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提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調(diào)研報(bào)告
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物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告（通用13篇）
在人們?cè)絹?lái)越注重自身素養(yǎng)的今天，報(bào)告對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不陌生，我們?cè)趯憟?bào)告的時(shí)候要避免篇幅過(guò)長(zhǎng)。你還在對(duì)寫報(bào)告感到一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告，歡迎大家分享。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 1
一、xx市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，服務(wù)效率低、經(jīng)營(yíng)效益差。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。
由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤，自行“夭折”。
3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象普遍。
有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解，導(dǎo)致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象比比皆是。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀
新入住業(yè)主要交下列費(fèi)用：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金（裝修無(wú)損壞公共設(shè)施后全部退還）、電梯運(yùn)行費(fèi)4項(xiàng)。大多數(shù)業(yè)主對(duì)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金收費(fèi)意見(jiàn)較大，導(dǎo)致出現(xiàn)：
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。
主要表現(xiàn)在：一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接，將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的.原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)淡薄。
2、水、電收費(fèi)難。
一是二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽�。二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。
三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本現(xiàn)狀
經(jīng)營(yíng)成本購(gòu)成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設(shè)施維護(hù)占3%，清潔費(fèi)占4%，綠化費(fèi)占3%，辦公費(fèi)占3%，交通、培訓(xùn)、服裝、社區(qū)文化等費(fèi)用占3%，稅費(fèi)占8%。
1、吉州區(qū)作為xx市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多，有的購(gòu)買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。
2、由于已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái)，導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率僅達(dá)40－60%，極個(gè)別達(dá)到90%以上。
3、當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。
由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。
四、明確服務(wù)類型，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行類別管理。
多層、高層住宅和經(jīng)濟(jì)適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)。小區(qū)車位租用管理服務(wù)費(fèi)、電梯綜合運(yùn)行費(fèi)、二次供水費(fèi)、裝修垃圾處理費(fèi)等應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
五、加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見(jiàn)建議
1、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。如《省物業(yè)管理?xiàng)l例》中雖明確了各等級(jí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)范圍，可細(xì)化明確規(guī)定在各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)。
2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)”不合理，也不符合實(shí)際，比如：電梯運(yùn)行服務(wù)費(fèi)。
3、應(yīng)明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題。
4、房屋公共維修基金的使用問(wèn)題。按條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
5、應(yīng)明確私家車庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
6、應(yīng)明確當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費(fèi)了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。
7、建議二次供水費(fèi)由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。
8、xx市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，就是做了其中一部分，也屬于其工作責(zé)任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
9、《取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時(shí)，強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)理念。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 2
一、整體市場(chǎng)狀況
成都物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)已有物管企業(yè)1172家，本土有38家，外來(lái)的有28家左右，全成都一級(jí)加起來(lái)，應(yīng)該在70家左右，由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域已有5500個(gè)，覆蓋總建筑面積達(dá)3.05億平方米，在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中排名第三位。但年?duì)I業(yè)額一千萬(wàn)一下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的90%以上。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)狀況
1.開發(fā)商下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市場(chǎng)知名度較高的為一線開發(fā)商下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)，如萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、龍湖等下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及本地藍(lán)光下屬嘉寶物業(yè)、置信下屬蜀信物業(yè)。
2.本地市場(chǎng)化運(yùn)作的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，比較知名的且達(dá)到一級(jí)資質(zhì)的'有忠信物業(yè)、忠信有50個(gè)左右的服務(wù)項(xiàng)目（含高端和普通項(xiàng)目）、成都信誼物業(yè)管理有限公司、家園物業(yè)、潤(rùn)無(wú)聲、清華坊而清華坊目前就服務(wù)10個(gè)（全部為高端項(xiàng)目，主要是別墅和商�。┪飿I(yè)等。
3.其它開發(fā)商下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通常規(guī)模不大。
4.其它市場(chǎng)化運(yùn)作物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)占絕大多數(shù)，通常成立時(shí)間不長(zhǎng)，管理規(guī)模不大，市場(chǎng)知名度較低。
三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用狀況
成都住宅市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)，其它物業(yè)類型實(shí)施政府定價(jià)，根據(jù)目前上市新項(xiàng)目來(lái)看住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)通常在1.8-2.8元每平米每月之間，不配置中央空調(diào)寫字樓通常在6元每平米每月，配置中央空調(diào)的寫字樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)通常在15-20元每平米每月之間。集中商業(yè)（統(tǒng)一招商和管理）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)通常在20元每平米每月左右。
