根據(jù)市委、市政府關(guān)于切實(shí)加快銀灘酒店式公寓發(fā)展的指示精神和相關(guān)工作部署，近日，市旅游局組織人員進(jìn)行了專題調(diào)研，并與銀灘旅游度假區(qū)管委共同組織富大、金長(zhǎng)城、新宇、眾和、榮安等房產(chǎn)開發(fā)公司和海天集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人赴威海，對(duì)海悅建國(guó)酒店式公寓和海情公寓式酒店進(jìn)行了實(shí)地考察�，F(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

　　一、對(duì)發(fā)展酒店式公寓的認(rèn)識(shí)

　　近年來，“酒店式公寓”這種新興房地產(chǎn)商品在房地產(chǎn)市場(chǎng)上日益盛行。對(duì)于開發(fā)商來說，酒店式公寓因其使用功能靈活、市場(chǎng)適應(yīng)性強(qiáng)，減少了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增加了投資收益;對(duì)于投資者而言，酒店式公寓因其戶型較小，總價(jià)較低，投資回報(bào)率通常高于普通住宅，因而受到了人們的青睞。

　　酒店式公寓，一般是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)，由開發(fā)商將酒店的每套客房分割成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，并聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，區(qū)別于純酒店的公寓。酒店式公寓是一種特殊的既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風(fēng)格的商業(yè)綜合體，大多會(huì)被用作投資用途。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的酒店式公寓，于20世紀(jì)90年代末期在珠三角和海南登陸，經(jīng)過幾年的發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市和海南等度假旅游發(fā)達(dá)地區(qū)，酒店式公寓正在成為集商務(wù)會(huì)客、休閑度假、居家自住、商業(yè)投資等多種功能于一體、越來越受公眾歡迎的新型房地產(chǎn)商品。

　　由于酒店式公寓在我國(guó)發(fā)展時(shí)間較短，國(guó)家目前對(duì)酒店式公寓尚無權(quán)威的解釋，也沒有相關(guān)的管理規(guī)定，特別是在管理的問題上，存在嚴(yán)重的法律缺位。因此，盡管經(jīng)過10年的發(fā)展，酒店式公寓仍處于自發(fā)狀態(tài)，一時(shí)間，各地開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商基于不同的認(rèn)識(shí)，相關(guān)產(chǎn)品被冠以“酒店式公寓”、“公寓式酒店”、“產(chǎn)權(quán)式酒店”、“分時(shí)度假住宅”等名稱。在國(guó)內(nèi)，最早對(duì)“酒店式公寓”概念做出界定的是上海市，2003 年12月上海市人民政府發(fā)布實(shí)施了《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，該《規(guī)定》解釋：“公寓式酒店”指按公寓式(單元式)分隔出租的酒店，按旅館建筑處理;“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。在上海《規(guī)定》出臺(tái)后，海南、廣州等其他省市基本也都按照類似規(guī)定對(duì)二者進(jìn)行區(qū)分。

　　作為居住類建筑并提供酒店式服務(wù)的酒店式公寓與作為一般住宅的公寓和作為旅館建筑的酒店相比較，具有明顯區(qū)別于二者的特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在：(1)提供酒店式服務(wù)和管理。所謂酒店式公寓，顧名思義，就是一種提供酒店式服務(wù)的公寓，它借鑒酒店服務(wù)及管理模式，提供諸如家居清潔、送餐或宴會(huì)安排、洗熨及送衣、電召的士、叫醒服務(wù)、訂書報(bào)、雜志、代訂車船飛機(jī)票、鐘點(diǎn)工等一系列服務(wù)。酒店式公寓的物業(yè)管理較一般公寓更完善，服務(wù)內(nèi)容更多，為其獨(dú)特的消費(fèi)群體提供所需的服務(wù)和物業(yè)管理。同時(shí)在價(jià)格、私密性、隨意性等方面又是酒店不可比擬的。(2)商居兩宜，兼具居住和辦公兩種功能。酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住與辦公空間混在一起，面積較大的酒店式公寓中，居住空間與辦公空間分離。不同的酒店式公寓側(cè)重點(diǎn)不同，有的偏重于居住，廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽(yáng)臺(tái);有的則偏重于辦公，只有衛(wèi)生間，沒有廚房，提供一些辦公設(shè)施和通訊條件。

