房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)研思考的調(diào)研報(bào)告
近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活水平的不斷提高，人們對(duì)住房條件改善的需求越來(lái)越高，房地產(chǎn)業(yè)日漸成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨之而來(lái)的是一些大中城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)“爆漲”現(xiàn)象，針對(duì)這一情況，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，本文就__市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)進(jìn)行分析預(yù)測(cè)。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀
__市位于__中部，地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，是__自治區(qū)最大的工業(yè)城市，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，但近年來(lái)隨著投資環(huán)境改善及城市改造建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展。
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)情況
目前，__市共有各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)231家，其中有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)85家，暫定資質(zhì)企業(yè)146家，有資質(zhì)等級(jí)企業(yè)中二級(jí)企業(yè)10家，三級(jí)企業(yè)23家，四級(jí)企業(yè)52家。開(kāi)發(fā)企業(yè)以內(nèi)資和民營(yíng)為主，國(guó)有企業(yè)數(shù)量逐年減少。外阜開(kāi)發(fā)商加快進(jìn)入__市場(chǎng)步伐，這加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也抬高了本地企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)入門(mén)檻。開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金總額達(dá)到22。51億元，從業(yè)人員達(dá)到4808人，人均占用資金量達(dá)到46。83萬(wàn)元。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。20__年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次突破50億元，達(dá)到59。29億元，與20__年全年相比同比增長(zhǎng)91。3%，是“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資的1/3。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資中住宅建設(shè)完成的投資為47。8億元，同比增長(zhǎng)136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資增幅明顯。
�。ㄈ�20__年新開(kāi)工項(xiàng)目情況
在全部施工面積中，20__年新開(kāi)工面積為404。4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)125%；其中住宅新開(kāi)工面積約為354。4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)151。2%；房屋竣工面積194。8萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積151萬(wàn)平方米。
�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)情況
1、新建商品房交易情況
20__年，新建商品房成交14413套，同比增長(zhǎng)17。97%，成交面積125。91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18。38%，其中住宅9995套，同比增長(zhǎng)11。40%，成交面積104。04萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17。67%；非住宅4418套，同比增長(zhǎng)36。15%，成交面積21。87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21。91%，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3748套，成交面積20。11萬(wàn)平方米。20__年__市新建商品住宅平均價(jià)格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬(wàn)平方米、78。64萬(wàn)平方米、133。6萬(wàn)平方米、139。01萬(wàn)平方米、204。15萬(wàn)平方米、194。8萬(wàn)平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬(wàn)平方米。而同期房屋銷(xiāo)售面積分別是67。95萬(wàn)平方米、75。21萬(wàn)平方米、__。04萬(wàn)平方米、137。52萬(wàn)平方米、217。49萬(wàn)平方米、262。03萬(wàn)平方米，6年間銷(xiāo)售面積904。27萬(wàn)平方米。
3、存量房交易情況
20__年，__市存量房成交套數(shù)11692套，成交面積104。37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬(wàn)平方米，成交金額7。67億元，平均成交價(jià)格863。1元/平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交877套，成交面積11。67萬(wàn)平方米，成交金額1。76億元，平均成交價(jià)格1508元/平方米。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
1、房屋價(jià)格上漲及成本分析。
20__年__市住房?jī)r(jià)格受土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等影響，住房?jī)r(jià)格有所上漲，但低于全國(guó)平均水平，除住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲外，其他因素也影響著房?jī)r(jià)。
首先，旺盛的市場(chǎng)需求是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20__年，共核準(zhǔn)預(yù)售住宅項(xiàng)目60個(gè)，預(yù)售面積178。83萬(wàn)平方米，可銷(xiāo)售房屋共計(jì)18747套，目前已銷(xiāo)售10425套，已銷(xiāo)售了55。6%。
其次，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)活躍，土地交易價(jià)格上漲是重要原因。隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求。當(dāng)大量?jī)?chǔ)蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時(shí)，紛紛流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。從土地角度來(lái)看，實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招牌掛”政策后，土地市場(chǎng)交易活躍，土地購(gòu)置價(jià)格逐年上漲。