停車費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向成都市交通委員會(huì)申報(bào)，實(shí)施政府定價(jià)。
四、前期物業(yè)招投標(biāo)制度
成都市政府主管部門規(guī)定，3萬(wàn)平米以上項(xiàng)目必須實(shí)施前期物業(yè)招投標(biāo)制度，實(shí)施招投標(biāo)前開發(fā)建設(shè)單位須提供土地、規(guī)劃、報(bào)建、施工等得證書，須先由區(qū)一級(jí)房管局出具項(xiàng)目建筑區(qū)劃劃分意見(jiàn)書，同事接受開發(fā)建設(shè)單位的前期物業(yè)招標(biāo)申報(bào)。
一般實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)須委托一家專業(yè)招標(biāo)代理公司實(shí)施，成都市房管主管部門認(rèn)可的招標(biāo)代理公司有6家，通常招標(biāo)代理費(fèi)用不低于2萬(wàn)元。
開標(biāo)須在成都市物業(yè)管理協(xié)會(huì)下屬誠(chéng)信招投標(biāo)服務(wù)中心完成，招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)實(shí)施階梯收費(fèi)，面積越大收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)越低，通常招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)約0.25元每平米。
選定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，完成前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案是取得項(xiàng)目預(yù)售許可證的必要條件。
五、其它
1.成都市房產(chǎn)主管部門實(shí)施企業(yè)信用等級(jí)制度，每個(gè)企業(yè)須保有最低信用分，否則不允許開展業(yè)務(wù)。
2.在成都市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的企業(yè)員工須在成都市房產(chǎn)主管部門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)業(yè)名冊(cè)中登記且取得執(zhí)業(yè)名冊(cè)證書（包
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 3
一、基本情況
我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè)業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。
二、工作開展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)<住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí)、5個(gè)小項(xiàng)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過(guò)報(bào)刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí)，著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。
三、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題
（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高。
我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅為自已開發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí)，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。
（二）物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后。
部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65%，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。
（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。
我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體，我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的.費(fèi)用無(wú)人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強(qiáng)烈。
�。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)前期遺留問(wèn)題較多。
由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。
�。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，發(fā)揮作用更難。
由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會(huì)中，大部分名存實(shí)亡。
�。┪飿I(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。
物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。
四、意見(jiàn)和建議
（一）進(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)
建議荊門市政府結(jié)合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)等行政主管部門要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)。
�。ǘ┘訌�(qiáng)源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)
規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。
�。ㄈ⿵�(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用
對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)�；鶎诱M織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。
�。ㄋ模┎扇∮行Т胧訌�(qiáng)老舊小區(qū)管理
要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)工作。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
�。ㄎ澹┬麄饕龑�(dǎo)，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍
要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛(ài)護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí)，牢固樹立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 4
做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。
為推進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過(guò)實(shí)地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)查，具體情況如下：
一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
(一)城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。
據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部份住宅投入使用后，加之目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來(lái)看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、住宅性質(zhì)多樣。
主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。
二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或者分配。
如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。
三是開辟商開辟的住宅小區(qū)，土地出讓，市場(chǎng)出售，是真正的商品房。
如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。
四是由村委在集體土地開辟或者村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，普通規(guī)模也比較小，多自建自管。
五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。
六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。
2、規(guī)模差別較大。
在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套擺布，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的.僅十幾套住房。
3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一、主體建造方面，2023年“5.12汶”川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，2023年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。
