物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

　　在日常生活和工作中，報(bào)告使用的次數(shù)愈發(fā)增長(zhǎng)，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。那么你真正懂得怎么寫(xiě)好報(bào)告嗎？以下是小編為大家整理的物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告，希望對(duì)大家有所幫助。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告1

　　過(guò)去，學(xué)校的物業(yè)一般由學(xué)校的后勤管理部門(mén)進(jìn)行管理，但是，近幾年學(xué)校的物業(yè)管理越來(lái)越社會(huì)化，學(xué)校的管理者認(rèn)識(shí)到，在學(xué)校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，保障學(xué)校教學(xué)和科研工作的順利進(jìn)行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。

　　學(xué)校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負(fù)責(zé)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行委托、指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行工作。

　　學(xué)校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學(xué)、科研、生活房屋及其附屬設(shè)備和公共設(shè)施，并對(duì)房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居民環(huán)境進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，承擔(dān)校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)等。為了加強(qiáng)校園的物業(yè)管理，我院選擇了點(diǎn)亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進(jìn)行合理的管理，點(diǎn)亮物業(yè)公司下設(shè)有綜合辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、物業(yè)管理部及各項(xiàng)目管理處等職能部門(mén)，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，操作技術(shù)人員具備豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司自成立以來(lái)，一直致力于科學(xué)規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務(wù)，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務(wù)宗旨，在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司汲取先進(jìn)的管理服務(wù)理念和科學(xué)的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨(dú)特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認(rèn)同。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學(xué)規(guī)范管理、真誠(chéng)高效服務(wù)。企業(yè)精神可佳，其為：服務(wù)、協(xié)作、誠(chéng)信、創(chuàng)新。企業(yè)目標(biāo)為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務(wù)為廣大客戶營(yíng)造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點(diǎn)亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實(shí)現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴(lài)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，該公司以誠(chéng)信立本，以規(guī)范為徑，擁開(kāi)放心態(tài)，與客戶共贏，注重細(xì)節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應(yīng)客戶意見(jiàn)，落實(shí)行動(dòng)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司的服務(wù)項(xiàng)目是：

　�。�1）業(yè)主攜帶發(fā)展商簽定的入住通知書(shū)，購(gòu)房合同、身份證、戶口本、車(chē)輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續(xù)。

　�。�2）管理處向住戶發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》等資料。

　�。�3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》。

　�。�4）管理工作人員與業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收移交住房，抄水、電底數(shù)，填寫(xiě)《入伙驗(yàn)房表》，并雙方簽字，交納相關(guān)費(fèi)用，管理處發(fā)放鑰匙。

　�。�5）有意使用固定車(chē)位者，選取固定車(chē)位，交納有關(guān)管理費(fèi)用。

　　作為我院的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了對(duì)學(xué)生公寓的管理、教學(xué)樓的管理、設(shè)備的.管理、綠化環(huán)境的管理這四個(gè)大點(diǎn)，首先是對(duì)學(xué)生公寓的管理，學(xué)生公寓的管理包括學(xué)生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設(shè)施零星維修工作，學(xué)生公寓家具維修、采購(gòu)及其管理，學(xué)生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學(xué)生是學(xué)生公寓的使用人，對(duì)學(xué)生公寓的管理也包含對(duì)使用人的要求。因此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司就對(duì)學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來(lái)訪人員驗(yàn)證登記，禁止無(wú)證來(lái)訪者及推銷(xiāo)商品者進(jìn)入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時(shí)要核實(shí)登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線。不準(zhǔn)在公寓內(nèi)吸煙、點(diǎn)蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對(duì)學(xué)生公寓禁止的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門(mén)窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁私自留宿外來(lái)人員等。

　　其次是教學(xué)樓的管理，要求教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設(shè)備，妥善保管電梯機(jī)房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

　　第三是設(shè)備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設(shè)備設(shè)施是否有損壞，同時(shí)記錄需維修得電燈、線路，并及時(shí)修理，保障電得正常供應(yīng)。

　　第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司協(xié)助學(xué)校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，美化了我學(xué)院的校園環(huán)境，特別是及時(shí)對(duì)老化樹(shù)木進(jìn)行修枝，保證了學(xué)生的安全，枯死樹(shù)立淘汰后，及時(shí)補(bǔ)栽了新樹(shù)，使校園確保整體協(xié)調(diào)。

