農(nóng)村住宅調(diào)研報告（精選7篇）
在當下社會，我們都不可避免地要接觸到報告，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編收集整理的農(nóng)村住宅調(diào)研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
農(nóng)村住宅調(diào)研報告 篇1
一、現(xiàn)狀與問題
調(diào)查發(fā)現(xiàn)遵化鄉(xiāng)村，有在原宅基地上擴建的；有在承包土地上新建的；有將承包地換給他人建房的；有給已出嫁女兒建房的；有給戶口已遷到城鎮(zhèn)就業(yè)者建房的；有在本村購房的居住。造成目前農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。從現(xiàn)狀看主要有以下幾種：
�。ㄒ唬┐笳含F(xiàn)象。農(nóng)宅逐步擴大，占地面積已是批準使用面積的2—3倍，并有難以控制的態(tài)勢，尤其是遠離市區(qū)的劉備寨、平安城等鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，戶均占地0.6畝左右，高的近0.9畝。據(jù)了解，xx市出臺了“超出農(nóng)宅批準面積部分抵頂承包地或口糧地”的減負政策。從此，承包地和口糧地逐步的進入了宅院，宅院從最初的3分變成了現(xiàn)在的6—9分。部分居村邊的農(nóng)戶干脆把所有的口糧地全部圈入院內(nèi)，是方便了群眾生產(chǎn)生活，減輕了農(nóng)民負擔，但大面積的耕地被占，超批準面積建住宅等違法占地行為逐步的合法化，形成了難以控制的圈占風，給土地管理工作帶來了無窮無盡的后患和惡果。
（二）未經(jīng)批準建住宅、未批先建、批一建二、超批準面積等違法建住宅問題嚴重。部分由于指標問題未批先建；部分由于建房戶與村委會關系緊張，不予通過和上報，最后未批先建；部分仰仗與上級政府、村委會等關系超批準面積建住宅，甚至批一建二，尤其是村兩委換屆選舉期間，部分想當村主任、村書記的人，以宅基地許愿、承諾，私批私放宅基地，造成大量違法建住宅現(xiàn)象。
�。ㄈo規(guī)劃建住宅現(xiàn)象。走進村鎮(zhèn)不是整齊劃一的新村，而是與文明生態(tài)相勃的無規(guī)劃農(nóng)雜大院。鄉(xiāng)鎮(zhèn)村規(guī)劃嚴重滯后，部分村是前20年的規(guī)劃，相當村沒有規(guī)劃。建住宅只需建房戶自己選址，自行放線建設，那里有地、那里好就在那里。農(nóng)村宅基地管理弱化，相關部門職責不清，村兩委失職或亂放，是造成私搭亂建農(nóng)房現(xiàn)象嚴重、宅基地混亂的又一個重要原因。
（四）建住宅安置問題嚴重。聯(lián)產(chǎn)承包責任制實行后，為鼓勵農(nóng)民加強農(nóng)田經(jīng)營管理，國家推出經(jīng)營使用權30年不變政策。決大多數(shù)村當時將全部土地按現(xiàn)有人口予以了分包（沒有預留地），并簽定了30年不變的經(jīng)營合同。雖著村民生老病死、遷出遷入，二十余年后農(nóng)村人口變化發(fā)生了根本性變化，過去十余口的家庭現(xiàn)存５人左右，原來的三口之家現(xiàn)已子孫滿堂。按照宅基地審批條件，宅基地是雖批了，但無處安置建房已是司空見慣。合適的地方是別人的承包地，被圈入了他人宅院。據(jù)手持批文無地建房群眾反映：“兌換地塊太難了，遠處村外1畝也換不出村邊的２分地，甚至要花大價錢去買，每處高達6—9萬元。去自己的承包地吧，離村太遠，聽說還違反土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，我們真是走投無路了，批了2年了就是沒地方，找了政府幾次了，至今也沒有解決”。
�。ㄎ澹┱丶m紛案件頻發(fā)。有歷史的、有現(xiàn)實的；有客觀的、有主觀的；有積怨斗氣的、有胡攪蠻纏的……但是，其主要表現(xiàn)有侵犯權益、界址不清、遺產(chǎn)歸屬、私自買賣、擅自批劃和實施舊村調(diào)整改造規(guī)劃不徹底、不公正等六大類，尤其是隨著社會主義新農(nóng)村建設的深入開展，農(nóng)村各項基礎設施建設步伐的加快，以土地整理為目的的舊村改造、居民點搬遷等相繼實施，社會對土地的需求日益增多，由此也引發(fā)了土地權屬爭議的明顯上升，尤其是農(nóng)村宅基地糾紛表現(xiàn)更為突出。
二、思考和建議
1、加大法制宣傳和教育力度。各級政府和有關部門要運用多種形式對農(nóng)村居民加強村鎮(zhèn)規(guī)劃的宣傳，教育農(nóng)民必須服從規(guī)劃，自覺遵紀守法，依法保護自身權益。
2、加速文明生態(tài)村建設。進一步落實農(nóng)村小城鎮(zhèn)規(guī)劃，嚴格按規(guī)劃實施村鎮(zhèn)建設。國土、規(guī)劃等職能部門應加強對農(nóng)村宅基地的審批和規(guī)劃管理。進一步加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所對村鎮(zhèn)宅基地的管理，在強化規(guī)劃管理的同時，建立農(nóng)村人口居住地管理網(wǎng)絡，理順人戶分離關系，防止有人多處批地，多頭建房，堅決剎住違規(guī)占地建房之風。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權。堅持規(guī)劃先行，著力推進農(nóng)村環(huán)境整治、舊村改造、新村建設。
3、取消“超出農(nóng)宅批準面積部分抵頂承包地或口糧地”減負土政策，建立土地有償使用制度。對超出農(nóng)宅批準面積部分的土地的實行有償使用，并適當提高使用價款，徹底遏止宅基地圈占風，從根本上控制大宅院現(xiàn)象。
4、加大對違法建住宅、非法批準建住宅行為的打擊力度。嚴肅查處鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩委干部利用宅基地賄選行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴肅處理，提請組織部門取消其參選資格，并追究其行賄責任；同時，進一步加大對未批先建、超批準面積、批一建二等違法建住宅尤其是未經(jīng)批準和批一建二建住宅行為的打擊力度，該移交移交、該拆除的堅決拆除，徹底打消其僥幸、觀望心里，遏制違法建住宅。
4、加強調(diào)研，總結經(jīng)驗，完善相關政策。建議市委、市政府組織相關部門進行一次農(nóng)村農(nóng)宅管理課題工作調(diào)研，深入農(nóng)村，從土地承包、農(nóng)村人口、宅基用地審批與安置、生活保障、農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展等方面解剖分析，科學的制定新農(nóng)村建設五年、十年建設規(guī)劃，完善、調(diào)整相關惠民減負政策制度，推動工作開展，保持農(nóng)村穩(wěn)定，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展。