配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xxxx以前，我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)惟獨(dú)主體住宅、沒(méi)有任何公用建造，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無(wú)綠地、無(wú)車位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。
就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也惟獨(dú)紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)重的安全隱患。
(二)小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。
從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段。
現(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。
專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬(wàn)平方米。
2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立情況。
目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的惟獨(dú)紫苑1家，其余大多數(shù)都沒(méi)有召開業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒(méi)有步入正軌。
3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。
從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。
大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。
有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴(yán)重對(duì)立，浮現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
二、存在的主要問(wèn)題
我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，初步建立起了市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。
但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(一)執(zhí)行規(guī)劃不到位。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開辟建設(shè)過(guò)程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。
一是業(yè)主購(gòu)房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開辟企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開辟企業(yè)不嚴(yán)格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見(jiàn)縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至徹底占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來(lái)較多遺留問(wèn)題，不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 5
前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題
近年來(lái)，各新建小區(qū)積極通過(guò)公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：
1、開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。
開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。
目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。
大部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的.受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。
物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見(jiàn)
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。
物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。
應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。
要建立和完善對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。
應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。
物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。
物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 6
物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)民生工程，規(guī)范物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，對(duì)于建設(shè)生態(tài)宜居城市、提升生活品質(zhì)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、統(tǒng)籌結(jié)合，完善小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。
城市，讓生活更加美好。我區(qū)城市建設(shè)進(jìn)入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。一是完善物業(yè)管理規(guī)劃。將小區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理納入城市規(guī)劃，與城市建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊城改造等工作結(jié)合起來(lái)，與嬰幼兒、兒童、學(xué)生、青壯年、中老年等不同人群的需求結(jié)合起來(lái)，探索編制多規(guī)融合的＂物業(yè)服務(wù)管理＂規(guī)劃體系，引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)造人性化與安全性的居住環(huán)境。二是完善老城物業(yè)布局。鼓勵(lì)各類社會(huì)資本興辦物業(yè)公司，在社區(qū)協(xié)調(diào)管理下，從事老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)。對(duì)具備封閉條件、公共設(shè)施配套較好的住宅小區(qū)，恢復(fù)市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)管理。對(duì)公共配套設(shè)施嚴(yán)重缺失，無(wú)法圍成小區(qū)庭院的散居小區(qū)或單體樓宇，以社區(qū)為單位，整合成為一個(gè)物業(yè)小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)，由社區(qū)作為第三方協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，實(shí)行＂衛(wèi)生保潔、維護(hù)維修＂托底服務(wù)，逐步培育業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，向市場(chǎng)化管理過(guò)渡。三是完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。依托舊城風(fēng)貌改造工程，逐步完善舊城區(qū)無(wú)物管小區(qū)和單體樓的改造規(guī)劃，以＂有規(guī)范車位、有綠化花園、有門崗用房、有標(biāo)準(zhǔn)公示欄＂的＂四有＂標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)驗(yàn)收。加強(qiáng)房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設(shè)施配套、下水管網(wǎng)改造和管線更換等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面改善舊城區(qū)基礎(chǔ)條件和整體形象，再交社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或居民自治。
二、整合資源，構(gòu)建齊抓共管的工作格局。