　　點(diǎn)亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨(dú)特的特點(diǎn)：

　�。�1）管理時(shí)段性強(qiáng)，學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間很有規(guī)律，同時(shí)還有寒暑假。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)學(xué)校的這種特點(diǎn)安排好自己的各項(xiàng)工作計(jì)劃。依據(jù)學(xué)校教學(xué)的作息時(shí)間，劃分不同的時(shí)間段，合理地安排設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。

　�。�2）對(duì)安全管理的要求很高，學(xué)校的青少年集中的場(chǎng)所，青少年學(xué)生充滿活力，行動(dòng)敏捷，動(dòng)作幅度大，在學(xué)校物業(yè)管理實(shí)際操作過(guò)程中，點(diǎn)亮物業(yè)管理公司考慮到學(xué)生的人身安全問(wèn)題，對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)很重視。

　�。�3）物業(yè)管理具有互動(dòng)性，由于學(xué)生的活撥好動(dòng)，有些時(shí)候會(huì)造成學(xué)校設(shè)備設(shè)施的損壞，點(diǎn)亮物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分注意到了這個(gè)問(wèn)題。

　　我院為加強(qiáng)發(fā)揮學(xué)生的能動(dòng)性，加強(qiáng)對(duì)學(xué)生的引導(dǎo)教育工作，使學(xué)生自然融入我院的點(diǎn)亮物業(yè)管理工作中，并自覺(jué)的制止有損于學(xué)校物業(yè)的行為。為此我院點(diǎn)亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務(wù)。使學(xué)院物業(yè)十分完美。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告2

　　一、我國(guó)物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

　　八十年代以來(lái)，我國(guó)先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國(guó)的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢(shì)。

　　二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

　　銅仁地處中國(guó)貴州東南門(mén)戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開(kāi)放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問(wèn)卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門(mén)問(wèn)卷填寫(xiě).

　　在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過(guò)近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問(wèn)卷填寫(xiě)）。在完成問(wèn)卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡(jiǎn)單的信息。

　　三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理主體方面的缺陷

　　1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，

　　在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

　　2、專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專(zhuān)業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專(zhuān)業(yè)性企業(yè)。

　　3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)或定期召開(kāi)現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。

　　4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒(méi)有按照法律規(guī)定成立和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)。

　�。ǘ�）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

　　物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營(yíng)特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的`前提。

　　在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問(wèn)題就是該合同的履行。

　　首先，在合同履行方面，從調(diào)查來(lái)看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重。

　　其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。

　　再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。

　　最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

　　(三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)

　　在本次調(diào)查問(wèn)卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)：見(jiàn)下表：

　�。ㄐ�區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)）：

　　總結(jié)評(píng)價(jià)

　　 很好 好 一般 不好

　　比例 15.2% 42.4 39.4% 23%

　　(對(duì)所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評(píng)價(jià)）：

　　總結(jié)評(píng)價(jià) 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

　　(四)對(duì)發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

　　上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但是必須認(rèn)識(shí)到上述認(rèn)識(shí)的局限性。我試從上述問(wèn)題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

　　1、積極促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)性。實(shí)現(xiàn)對(duì)專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問(wèn)題。放開(kāi)政府管制之手，大力將市場(chǎng)引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)。

　　2、完善法律程序，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理定價(jià)的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)水平低、收費(fèi)率低，代收代繳墊支多，個(gè)別管理部門(mén)亂收費(fèi)，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的繳納和比例。避免在實(shí)際中亂收費(fèi)和收費(fèi)不到位等問(wèn)題。

　　3、加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識(shí)。

　　4、促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機(jī)構(gòu)，以及時(shí)和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責(zé)任。

　　5、發(fā)展群眾性維權(quán)組織，加大社會(huì)對(duì)業(yè)主保護(hù)力。建立起物業(yè)管理協(xié)會(huì)，以這會(huì)中介主體資格出發(fā)，以發(fā)生應(yīng)有的作用，促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、壯大。

　　6、促進(jìn)社會(huì)性物業(yè)管理行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立和發(fā)展，并由政府進(jìn)行授權(quán)管理自己行業(yè)，實(shí)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)本行業(yè)的“自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督”等權(quán)利。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告3

　　一、調(diào)查目的

　　改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)體制的建立和日趨完善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活，為人民服務(wù)，為人們熟知，物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善，逐漸自我提升的過(guò)程。進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)，了解物業(yè)現(xiàn)狀，深入物業(yè)實(shí)踐，將理論與實(shí)踐相結(jié)合，積累經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)知識(shí)，了解問(wèn)題，提升專(zhuān)業(yè)水平，打好專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，最終服務(wù)物業(yè)，貢獻(xiàn)物業(yè)。