4、加強對農(nóng)村宅基地糾紛調(diào)解的方法與技巧的研究。要掌握馬列主義的立場、觀點和解決糾紛的必備業(yè)務知識，更要講究恰當?shù)恼{(diào)解方法與技巧。要在日常工作中刻苦實踐，勇于探索，不斷創(chuàng)新，總結出更多、更有效的方法，扎實做好新時期農(nóng)村宅基地糾紛的調(diào)解工作。
農(nóng)村住宅調(diào)研報告 篇2
倪牌坊村位于丁嘴鎮(zhèn)西南部，東與本鎮(zhèn)岔河村交界，南臨陸塘河，西與大興鎮(zhèn)交界，北與大興鎮(zhèn)高圩村交界，位置優(yōu)越，交通便捷。全村區(qū)域面積2.1平方公里，轄6個自然村，11個村民小組，567個家庭住戶，總人口2069人。
通過逐戶走訪排查的形式排查，長期居住有343戶，占60.49%（其中長期居住的房屋中18.07%為1—2人居�。�；短暫居住有38戶，占6.7%；長期無人居住186戶，占32.81%。上述數(shù)據(jù)反映，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象十分嚴重，有將近五分之二的房屋半年及以上時間無人居住管理，房屋利用率呈現(xiàn)較低水平。另一方面，占78.72%村民表示所居住的農(nóng)村環(huán)境有待改進，主要體現(xiàn)在住房條件、農(nóng)村飲用水和交通方面。
在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)二組共有98戶人家，其中僅有57戶有人長期居住，占58%，有將近一半房屋長期無人居住或不定期短暫居住。倪大爺就是其中之一，今年82歲，自己有兩個兒子都在城里買了房子，老伴前不久剛剛過世，平常到兩個兒子家輪流居住。由于家里還有一畝多土地，趕上農(nóng)忙時會回來收割，平常回來的很少。由于長期無人居住，倪大爺家的房子周圍雜草叢生，屋前的房檐上的瓦被貓趴得已開始漏雨，墻角處清晰可見半米長的裂口。從這一點可以看出來，大部分無人居住的原因，不是出去務工沒有時間回來，就是孩子在城里有房子，與孩子一起居住。
通過對長期無人居住或不定期短暫居住的房屋所有者的了解，大部分村民希望有關部門能優(yōu)化當?shù)刭Y源配置，把閑置房屋的土地進行流轉。發(fā)展地方特色產(chǎn)業(yè)，吸引更多本村勞動力，提高村民經(jīng)濟收入，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展形式的轉變，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展�！�
就如何解決上述問題提出如下意見或建議：
一、改造農(nóng)村閑置房，開辟公共文化服務場所。建議加大對閑置房改造的資金投入，結合新農(nóng)村建設，對閑置房進行重新規(guī)劃，重新改造，合理利用。充分利用閑置房，大力興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，建立老年活動中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農(nóng)民提升農(nóng)村精神文化水平提供配套設施，從而活躍農(nóng)村群眾文化生活。
二、創(chuàng)新流轉制度，解決貧困戶住房問題。宅基地上的房屋是宅基地使用權人投資建造，是宅基地使用權人的私有財產(chǎn)。農(nóng)房如果長期閑置無人維護，會逐漸破爛，但要賣掉并不容易。與此同時，部分貧困農(nóng)民又無力建新房，存在住房不安全問題。因此，不妨花較少投資幫助貧困戶解決燃眉之急，也可通過補助少量資金鼓勵危房改造對象購買安全流轉房，這既解決了貧困戶的住房問題，改善生活生產(chǎn)條件，又盤活了農(nóng)村閑置房，更節(jié)約了農(nóng)村新建房占用耕地，使農(nóng)村富裕戶的閑置資產(chǎn)得到充分利用，充分發(fā)揮效益。
三、以經(jīng)營理念盤活閑置房。企業(yè)用地難是目前招商引資工作中的瓶頸之一，可以將農(nóng)村閑置房屋改造成生產(chǎn)加工車間，引導企業(yè)將生產(chǎn)車間搬到農(nóng)村。這樣既可緩解用地難題，又盤活了農(nóng)村閑置資源、增加集體和村民收入，還解決了企業(yè)用工難和農(nóng)民就業(yè)難的問題，實現(xiàn)了多方共贏。
四、發(fā)展特色旅游經(jīng)濟。近年來，農(nóng)業(yè)旅游蓬勃興起，農(nóng)村的各種要素被盤活，其中包括農(nóng)民的閑置房屋。隨著城市化進程的快速推進，生活在鋼筋水泥叢中的都市人更加向往田園牧歌式的生活。一些有識之士抓住都市人的這一心理需求，積極開發(fā)農(nóng)村豐富的資源，利用農(nóng)村閑置房屋租金成本較低、人力成本相對便宜等優(yōu)勢，把農(nóng)民的閑置房租賃下來后改造成為鄉(xiāng)村酒店，并發(fā)展特色種養(yǎng)殖業(yè)，做鄉(xiāng)村觀光農(nóng)業(yè)，取得了可觀的經(jīng)濟效益。
農(nóng)村住宅調(diào)研報告 篇3
科學推進農(nóng)村住房建設是我省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、提升農(nóng)民生活品質(zhì)，推進城市化進程的重要抓手。近年來，鎮(zhèn)海區(qū)按照城鄉(xiāng)一體化和集約節(jié)約利用土地的要求，加快推進農(nóng)村住房集中建設，取得了一定成效，具有借鑒意義。
一、鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村住房集中建設的主要做法
根據(jù)寧波、市政府《關于積極穩(wěn)妥地推進農(nóng)村住房制度改革試點的實施意見》（甬政辦發(fā)（20xx）107號）和《關于推進農(nóng)村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨（20xx）7號），鎮(zhèn)海區(qū)制定出臺了《鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村新型居住區(qū)建設暫行辦法》、《關于加快農(nóng)村住房集中建設的實施意見》等配套政策，先后編制實施二輪《鎮(zhèn)海區(qū)域村莊布局規(guī)劃》方案，將區(qū)域村莊布局結構確定為“20xx”形態(tài)，即在生態(tài)帶內(nèi)保留改造20個村民集居點，在城市規(guī)劃建設用地及備用地上建設16個集中居住區(qū)。同時結合土地利用總體規(guī)劃修編，深化和完善原有村莊建設性詳規(guī)，做到“二規(guī)合一”，使規(guī)劃落地。目前16個集中居住區(qū)，已有13個居住區(qū)完成建設規(guī)劃編制，20個村民集居點中，清水湖等10個集居點已完成建設性規(guī)劃編制�！�20xx”工程全部完成后，可節(jié)約土地400公頃。