物業(yè)管理涉及到發(fā)改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區(qū)等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強(qiáng)物管執(zhí)法力量。以創(chuàng)建全國(guó)文明城市為契機(jī)，將物業(yè)管理納入城市管理委員會(huì)，整合城市聯(lián)合管理執(zhí)法大隊(duì)力量，加大對(duì)房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區(qū)亂象的執(zhí)法監(jiān)管力度。二是明確各方職能職責(zé)。區(qū)房管分局負(fù)責(zé)全區(qū)物管活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，積極爭(zhēng)取市房管局的支持，強(qiáng)化審批、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理等職能，結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，制定出臺(tái)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。街道按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物管活動(dòng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，指導(dǎo)所有住宅（包括規(guī)模小區(qū)、單體樓、單位宿舍）成立業(yè)主委員會(huì)，健全物業(yè)管理工作聯(lián)系會(huì)議制度、物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制等。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)履職情況的監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛，維護(hù)小區(qū)的正常活動(dòng)和秩序，帶動(dòng)小區(qū)按時(shí)、足額繳納物管費(fèi)。三是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。物管協(xié)會(huì)協(xié)助政府開展工作，承擔(dān)部分社會(huì)職能，參與物業(yè)行業(yè)監(jiān)督準(zhǔn)入工作，依法規(guī)范行業(yè)行為、建立職業(yè)操守、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、提升行業(yè)素質(zhì)，督查物業(yè)服務(wù)組織或其他物業(yè)服務(wù)人員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益。
三、市場(chǎng)運(yùn)作，培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)行，把小區(qū)物業(yè)管理交給企業(yè)和市場(chǎng)。一是引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。著力引進(jìn)一批資質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的知名大集團(tuán)、大企業(yè)，來(lái)南注冊(cè)成立分公司。參照招商引資獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)給與獎(jiǎng)勵(lì)。二是壯大龍頭企業(yè)。設(shè)立物業(yè)企業(yè)發(fā)展基金，鼓勵(lì)集約、規(guī)模發(fā)展，扶持企業(yè)做強(qiáng)做大，打造品牌企業(yè)、樣板小區(qū)。發(fā)揮龍頭企業(yè)示范效應(yīng)，組織優(yōu)秀物業(yè)公司輪回講課宣傳，提升物業(yè)服務(wù)整體水平。制定物業(yè)公司資質(zhì)升級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，提升公司資質(zhì)層次。三是培育專業(yè)人才。引導(dǎo)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，把物業(yè)管理人才納入人才工作，在引進(jìn)、安置、培育、激勵(lì)等方面創(chuàng)新政策。強(qiáng)化協(xié)會(huì)職能，指導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)員工崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)等培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗，規(guī)范企業(yè)員工服務(wù)禮儀，建立一支符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要、能夠滿足廣大業(yè)主需求的物業(yè)管理職業(yè)化隊(duì)伍。
四、依法治理，解決物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題。
按照＂依法治區(qū)＂要求，將小區(qū)物業(yè)管理納入法制軌道。一是出臺(tái)物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。制定出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)》，將資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立＂以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定＂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，采�。㈦p向選擇＂，物業(yè)公司將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行公示，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主集體討論選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。三是公示物業(yè)費(fèi)收支情況。行業(yè)協(xié)會(huì)督促物業(yè)企業(yè)將收費(fèi)情況、使用情況全面詳細(xì)地對(duì)業(yè)主公示，由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主代表，對(duì)其進(jìn)行審核，消除業(yè)主疑慮，促進(jìn)物業(yè)費(fèi)開支情況公開透明。四是培育物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。在電視臺(tái)、門戶網(wǎng)、公交車移動(dòng)電視等媒體，全面宣傳《物權(quán)法》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)等，增強(qiáng)全民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。探索公職人員物業(yè)繳費(fèi)與年終考核掛鉤機(jī)制，發(fā)揮帶頭作用，倡導(dǎo)良好的社會(huì)風(fēng)氣。
五、加強(qiáng)監(jiān)管，健全物業(yè)企業(yè)考核評(píng)價(jià)體系。
完善物業(yè)企業(yè)的'監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化、制度化。一是建立物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)tsc戰(zhàn)略的5s體系，由行業(yè)協(xié)會(huì)制定物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期組織業(yè)主開展?jié)M意度測(cè)評(píng)，形成物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)檔案，作為物業(yè)公司資質(zhì)核定、資質(zhì)復(fù)核、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)時(shí)的主要依據(jù)。對(duì)業(yè)主投訴多的，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，整改不達(dá)標(biāo)的，建議該物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理在三年內(nèi)不得擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，形成監(jiān)管有序的物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。二是建立物業(yè)保證金制度。物業(yè)企業(yè)入駐時(shí)，一次性繳納保證金，企業(yè)退出時(shí)或經(jīng)營(yíng)滿5年后返還。創(chuàng)新績(jī)效考核，每年對(duì)企業(yè)收取保證金，根據(jù)業(yè)主評(píng)價(jià)結(jié)果，年底按比例返還。采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式，將物業(yè)企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)表彰獎(jiǎng)勵(lì)，督促和激勵(lì)其不斷提升服務(wù)水平。三是建立物業(yè)預(yù)收費(fèi)監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房管、金融機(jī)構(gòu)簽訂物管費(fèi)三方監(jiān)督協(xié)議，由房管部門設(shè)立專門監(jiān)督賬戶，建立預(yù)收物管資金進(jìn)賬、批準(zhǔn)、撥付等管理臺(tái)帳，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)每季度費(fèi)用使用情況進(jìn)行撥款，并向小區(qū)公布，避免業(yè)主與企業(yè)因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。
六、人文關(guān)懷，化解物業(yè)矛盾糾紛。
堅(jiān)持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營(yíng)造互幫友愛(ài)的小區(qū)氛圍；另一方面，及時(shí)解決業(yè)主提出的問(wèn)題。一是豐富小區(qū)文化。在特殊節(jié)日對(duì)特殊群體開展慰問(wèn)，體現(xiàn)小區(qū)物管以人為本的服務(wù)理念。不定期舉辦保健講座、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、文藝晚會(huì)、親子活動(dòng)等，積極開展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進(jìn)評(píng)選，適當(dāng)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提升業(yè)主的歸屬感。二是強(qiáng)化業(yè)主自治。倡導(dǎo)＂美好小區(qū)、人人共建＂的價(jià)值取向，將業(yè)主自治納入社區(qū)民主建設(shè)范疇。由社區(qū)牽頭，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)、指導(dǎo)力度。探索建立業(yè)主委員會(huì)考核機(jī)制，把業(yè)主大會(huì)召開率、業(yè)主參與率、矛盾化解率等作為重要指標(biāo)，每年度選評(píng)優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，充分調(diào)動(dòng)積極性。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 7