　　二、調(diào)查對(duì)象

　　天津市開(kāi)發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司

　　昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑

　　三、調(diào)查人：常金香

　　四、調(diào)查時(shí)間：20xx年8月21日

　　五、調(diào)查內(nèi)容

　　歐思諾物管有限公司，總部設(shè)在天津市，于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理公司，物業(yè)管理范圍廣泛，物業(yè)管理類(lèi)型多樣化，集服務(wù)、管理與經(jīng)營(yíng)一體化。

　　“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū)，屬社區(qū)物業(yè)，它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱(chēng)號(hào)。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全，保安、消防、環(huán)境等管理到位，給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末，孩子們?cè)趦和瘖蕵?lè)設(shè)施上盡情的玩耍，大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋，也有人正向物業(yè)人員反映問(wèn)題……融入物業(yè)，讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。

　　調(diào)查結(jié)果顯示：人們對(duì)于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間，小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示，物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度，他還樂(lè)觀地表示物業(yè)管理在不久的將來(lái)將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的，物業(yè)管理自改革開(kāi)放以來(lái)，至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬(wàn)多個(gè)企業(yè)，數(shù)百萬(wàn)從業(yè)人員的企業(yè)，它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)、辦公樓等各類(lèi)不同性質(zhì)的物業(yè)所采用，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)生。

　　物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè)，其管理的對(duì)象是物，即已建成的各類(lèi)地上建筑物，及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地，而物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示，在該小區(qū)從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生，相對(duì)比較少，而專(zhuān)業(yè)人員實(shí)踐能力相對(duì)低下，在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)，加大專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè)，其管理人員必須具有系統(tǒng)地專(zhuān)業(yè)知識(shí)，這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員，不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識(shí)，同時(shí)也需要社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識(shí)，也就是說(shuō)，應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識(shí)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的'結(jié)合，深入物業(yè)管理實(shí)踐，將知識(shí)融會(huì)貫通，積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié)，才能進(jìn)一步提升專(zhuān)業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與技能，從而更好地服務(wù)于物業(yè)。

　　高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才，是一條可行之道，雙方可以?xún)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)，給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會(huì)，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)文化，也可以為企業(yè)帶來(lái)一批批優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，也存在這樣那樣的問(wèn)題和矛盾，諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，要面向問(wèn)題，解決問(wèn)題。物業(yè)中存在的問(wèn)題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展，要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全，專(zhuān)業(yè)人員缺少，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高管理服務(wù)質(zhì)量，已成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。

　　通過(guò)整個(gè)調(diào)查，得出以下結(jié)論：

　�。�1）物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。

　�。�2）對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求，同時(shí)，也為高校培育學(xué)生提供了方向。

　�。�3）物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題急待解決，要求健力健全法律法規(guī)完善競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

　　總之，在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來(lái)，作為物業(yè)人，更好地服務(wù)物業(yè)。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告4

　　內(nèi)容摘要：

　　住宅小區(qū)建設(shè)，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，是政府的形象工程，德政工程，物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù)，是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理，而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作，豐富課外知識(shí)，提升自身能力，本人對(duì)附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查：

　　正文：

　　進(jìn)入大學(xué)一年，我們不只在課堂上學(xué)習(xí)，也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后，我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來(lái)要面對(duì)的問(wèn)題。但是面對(duì)幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件，我們大學(xué)生往往無(wú)所適從。而如何將我們?cè)趯W(xué)校學(xué)到的理論知識(shí)與實(shí)踐結(jié)合起來(lái)，便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識(shí)面，擴(kuò)大與社會(huì)的接觸面，鍛煉與提高自身的能力，增加個(gè)人在社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中的機(jī)會(huì)，以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會(huì)，我到了廈門(mén)住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí)，開(kāi)始了這個(gè)寒假的調(diào)研。

　　在這個(gè)寒假，我有幸能夠來(lái)到廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)，對(duì)于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司，我的心情不僅激動(dòng)，而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況，為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。

　　廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司成立于1994年，系住宅集團(tuán)旗下的國(guó)有一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的專(zhuān)業(yè)員工隊(duì)伍，服務(wù)公寓、寫(xiě)字樓、廠房、別墅、公園等各種類(lèi)型物業(yè)300多萬(wàn)平方米，服務(wù)人群10萬(wàn)人以上，為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。

