各路資本涌入深圳長租公寓

　　有人的地方就有江湖，或者說有人的地方就有生意，下面看看各路資本涌入深圳長租公寓，究竟是為何。

　　“讓買不起房的人租住得更好。”在高房價的深圳，這句話聽起來更感美好。

　　近年來，一線城市不斷高攀的房價除了讓眾多開發(fā)商風生水起，也讓原本小眾、不被關(guān)注的長租公寓市場迎來了巨大的機遇。如今，各路資本涌入這個市場，站在風口的長租公寓越來越受到市場重視，就連“當紅”的眾創(chuàng)空間似乎也感到壓力。

　　城中村里的“豪宅”

　　“與旁邊的城中村相比，長租公寓已經(jīng)算是豪宅級別了。”剛剛畢業(yè)來深的小陳感嘆道。

　　在不到2000平方公里的土地上，空間資源的緊缺愈發(fā)成為深圳發(fā)展的阻礙。如今，城中村和老舊小區(qū)的增值模式就不僅在于拆除，深圳也在探索綜合整治和功能改變等多種改造方式，長租公寓似乎成為了城市更新的另一種可能。合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴表示，長租公寓實際上就是進行城市更新的“柔性改造”，在居住外植入娛樂、辦公等更多功能。據(jù)合屋統(tǒng)計，目前深圳已存在超過100家品牌長租公寓，他們的房源大多來自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等。而從運營方式上看，市場上的長租公寓有的是單棟整體租賃，有的是分散式經(jīng)營;從運營內(nèi)容上看，有的公寓看重租客的社交，有的則更注重空間設(shè)計。

　　證券時報·創(chuàng)業(yè)資本匯記者在深圳市福田區(qū)景田片區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，魔方公寓就位于原景田綜合市場大樓改造項目之中，從大樓外形上看的確與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，家電家私全齊，對于年輕人來說的確很具吸引力，與鄰近的城中村新獅村只有一路之隔。

　　長租公寓賣什么?主打的是有格調(diào)的硬件裝修和有情懷的服務，全心打造年輕人的聚居空間。但在小陳看來，這些公寓也有點“可望而不可及”：租金太高了，像我們這些剛畢業(yè)的人根本負擔不起。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，魔方公寓目前所出租的30平方米左右的單間，月租金高達4600元以上，每月還需要繳納260元的管理費，附近的小區(qū)同樣面積的公寓月租金在3000元出頭，城中村的租金自然更低。不過，相關(guān)工作人員對記者表示，目前出租的情況還不錯，低樓層的房源基本全部出租。

　　在福田八卦嶺片區(qū)，一個叫做吾家SOHO社區(qū)的長租公寓品牌也新鮮亮相。原本是上世紀80年代的老舊廠房宿舍，經(jīng)過裝修打造，成為煥然一新的白領(lǐng)公寓，主打26至70平方米的單間。記者了解到，該長租公寓目前所出租的房型價格范圍在3700元至7000元不等，遠遠高于附近同面積的出租屋。

　　眾創(chuàng)空間“蛋糕”被爭食?

　　或許，對于剛剛畢業(yè)的年輕人說，相當于周圍城中村一倍甚至兩倍的租金的確難以負擔。雖然租金高，但一些創(chuàng)業(yè)的年輕群體似乎看中了這些長租公寓。

　　黃先生與幾位朋友正在籌備成立一家從事互聯(lián)網(wǎng)裝飾的創(chuàng)業(yè)公司，他發(fā)現(xiàn)一些長租公寓甚至可以注冊公司，加之本身長租公寓的裝修氛圍與一般的創(chuàng)客空間極其相似，這樣既解決住也解決辦公的地方似乎可以省下不少成本。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田區(qū)八卦嶺的吾家SOHO社區(qū)與常規(guī)長租公寓不同的是，每間公寓都可以獨立注冊公司。如今，越來越多的長租公寓相當于是將長租公寓、眾創(chuàng)空間以及商業(yè)綜合體的模式三合一，旨在為年輕人提供創(chuàng)業(yè)辦公空間及孵化服務。

　　酷公寓CEO林聰穎表示，“一個年輕人出來創(chuàng)業(yè)，假設(shè)租房2000元，租一個辦公室4000元，如果在酷公寓，老板住上面，下面的房間可以辦公，吃住辦公都可以在這里解決掉，只需要4000多元。項目里還有二三樓改成的創(chuàng)客空間，公共區(qū)域里也有電影院、健身房，完全打造一個高性價比的平臺出來。”

　　眾創(chuàng)空間，是在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的背景下所誕生的一種新型創(chuàng)業(yè)服務平臺。投中研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底中國已有眾創(chuàng)空間1.6萬家。然而，這種急速增長的背后是泡沫化的隱現(xiàn)，一些眾創(chuàng)空間面臨著經(jīng)營困難、瀕臨倒閉的難題，表現(xiàn)出嚴重的同質(zhì)化現(xiàn)象，甚至有些眾創(chuàng)空間的商業(yè)模式與運營理念都大同小異，做成了“模仿秀”。2016年2月，深圳一家眾創(chuàng)空間“地庫”就宣布倒閉。