根據(jù)不同村的具體情況和特點，鎮(zhèn)海區(qū)在實踐中摸索了幾種不同建設模式。
1、整體拆建。對于城中村、園中村、城郊村和規(guī)劃撤并拆遷村，主要實施拆舊建新，建設多層或高層住宅，實施社區(qū)化管理。如調(diào)研組實地考察的蛟川街道“銀鳳曉月”安置區(qū)，該項目是為適應舟山連島大橋、寧波繞城高速公路等重點工程建設和城市化加快推進的需要建設的，按照城市社區(qū)標準規(guī)劃，總投資10億元、建筑面積30萬㎡，安置15個自然村1070余戶拆遷戶和住房困難戶，可節(jié)約用地122.66畝。
2、集中改建。針對居住比較分散、宅基地占地面積偏大、整理和開發(fā)具有一定潛力的規(guī)劃保留村，主要是拆并整合空殼自然村、小型自然村，按照農(nóng)村社區(qū)標準進行集中改建，鼓勵建設多層住宅，因地制宜建設多戶聯(lián)排，嚴格控制單家獨院，逐步實現(xiàn)人口集聚。如正在建設中的清水湖村民集居點，將村莊改造與宅基地整理相結合，探索成本價購新拆舊，實行集體土地住宅就地集中安置，把13個自然村逐步拆并整合為一個中心村，可節(jié)約土地100畝。
3、特色創(chuàng)建。針對一些具有歷史文化內(nèi)涵的村莊，注重傳承歷史文脈，挖掘和開發(fā)鄉(xiāng)村自然和人文特色，巧借田園風光，塑造山水美景，建設具有地域文化特征和個性風格的特色鄉(xiāng)村。如澥浦鎮(zhèn)十七房村按照鄭氏十七房景區(qū)開發(fā)建設需要，注重保護文化遺存和生態(tài)環(huán)境，實施既有多戶聯(lián)排、又有多層住宅的集居區(qū)建設，較好地解決了鄭氏十七房建設拆遷戶和住房困難戶的住房安置和村莊遷建等問題。
二、農(nóng)村住房集中建設的主要成效
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，通過四年多的農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設，鎮(zhèn)海區(qū)新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)一體化工作取得了明顯的成效。
1、農(nóng)村環(huán)境面貌和農(nóng)民居住條件有較大改善，群眾建房難和居住環(huán)境差等問題得到初步解決。
2、土地節(jié)約集約利用成效顯現(xiàn)。全區(qū)農(nóng)村集中居住區(qū)人均用地控制在50—60平方米，村民集居點人均用地控制在90—110平方米，“20xx”工程全部建成后，較好解決了農(nóng)村宅基地粗放式利用和農(nóng)民居住點布局分散、規(guī)模較小的問題。
3、公共服務條件提升。農(nóng)村集中居住區(qū)一次規(guī)劃，分期實施，建設標準參照城市居住小區(qū)標準，同時統(tǒng)籌考慮公共服務和社區(qū)管理工作，推進“一站式”基本公共服務，使農(nóng)民過上“城里人”生活，農(nóng)村新社區(qū)文明程度整體提高。
4、農(nóng)民財產(chǎn)性收入大幅增長。農(nóng)民拆建安置后，一套集體土地性質(zhì)的舊房，可置換2—3套有完全產(chǎn)權的等面積新房，可增加財產(chǎn)100—200萬元，使農(nóng)戶得到了實惠。
三、鎮(zhèn)海區(qū)農(nóng)村住房建設可供借鑒的經(jīng)驗
在全省各地農(nóng)村住房建設推進中，不約而同碰到土地、資金等各類問題：
一是土地、資金等要素制約。20xx年是新一輪土地利用規(guī)劃實施的第一年，用地供需矛盾突出，直接影響農(nóng)村住房建設用地保障。同時，受國家宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控影響，融資難度不斷加大。
二是總體推進不平衡。區(qū)位條件好、項目帶動型的集中居住區(qū)，推進較快；地域偏遠、自籌平衡的項目，受資金影響推進積極性不高。
三是征地拆遷難度不斷增大。部分區(qū)塊無法實現(xiàn)“清零”目標，延緩了項目建設進度。針對工作中遇到的矛盾和問題，鎮(zhèn)海區(qū)在解決“誰來建”、“地哪來”、“錢哪來”等方面的做法，具有操作性、可借鑒性。
1、要解決“誰來建”問題，需做到多方聯(lián)動建設。
鎮(zhèn)海區(qū)在農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設中，推進速度較快，主要得益于建立了鎮(zhèn)（街道）、村和社會等多方力量共同推進的開發(fā)建設體制。
一是以鎮(zhèn)（街道）為主體實施開發(fā)建設。由各鎮(zhèn)（街道）成立協(xié)調(diào)小組，負責本區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設，并成立農(nóng)房集中建設投資公司，負責項目籌資、建設和管理。如九龍湖鎮(zhèn)成立了投資開發(fā)公司，負責“九龍新天地”集中居住區(qū)項目開發(fā)建設，總投資7.47億元，用地面積16.05萬㎡，建筑面積29.38萬㎡，兩年內(nèi)拆除勤山、河山、鴻岙橋3個自然村，拆遷安置農(nóng)戶877戶，整理盤活宅基地239畝。
二是以行政村為主體實施開發(fā)建設。需經(jīng)區(qū)農(nóng)村新型居住區(qū)建設指導協(xié)調(diào)小組辦公室批準，如駱駝街道清水湖村集中居住點建設就采用這樣模式。
三是以社會力量為主體實施開發(fā)建設。吸引區(qū)內(nèi)一些實力資金雄厚的企業(yè)參與農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設，如莊市街道吸引鎮(zhèn)海新城開發(fā)建設投資公司，開發(fā)建設建筑面積為36萬㎡、總房數(shù)為2600套的錦繡曙光集中居住區(qū)，主要用于安置莊市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)房集中改建拆遷戶和新城各開發(fā)區(qū)塊的拆遷戶。
2、要解決“地哪來”問題，需集約利用土地，拓展建設空間。
為切實保障農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設用地的落地，鎮(zhèn)海區(qū)通過多種方式落實農(nóng)房集中建設所需土地，不斷提高土地利用率。
一是通過規(guī)劃整合獲得土地。在區(qū)域村莊布局規(guī)劃調(diào)整和土地利用總體規(guī)劃修編中，對集中居住區(qū)和村民集居點周邊的零星土地進行合理歸并和整合，為農(nóng)房集中建設增加用地空間。