　　公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，不斷地為廈門(mén)城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來(lái)，呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門(mén)市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評(píng)先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱(chēng)號(hào)，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門(mén)市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門(mén)市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門(mén)市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門(mén)市先進(jìn)職工小家、廈門(mén)市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號(hào)等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，得到了廣大業(yè)主及社會(huì)各界的普遍好評(píng)。

　　十多年來(lái)，公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略，不斷改革創(chuàng)新，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)�；�逐步向?qū)�業(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型，形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè)，以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù)，以項(xiàng)目策劃、顧問(wèn)咨詢(xún)、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品，以商務(wù)會(huì)所經(jīng)營(yíng)、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品，以環(huán)境服務(wù)、修繕?lè)��?wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對(duì)項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢(shì)，得到了廣大業(yè)主與社會(huì)各界的廣泛好評(píng)，大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評(píng)國(guó)家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈)，公司成為廈門(mén)物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)，在市民、專(zhuān)家投票選出的“廈門(mén)十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍，為樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮，不斷地追求與進(jìn)取。

　　剛到公司的時(shí)候，我還不能完全放松。但是，面對(duì)公司工作人員的熱情，我就輕松下來(lái)了，我都對(duì)這次的調(diào)研有了更高的期待。

　　調(diào)研過(guò)程中，我體會(huì)到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會(huì)工作了，或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生，我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活，他們卻已經(jīng)在為生活為未來(lái)辛苦工作著。我會(huì)珍惜現(xiàn)在的一切，為自己的未來(lái)努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會(huì)了，我更需要努力上進(jìn)。

　　在調(diào)研期間，我?guī)兔�接電話、整理文件、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等，感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會(huì)時(shí)曾經(jīng)做過(guò)一些類(lèi)似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡(jiǎn)單有的困難，但在前輩們或者說(shuō)是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過(guò)來(lái)，并且能夠較好的完成自己的任務(wù)，對(duì)公司起到了一定的`幫助，最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研，不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動(dòng)，與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn)，讓我更加明白服務(wù)的真諦。

　　在調(diào)研期間，適逢“十佳物業(yè)保安”評(píng)選，我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動(dòng)員稿以及宣傳單�？吹綇V大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門(mén)十佳物業(yè)保安”的評(píng)選活動(dòng)中，積極投票，對(duì)物業(yè)公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺(jué)，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無(wú)窮的力量，支持著我們樹(shù)立典型，彰顯先進(jìn)的典范，更好的服務(wù)于業(yè)主。

　　物業(yè)公司今年為共建廈門(mén)做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動(dòng)號(hào)召大家參與節(jié)能減排大行動(dòng)，這不僅僅只是一個(gè)形式，通過(guò)這個(gè)活動(dòng)可以使大家對(duì)于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識(shí)，有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開(kāi)展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛(ài)心”相關(guān)活動(dòng)，情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí)，也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動(dòng)，讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開(kāi)展了社區(qū)植樹(shù)認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹(shù)知識(shí)的同時(shí)，還美化了社區(qū)，做到了一舉兩得;此類(lèi)的活動(dòng)不勝枚舉，譬如慶�！拔逡粍趧�(dòng)節(jié)”文藝活動(dòng)，文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié)，親手制香粽，心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識(shí)等等一系列溫暖社區(qū)，構(gòu)建和諧社區(qū)的活動(dòng)讓業(yè)主充分體會(huì)到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”，讓他們?cè)谏鐓^(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開(kāi)心。

　　物業(yè)工作的范圍很廣，為了廣大業(yè)主能更愉快的生活，物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé)，不論是份內(nèi)份外，都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中，我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí)，他們總是微笑服務(wù)，熱忱待人，盡自己的職責(zé)，盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余，他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我，讓我在公司能真正學(xué)到東西，讓我對(duì)物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識(shí)。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作，他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子，努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是：“五星服務(wù)，臻品未來(lái)”。我相信，通過(guò)他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù)，為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活，也為創(chuàng)造更溫馨的廈門(mén)奠定了基調(diào)。

　　通過(guò)活動(dòng)，我發(fā)現(xiàn)以前對(duì)于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識(shí)還不夠清晰，以前的我，認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動(dòng)服務(wù)，機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是，經(jīng)過(guò)一個(gè)寒假在廈門(mén)市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研，我真真正正的了解到，物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民，同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會(huì)成為居民的好伙伴、好鄰居，在熱情服務(wù)的同時(shí)，真誠(chéng)相待與每位居民，讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體，讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告5

　　物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

　　一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668。69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　�。ㄒ唬�業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。