第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加是房?jī)r(jià)上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建筑面積增加成本437元。住宅單體造價(jià)上漲，鋼材、水泥、沙石等建筑材料受市場(chǎng)影響價(jià)格漲幅較大。行政事業(yè)性收費(fèi)有所調(diào)整（如人防費(fèi)已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設(shè)成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墻節(jié)能保溫材料每平方米建筑面積增加成本40元，住宅小區(qū)配套設(shè)施隨著住宅品質(zhì)的提高，每平方米建筑面積的成本也在提高。
第四，住房供應(yīng)渠道不完善，住房梯級(jí)消費(fèi)沒(méi)有完全形成。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，二手房供給短缺，由于中介不成熟、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)過(guò)多等原因影響，特別是包鋼等大企業(yè)近6萬(wàn)戶職工住房在企業(yè)內(nèi)部流轉(zhuǎn)，沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，__市二手房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)；房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過(guò)買(mǎi)房解決居住問(wèn)題；房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，中低檔住房比重偏低，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出，這些因素造成了房?jī)r(jià)的上漲。
2、住房供給結(jié)構(gòu)局部失衡。在市場(chǎng)繁榮、供銷(xiāo)兩旺的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下過(guò)分集中于中高檔商品房的建造，中低價(jià)位商品住房供應(yīng)呈現(xiàn)明顯不足，__地處中、西部偏遠(yuǎn)地區(qū)，中、低收入家庭較多，目前，開(kāi)發(fā)的高檔住宅基本上供求平衡，但中、低價(jià)位的住宅所占比重相對(duì)較少，無(wú)法滿足中低收入群體改善住房的強(qiáng)烈愿望，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房根本滿足不了中低收入家庭對(duì)住房的需求，導(dǎo)致住宅供給結(jié)構(gòu)局部失衡。
3、房地產(chǎn)貸款增勢(shì)不減。在各類(lèi)消費(fèi)貸款中，房地產(chǎn)貸款發(fā)展較快，而且已成為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)源。20__年，__市個(gè)人商業(yè)住房貸款余額205933萬(wàn)元，較年初增加47562萬(wàn)元，同比多增18710萬(wàn)元，全年累計(jì)發(fā)放80583萬(wàn)元，收回33021萬(wàn)元；商用房貸款余額59285萬(wàn)元，比年初增加9260萬(wàn)元，全年累計(jì)發(fā)放23269萬(wàn)元，收回14009萬(wàn)元。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
1、房?jī)r(jià)近期內(nèi)將保持小幅震蕩的發(fā)展態(tài)勢(shì)。20__年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)所在，如果房?jī)r(jià)過(guò)高或房地產(chǎn)市場(chǎng)收益過(guò)高，必然吸引社會(huì)上人力、物力、和財(cái)力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，勢(shì)必形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資新的熱潮，引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。為此，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定仍是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)之 重，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
2、成本提升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間的.費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開(kāi)發(fā)利潤(rùn)就形成了商品房或樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，據(jù)調(diào)查資料顯示，土地成本占房?jī)r(jià)的30%多，建筑安裝工程成本占28。8%，項(xiàng)目管理費(fèi)用、稅金及附加占17。3%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占21。9%。隨著土地獲取方式的改變，土地在房?jī)r(jià)中的比重會(huì)有所提高，造成建房成本增加；建安人工費(fèi)、材料費(fèi)價(jià)格的上漲，也將導(dǎo)致建安工程成本增加。
2、中小戶型將成為住宅建設(shè)的主體戶型，同時(shí)伴有高層、小高層的住宅體系。目前正在研究制定的房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收政策，將會(huì)對(duì)大戶型住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，大戶型住宅的稅負(fù)將會(huì)更重；中小戶型將會(huì)成為主體戶型，進(jìn)一步細(xì)分住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)拆遷政策與其相適應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；其次，高層與小高層住宅提高了土地利用率，節(jié)約了城市用地，也將會(huì)成為住宅建設(shè)發(fā)展的方向。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)。今后集資建房、委托帶建整體購(gòu)買(mǎi)、招商引資合作開(kāi)發(fā)、新農(nóng)村建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合等多種模式將會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主流。涉及基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)將成為發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)間的合作意識(shí)不斷增強(qiáng)，合作方式不斷創(chuàng)新，同時(shí)資信好的企業(yè)加速市場(chǎng)資源整合，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。開(kāi)發(fā)規(guī)模將會(huì)不斷擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不斷提高，住宅建設(shè)將會(huì)向高品質(zhì)、多樣化方向發(fā)展。
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