二是通過土地改性生成土地。根據(jù)城市化發(fā)展的需要，適時通過變更部分產(chǎn)業(yè)用地的土地利用性質(zhì)，由工業(yè)用地調(diào)整為農(nóng)村集中居住區(qū)用地，為農(nóng)房集中建設用地拓展了空間。
三是通過政策傾斜優(yōu)先供地。對農(nóng)房集中建設項目用地，在土地用地指標分配中優(yōu)先予以保障。
3、要解決“錢哪來”問題，需堅持多方投入，創(chuàng)新籌資模式。
在農(nóng)村集中居住區(qū)（點）建設中，需采取多種渠道，解決開發(fā)建設資金的來源問題。鎮(zhèn)海區(qū)除通過銀行融資渠道，還創(chuàng)造性地通過BT代建，解決融資問題�！癇T”代建，即由企業(yè)全額投資建設，政府在未來幾年內(nèi)分期分批回購，并支付一定額度的利息。鎮(zhèn)海區(qū)通過BT融資的農(nóng)房“兩改”資金已達12億元，蛟川街道的古塘麗景、銀鳳曉月、豐頤家園3個農(nóng)民集中居住區(qū)全采用這種模式，全部建成后可安置農(nóng)戶4000多戶、10000多人。
農(nóng)村住房建設的目的是形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化發(fā)展新格局，住房建設后，各級政府還需重視農(nóng)村社區(qū)建設、推進公共服務均等化和農(nóng)民集居后續(xù)問題的研究，切實提高農(nóng)民生活水平。
農(nóng)村住宅調(diào)研報告 篇4
堅決把學習實踐活動作為重大的政治任務、重要的發(fā)展機遇和強大的工作動力，全鄉(xiāng)上下以認真負責的態(tài)度、改革創(chuàng)新的精神、求真務實的作風，迅速行動、周密部署、突出特色，掀起了學習實踐活動高潮。
按照中央統(tǒng)一部署，從20xx年9月起，用一年半左右的時間，在全黨分三批開展深入學習實踐科學發(fā)展觀活動。這是中央深謀遠慮、審時度勢作出的重大戰(zhàn)略決策。xx鄉(xiāng)作為第三批學習實踐活動單位，堅決把學習實踐活動作為重大的政治任務、重要的發(fā)展機遇和強大的工作動力，全鄉(xiāng)上下以認真負責的態(tài)度、改革創(chuàng)新的精神、求真務實的作風，迅速行動、周密部署、突出特色，掀起了學習實踐活動高潮。
隨著土地用途管制制度及農(nóng)用地轉用制度的嚴格執(zhí)行，各地宅基地管理法規(guī)制度的不斷建立和完善，節(jié)約用地意識和耕地保護意識的不斷提高，各地嚴格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現(xiàn)有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進行舊村改造，積極推進新農(nóng)村建設。但是，農(nóng)村宅基地仍存在一些問題，現(xiàn)將新形勢下農(nóng)村宅基地的調(diào)查報告匯報如下：
一、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問題
農(nóng)村宅基地是從村集體所有的土地中采用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對宅基地中能自用，不能進入土地市場進行公開轉讓，也不能用于抵押或出租。但是，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，土地成為一種稀缺資源，尤其是大量工業(yè)的發(fā)展，促使農(nóng)村的宅基地悄然成為高額利潤的`商品，進而使現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地治理制度引發(fā)許多問題。
1、農(nóng)村宅基地管理難度大。關于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。目前我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)。近年來，一些地方雖然制定了相關的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。20xx年11月國土資源部雖出臺了《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)不健全，有關宅基地流轉及登記發(fā)證方面的規(guī)定滯后，缺乏可操作性，致使土地管理部門的管理難以到位，管理難度較大。
2、農(nóng)村住宅建設用地規(guī)模難以控制。從全國農(nóng)村宅基地利用情況看，大部分地方宅基地只有在土地利用總體規(guī)劃上確定的數(shù)字規(guī)劃，沒有落實到具體村莊和地塊的點和面上，村莊布局規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃普遍缺乏，而且部門規(guī)劃也早已過了規(guī)劃期，規(guī)劃建設未能合理確定農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局和用地規(guī)模及調(diào)整范圍，導致農(nóng)村住宅建設用地規(guī)模在一定程度上的混亂。
3、村規(guī)劃建設如同虛設。雖然有些地方有村建設規(guī)劃，但由于涉及農(nóng)村宅基地置換、轉讓的問題，在劃分宅基地后，不能統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設，不能形成“鄉(xiāng)風文明、村容整潔”的社會主義新農(nóng)村。另外，由于各村貧富不均，在宅基地上的建筑物參差不齊，使得村建設規(guī)劃難以落實。
4、宅基地所有權不明確。在九十年代初期，宅基地的治理不規(guī)范，可以隨意買賣、劃撥以及轉讓，所以，一家有2處宅基地樓房是非常常見的。另外，農(nóng)村的宅基地實行的是終身繼續(xù)制，自己分戶獲得宅基地后，老的宅基地仍可使用，導致宅基地使用混亂，所有權不明確。
二、改善農(nóng)村宅基地治理的建議
1、要完善宅基地相關立法
宅基地相關立法不健全、規(guī)定不統(tǒng)一。針對這一問題，完善立法、增強地方性規(guī)章可操作性，可根據(jù)村民申請時家庭人口數(shù)劃定面積；明確規(guī)定宅基地占用耕地的相關審批手續(xù)；完善宅基地權益受損的司法救濟途徑；完善征地補償標準的規(guī)定，切實保障被占地農(nóng)民的利益。完善宅基地立法，是保護國土資源的需要，更是維護廣大農(nóng)民切身利益，提高農(nóng)民物質(zhì)文化生活水平的保障。
2、編制科學合理的村鎮(zhèn)建設規(guī)劃