　　隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為：

　　一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；

　　二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；

　　三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。

　　不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū)，50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。

　　主要表現(xiàn)在：

　　一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的'問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。

　　二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

　�。ㄈ�）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi)：

　　一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40；

　　二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21；

　　三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：

　　一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。

　　二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。

　　三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。

　　四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。

　　五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。

　　六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。

　�。ㄋ模╅_(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。

　　一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。

　　二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告6

　　天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專(zhuān)業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時(shí)提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個(gè)專(zhuān)業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門(mén)有技術(shù)部 操作部 行政部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來(lái)辦，政府部門(mén)有“群眾無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無(wú)小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

　　一個(gè)好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專(zhuān)業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。 為此我對(duì)企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

　　1 物業(yè)服務(wù)

　　“以人為本”才是正道

　　“以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念。“以人為本”的物業(yè)管理，其實(shí)就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā)

　　點(diǎn)去進(jìn)行公司物業(yè)服務(wù)。關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告

　　在現(xiàn)階段，企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。

　　2 增值服務(wù)關(guān)于物業(yè)公司的調(diào)查報(bào)告

　　“創(chuàng)意”考驗(yàn)用心程度

　　創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房?jī)r(jià)高企的今天，購(gòu)房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類(lèi)都極為看重。在目前的市場(chǎng)情況下，眾多開(kāi)發(fā)商都意識(shí)到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動(dòng)，在增加業(yè)主過(guò)節(jié)氣氛的同時(shí)，也使業(yè)主加強(qiáng)了對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感。

　　3 及時(shí)響應(yīng)

　　必須要做到及時(shí)、有效。無(wú)論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽(tīng)、

　　詢(xún)問(wèn)。在受理了業(yè)主的'維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時(shí)處理。

　　4 物管技能

　　員工實(shí)際技能決定公司專(zhuān)業(yè)性

　　物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機(jī)電維修保養(yǎng)等，這些項(xiàng)目都是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的獨(dú)立行業(yè)。事實(shí)上，專(zhuān)業(yè)性是指物管公司

　　里的工作人員實(shí)際技能。拿電梯來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時(shí)救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)級(jí)物業(yè)管理隊(duì)伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱(chēng)贊。

　　5 公司綠化

　　綠化管理要因地制宜

　　小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來(lái)抓，具體措施包括通過(guò)宣傳、報(bào)道等方式來(lái)提高小區(qū)居民愛(ài)護(hù)綠地、愛(ài)護(hù)家園的意識(shí)。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。

　　6 物業(yè)維修基金

　　做好物業(yè)維護(hù)最重要

　　物業(yè)維修基金的動(dòng)用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，在這一過(guò)程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問(wèn)題則要作出公正的評(píng)估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。

　　7 企業(yè)文化

　　“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營(yíng)成果”

　　“顧客第一，服務(wù)第一，行動(dòng)第一”

　　8 物管人員素質(zhì)

　　高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才

　　早期的物業(yè)管理很簡(jiǎn)單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費(fèi)等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、社區(qū)文化等多個(gè)方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計(jì)算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒(méi)有高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才，很難實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

　　一、企業(yè)行政管理的功能及其要求

　　行政管理工作可以說(shuō)是千頭萬(wàn)緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過(guò)是行政管理這棵大樹(shù)上的枝枝葉葉而已。概括起來(lái)說(shuō)，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實(shí)質(zhì)就是服務(wù)。

　　專(zhuān)門(mén)的行政管理部門(mén)（通常稱(chēng)為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類(lèi)）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實(shí)施、具體操作，是行政管理工作中的一個(gè)部分、一個(gè)環(huán)節(jié)，是整個(gè)行政管理系統(tǒng)中的一個(gè)小系統(tǒng)。

　　行政部門(mén)應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來(lái)，可以集中精力、輕裝上陣，研究國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)形勢(shì)，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級(jí)干部，實(shí)施公司的經(jīng)營(yíng)方針，解決公司所面臨的重大問(wèn)題，以及專(zhuān)心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無(wú)頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會(huì)兒支到東，一會(huì)兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見(jiàn)，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門(mén)的各項(xiàng)管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門(mén)的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊(duì)伍；同時(shí)要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊(duì)伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來(lái)，整個(gè)行政管理體系在很大程度上就會(huì)象一部自動(dòng)機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場(chǎng)合才需要部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個(gè)行政部門(mén)的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門(mén)如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門(mén)還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個(gè)檔次，才算是一個(gè)合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告7