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建材等專業(yè)市場(chǎng)3家。集貿(mào)市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家�？偨ㄖ娣e約23萬(wàn)平方米，市場(chǎng)內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會(huì)3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì)4家，分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì)2家，分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì)1家，是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表)。
二、現(xiàn)行管理模式
我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場(chǎng)，該市場(chǎng)3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理，縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負(fù)責(zé)天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿(mào)市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司，食品公司安排2人，負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場(chǎng)攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請(qǐng)人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無(wú)人管理的市場(chǎng)，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。
三、存在的主要問(wèn)題
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的.一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。
金源菜市臨街門面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄，商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營(yíng)、人車混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場(chǎng)建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對(duì)市場(chǎng)管理的終結(jié)，住戶和商戶自掃門前雪，對(duì)市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津，如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場(chǎng)，同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位，城市文明創(chuàng)建時(shí)，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。
(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
四、下一步工作安排
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的�，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn)：
(一)實(shí)行分類管理。
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。
(二)集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)施物業(yè)管理主要措施。
結(jié)合各市場(chǎng)現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行：
1、對(duì)正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;
2、對(duì)由開發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序，由縣商務(wù)局派員會(huì)同開發(fā)商共同管理，市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;
3、由縣商務(wù)局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)商配合，對(duì)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺(tái)《潛山縣集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開發(fā)商共同組織實(shí)施。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 8
一、調(diào)研背景
隨著城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。為了了解物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、市場(chǎng)需求、服務(wù)質(zhì)量等方面的情況，我們對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行了全面的調(diào)研。本報(bào)告將對(duì)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行分析和總結(jié)，為政府、企業(yè)和業(yè)主提供參考依據(jù)。
二、調(diào)研目的
1. 了解物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)；
2. 分析物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局和主要參與者；
3. 評(píng)估物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)需求和潛在市場(chǎng)空間；
4. 探討物業(yè)服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量、滿意度和改進(jìn)措施；
5. 為政府制定相關(guān)政策、企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)主選擇合適的物業(yè)公司提供參考。
三、調(diào)研方法
本次調(diào)研采用了以下幾種方法：
1. 文獻(xiàn)資料分析：收集并分析了國(guó)內(nèi)外關(guān)于物業(yè)服務(wù)的相關(guān)研究報(bào)告、政策法規(guī)、行業(yè)數(shù)據(jù)等資料；
2. 問(wèn)卷調(diào)查：設(shè)計(jì)了一份關(guān)于物業(yè)服務(wù)的`問(wèn)卷，通過(guò)線上和線下的方式向業(yè)主、物業(yè)公司和政府部門發(fā)放，共收集到有效問(wèn)卷1000份；
3. 深度訪談：對(duì)部分物業(yè)公司的管理層、業(yè)主代表和政府部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了深度訪談，了解他們對(duì)物業(yè)服務(wù)的看法和建議。
四、調(diào)研結(jié)果
1. 物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模逐年增長(zhǎng)，但市場(chǎng)集中度較低，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。主要的參與者包括國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)占比較大。
2. 物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需求旺盛，潛在市場(chǎng)空間巨大。隨著居民生活水平的提高和對(duì)高品質(zhì)生活的追求，物業(yè)服務(wù)的需求持續(xù)增長(zhǎng)。特別是在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的需求更為迫切。此外，隨著老舊小區(qū)改造和新型社區(qū)的建設(shè)，物業(yè)服務(wù)的潛在市場(chǎng)空間仍然很大。
3. 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，滿意度有待提高。雖然物業(yè)服務(wù)的整體水平有所提高，但仍存在一些問(wèn)題，如服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)質(zhì)量低、收費(fèi)不透明等。這些問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不高，影響了物業(yè)公司的口碑和發(fā)展。
4. 物業(yè)服務(wù)改進(jìn)措施多樣化，政策支持力度加大。為了提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，各物業(yè)公司采取了一系列改進(jìn)措施，如加強(qiáng)員工培訓(xùn)、優(yōu)化服務(wù)流程、引入先進(jìn)技術(shù)等。同時(shí)，政府部門也在加大對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的支持力度，出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策和指導(dǎo)意見(jiàn)。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 9
