買賣合同注意事項(xiàng)
第一款規(guī)定：“抵押期間， 抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的， 應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn) 讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn) 讓行為無(wú)效。”《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問 題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通 知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍 可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全 部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。
在二手樓交易中，許多賣房方是以抵押貸款的方式支付購(gòu)房款的， 其所賣的房屋往往已設(shè)定了抵押登記。 賣房方將已辦理抵押登記的房屋 進(jìn)行轉(zhuǎn)讓并簽訂房屋買賣合同的，賣方應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人(如銀行)并 告知買方房屋已抵押的情況;如賣房方未通知抵押權(quán)人，但告知了買方 房屋已辦理抵押登記的情況，則抵押權(quán)人可主張房屋買賣合同無(wú)效，而 買方則不能以此主張買賣合同無(wú)效; 如賣方通知了抵押權(quán)人但未告知買 主房屋已經(jīng)抵押的情況，則買方可主張房屋買賣合同無(wú)效;如賣方既未 通知抵押權(quán)人，也未告知買方房屋已經(jīng)抵押的情況，則抵押權(quán)人和買方 均可主張房屋買賣合同無(wú)效。一般而言，實(shí)踐中有以下三種既符合法律 規(guī)范、又具有可操作性的交易模式，供二手房交易雙方選用：
一是雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前 歸還尚欠銀行的全部貸款余額，而后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中 心注銷抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方 即可按照一般的二手房交易流程完成房屋買賣。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在 房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前， 買方?jīng)]有支付房款， 因此買方資金的安全性高; 缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資 能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟(jì)的解決 方案。
二是雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后， 買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專 項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的 流動(dòng)價(jià)值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙; 缺點(diǎn)是，買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到惡劣的房東，利用買 方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后 逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無(wú)歸，到那時(shí)，只 能通過(guò)其他法律途徑追討，形勢(shì)就非常被動(dòng)了。因此，運(yùn)用這種方法的 關(guān)鍵，是要找到一個(gè)雙方都信任的第三方(如信譽(yù)
良好的中介公司、律 師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等)，全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除由于雙方互 不信任或房東缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。 如果買方首期房款不足 以全部?jī)斶�房東的貸款余額， 房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的 服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費(fèi)，就可以實(shí)現(xiàn) 融資，進(jìn)而完成交易。
三是雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后， 共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng) 辦理轉(zhuǎn)貸款(轉(zhuǎn)按揭)手續(xù)。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是， 無(wú)須籌措資金提前還貸， 沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過(guò)變更 抵押登記， 將抵押人從房東變更為買方; 缺點(diǎn)是， 轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為復(fù)雜， 且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸 款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，兩家銀行之間是否能順暢的配合，將 是交易成敗的關(guān)鍵。因此，買賣雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭方式解決上家的 抵押?jiǎn)栴}之前，必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢，明確銀行的具體要求和辦 理流程，切不可草率為之。
盡管房屋買賣合同已經(jīng)有了官方指導(dǎo)的合同文本，但也只是在合同的條款格式上有了一定的規(guī)范，并不能 保證合同的合法性或有效性。按照我國(guó)法律規(guī)定，無(wú)效合同從簽訂的時(shí)候起就沒有法律效力，當(dāng)事人的權(quán) 利也得不到相應(yīng)的保護(hù)。因此，明確哪些合同是無(wú)效合同就是十分必要的。一般而言，主要是從合同的主 體是否適格，合同當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)，合同的內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)關(guān)系是否侵害了國(guó)家、集體或他人 的合法權(quán)益，是否違反了強(qiáng)制性的法律規(guī)定等方面來(lái)分析判斷，具體如下述： 1、合同的主體不適格。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行 為為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的'，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同 意的證明書，實(shí)踐中一般要其他共有人共同到場(chǎng)簽署，或出具經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書。 2、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)簽訂的合同是無(wú)效合同。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu) 買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時(shí)，須提前 3 個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房 屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合 同無(wú)效。 3、非法轉(zhuǎn)讓房屋簽訂的合同是無(wú)效合同。下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地 使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房 地產(chǎn)權(quán)利利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的;5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;6、未 依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 4、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的;或者惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益 的;或以合法形式掩蓋非法目的的;或損害社會(huì)公共利益的;或違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，則 所簽合同為無(wú)效合同。
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