　　今年以來(lái)，為了切實(shí)加強(qiáng)漢江水源地保護(hù)，有效改善農(nóng)村人居環(huán)境，縣財(cái)政局經(jīng)過(guò)充分調(diào)研，制定印發(fā)了《關(guān)于運(yùn)用一事一議財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)政策支持農(nóng)村人居環(huán)境治理的通知》，為全縣農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生綜合整治提供了保障。但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，縣城常住人口急劇增長(zhǎng)，城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔工作量日益增加。為徹底改善城區(qū)環(huán)境，提升城市品位，推進(jìn)國(guó)家衛(wèi)生縣城和園林城市建設(shè)，據(jù)實(shí)保障縣城環(huán)衛(wèi)投入，我們對(duì)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理運(yùn)行情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，通過(guò)核查近年來(lái)財(cái)務(wù)收支，對(duì)照設(shè)施配套和管理需求，了解管理現(xiàn)狀，分析矛盾和問(wèn)題，并提出對(duì)策建議，以供決策參考。

　　目前，我縣城區(qū)主街道的環(huán)衛(wèi)保潔清運(yùn)及垃圾處理廠的運(yùn)營(yíng)管理主要由縣環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，縣城背街小巷的環(huán)境衛(wèi)生則由池鎮(zhèn)各社區(qū)220名公益崗人員負(fù)責(zé)日常保潔�？h環(huán)衛(wèi)所由池鎮(zhèn)政府實(shí)施日常管理，編制隸屬住建局下屬事業(yè)單位，現(xiàn)有正式職工30人，聘請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工人126人(其中：符合享受并統(tǒng)一繳納“四險(xiǎn)”人員90人），現(xiàn)有垃圾清運(yùn)車(chē)輛20輛（其中：垃圾運(yùn)輸車(chē)9輛，灑水車(chē)1輛，小型垃圾收集車(chē)9輛，垃圾裝載車(chē)1輛），負(fù)責(zé)城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔、所有垃圾清運(yùn)，垃圾處理廠及城區(qū)38所公廁的運(yùn)營(yíng)管理。

　　近年來(lái)，縣環(huán)衛(wèi)所克服人員少、任務(wù)重、經(jīng)費(fèi)緊、保潔面積不斷擴(kuò)等實(shí)際困難，實(shí)行“劃片包干、責(zé)任到人、跟進(jìn)監(jiān)管、績(jī)效考核”，管理模式逐步趨于規(guī)范。全體管理和保潔人員發(fā)揚(yáng)不怕苦、不怕累、不怕臟的精神，主動(dòng)承擔(dān)縣城“雙創(chuàng)”工作的主力，為城區(qū)居民提供干凈舒適的環(huán)境付出了艱辛工作，為創(chuàng)建衛(wèi)生縣城做出了巨貢獻(xiàn)。

　�。ㄒ唬┦杖肭闆r。

　　城區(qū)環(huán)衛(wèi)投入分為三部分：即縣財(cái)政預(yù)算、每年收取垃圾費(fèi)收入和人社部門(mén)撥付的再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助，從近幾年實(shí)際收入看呈逐年遞增趨勢(shì)。 20xx年城區(qū)環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)收入535萬(wàn)元，其中：縣財(cái)政預(yù)算175萬(wàn)元，當(dāng)年收取垃圾費(fèi)收入255萬(wàn)元，人社部門(mén)撥付再就業(yè)及公益崗位補(bǔ)助105萬(wàn)元。

　�。ǘ�）支出情況。

　　1、20xx年環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)當(dāng)年實(shí)際支出528.65萬(wàn)元，主要分為三部分：

　　（1）城區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔正常支出480.65萬(wàn)元。其中：126名環(huán)衛(wèi)工人工資184.44萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)工人降溫、加班及法定節(jié)假日加班費(fèi)24.88萬(wàn)元，90名環(huán)衛(wèi)工人“四險(xiǎn)”支出107.33萬(wàn)元(含個(gè)人應(yīng)繳部分,全部由單位負(fù)擔(dān))，環(huán)衛(wèi)工人勞保支出7萬(wàn)元，年終慰問(wèn)支出5萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)車(chē)輛燃油費(fèi)75萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)車(chē)輛維修費(fèi)41萬(wàn)元，環(huán)衛(wèi)車(chē)輛保險(xiǎn)費(fèi)6萬(wàn)元，果皮箱購(gòu)置費(fèi)15萬(wàn)元，收費(fèi)人員工資及手續(xù)費(fèi)15萬(wàn)元。