為了更好地了解業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度，我們進(jìn)行了此次調(diào)研。本次調(diào)研共收集了100份有效問(wèn)卷，涵蓋了各個(gè)年齡段、職業(yè)和收入水平的業(yè)主。
一、調(diào)研結(jié)果
1. 服務(wù)態(tài)度：90%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)工作人員的服務(wù)態(tài)度良好，其中50%的業(yè)主認(rèn)為服務(wù)態(tài)度非常好，40%的業(yè)主認(rèn)為服務(wù)態(tài)度較好。
2. 服務(wù)質(zhì)量：85%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較高，其中45%的業(yè)主認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量非常高，40%的業(yè)主認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量較高。
3. 維修服務(wù)：75%的業(yè)主對(duì)物業(yè)的維修服務(wù)表示滿意，其中35%的業(yè)主認(rèn)為維修服務(wù)非常及時(shí)，40%的業(yè)主認(rèn)為維修服務(wù)較為及時(shí)。
4. 安全管理：80%的業(yè)主對(duì)小區(qū)的安全管理表示滿意，其中45%的業(yè)主認(rèn)為安全管理非常到位，35%的業(yè)主認(rèn)為安全管理較為到位。
5. 清潔衛(wèi)生：90%的業(yè)主對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生表示滿意，其中50%的業(yè)主認(rèn)為清潔衛(wèi)生做得非常好，40%的.業(yè)主認(rèn)為清潔衛(wèi)生做得較好。
二、存在問(wèn)題
1. 部分業(yè)主反映，物業(yè)在處理業(yè)主投訴時(shí)，態(tài)度不夠積極，處理速度較慢。
2. 部分業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)在公共設(shè)施的維護(hù)和管理方面還有待提高。
3. 部分業(yè)主建議，物業(yè)可以增加一些便民服務(wù)和文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的生活。
三、改進(jìn)措施
1. 提高投訴處理效率，對(duì)業(yè)主投訴進(jìn)行及時(shí)處理，確保業(yè)主的權(quán)益得到保障。
2. 加強(qiáng)公共設(shè)施的維護(hù)和管理，定期對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查和維修，確保其正常運(yùn)行。
3. 增加便民服務(wù)和文化活動(dòng)，滿足業(yè)主多樣化的需求，提高業(yè)主的生活品質(zhì)。
總的來(lái)說(shuō)，大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度較高，但也存在一些問(wèn)題需要改進(jìn)。我們將認(rèn)真分析調(diào)研結(jié)果，采取有效的措施，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 10
一、調(diào)研背景
隨著城市化進(jìn)程的加快，住宅小區(qū)的建設(shè)和管理日益成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)作為住宅小區(qū)管理的重要組成部分，其質(zhì)量直接影響到居民的生活品質(zhì)和社區(qū)的和諧穩(wěn)定。為了了解當(dāng)前物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我們對(duì)多個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。
二、調(diào)研目的
1. 了解物業(yè)服務(wù)的基本現(xiàn)狀，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)范圍、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面；
2. 分析物業(yè)服務(wù)存在的問(wèn)題和不足，為改進(jìn)工作提供依據(jù)；
3. 探討提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑，為物業(yè)公司提供參考。
三、調(diào)研方法
1. 問(wèn)卷調(diào)查：通過(guò)發(fā)放問(wèn)卷的方式，收集居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)和建議；
2. 實(shí)地考察：對(duì)部分住宅小區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察，了解物業(yè)服務(wù)的具體情況；
3. 訪談：與物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表等進(jìn)行深入交流，了解他們對(duì)物業(yè)服務(wù)的'看法。
四、調(diào)研結(jié)果
1. 服務(wù)質(zhì)量方面：大部分居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量表示滿意，認(rèn)為物業(yè)人員態(tài)度熱情、服務(wù)周到。但也有部分居民反映，物業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)態(tài)度不佳，影響了居民的滿意度。
2. 服務(wù)范圍方面：物業(yè)服務(wù)主要包括保安、保潔、綠化等基本服務(wù)。大部分住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)范圍較為全面，但仍有部分小區(qū)存在服務(wù)不完善的現(xiàn)象，如停車位管理不善、綠化養(yǎng)護(hù)不到位等。
3. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)因地區(qū)、小區(qū)等因素而異。大部分居民認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取合理，但也有部分居民認(rèn)為收費(fèi)過(guò)高，且收費(fèi)項(xiàng)目不透明。
4. 存在問(wèn)題：調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)存在以下問(wèn)題：
�。�1）物業(yè)人員素質(zhì)不高，服務(wù)態(tài)度不佳；
（2）部分小區(qū)服務(wù)范圍不完善；
�。�3）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明，部分居民不滿意；
�。�4）物業(yè)公司與業(yè)主溝通不暢，容易引發(fā)糾紛。
五、改進(jìn)建議
1. 提高物業(yè)人員素質(zhì)：加強(qiáng)物業(yè)人員的培訓(xùn)和考核，提高其業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)；
2. 完善服務(wù)范圍：針對(duì)存在的問(wèn)題，制定相應(yīng)的改進(jìn)措施，提高物業(yè)服務(wù)水平；
3. 規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目，提高收費(fèi)透明度；
4. 加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)：物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通，了解他們的需求和意見(jiàn)，及時(shí)解決問(wèn)題，化解矛盾。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 11
為了更好地了解物業(yè)服務(wù)的需求和問(wèn)題，我們近期對(duì)小區(qū)進(jìn)行了深入的調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果報(bào)告如下：
一、調(diào)研基本情況
本次調(diào)研共收集到有效問(wèn)卷500份，訪談?dòng)涗?00份。調(diào)研對(duì)象涵蓋了小區(qū)的各個(gè)年齡段和職業(yè)群體。
二、調(diào)研主要內(nèi)容
1. 物業(yè)服務(wù)滿意度：大部分居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的`整體滿意度較高，但在環(huán)境衛(wèi)生、安全管理等方面仍有待提高。
2. 物業(yè)服務(wù)需求：居民們對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求主要集中在環(huán)境衛(wèi)生、安全管理、公共設(shè)施維護(hù)、客戶服務(wù)等方面。
3. 物業(yè)服務(wù)問(wèn)題：居民們反映的主要問(wèn)題包括：物業(yè)管理費(fèi)偏高；維修響應(yīng)速度慢；公共設(shè)施維護(hù)不及時(shí)；客戶服務(wù)質(zhì)量有待提高等。
三、建議和改進(jìn)措施
1. 提高服務(wù)質(zhì)量：針對(duì)居民反映的服務(wù)問(wèn)題，我們需要進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，滿足居民的需求。
2. 優(yōu)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)居民的意見(jiàn)和建議，我們可以考慮適當(dāng)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使其更加合理。
3. 加強(qiáng)溝通：我們需要加強(qiáng)與居民的溝通，及時(shí)了解他們的需求和意見(jiàn)，以便更好地提供服務(wù)。
4. 提升員工素質(zhì)：我們需要加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和考核，提升他們的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平。
5. 引入智能化管理：我們可以考慮引入智能化管理系統(tǒng)，以提高服務(wù)效率和便利性。
以上就是本次物業(yè)服務(wù)調(diào)研的報(bào)告，希望對(duì)大家有所幫助。我們將繼續(xù)努力，為居民提供更好的物業(yè)服務(wù)。謝謝大家！
