購買學區(qū)房的有何種風險

　　在這個房價飛漲的年代，學區(qū)房的價格更是水漲船高，在優(yōu)質教育資源比較集中的地方，房子是絕對的“硬通貨”，此類房屋的價格沒有最高只有更高。

　　不言而喻，這種高價格是由其自身的稀缺性導致，越是稀缺，大家在購買時就越要有風險意識。根據我們律師以往處理此類案件的經驗，筆者給大家介紹一下購買學區(qū)房時可能會發(fā)生的各種風險，希望能使大家未雨綢繆，防患于未然：

　　與學校有關的風險

　　一般公認的學區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規(guī)劃的吸收孩子入學的學區(qū)內的房產就叫學區(qū)房。

　　學區(qū)房的政策風險

　　最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學校的主管部門經常會根據不同的情況，改變年限。比如，在購房時規(guī)定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規(guī)劃地段內，準備入學時有可能被劃出地段。

　　學校本身發(fā)生變化的風險

　　學校自身的教育資源配置出現問題，導致教學質量下降，該學校片區(qū)內的房價出現明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。

　　確認招生范圍，注意門牌號

　　買學區(qū)房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加注意�，F在是人為地將學區(qū)房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬于該學區(qū)，所以購買學區(qū)房一定要認真。

　　學區(qū)房并不是所有人認為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區(qū)并不對口，容易受開發(fā)商的誤導，最后影響了子女教育。

　　學區(qū)房購買的各種糾紛

　　以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

　　一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產證，但實際情況是頒發(fā)房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業(yè)主子女無法上學。

　　二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。

　　產權糾紛

　　第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。

　　先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區(qū)某著名的'學區(qū)房片區(qū)內，張女士從劉先生處購買了一所房產準備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。為什么會出現這種情況?因為大多數的學區(qū)房都屬于年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區(qū)房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。

　　產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某學區(qū)房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區(qū)內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

　　戶口糾紛

　　戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。

　　不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。

　　除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。

　　房產中介虛假信息糾紛

　　這類糾紛直接與房產中介的職業(yè)素質有關系，我們遇到的大多數案子，都是中介運用自身的信息優(yōu)勢忽悠買賣雙方簽協議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。

　　給大家介紹一個案例，楊女士有一居室想要出售，房產中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關系獲知楊女士的這套房產所在的小區(qū)明年就會被劃歸為學區(qū)房，到時房價一定會大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。后來，小王就將此房推薦給趙女士，并跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸學區(qū)房。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。結果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被劃為學區(qū)房，這時趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當時只是推斷可能會成為學區(qū)房，這本身就是一種風險。

　　后來，因為楊、趙沒有證據證明當時小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產中介的業(yè)務水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學�；蚱渖霞壷鞴懿块T核實情況，再決定是否交易。

　　賣方惡意漲價糾紛

　　這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因為房價上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數額低于房價上漲的幅度，賣方就敢違約。預防賣方惡意漲價的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對較高的違約責任，使賣方不敢越雷池半步。

　　一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時間內就開始按天計算賣方遲延履行的違約金。

　　其次，還要約定如果出現一房二賣或多賣時，要支付不低于總房款20%的違約金。

　　最后，還要約定如果房價上漲過快，違約金不足以補償損失的，應按照買方實際的差額損失賠償。

　　以上三種約定，因受篇幅所限不能詳細講解，大家可以把握一個原則，將違約金的數額約定相對高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。

　　其實學區(qū)房比起一般房屋的特點就是，一頭連著“學”，一頭連著“房”。 學區(qū)房受到追捧而成為“硬通貨”，除了家長們的“望子成龍、望女成鳳”的特點外，更揭示了教育資源配置不合理的問題。關于學區(qū)房的房產糾紛問題，其實與普通房產糾紛沒有太大區(qū)別，只不過在這類房產上的糾紛更容易發(fā)生。

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