　�。�2）公廁管護(hù)及水電費(fèi)30萬(wàn)元。

　�。�3）環(huán)衛(wèi)所日常公用及房租費(fèi)18萬(wàn)元。

　　從其目前收支情況看，現(xiàn)有的收入能夠滿足除垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)外的支出需要，包括環(huán)衛(wèi)所單位的日常運(yùn)轉(zhuǎn)和房租支出。

　　2、垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)每年的支出需求約99萬(wàn)元。按20xx年10月2日以來(lái)試運(yùn)行情況進(jìn)行測(cè)算，每年垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)需經(jīng)費(fèi)99萬(wàn)元（20xx年只需79萬(wàn)元，滲瀝液處理站試運(yùn)行一年費(fèi)用由承建廠方承擔(dān)），其中：垃圾處理廠推土機(jī)填埋工時(shí)費(fèi)24萬(wàn)元，垃圾填埋取運(yùn)覆土45萬(wàn)元，消殺藥品費(fèi)用5萬(wàn)元，電費(fèi)5萬(wàn)元，滲瀝液處理站年運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)20萬(wàn)元。

　　3、按政府會(huì)議要求再增加20名環(huán)衛(wèi)工人年需工資27萬(wàn)元。

　�。ㄒ唬┏鞘惺腥莪h(huán)境統(tǒng)一管理的機(jī)制尚未形成。目前，我縣市容市貌日常執(zhí)法監(jiān)管由規(guī)劃局下屬的城市綜合執(zhí)法隊(duì)負(fù)責(zé)，城市綠化、創(chuàng)建園林城市由住建局負(fù)責(zé)，城區(qū)主街道環(huán)衛(wèi)保潔及垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)由環(huán)衛(wèi)所負(fù)責(zé)，背街小巷環(huán)衛(wèi)保潔由池鎮(zhèn)負(fù)責(zé)，創(chuàng)建衛(wèi)生和園林縣城由雙創(chuàng)辦總牽頭。城市市容環(huán)境管理由多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，隨著“三鎮(zhèn)一體化”縣城建設(shè)的不斷推進(jìn)，加強(qiáng)縣城市容環(huán)境的統(tǒng)一管理勢(shì)在必行。

　�。ǘ�）縣環(huán)衛(wèi)所的管理體制亟待理順。按縣編辦文件通知，縣環(huán)衛(wèi)所編制在住建局，年度考核也在住建局，而人員和經(jīng)費(fèi)由池鎮(zhèn)實(shí)施管理，目前環(huán)衛(wèi)所的管理體制不利工作有效開(kāi)展。

　�。ㄈ�）城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面需要擴(kuò)。隨著我縣城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，縣城常住人口劇增，城區(qū)街道骨架逐漸拉，目前保潔范圍已不能滿足城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面已勢(shì)在必行，保潔力量還需加強(qiáng)。

　�。ㄋ模┉h(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)收支管理仍有待加強(qiáng)。一是政策性規(guī)費(fèi)還沒(méi)有按完全收繳到位。仍有部分居民、商戶、企業(yè)的生活垃圾費(fèi)未按政策征收到位，而城市建設(shè)駱保潔費(fèi)至今仍沒(méi)有啟動(dòng)征收。二是環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)支出雖然池鎮(zhèn)也實(shí)行了“三審一簽”報(bào)賬管理，但車(chē)輛維修、保險(xiǎn)等未按規(guī)定實(shí)行政府集中采購(gòu)，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)帳務(wù)核算不太規(guī)范。池鎮(zhèn)只撥付環(huán)衛(wèi)所正常的人員經(jīng)費(fèi)，應(yīng)由池鎮(zhèn)保障的環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)公用經(jīng)費(fèi)擠占正常的環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)。

　�。ㄎ澹┉h(huán)衛(wèi)工作的科學(xué)化、精細(xì)化管理水平還需提高。近幾年環(huán)衛(wèi)工人工資雖有所調(diào)增，但仍顯偏低。環(huán)衛(wèi)所雖然制定了崗位職責(zé)及績(jī)效考核管理辦法，按有限資金投入是否發(fā)揮對(duì)等效益來(lái)看，每天支付的.環(huán)衛(wèi)工資報(bào)酬應(yīng)達(dá)到的環(huán)衛(wèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)，缺乏科學(xué)、規(guī)范、精細(xì)的考核衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　�。ㄒ唬┙�立系統(tǒng)性的城市管理機(jī)制。在機(jī)構(gòu)過(guò)程中，整合分散在各部門(mén)的職責(zé)，成立統(tǒng)一的市容環(huán)境管理工作機(jī)構(gòu)，借鑒外地城市管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，共同管理好我們的家園。