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 12
一、調(diào)研背景
隨著城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理在居民生活中的重要性日益凸顯。本次調(diào)研旨在深入了解物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題以及居民的需求，為進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)。
二、調(diào)研目的
評(píng)估當(dāng)前物業(yè)服務(wù)的整體滿意度。
識(shí)別物業(yè)管理中存在的'主要問(wèn)題及居民的需求。
提出針對(duì)性的改進(jìn)建議，以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
三、調(diào)研方法
問(wèn)卷調(diào)查：對(duì)小區(qū)內(nèi)居民進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，收集其對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議。
訪談：與物業(yè)管理人員及業(yè)主委員會(huì)代表進(jìn)行深度訪談，了解物業(yè)管理的具體情況與挑戰(zhàn)。
數(shù)據(jù)分析：對(duì)收集到的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出調(diào)研結(jié)論。
四、調(diào)研對(duì)象
本次調(diào)研對(duì)象為某小區(qū)居民、物業(yè)管理公司員工及業(yè)主委員會(huì)。
五、調(diào)研結(jié)果
1. 居民滿意度
總體滿意度：60%的居民對(duì)物業(yè)服務(wù)表示滿意，30%的居民表示一般，10%的居民表示不滿意。
服務(wù)評(píng)價(jià)：
物業(yè)管理人員的態(tài)度和服務(wù)意識(shí)得到較高評(píng)價(jià)。
環(huán)境衛(wèi)生與安全管理方面的評(píng)分較低。
2. 主要問(wèn)題
服務(wù)響應(yīng)時(shí)間：居民反映報(bào)修響應(yīng)時(shí)間較長(zhǎng)，多數(shù)情況下需要超過(guò)24小時(shí)。
公共設(shè)施維護(hù)：小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)不到位，如健身器材、燈光等存在損壞未及時(shí)修復(fù)的情況。
溝通渠道不足：居民與物業(yè)之間缺乏有效的溝通機(jī)制，很多意見(jiàn)未能及時(shí)反饋和處理。
3. 居民需求
改善服務(wù)質(zhì)量：希望物業(yè)公司能夠進(jìn)一步提升服務(wù)的專業(yè)性和及時(shí)性。
增加溝通方式：建議建立居民意見(jiàn)反饋渠道，如家園微信群、定期居民會(huì)議等。
豐富社區(qū)活動(dòng)：希望物業(yè)能夠組織豐富的社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)鄰里間的互動(dòng)和聯(lián)系。
六、改進(jìn)建議
優(yōu)化服務(wù)流程：制定更為清晰的服務(wù)流程，縮短服務(wù)響應(yīng)時(shí)間，提高處理效率。
定期培訓(xùn)：對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，提升其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)。
建立溝通機(jī)制：設(shè)立居民意見(jiàn)箱及線上反饋平臺(tái)，鼓勵(lì)居民積極提供意見(jiàn)，并定期反饋處理情況。
增強(qiáng)社區(qū)參與：組織社區(qū)活動(dòng)，增加居民的參與度，提升社區(qū)凝聚力。
七、總結(jié)
本次調(diào)研為物業(yè)服務(wù)的改進(jìn)提供了有效的數(shù)據(jù)支持與方向指引。后續(xù)將根據(jù)調(diào)研結(jié)果，逐步落實(shí)改進(jìn)措施，切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，為居民創(chuàng)造更為舒適、安全的居住環(huán)境。
物業(yè)服務(wù)調(diào)研報(bào)告 13
隨著城市化進(jìn)程的加速，物業(yè)服務(wù)在居民生活中的重要性日益凸顯。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不僅能提升居民的生活質(zhì)量，還對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展有著積極影響。為深入了解物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀，本次調(diào)研對(duì)xx區(qū)域內(nèi)的多個(gè)小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查研究，旨在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分析原因，并提出改進(jìn)建議。
一、調(diào)研目的
了解物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)狀，包括保潔、安保、綠化、設(shè)施維護(hù)等方面。
分析居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度和需求，找出服務(wù)中存在的問(wèn)題和不足。
研究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況和面臨的挑戰(zhàn)，為提高物業(yè)服務(wù)水平提供參考依據(jù)。
探索提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效途徑和方法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。
二、調(diào)研方法
本次調(diào)研采用了多種方法相結(jié)合，以確保數(shù)據(jù)的全面性和準(zhǔn)確性。
�。ㄒ唬﹩�(wèn)卷調(diào)查
設(shè)計(jì)了針對(duì)小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工的兩份問(wèn)卷。居民問(wèn)卷共發(fā)放xx份，回收有效問(wèn)卷xx份；企業(yè)員工問(wèn)卷發(fā)放xx份，回收有效問(wèn)卷xx份。問(wèn)卷內(nèi)容涵蓋物業(yè)服務(wù)各個(gè)方面的評(píng)價(jià)、滿意度、問(wèn)題反饋、期望等。
�。ǘ┰L談?wù){(diào)查
對(duì)小區(qū)居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、業(yè)委會(huì)成員等進(jìn)行了深入訪談。訪談內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)服務(wù)的具體感受、意見(jiàn)和建議、服務(wù)費(fèi)用與質(zhì)量的關(guān)系等。共訪談居民xx人、企業(yè)管理人員xx人、業(yè)委會(huì)成員xx人。
（三）實(shí)地觀察
對(duì)xx區(qū)域內(nèi)的xx個(gè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地觀察，記錄小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安保措施、綠化情況、公共設(shè)施狀況等，直觀了解物業(yè)服務(wù)的實(shí)際表現(xiàn)。
（四）案例分析
選取了xx個(gè)具有代表性的物業(yè)服務(wù)案例，包括優(yōu)質(zhì)服務(wù)案例和問(wèn)題較多的案例，進(jìn)行深入分析，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)。
三、調(diào)研結(jié)果
（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
保潔服務(wù)
大部分小區(qū)的公共區(qū)域能夠保持基本的清潔，但仍存在一些問(wèn)題。約xx%的`居民認(rèn)為樓道、電梯等區(qū)域的清潔頻率有待提高，尤其是在人員流動(dòng)高峰期，垃圾清理不及時(shí)的情況時(shí)有發(fā)生。部分老舊小區(qū)由于設(shè)施老化和清潔難度大，衛(wèi)生狀況較差。
安保服務(wù)
安保措施在不同小區(qū)之間差異較大。一些高檔小區(qū)配備了先進(jìn)的門禁系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)備和專業(yè)的保安隊(duì)伍，居民安全感較高。然而，在部分中低端小區(qū)，存在安保人員不足、巡邏不規(guī)范、門禁系統(tǒng)形同虛設(shè)等問(wèn)題。約xx%的居民表示對(duì)小區(qū)的安保情況不太滿意，擔(dān)心安全問(wèn)題。
綠化養(yǎng)護(hù)
小區(qū)綠化整體情況較好，但在養(yǎng)護(hù)細(xì)節(jié)方面存在不足。部分小區(qū)存在花草樹木修剪不及時(shí)、病蟲害防治不到位的現(xiàn)象。約xx%的居民認(rèn)為綠化景觀缺乏特色和美感，希望能夠增加一些花卉品種和景觀設(shè)計(jì)。
設(shè)施維護(hù)
公共設(shè)施維護(hù)是物業(yè)服務(wù)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但也是問(wèn)題較多的領(lǐng)域。電梯故障、路燈損壞、健身器材老化等問(wèn)題較為常見(jiàn)，維修不及時(shí)的情況較為突出。約xx%的居民表示曾遇到過(guò)公共設(shè)施損壞影響正常生活的情況，對(duì)設(shè)施維護(hù)的及時(shí)性和質(zhì)量表示不滿。
�。ǘ┚用駶M意度與需求
滿意度情況
綜合來(lái)看，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度處于中等水平。約xx%的居民表示基本滿意，但仍有很大的提升空間。不滿意的居民主要集中在服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、問(wèn)題處理不及時(shí)、服務(wù)費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量不匹配等方面。
需求分析