　　目前，從上海、北京等酒店式公寓發(fā)展較為成功的城市看，酒店式公寓的消費(fèi)群體主要集中在以下4類人群：(1)年輕人。許多年輕人都樂于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領(lǐng)、家居辦公一族。這類人群一般收入較高，愿意追求便利、時(shí)尚、有質(zhì)量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價(jià)相對(duì)不高，對(duì)購(gòu)買力相對(duì)低一些的年輕人來說，買來自住負(fù)擔(dān)也不會(huì)太重，購(gòu)買酒店式公寓既不用費(fèi)心裝修，又不必?fù)?dān)心將來不好出手。(2)小型辦公族。對(duì)于許多由幾個(gè)人組成，對(duì)網(wǎng)絡(luò)、通訊、交通等依賴較高，經(jīng)常通宵達(dá)旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織，如策劃創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、代理等組織來說，由于辦公人數(shù)少，需求的辦公面積不大，而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設(shè)備一應(yīng)俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對(duì)于工作、生活集中在一起的小型辦公族來說，是最合適不過的場(chǎng)所。(3)長(zhǎng)期駐外商務(wù)人士。這一類人群主要有商業(yè)項(xiàng)目人士、外派常駐人士。由于工作原因，這些人長(zhǎng)期停留在某些城市，他們大多數(shù)是高學(xué)歷、高素質(zhì)人士，甚至是國(guó)際人士，對(duì)居住文化、辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解和需求，有的甚至是“拖家?guī)Э?rdquo;。而酒店畢竟是服務(wù)性營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，長(zhǎng)期居住，經(jīng)濟(jì)上不合算，也缺少“家”的感覺。一般的住宅又不能滿足其商務(wù)性需求。酒店式公寓的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這項(xiàng)市場(chǎng)空白，所以這類人群是酒店式公寓的一大目標(biāo)客戶群。(4)商務(wù)、旅游等短期租賃人士。這一類人群主要有出差、旅游、會(huì)議或其他短期租賃的人士。他們停留的時(shí)間較短，一般要求較高的居住舒適度及服務(wù)性高、交通便利，具有商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)等。酒店雖有較好的服務(wù)，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時(shí)酒店式服務(wù)和商務(wù)功能的酒店式公寓對(duì)這類人士的各項(xiàng)需求都能予以滿足。

　　二、銀灘酒店式公寓和公寓式酒店的基本情況

　　(一)酒店式公寓基本情況：

　　1、興源公寓，由乳山市興源房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)。公寓樓高17層，負(fù)一層為面積1000平方米的地下停車場(chǎng)，房源448套，2至8層196戶采取包租形式，9至17層北面為包租形式、南面海景房為代租形式。所有房間均采用精裝修，配備了整體廚房、電視、電話、寬帶、沙發(fā)、床、被褥、太陽(yáng)能、馬桶等設(shè)施，并成立了專業(yè)酒店管理隊(duì)伍，具備了作為酒店式公寓開業(yè)的基本條件。公寓于2008年10月裝修完畢，原計(jì)劃于2009年3月試營(yíng)業(yè)。由于公寓未經(jīng)驗(yàn)收，開業(yè)時(shí)間尚無確定。

　　2、金鼎大廈。由乳山市金長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)， 2008年10月開工，2009年8月21日完成主體封頂，由兩棟地下1層、地上27層酒店式公寓組成，原設(shè)計(jì)房源700套。地下一層為停車場(chǎng)，有100個(gè)停車位;1號(hào)樓1—2層為總面積5000平方米的大型購(gòu)物超市;2號(hào)樓1—2層為總面積5000平方米的餐飲中心;27層頂樓為公共會(huì)所。公寓采用精裝修，臥室、廚房、衛(wèi)生間各類設(shè)施齊全配備，拎包即可入住。原計(jì)劃于2010年5月投入使用�；�于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，目前，開發(fā)商正在對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，即1號(hào)樓以商住為主，2號(hào)樓改造為“公寓式酒店”，戶型改為28—55平方米，四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套，1、2層為餐飲娛樂中心，配備健身房、洗浴中心等設(shè)施，改造后2號(hào)樓房源750套。2號(hào)樓在經(jīng)營(yíng)上采用專業(yè)酒店公司管理，與業(yè)主簽訂包租合同，按第一年、第二年購(gòu)房總款的5%、第三年起3%的比例支付租金。目前，金長(zhǎng)城房地產(chǎn)開發(fā)公司已與北京蓬達(dá)度假酒店管理有限公司達(dá)成初步協(xié)議，由蓬達(dá)酒店管理公司負(fù)責(zé)“公寓式酒店”的管理，實(shí)現(xiàn)“蓬達(dá)”品牌連鎖經(jīng)營(yíng)。由于2號(hào)樓涉及到改動(dòng)后的重新審批，項(xiàng)目計(jì)劃于2010年10月對(duì)已賣出的客房先裝修，進(jìn)行部分試營(yíng)業(yè)。