加強農(nóng)村宅基地建設規(guī)劃，節(jié)約用地，保護耕地，應科學合理的編制村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。村鎮(zhèn)建設規(guī)劃應區(qū)分具體的經(jīng)濟發(fā)展狀況及人口密集程度來制訂，人口密度較大且經(jīng)濟發(fā)展水平較高的地區(qū)，應適應城鎮(zhèn)化建設需要，堅持集約化、合理用地原則。舊宅應及時拆除，進行復墾，恢復置換為耕地，最大化的利用土地。嚴格控制宅基地規(guī)模，分批分次治理宅基地混亂現(xiàn)狀，有計劃地逐步改善農(nóng)村村民生活環(huán)境和村容村貌的整潔。
3、加強宅基地相關知識及法律法規(guī)的宣傳
不少村民提出建議，加大宅基地相關知識及法律法規(guī)的宣傳。在現(xiàn)有社會條件下，廣大農(nóng)村地區(qū)仍不具備日日讀報，天天上網(wǎng)的條件，他們既沒有充足的時間，也沒有多余的金錢。因此，行政機關理應為村民了解相關法律法規(guī)及政策提供便利，具體到一定宣傳的方式，村村設宣傳欄，定時張貼相關法律法規(guī)及政府規(guī)章，定期更新，成立法律宣傳隊，流動下村宣傳。采取靈活的形式，可發(fā)放宣傳資料；播放相關多媒體資料；村委還可利用廣播、標語、簡報等形式開展宣傳；利用農(nóng)閑時間，組織培訓班，以立體、形象、豐富多彩的形式來開展普法宣傳。
4、基層國土治理部門要依法履職、加強治理
基層國土治理部門應明確職權、加強治理、認真履職，監(jiān)督和治理村民的宅基地使用情況。首先，審批程序應簡化、完善，增加審批條件的透明的，提高工作效率，方便村民申請；明確收費項目及收費標準。其次，推進村務公開，使國土部門的宅基地治理工作置于村民及社會的監(jiān)督之下，督促其嚴格依法辦事、公正治理，合理、平等地分配宅基地；及時處理閑置宅基地，限制宅基地使用權，控制宅基地用地規(guī)模。再次，國土部門應提高工作人員素質(zhì)，講究工作方法，樹立便民意識、服務意識及廉潔性，嚴格按批準面積實地丈量，定期深入農(nóng)村核查宅基地使用情況、完善登記制度，引導村民更好地利用宅基地。最后，加強對基層工作人員的監(jiān)督，建立相應的獎懲機制，嚴厲處罰知法違法的工作人員，引導其依法辦事、執(zhí)法為民；同時在治理中吸納一般群眾的參與及監(jiān)督，定期聽取反饋意見，了解新情況新問題，不斷改進宅基地治理水平。
農(nóng)村住宅調(diào)研報告 篇5
根據(jù)政治理論課程的要求，我利用國慶假期，選擇自己的家鄉(xiāng)，開展了以“農(nóng)村住房建設”為主題的社會實踐調(diào)查活動。
首先，簡要介紹一下家鄉(xiāng)的基本情況。我的家鄉(xiāng)位于xx。根據(jù)黨組織提出的要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設
1，家鄉(xiāng)的整體面貌有了較大地改善，但在建設新農(nóng)村的過程中也存在著很多問題。房屋是村民居住和進行日�；顒拥幕緢鏊�，有了錢，首先要蓋房，是中國農(nóng)民的傳統(tǒng)。住房在中國農(nóng)民的心中有著較重的地位，因而在新農(nóng)村建設中，正確地解決住房建設問題是重中之重。
農(nóng)村住房建設中的問題：
一、村莊布局相對散亂，舊村面貌有待改善。目前，農(nóng)村住宅由于分散建設，沒有形成一個整體的村莊形象。村莊四周新房林立，村內(nèi)破破爛爛，布局散亂，形成了“空心村”。舊村、空心村布局混亂，道路不暢，配套缺乏，衛(wèi)生較差，與新農(nóng)村建設極不相稱。新農(nóng)村建設面臨著“年年建新房，年年不見新農(nóng)村”的尷尬局面。
二、農(nóng)民正常建房需求量大，建房用地得不到保證。近年來為加快城鄉(xiāng)一體化建設，對農(nóng)村私人建房用地從嚴審批，而相應配套政策卻未及時跟上，導致一些符合建房條件的住房困難戶無法申請宅基地建房。而這些農(nóng)戶當中許多又屬于無實力到集鎮(zhèn)和城區(qū)購房，迫于無奈在本來應該拆除整理復耕的舊村莊內(nèi)，再次進行翻建加層，甚至未批先建，給村莊建設和宅基地整理復耕工作帶來極大的被動。
三、違章建筑勢頭難控，“一戶兩宅”情況普遍。近年來，雖然政府相關部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但農(nóng)民建房違法用地和違法建設現(xiàn)象仍十分突出。部分農(nóng)民違章搭建、擴建、翻建房屋，企盼在今后舊村改造、征地拆遷中得到更多的補償，從而使得違章建筑越來越多。同時，農(nóng)村建新不拆舊的情況十分普遍，部分農(nóng)民建了新房不拆舊房。
四、農(nóng)村建房用地困難，新農(nóng)村配套設施跟不上。在新農(nóng)村規(guī)劃點集中建造村民住宅，必然涉及農(nóng)戶之間宅基地調(diào)劑問題。由于群眾“戀土”心態(tài)較為嚴重，村民補償要求高等因素的存在，使得村民之間難以達成調(diào)劑共識，導致土地征用、調(diào)劑難以實施，農(nóng)民建房無法供地，無形中加大了村民建房的難度。部分村民借土地征用之機，對拆遷安置提出過分要求，不給滿足就不讓征地，阻礙建設，也是導致農(nóng)村建房用地困難的一個重要原因。新農(nóng)村的建設需要大量資金做好路、排、水、電等農(nóng)村基礎設施和公共服務設施，建房后基礎設施配套不及時，提供配套后相應設施不完善或檔次不高，這也一定程度上影響到農(nóng)民進入新農(nóng)村生活的意愿。
根據(jù)調(diào)查成果，結合老師的指導，我認為，農(nóng)村住房建設作為加快新型城市化的重要載體，多層次推進農(nóng)村住房集聚建設和農(nóng)村人口集中居住的同時，應不斷完善相關體系、機制。
特別是要加快完成以下五方面的工作：
一是鼓勵村莊整理，優(yōu)化資源利用。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標，加大宅基地整理力度，盤活閑置建設用地。土地整理后增加的農(nóng)用地要全部用于農(nóng)民建房，把節(jié)約出來的土地收益主要用于農(nóng)民社保和小區(qū)配套、物業(yè)管理資金以及發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟。
二是科學合理分配建房指標，加大幫扶力度。年度用地指標分配，優(yōu)先考慮并保證一定比例的指標用于農(nóng)民住宅建設，切實解決農(nóng)民住宅建設難。對無力建房的困難戶、危房戶，可通過村集體統(tǒng)一調(diào)劑農(nóng)戶新建住宅后閑置的部分舊房，安置一批無力建房的無房戶、危房戶，確保其居住安全。