　　長租公寓的出現(xiàn)，或許也在某種程度上倒逼傳統(tǒng)眾創(chuàng)空間的改革。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從實際情況看，對于長租公寓的項目投資，能夠享受到較好的政策優(yōu)惠，自然也會使得各類機構(gòu)投資者和個人投資者積極參與此類市場。對于此類市場來說，后續(xù)應該培育一些比較集中的長租公寓群體，比如說對于一些創(chuàng)業(yè)群體，可以適當給予相應的租賃優(yōu)惠，政策層面從公積金繳付租金、提供更有針對性的物業(yè)配套、適當提供免租期和創(chuàng)業(yè)空間等出發(fā)，都會獲得一個較好的市場認可和評價。

　　各路資本涌入

　　可持續(xù)性仍存疑

　　2013年，長租公寓首次全面進入大眾視野，當時還是一個新鮮事物，雖然引起了輿論的關(guān)注，但是影響力并未顯現(xiàn)。隨著一線城市地價飆漲、房價攀升、購房門檻升級，租賃市場逐漸超越新房市場。與此同時，國家大力鼓勵發(fā)展租賃市場，商改租等政策紅利不斷刺激，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的推動下，長租公寓引起了各路資本的關(guān)注與布局。

　　從參與者來看，除早期風險資本投資的長租公寓品牌外，開始有越來越多的地產(chǎn)中介商、酒店商甚至地產(chǎn)開發(fā)商來試水。比如，鏈家、我愛我家都分別發(fā)布了自己的公寓產(chǎn)品。

　　近段時間以來，長租公寓領(lǐng)域開始密集出現(xiàn)大型房企的身影，如萬科驛等。今年7月，世聯(lián)行擬定增20億元投向長租公寓建設(shè)項目，還擬發(fā)起設(shè)立規(guī)模3100萬元的長租基金，將投向上海商業(yè)物業(yè)。在深圳蛇口片區(qū)，招商蛇口將曾經(jīng)的蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅改造為只租不售的中端精裝長租公寓，客戶定位于高新技術(shù)企業(yè)年輕白領(lǐng)階層。此前，由深圳控股與母公司深業(yè)集團、深圳市委組織部、深圳市人力資源和社會保障局、深圳市住建局和共青團深圳市委共同發(fā)起的“青年房卡計劃”已于5月啟動，預計將在2016年底推出3000套青年公寓，是公司參與保障性住房項目及以輕資產(chǎn)運營方式向長租公寓業(yè)務轉(zhuǎn)型的重要舉措。

　　華創(chuàng)證券的一份研究報告顯示，目前國內(nèi)房屋租賃的交易額約為8000億，每年新增應屆畢業(yè)生的租房規(guī)模達到600億。深圳作為最吸引畢業(yè)生前往的城市之一，基于龐大的租房需求及消費升級，近年來涌現(xiàn)了一批主打白領(lǐng)階層的長租公寓品牌，并在創(chuàng)立后不久迅速獲得資本支持。例如小螺趣租在2015年便宣布完成了A輪融資，規(guī)模為500萬美元，由光速安振領(lǐng)投，途家跟投;warm+早在去年就宣布獲千萬級別pre-A輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動創(chuàng)新基金領(lǐng)投，著名投資人、騰訊高級執(zhí)行副總裁吳宵光跟投。2015年5月20日，美國華平投資集團對魔方公寓投資近2億美元，隨后魔方公寓對外宣布完成近3億美元的C輪融資，投資后魔方公寓總體估值逾10億美元，成為長租公寓第一家獨角獸企業(yè)。

　　大筆資金的聚集必有大批創(chuàng)業(yè)者躍躍欲試。羅鳳鳴也透露，現(xiàn)在合屋平臺上運營的公寓品牌有近40個，后續(xù)將有更多的品牌上線。

　　近日，合屋與明照資本聯(lián)合發(fā)起國內(nèi)首個服務于長租公寓及存量房產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新型基金——“青年樂巢計劃基金”，預計基金管理規(guī)模10億元，致力于在長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈、城市老舊物業(yè)改造、存量房社區(qū)活化等方面提供創(chuàng)新金融服務，并探索存量房資產(chǎn)證券化的業(yè)務。作為資本方，明照資本創(chuàng)始人高大明也從他們的角度闡述了為什么會選擇公寓市場：“成熟運營的公寓從總資金的回報率來看還可以。這個項目的可復制性也非常高，5年之內(nèi)可以不操心，但假如今天我買深圳的股票，5年可能也能賺3倍4倍，但是我要擔心。”

　　在中國的長租公寓市場上，比較常見的是公寓資產(chǎn)證券化的類REITs模式，比如水滴公寓與魔方金服的合作，將帶租約的公寓資產(chǎn)證券化，開發(fā)門檻相對較低的投資理財產(chǎn)品;另外一種是私募公寓REITs模式。新派公寓創(chuàng)始人王戈宏最早將REITs模式帶回國內(nèi)進行嘗試，與賽富基金合伙人閻炎共同成立私募REITs基金，即“賽富不動產(chǎn)基金”。

　　不過，依靠風投支撐起來的行業(yè)可持續(xù)性依然存疑。目前業(yè)界普遍的共識是，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報周期較長的微利業(yè)務。通常來說，長租公寓的回報周期短則一年，長則三四年，對于投入企業(yè)而言，有不小的資金壓力。也有市場人士擔心，雖被視為產(chǎn)業(yè)藍海，但長租公寓仍然面臨房源稀缺、租金回報率較低、稅負過重、資金成本高企等問題。在爆發(fā)之前，這個行業(yè)還需要經(jīng)歷漫長的市場培育期，甚至將面臨洗牌與重組。

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