居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。除了希望提高現(xiàn)有服務(wù)質(zhì)量外，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)、便民服務(wù)等方面也有較高的期望。例如，約xx%的居民希望小區(qū)能夠定期組織文化活動(dòng)，增強(qiáng)鄰里關(guān)系；約xx%的居民希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠提供諸如代收快遞、家政服務(wù)推薦等便民服務(wù)。
�。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況
成本與收入
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本主要包括人員工資、物料采購(gòu)、設(shè)備維護(hù)等。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)人力成本和物料成本不斷上升，給企業(yè)帶來(lái)了較大的經(jīng)營(yíng)壓力。而物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳率卻并不理想，部分小區(qū)的收繳率不足xx%，導(dǎo)致企業(yè)收入有限，影響了服務(wù)質(zhì)量的提升。
人員素質(zhì)與培訓(xùn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工整體素質(zhì)參差不齊。部分一線員工文化水平較低，缺乏專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)和技能不足。企業(yè)在員工培訓(xùn)方面投入有限，培訓(xùn)內(nèi)容和方式較為單一，難以滿足實(shí)際工作需要。
�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)存在的問(wèn)題與挑戰(zhàn)
溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民、業(yè)委會(huì)之間的溝通協(xié)調(diào)不夠順暢。居民反映問(wèn)題的渠道不暢通，問(wèn)題處理反饋不及時(shí)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會(huì)在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用調(diào)整等方面存在分歧，影響了小區(qū)的和諧穩(wěn)定。
收費(fèi)困難問(wèn)題
物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)困難是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。部分居民對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，以各種理由拖欠物業(yè)費(fèi)；同時(shí)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏靈活性，沒(méi)有考慮到不同小區(qū)的實(shí)際情況和居民的承受能力。
法律法規(guī)不完善
物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善，在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任界定、糾紛處理等方面存在模糊地帶，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居民都帶來(lái)了困擾。
四、原因分析
�。ㄒ唬┢髽I(yè)方面
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理水平較低，缺乏科學(xué)的管理體系和質(zhì)量控制機(jī)制，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定。
企業(yè)為追求利潤(rùn)，在人員和物資投入上不足，壓縮成本，影響了服務(wù)質(zhì)量。
對(duì)員工培訓(xùn)重視不夠，沒(méi)有建立有效的激勵(lì)機(jī)制，員工積極性和主動(dòng)性不高。
（二）居民方面
部分居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)存在偏差，只關(guān)注自身利益，缺乏對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的理解和支持。
一些居民缺乏參與社區(qū)管理的意識(shí)，對(duì)小區(qū)公共事務(wù)不關(guān)心，導(dǎo)致溝通協(xié)調(diào)困難。
�。ㄈ┩獠凯h(huán)境方面
物業(yè)服務(wù)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范，低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了行業(yè)的健康發(fā)展。
政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管力度不夠，缺乏有效的監(jiān)督和考核機(jī)制，對(duì)違規(guī)行為處罰較輕。
五、建議與對(duì)策
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)措施
建立健全質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)對(duì)保潔、安保、綠化、設(shè)施維護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，制定明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，并嚴(yán)格執(zhí)行。
加大投入，合理配置人員和物資資源。提高員工待遇，吸引和留住優(yōu)秀人才；及時(shí)更新和維護(hù)服務(wù)設(shè)備，提高服務(wù)效率和質(zhì)量。
加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)。制定多樣化的培訓(xùn)計(jì)劃，包括服務(wù)意識(shí)、專業(yè)技能、溝通技巧等方面的培訓(xùn)內(nèi)容，定期組織培訓(xùn)和考核，建立員工激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)員工的工作熱情。
�。ǘ┘訌�(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立多種溝通渠道，如設(shè)立投訴熱線、建立業(yè)主微信群、定期召開業(yè)主座談會(huì)等，及時(shí)了解居民的需求和意見(jiàn)，并及時(shí)反饋處理結(jié)果。
加強(qiáng)與業(yè)委會(huì)的合作，建立定期溝通機(jī)制，共同商討小區(qū)的重大事項(xiàng)，如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定、費(fèi)用調(diào)整等，形成良好的合作關(guān)系。
�。ㄈ﹥�(yōu)化收費(fèi)模式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的宣傳，提高居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)和認(rèn)可程度。通過(guò)展示服務(wù)成果、成本構(gòu)成等方式，讓居民了解物業(yè)費(fèi)的合理性。
探索靈活的收費(fèi)模式，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和居民需求，可以采取分層、分類收費(fèi)的方式。例如，對(duì)于不同戶型、不同服務(wù)需求的業(yè)主，可以提供不同的服務(wù)套餐和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
�。ㄋ模┱O(jiān)管與支持
政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管，完善相關(guān)法律法規(guī)，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任界定和糾紛處理機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查和日常監(jiān)督，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。
出臺(tái)相關(guān)政策，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。例如，可以給予稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等，鼓勵(lì)企業(yè)加大投入，提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)，推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮積極作用，促進(jìn)企業(yè)之間的交流與合作。
六、結(jié)論
本次調(diào)研表明，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)在服務(wù)質(zhì)量、居民滿意度、企業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面存在一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)，但通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的改進(jìn)、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、優(yōu)化收費(fèi)模式以及政府的監(jiān)管與支持等措施，可以逐步提升物業(yè)服務(wù)水平，滿足居民對(duì)美好生活的需求，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。在未來(lái)的發(fā)展中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，提高服務(wù)質(zhì)量，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和居民需求的變化。
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