三是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，突破農(nóng)民住宅建設的規(guī)劃制約。要在現(xiàn)有村莊規(guī)劃的基礎上，進一步優(yōu)化村莊規(guī)劃點布局。堅持長期性原則，為農(nóng)村住房改造建設和其他建設預留發(fā)展空間。堅持尊重農(nóng)民意愿原則，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村生產(chǎn)生活需要和公共服務配套，方便群眾的生活。在規(guī)劃中要充分考慮老年人公寓的建設。堅持同步規(guī)劃原則，在編制農(nóng)村新社區(qū)布點規(guī)劃的同時，抓好舊村改造利用規(guī)劃和宅基地整理復墾規(guī)劃，使新村建設、舊村改造和宅基地復墾工作得以統(tǒng)籌有序推進。堅持節(jié)約用地原則，嚴格執(zhí)行有關政策法規(guī)，村莊規(guī)劃盡量不占或少占耕地，努力實現(xiàn)農(nóng)村住房建設新增用地與建設用地復墾土地總量平衡。
四是打造平安工程。堅持“憑圖施工、內(nèi)行人建房、憑合同審批”的工作要求，加強農(nóng)村建筑工匠的培訓、加強施工隊伍和施工環(huán)節(jié)管理，將規(guī)劃區(qū)農(nóng)民住宅建設管理從土地使用審批、登記延伸到建筑施工管理。加強農(nóng)民建房法律法規(guī)政策宣傳，引導農(nóng)民科學建房，提高農(nóng)村房屋防災能力。建立健全農(nóng)村建筑安全、工程質(zhì)量監(jiān)管的長效機制，加強對村鎮(zhèn)建筑工匠的培訓和資質(zhì)管理，推行建筑許可證制度，堅持有圖施工、持證上崗、按圖施工，保證農(nóng)民住宅建設的安全與質(zhì)量。
五是加大建設社會主義新農(nóng)村的民主及法律監(jiān)督作用。避免打著新農(nóng)村建設的旗號，侵犯農(nóng)民的切身利益和破壞土地資源。依托舊村落的現(xiàn)有規(guī)模進行改造，因地制宜，不搞一刀切的發(fā)展模式。在新農(nóng)村建設的過程中，對于那些利用新農(nóng)村建設政策，破壞土地資源，大搞房地產(chǎn)開發(fā)的政府部門和其他人員，堅決給以嚴厲的打擊。確保黨的農(nóng)村經(jīng)濟改革路線順利的進行下去。
最后，國家實行占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母�。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。新農(nóng)村住房建設問題的背后是深植于中國農(nóng)村的土地問題。在新農(nóng)村的建設過程中，切實貫徹相關法律法規(guī)，堅持黨的農(nóng)村經(jīng)濟改革路線，有利于改善農(nóng)村基礎設施，提升農(nóng)村建設水平；有利于優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，為城鄉(xiāng)建設發(fā)展贏得空間；有利于改善群眾居住條件，提高群眾生活品質(zhì)，實現(xiàn)農(nóng)村跨越式發(fā)展。
農(nóng)村住宅調(diào)研報告 篇6
岔河村位于丁嘴鎮(zhèn)西南2.5公里處，全村陸地面積3平方公里，可耕地面積2380畝，主要以稻麥輪種為主。有11個村民小組、607戶、2400人。
通過逐戶走訪排查的形式排查，長期居住有430戶，占70.8%（其中長期居住的房屋中13.7%為1—2人居住）；短暫居住有59戶，占9.7%；長期無人居住117戶，占19.28%。上述數(shù)據(jù)反映，農(nóng)村房屋閑置現(xiàn)象十分嚴重，有將近十分之三的房屋半年及以上時間無人居住管理，房屋利用率呈現(xiàn)較低水平。
房屋空置產(chǎn)生極大浪費，也導致多年來面向農(nóng)村的如危房改造、飲水、村村通、農(nóng)村沼氣等建筑工程投入效率低下。
農(nóng)村閑置房屋不但侵占大量耕地，讓耕地遭到了破壞，土地資源嚴重浪費，而且使村容村貌十分凌亂，惡化了農(nóng)村生活環(huán)境，干擾加快社會主義新農(nóng)村建設的進程，其危害不容忽視。
�。ㄒ唬┺r(nóng)村閑置房屋導致土地資源利用率偏低，不能達到地盡其用，產(chǎn)生應有的經(jīng)濟效益；一部分宅基地少的農(nóng)村居民為了解決住房困難問題，違法占用耕地建設住房，加劇了耕地短缺的矛盾。
�。ǘ┺r(nóng)村閑置房屋大多存在安全隱患。因長期無人居住管理，農(nóng)村閑置房屋大多年久失修，荒草滿院，易倒塌，對人身安全構成威脅，并成為村衛(wèi)生防疫的死角。同時，由于農(nóng)村閑置房屋大多遠離村民視線，不但成為偷盜行為的頻頻發(fā)生地，而且即使不法分子藏匿其中也令人難以知曉。長此以往，將會影響農(nóng)村的治安，增加農(nóng)村的不穩(wěn)定因素。
（三）農(nóng)村閑置房屋容易引發(fā)宅基糾紛。在大多數(shù)農(nóng)民心目中，宅基地屬于私有財產(chǎn)。如果宅基地占有不均，極易導致群眾為爭奪宅基地而發(fā)生矛盾糾紛，影響鄰里和諧和農(nóng)村穩(wěn)定。如一些農(nóng)戶建新房后不拆舊房、超占宅基，擾亂了農(nóng)村村莊的集體統(tǒng)一規(guī)劃；個別農(nóng)戶違規(guī)占有多處宅基，使一些確需宅基建新房的農(nóng)戶遲遲無法落實；一些閑置的舊房屋大多數(shù)屬于多戶人家一起居住，產(chǎn)權交叉不清，各家貧富不均，大家意見不一致，拆掉處理難度相當大，解決起來比較棘手，也使宅基糾紛增加，造成鄰里關系不和睦和干群關系緊張。
（四）農(nóng)村閑置房屋阻礙了村莊的治理與發(fā)展。目前很多農(nóng)村閑置房屋斷壁殘垣、破敗無序，加上通往閑置房屋的道路大多坎坷不平，致使農(nóng)民行車難、交通不便，增加了自來水供給、有線電視等現(xiàn)代化配套設施建設的難度。由于大多數(shù)農(nóng)村的集體經(jīng)濟實力比較薄弱，對房屋的拆遷、土地歸整所需要的補償資金沒有能力支付，給村莊的統(tǒng)一規(guī)劃治理及新農(nóng)村建設帶來了極大的困難，嚴重影響了村莊的有序建設和健康發(fā)展。
農(nóng)村閑置房屋的危害顯而易見，如通過舊城改造、盤活存量土地、治理農(nóng)村閑置房屋等措施，在嚴格控制新增宅基地的同時，解決好農(nóng)村閑置房屋問題，對緩解用地矛盾，保護耕地資源，將起到十分積極的作用。對農(nóng)村閑置房屋盤活用活進行合理開發(fā)，應從以下幾個方面入手：
一是適當補償，鼓勵農(nóng)民拆除舊房。針對農(nóng)村居民新修房屋后仍保留原有舊房的普遍現(xiàn)象，鼓勵農(nóng)戶新修房屋后拆除舊房，并從兼顧各方利益出發(fā)，健全合理補償機制，對舊宅適當補償。
二是整體規(guī)劃，對閑置房進行土地復墾。注意優(yōu)選復墾方案，應最大可能選擇危舊房和房前屋后空閑地較多且較集中成片的地帶，以降低復墾成本，利于整體開發(fā)規(guī)劃。在宅基地土地整理復墾過程中，政策設計應注重讓村集體和村民得到實惠，切實保護好農(nóng)民的合法權益及其宅基地部分增值收益。
