房產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調研報告
房地產(chǎn)業(yè)關于提高群眾生活程度，拉動經(jīng)濟增進具有非常主要的效果。近年來，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展敏捷，投資拉動微弱，市場前景寬廣。為了促進我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，近期，我局組織相關人員以縣城為重點，對全縣房地產(chǎn)業(yè)進行了一次具體調研，并激發(fā)了一些考慮。
一、我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近況
近年來，我縣依照“解放思想，提高標桿，夯實基本，構建調和”的工作思緒，著力打造城鎮(zhèn)經(jīng)濟這個亮點，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)從小到大、穩(wěn)步提拔、疾速發(fā)展的優(yōu)越態(tài)勢，有力地拉動了縣域經(jīng)濟持續(xù)疾速發(fā)展。首要有以下特點：
1、投資疾速增進，規(guī)劃不時擴展。年前，我縣基本上是以劃撥方法供給地盤，單位以招招標方法雇用有天資的建筑公司建房，職工以房改政策購房或在單位積集建房，城鎮(zhèn)居民建的私房基本上是四層以下的單體建筑。年我縣開端呈現(xiàn)了具有開拓性質的投資商，年我縣從事房地產(chǎn)開拓的企業(yè)增至8家。特殊是縣縣政府沅政發(fā)[]16號文件出臺后，全縣房地產(chǎn)業(yè)投資疾速增進，逐漸構成了市場需求拉動型投資擴張，房地產(chǎn)規(guī)劃不時擴展，并完成了單體建筑開拓向小區(qū)規(guī)劃開拓的改變。年至2012年，我縣城區(qū)共完成開拓項目72個，開拓面積近126萬平米，共完成投資11.48億元，建成城區(qū)房屋面積2152.7平米，截止到本年上半年，城區(qū)人均寓居面積達24.26平米。新增貿易用房10.6萬㎡。已建成或在建陋習模且具有物業(yè)服務的項目達28個，如 現(xiàn)代城等。當前，在我縣從事房地產(chǎn)開拓的企業(yè)達19家，個中有開拓天資的15家，掛靠天資有4家；有物業(yè)服務企業(yè)11家。
2、房價穩(wěn)中有升，市場供需兩旺。至2012年，縣城商品房銷售率、預售率辨別到達98%、70%，一年以上的空置房基本為零，房價穩(wěn)中有升，2009年至2012年房價漲幅較大，前者首要緣由有：建筑資料價錢上漲較快；銀行信貸利率上升較快；獲得地盤的本錢和拆遷本錢添加；因北溶集鎮(zhèn)地質災禍和區(qū)劃調整，多量干部進城招致縣城人口增幅較大，構成短期內房屋的“求過于供”；后者首要緣由有：獲得地盤的本錢添加；沅政發(fā)[]16號文件中的優(yōu)惠政策作廢，房地產(chǎn)買賣稅費增大，添加了開拓本錢；由于較高質量樓盤帶動區(qū)域房價上漲。
3、報建房屋項目面積及投資規(guī)劃穩(wěn)步增進。年至2012年，我縣房地產(chǎn)業(yè)房屋項目建立敏捷發(fā)展，6年來，報建項目合計達103個，建筑面積達125.8萬平米，投資規(guī)劃達11.3億元。
4、投資拉動微弱，房地產(chǎn)業(yè)位置日漸突出。以2012年為例，全縣房地產(chǎn)開拓投資分明高于昔時全縣GDP的增進速度和全社會固定資產(chǎn)投資的增進速度，城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對GDP的奉獻率達10.6%，拉動相關產(chǎn)業(yè)增進1.8個百分點，且提拔了縣城檔次，成為縣域經(jīng)濟社會發(fā)展的主要拉動力氣。還，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對添加社會就業(yè)和添加財務收入效果分明，可直接布置就業(yè)7000人，帶動相關產(chǎn)業(yè)新增就業(yè)崗位近1.5萬個；按均勻每套商品房直接為財務供應稅費7000元核算，2012年縣城房地產(chǎn)業(yè)共完成各項稅費達1300萬元。
二、我縣房地產(chǎn)市場的前景剖析
當時，我縣已進入經(jīng)濟社會疾速發(fā)展期間，隨著城鎮(zhèn)居民生活程度的提高、消費構造的晉級和城鎮(zhèn)化的加快推進，對住房和房地產(chǎn)發(fā)展的市場需求量很大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景依然寬廣。
