營銷人員必看的銷售技巧（經(jīng)典）
何推銷過程第一個步驟就是要尋找潛在的顧客，推銷人員根據(jù)自己可推銷的商品特征，提出一些可能成為潛在顧客的基本條件，再根據(jù)這些條件去盡可能地尋找線索，擬出一份準顧客的名單。房地產(chǎn)推銷也是這樣，必須根據(jù)房地產(chǎn)這一特殊商品(如價格高，一般一位顧客只買一次等等)的特征，去尋找既可以獲益于這個商品，又有能力購買這個商品的個人或組織。如何尋找呢?這里有一個技巧問題，推銷員如果有較高的技巧，就能使自己手中始終有一份較可靠的準顧客名單，并且不斷更新這些名單。
技巧有很多，但基本的主要是五個：
一、注重連鎖介紹
連鎖介紹就是根據(jù)消費者的消費需求和購買動機的相互聯(lián)系和相互影響這個性質(zhì)，根據(jù)各顧客之間的社會聯(lián)系，通過顧客之間的連鎖介紹來尋找更多的新顧客。具體地說，是推銷員請求現(xiàn)有顧客介紹有可能成為顧客的朋友之方法，使銷售人員從每一筆業(yè)務中都能獲得更多的準顧客。由于房地產(chǎn)這一商品有著不可移動的特性，使朋友介紹成為推銷房地產(chǎn)商品極為有效的方法。筆者的幾個朋友，都是通過這一方法購得住房的。所以，任何房地產(chǎn)推銷員都必須十分重視這一方法，決不能只知道抓住眼前顧客，而忘了請他推薦幾個未來的顧問。
進行連鎖介紹的方法很多，如推銷員可以請現(xiàn)有的顧客代轉(zhuǎn)送資料、樣本、名片、書信、信箋等等，從而促使現(xiàn)有顧客的朋友轉(zhuǎn)準顧客，并使推銷員與準顧客建立一定的聯(lián)系。
需要注意的是，利用連鎖介紹尋找新的顧客，關鍵是推銷員要取信于現(xiàn)有顧客，也就是要培養(yǎng)最基本的顧客。我們知道，連鎖介紹主要是借助現(xiàn)有顧客的各種社會關系，而現(xiàn)有顧客并沒有介紹新顧客的義務。此外，現(xiàn)有顧客因為與被介紹者有著共同的社會聯(lián)系和利害關系，所以他們往往是團結(jié)一致，相互負責的。因此，推銷員想要現(xiàn)有顧客介紹新顧客，首先必須取信于現(xiàn)有顧客，使現(xiàn)有顧客滿意，才能從現(xiàn)有顧客中獲取未來顧客的名單。明確這一點，推銷員就必須樹立全心全意為顧客服務的觀點，千方百計為顧客解決問題，急顧客所急，想顧客所想，贏得現(xiàn)有顧客的信任，從而取得源源不斷的新顧客名單。
二、利用核心人物
任何有人群的地方實際上都有核心人物(包括非正式小群體的領袖)利用核心人物的方法，就是推銷員集中精力對核心人物攻關，與核心人物交朋友，使核心人物成為自己推銷的商品的使用人或者介紹人，從而使核心人物范圍內(nèi)的個人或組織都成為推銷員的準顧客。這個方法，實際是連鎖介紹的推廣運用，使用得當，往往能得到事半功倍的效果。
利用核心人物，關鍵在于要取得核心人物的信任與合作。為此，推銷員要努力使對方了解自己的工作，使對方相信自己的人格和自己所推銷的商品，同時努力給予對方合作。
利用核心人物的難度，在于核心人物往往很難接近，并且如果處理不當，核心人物不合作，推銷員就有失去更多顧客的可能。
三、加強個人觀察
個人觀察是比較古老和最基本的方法，也就是指推銷員根據(jù)自己對周圍的直接觀察和判斷，尋找潛在的顧客。
有人認為，一般商品可以由推銷員通過直接觀察來尋找顧客，而房地產(chǎn)的商品是不大可能的。其實不然，正因為房地產(chǎn)商品的不可移動性和銷售價高的特點，更使有購房意向的人會反復到現(xiàn)場察看。如果這時推銷員不是坐在辦公室里，而是具有敏銳的眼光，就往往能獲得真正的顧客。筆有一個朋友就是這樣，他看準某一地區(qū)的一個樓盤，一年中不下幾十次去觀看，從土建一直到衛(wèi)生潔具配套，他甚至比推銷員還清楚。他的行為最終引起了推銷員的注意，雙方通過后達成了購房協(xié)議。所以說，在房地產(chǎn)推銷時，推銷員一定要注意用眼、用耳、更用心，注意觀察周圍人群，隨時發(fā)現(xiàn)自己的準顧客。
用個人觀察的方法搞推銷，有利于提高推銷員的洞察能力，積累推銷經(jīng)驗，提高推銷能力，也有利于推銷員直接面對市場，面對現(xiàn)實，擴大視野，排除中間性的干擾。但是它也會因為推銷員個人見聞的局限，而使準顧客名單受到局限，并因為事先完全不了解顧客，容易陷入空洞的可能性里，失敗率較高。
四、開發(fā)個人廣告
現(xiàn)在，房地產(chǎn)由于樓盤積壓嚴重，所以樓盤廣告可謂輔天蓋地，但是房地產(chǎn)推銷員的個人廣告卻是鳳毛麟角。這不能不說是一個缺陷。事實上，一個聰敏的推銷員，首先要刻意“推銷”一下自己，才有可能獲得更多的準顧客名單，取得新的業(yè)績。所以，推銷員應當把個人廣告也作為尋求顧客的`技巧之一。
利用個人廣告尋找顧客，重要的是在于正確地選擇廣告媒介。個人由于受到費用等限制，不太可能通過報紙、電視、廣播等媒介，所以最佳的方法是郵寄。如古北小區(qū)基本是個人產(chǎn)權(quán)房，有很大的賣與租賃市場，推銷員就可能按家按戶發(fā)信，尋找準顧客的名單。
推銷員在所發(fā)信函中，應盡可能清楚地介紹自己及自己所推銷的業(yè)務內(nèi)容，同時要選擇好郵寄時間，一般能讓顧客在休息日收到為好，以便認真閱讀。
在香港還有一個個人廣告方法，就是推銷員將有關資料，懸掛在大街上，任人取閱，看來我們也是可以學習的。
五、積極查閱名錄
推銷員運用以上幾種方法，可以獲得一大批準顧客的名單，但是，以上方法都有自己的局限性，如連鎖介紹需要有現(xiàn)成的客戶，核心人物又太難接近，個人觀察范圍太窄，個人廣告又存在無目標性的問題，所以積極查閱名錄是一個很好的互補辦法。
所謂查閱名錄，就是推銷員通過查閱現(xiàn)有的各種情報資料來尋找顧客。在中國，一般是有一定地位的人才能進入有關名錄，而有地位的人往往有能力購買住房，所以推銷員應積極查閱有關情報資料。推銷員由于本身的局限性，可能查閱的基本是公開的資料，主要有(1)工商企業(yè)名錄。著重把法定代表人作為自己的準顧客選擇對象;(2)產(chǎn)品目錄介紹。從中去發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)品是否適銷對路，效益如何，從而確定該單位是否具有購房可能性;(3)工商登記公告。新單位成立都會在報上刊登工商登記公告，推銷員可以從中看出這些新單位是否需要購買辦公用房;(4)專業(yè)團體成員名冊。如各種學會、協(xié)會、聯(lián)合會等，很多知名人士均在名冊中，他們具有的很強的購買能力。
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