三是改造閑置房，開辟公共文化服務場所。結合新農(nóng)村建設，對閑置房進行重新規(guī)劃，合理利用，大力興辦農(nóng)村公共文化事業(yè)，建立老年活動中心、養(yǎng)老中心、村圖書室等，為農(nóng)民提升農(nóng)村精神文化水平提供配套設施，從而活躍農(nóng)村群眾文化生活。四是創(chuàng)新流轉制度，解決貧困戶住房問題。政府可通過資金補助鼓勵危房改造對象購買安全流轉房，這樣既能解決貧困戶的住房問題，改善生活生產(chǎn)條件，又能使農(nóng)村富裕戶的閑置資產(chǎn)得到充分利用，充分發(fā)揮效益。
五是樹立經(jīng)營理念，盤活閑置房屋。引導農(nóng)民轉變思想觀念，成為會經(jīng)營的新型農(nóng)民，將農(nóng)村閑置房屋改建租賃，用于企業(yè)生產(chǎn)加工、城鎮(zhèn)打工人員居住、發(fā)展農(nóng)家樂等，在取得經(jīng)濟效益的同時推動農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
農(nóng)村住宅調(diào)研報告 篇7
近些年來我院在審理地產(chǎn)案件中，不斷遇到村委會利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產(chǎn)生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數(shù)眾多、法律規(guī)定不甚明確的特點，還涉及小城鎮(zhèn)建設的政策導向與有關法律規(guī)定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關系，維護好本地區(qū)的社會穩(wěn)定，妥善處理此類糾紛，需要認真探討。
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況1993年國家六部委聯(lián)合下發(fā)《關于加強小城鎮(zhèn)建設的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內(nèi)開展創(chuàng)新型小城鎮(zhèn)活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發(fā)（1996）69號文件下發(fā)南京市人民政府關于批轉市建委《關于加強南京市村鎮(zhèn)規(guī)劃建設的實施意見》的通知。這一系列的文件規(guī)定了農(nóng)村小城鎮(zhèn)建設的規(guī)劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區(qū)的葛塘鎮(zhèn)（該鎮(zhèn)1996年被省政府評為示范新型小城鎮(zhèn)）于1995年開始了此項工作，該鎮(zhèn)下轄的鄰近大廠城區(qū)的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續(xù)：1、原南京市大廠區(qū)計劃經(jīng)濟委員會關于葛塘鎮(zhèn)各中心村建設或貿(mào)易貨棧工程建設的立項報告的批復；
2、原南京市大廠區(qū)土地管理局核發(fā)的或補發(fā)的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地批準通知單”；
3、原南京市大廠區(qū)城鄉(xiāng)建設局核發(fā)的“中心村住宅”或“貿(mào)易貨�！钡募t線圖；
4、原南京市大廠區(qū)葛塘鎮(zhèn)人民政府頒發(fā)的“江蘇省村鎮(zhèn)工程建設許可證”。四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協(xié)議”的方式�！拔薪ǚ繀f(xié)議”的主要內(nèi)容也都明確規(guī)定了村委會享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經(jīng)過了工程質(zhì)量的驗收，并領取了建筑管理部門頒發(fā)的質(zhì)量合格證書。在審理此類案件過程中還發(fā)現(xiàn)，凡已付清房款的購房者，村委會均按協(xié)議的約定為其辦理了“村鎮(zhèn)房屋所有權證”。四個村的73幢住宅樓都與原大廠區(qū)的城區(qū)房屋或住宅小區(qū)毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區(qū)城區(qū)的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業(yè)管理均已達到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，“委托建房協(xié)議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書和國有土地使用權證書，被告即可付清余款。也有少數(shù)購房者并不主張委托建房協(xié)議無效，而以其他的理由（如房屋質(zhì)量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協(xié)議”的性質(zhì)和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：
1、認為“委托建房協(xié)議”名為委托建房，實為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而村委會不具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，集體土地亦禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，故應認定“委托建房協(xié)議”無效。
2、有條件的認可“委托建房協(xié)議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協(xié)議”有效，凡購房者是外地農(nóng)民或城市居民的，“委托建房協(xié)議”無效。
3、應當認定“委托建房協(xié)議”合法有效，因為委托建房與房地開發(fā)有著本質(zhì)的不同，不應將小城鎮(zhèn)開發(fā)建設與城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營混為一談�！拔薪ǚ繀f(xié)議”的產(chǎn)生有其政策背景即小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設，委托建房協(xié)議的效力如何確定，關鍵是看建房有無規(guī)劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關的法定手續(xù)，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協(xié)議”有效，本區(qū)法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應的手續(xù)，故應當認定協(xié)議有效。