1、房產(chǎn)市場需求依然存在較大空間。從市場行情來看，我縣有三股力氣在拉動需求。一是自動性住房需求。據(jù)計算，當前,我縣城區(qū)房子房屋面積291.2萬平方米，人均房屋面積為24.26平方米，個中70、80年月建筑的房子約占1/4，面積小且構造差。隨著居民生活程度的不時提高和消費實踐念向舒適型的改變，這局部人對擴展寓居面積、改善寓居前提的需求較為激烈。據(jù)不完全計算，全縣有近1.3萬人有將房子以小換大、以舊換新的愿望，消費潛力很大。二是推進型住房需求。依照縣城發(fā)展規(guī)劃，我縣正穩(wěn)步推進舊城革新工程，在拆遷執(zhí)行錢幣賠償?shù)臓顩r下，拆遷后的居民需從新購置商品房，這種推進型需求也是不成低估的。三是主動型住房需求。過來，圍繞推進城鎮(zhèn)化歷程，我縣履行了戶籍準則變革等一系列辦法，降低了農(nóng)民進城門檻，加之常吉高速、沅張公路的`建成通車，我縣經(jīng)濟發(fā)展受周邊城市的牽動將持續(xù)加速，縣城吸納人口的才能將逐年加強，農(nóng)民及外來人口進城久居興業(yè)將逐年增多。這局部人對房子的需求將成為我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要拉動力。從房子需求量來看，我縣城區(qū)年房子需求量依然較大。突出顯示在城鎮(zhèn)化歷程拉動住房需求分明，依據(jù)我縣“十二五”規(guī)劃，到2015年，城鎮(zhèn)人口人均住房面積要到達34平方米。當前，我縣城區(qū)人均住房面積只要24.26平方米，按城區(qū)現(xiàn)有12.54萬人核算，5年內每年需添加住房面積24萬平方米。
2、我縣房地產(chǎn)市場需求量大，但購置力有限。一方面，受全球金融危機的影響，局部購房戶“持幣待購”，期望房子價錢下調。另一方面，商品房銷售價錢增進較快，局部購房戶無力接受。我縣房產(chǎn)市場需求中，中低收入者是首要群體。當前，全縣120㎡以下的通俗商品房屋消費群體較大，《湖南省樓市新政十八條》出臺后，我縣通俗商品住房銷售量在2009年第一季度獲得上升，二手房生意也逐步活潑。雖然我縣每年都超額完成了上級下達的經(jīng)濟合用住房、廉租住房建立任務，但經(jīng)濟合用住房、廉租住房這些保證性住房在我縣依然缺口相當大。相反，高層建筑及高檔住房在我縣會呈現(xiàn)必然期限內的滯銷。
3、城區(qū)地盤儲藏非常富余。依據(jù)縣城建立規(guī)劃，我縣城區(qū)可開拓的地盤資本非常豐厚。據(jù)計算，我縣城區(qū)有可供開拓的國有閑置地盤160余畝，集體待征補地盤700余畝，隨著常吉高速公路建成通車，城區(qū)地盤開拓的空間將會愈加寬廣。
4、開拓商投資決心有增無減。因為我縣房地產(chǎn)市場需求量大，商機無限，加之一系列招商引資優(yōu)惠政策獲得貫實，投資情況進一步優(yōu)化，在沅投資商的投資決心日積月累。據(jù)查詢，在我縣的19家房地產(chǎn)開拓企業(yè)中，有12家實力較強的開拓企業(yè)但愿在沅陵持續(xù)發(fā)展，這必將為我縣房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展注入新的生機。
三、對推進我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
鑒于房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調、健康發(fā)展對縣域經(jīng)濟的發(fā)展至關主要。針對當前我縣房地產(chǎn)市場的運轉情況，建議如下：
1、項目規(guī)規(guī)定位要準。一方面，堅持規(guī)劃先行。要充分發(fā)揚縣城建立規(guī)劃委員會的本能機能效果。嚴厲規(guī)劃搜檢準則；要在縣城總體規(guī)劃的基本上，充分思索城市建立檔次和功用區(qū)，切實規(guī)劃出一批有市場前景、貿易報答率高、對投資商有吸引力的房地產(chǎn)開拓項目，完成房地產(chǎn)市場的有序開拓。另一方面，堅持小區(qū)規(guī)劃開拓。要充分思索我縣消費群體的實踐，將90㎡以下的通俗商品住房的套密度及經(jīng)濟合用住房、廉租住房在小區(qū)中的比重作為強迫性目標規(guī)劃進小區(qū)，做好節(jié)制性具體規(guī)劃，將物業(yè)治理用房及配套設備和建筑密度、容積率、綠化率等規(guī)劃設計前提一樣作為地盤出讓前置前提，落實到新開工商品房項目。
2、具體激活二級市場。房產(chǎn)二級市場活潑水平是反映房地產(chǎn)市場成熟水平的主要標記，激活二級市場將會使我縣房地產(chǎn)市場更具迸發(fā)力和耐久性，是釋放我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ谋囟ㄟx擇。一是落實優(yōu)惠政策，增強消費指導。要盡快出臺激活房產(chǎn)二級市場的優(yōu)惠政策，重點落實國家、省、市關于二手房買賣在稅費征收上的優(yōu)惠政策，影響廣闊干部職工“以小換大，以舊換新”的消費愿望，加速房改房、私房上市措施，促進房地產(chǎn)市場流暢。二是加速二級市場中介組織建立。經(jīng)過中介組織處理二手房買房、賣房、租房難等問題。三是打擊地下買賣，切實規(guī)范房產(chǎn)二級市場次序。經(jīng)過盤活房地產(chǎn)二級市場，努力構成房產(chǎn)聯(lián)動消費和梯次消費的新格式，拉動房地產(chǎn)業(yè)疾速健康發(fā)展。
3、切實優(yōu)化投資情況。投資情況關系到沅陵的形象，直接影響到投資者的決心和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一是加大“三亂”和治安情況的整治力度。要切實加大“三亂”景象的個案查處力度，加大強買強賣、漫天要價、惡性壟斷等景象的整治力度，切實維護投資者的好處。二是執(zhí)行做事限日制和責任追查制。對處理遷延、久而不決，影響項目開拓的行為要嚴厲追查相關責任人員的責任，切實處理相關人員擅權和做事效率不高級問題。三是對單個開拓企業(yè)違法開拓行為不克不及庇護、縱容，閃開發(fā)企業(yè)有一個公道競爭的開拓情況。
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