計(jì)、規(guī)劃變更的事實(shí)時(shí)，買受人均有權(quán)決定退房。買受人提出退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人提出退房之書面申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起，按照月息5‰支付資金利息。買受人決定不退房的，雙方應(yīng)當(dāng)自知道規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事實(shí)之日起30日內(nèi)，協(xié)商另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。雙方未在約定時(shí)間內(nèi)完成協(xié)商過(guò)程，任何一方均未向?qū)Ψ教岢隼^續(xù)協(xié)商的書面要求的，視同雙方同意按照退房處理。

　　第十一條 交接

　　填寫：視同出賣人已經(jīng)履行了房屋交付的合同義務(wù)，買受人自出賣人通知接房之日起承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用并對(duì)于房屋維護(hù)不及時(shí)產(chǎn)生的侵權(quán)責(zé)任、無(wú)因管理責(zé)任承擔(dān)賠償或者補(bǔ)償責(zé)任。

　　買受人應(yīng)當(dāng)在交付之前付清購(gòu)房款而未完成支付義務(wù)的，出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構(gòu)成任何違約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　第十二條 (出賣人對(duì)出賣房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任)

　　增加：

　　發(fā)生本條前款產(chǎn)權(quán)糾紛或者債權(quán)債務(wù)糾紛的，出賣人應(yīng)當(dāng)盡快與有關(guān)當(dāng)事人協(xié)商解決。如果協(xié)商不成導(dǎo)致買受人在本合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記需出賣人履行產(chǎn)權(quán)登記備案的期間結(jié)束后的180個(gè)日歷天內(nèi)或者按照現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，買受人無(wú)法從本質(zhì)上獲得產(chǎn)權(quán)登記的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。本條欠款約定的“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記”包括本款約定的期間不能和本質(zhì)上不能的情況。

　　第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：

　　增加：雙方同意對(duì)本條第一款所謂“規(guī)定期限內(nèi)”定義如下：①規(guī)定期限是指180個(gè)日歷天;②該期限的起始日為雙方約定的出賣人履行備案日期結(jié)束日。

　　我們將本條約定的“規(guī)定期間”變成了雙方約定期間，是否有效?這點(diǎn)確實(shí)容易引起爭(zhēng)議。事實(shí)上這種約定有其不合理或者廣義上的不合法之處。因?yàn)榘凑战ㄔO(shè)部頒布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(2001年8月15日修訂)和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，無(wú)論初始登記或者轉(zhuǎn)移登記，上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(shí)(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)生之日起90日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記。我們約定180天，而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產(chǎn)權(quán)登記備案時(shí)間，確實(shí)不妥。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)。

　　《高法解釋》第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

　　(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

　　(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　前述司法解釋中，并沒有排除雙方當(dāng)事人特殊約定的效力，也不否定合同約定的內(nèi)容。

　　在實(shí)踐中下列情況屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過(guò)錯(cuò)，造成買受人無(wú)法按照合同約定取得房屋權(quán)屬登記手續(xù)的情況：

　　(1)沒有依法取得國(guó)有土地使用權(quán)證書或者證明文件或者土地使用權(quán)尚未解除抵押;(2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;(3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全;(4)房屋抵押或者被法院或者行政機(jī)關(guān)依法限制出賣的;(5)預(yù)售商品房沒有取得預(yù)售許可證或者超越預(yù)售范圍銷售商品房的;(6)商品房銷售合同沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的;(7)沒有委托測(cè)量并將測(cè)量結(jié)果按照正常途徑報(bào)發(fā)證單位的;(8)建設(shè)施工手續(xù)不全的;(9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質(zhì)不符合要求;(10)商品房買受人沒有交納維修基金，開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。(11)出賣人在房屋竣工后由于自身原因無(wú)法向房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案。

　　出現(xiàn)上述情況屬于開發(fā)企業(yè)的責(zé)任和過(guò)錯(cuò)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　注意：違約金的約定和違約金本質(zhì)意義。

　　事實(shí)上本條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記備案的約定，仍然存在不完善的地方。僅僅著眼于在規(guī)定時(shí)間內(nèi)買受人沒有取的房地產(chǎn)權(quán)屬登記證書，并沒有約定在規(guī)定期間之外不可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)或者在根本上就無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證書的情況。如果發(fā)生這種情況怎么辦?為此司法解釋顯然注意到合同的不足，通過(guò)解釋給予補(bǔ)充。這就是第十九條的規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。為此，司法解釋把最后的解決方式放在了合同解除上。因?yàn)樵谒�有的補(bǔ)救辦法無(wú)效的情況只有使合同歸于消滅，才能最終解決當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　在實(shí)踐中，按照房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)的要求，買受人作為產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)在提出申請(qǐng)時(shí)提供以下文件：(1)產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)人的身份文件;(2)填寫房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表和審批表;(3)商品房交易審批表;(4)國(guó)有土地使用權(quán)證書或者其他證明文件;(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者建筑許可證;(6)施工許可證;(7)房屋竣工驗(yàn)收證書和其他與房屋竣工驗(yàn)收有關(guān)的消防、環(huán)保部門的驗(yàn)收文件;(8)商品房買賣合同;(9)預(yù)售(現(xiàn)售)許可證;(10)商品房買賣合同備案證明書;(11)辦理產(chǎn)權(quán)登記備案表;

　　上述登記文件中，除第(1)(2)(3)(8)以及契稅完稅憑證應(yīng)當(dāng)由買受人提供外，其他登記資料均應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)提交，開發(fā)企業(yè)不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交上述資料，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;按照本司法解釋規(guī)定，如果買受人因此在上述辦證時(shí)間結(jié)束后的一年內(nèi)仍然不能提供登記所需文件，應(yīng)當(dāng)按照本條解釋承擔(dān)合同解除的責(zé)任。出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任，屬于違約責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)買受人因此造成的全部損失或者按照雙方約定承擔(dān)責(zé)任。如果不能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因是由于出賣人存在本解釋第八條、第九條規(guī)定的情況，出賣人應(yīng)當(dāng)按照上述規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

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