三、對此類案件的處理情況及原因分析我院自20__年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20__年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協(xié)議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協(xié)議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執(zhí)行。我院對此類案件的焦點即“委托建房協(xié)議”的效力問題作有效認定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經(jīng)政府有關部門的審批，且有關政府部門具有相應的職權，如大廠區(qū)土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關管理主體和職權的規(guī)定。
2、本區(qū)集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》的規(guī)定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)的不同。委托建房協(xié)議的形式與國家倡導的小城鎮(zhèn)開發(fā)建設的政策有著密切的聯(lián)系。小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設自應遵循一整套的法律、法規(guī)的規(guī)定，而不應套用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來調(diào)整小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設。
4、假若認定“委托建房協(xié)議”無效，將造成本轄區(qū)范圍內(nèi)社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩(wěn)定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協(xié)議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩(wěn)定，將可能引發(fā)大規(guī)模的訴訟，從而影響社會穩(wěn)定，認定委托建房協(xié)議無效也必然造成社會財富的浪費。
5、購房者主張“委托建房協(xié)議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發(fā)現(xiàn)一部分被告主張“委托建房協(xié)議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協(xié)議”無效來與村委會討價還價。另外，主張“委托建房協(xié)議”無效的內(nèi)在理由，是認為我國現(xiàn)行的土地管理法律、法規(guī)是限制集體土地使用權流轉的，之所以限制集體土地使用權的流轉，是因為如果允許集體土地使用權流轉將會導致農(nóng)村耕地的大量流失；導致農(nóng)村廉價土地沖擊城市房地產(chǎn)市場。對這種理由，我們認為限制土地使用權流轉恰恰是造成農(nóng)村耕地流失的一個重要原因。大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實大量發(fā)生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經(jīng)具備了保護耕地的法律基礎。如果土地用途制度得以有效實施，即使允許集體土地使用權流轉也不會造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發(fā)生在1998年以前，但土地的審批手續(xù)與1998年以后的土地用途管理制度的規(guī)定較吻合，審理此案應當考慮這一情況。還有放開集體土地使用權流轉確有可能沖擊城市房地產(chǎn)市場，使政府減少大量的土地收益，但是，從長遠看允許集體土地使用權流轉有利于國家和社會利益。農(nóng)村集體土地如形成市場可以和城市土地市場并存競爭，有利于發(fā)揮城市、農(nóng)村各自功能的優(yōu)勢。近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場。梁慧星先生在《中國物權法草案建議稿》中就持此觀點。但是我們闡述這些理論并不是要突破現(xiàn)行法律規(guī)定，而是認為在現(xiàn)行法律框架下，對于小城鎮(zhèn)開發(fā)建設過程中的集體土地建住宅樓的效力認定宜寬不宜嚴，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復，有土地使用審批、有建筑許可，且批準部門是在其職權范圍內(nèi)行使審批權（包括事后補辦了有關手續(xù)）就應認定“委托建房協(xié)議”有效。必須指出的是在小城鎮(zhèn)建設過程中，有些地方確實存在不規(guī)范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規(guī)范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實施以后已經(jīng)得到遏制，小城鎮(zhèn)建設步入了正規(guī)。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮(zhèn)建設早期由于不規(guī)范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續(xù)，如果對“委托建房協(xié)議”作有效認定會對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設起負面影響，法院審理時應當謹慎的認定“委托建房協(xié)議”的效力。如果對不規(guī)范的小城鎮(zhèn)建設不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應當認定“委托建房協(xié)議”有效�；谏鲜隼碛�，本院對這類案件中“委托建房協(xié)議”的效力作出了合法有效的認定。這樣處理取得了良好的社會效果。
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