　�。ǘ�）理順環(huán)衛(wèi)所的管理體制。建議將縣環(huán)衛(wèi)所的人員、經(jīng)費(fèi)隨編制劃歸一個(gè)部門(mén)統(tǒng)一管理，環(huán)衛(wèi)工作經(jīng)費(fèi)和機(jī)關(guān)運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)分別納入國(guó)庫(kù)集中支付管理。

　�。ㄈ�）嚴(yán)格收費(fèi)管理。一是建議政府按照相關(guān)規(guī)定盡快研究啟動(dòng)駱保潔費(fèi)征收，每年所征收資金全部用于垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)。二是要嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)征收居民、商戶和企業(yè)的垃圾處理費(fèi)。嚴(yán)禁隨意減免，做到公平征收，確保應(yīng)收盡收，所收資金全部用于保障城市環(huán)衛(wèi)工作。

　�。ㄋ模┲鸩綌U(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面。順應(yīng)城市發(fā)展需求，逐步擴(kuò)城區(qū)環(huán)衛(wèi)管理覆蓋面，根據(jù)需要增加保潔人員。

　�。ㄎ澹┍Ｕ侠�圾處理廠運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)。建議將每年收取的駱保潔費(fèi)約100萬(wàn)元左右，全額用于垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)，不足部分納入縣財(cái)政預(yù)算，垃圾處理廠工作人員，若再增加聘任20名環(huán)衛(wèi)工人，建議從146名環(huán)衛(wèi)工人中調(diào)劑使用。

　　（六）規(guī)范環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)核算。將環(huán)衛(wèi)所機(jī)關(guān)經(jīng)費(fèi)和城市環(huán)衛(wèi)保潔工作經(jīng)費(fèi)分開(kāi)，專(zhuān)帳進(jìn)行核算，嚴(yán)禁出現(xiàn)擠占，環(huán)衛(wèi)經(jīng)費(fèi)要優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)工人工資、環(huán)衛(wèi)車(chē)輛費(fèi)用和垃圾處理廠運(yùn)營(yíng)開(kāi)支，對(duì)環(huán)衛(wèi)車(chē)輛維修、保險(xiǎn)和環(huán)衛(wèi)設(shè)施購(gòu)置要嚴(yán)格實(shí)行政府采購(gòu)管理，對(duì)車(chē)輛維修、加油要制定嚴(yán)格詳細(xì)的管理制度。

　�。ㄆ撸�實(shí)行精細(xì)化管理。環(huán)衛(wèi)所要對(duì)駱清掃、保潔，公廁保潔，垃圾填埋等工作制定科學(xué)的管理機(jī)制和具體的日常考核標(biāo)準(zhǔn)，定崗定責(zé)績(jī)效考核，安排專(zhuān)人加強(qiáng)巡查監(jiān)督，定期通報(bào)，與工資報(bào)酬掛鉤，確保每花一分錢(qián)都發(fā)揮應(yīng)有效益。（作者雷啟平系20xx縣財(cái)政局局長(zhǎng)；劉勇系公產(chǎn)局副局長(zhǎng)；王修盛系農(nóng)村公益項(xiàng)目管理股股長(zhǎng)）

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告8

　　一 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查題目：

　　蘇州居住小區(qū)物業(yè)管理狀況

　　二調(diào)查小組成員 ( 共2 人 )

　　系別： 外語(yǔ)系 　

　　系別： 建筑系

　　班級(jí)： 英師1201班 　 班級(jí)： 城規(guī) 1202 班

　　姓名： 李西

　　姓名： 姚小莫

　　三 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查目的 ：

　　相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)的寒假對(duì)我們大學(xué)生來(lái)說(shuō)是一個(gè)了解社會(huì)的好機(jī)會(huì)。實(shí)踐調(diào)查作為每個(gè)大學(xué)生的必修課可觀要求我們要了解社會(huì)，研究社會(huì)，彌補(bǔ)教科書(shū)的不足。我們知道書(shū)上的知識(shí)大都理論性較強(qiáng)，知識(shí)真正用到工作中就需實(shí)踐調(diào)查這一重要環(huán)節(jié)。而且通過(guò)這一實(shí)踐的過(guò)程我們不僅能豐富知識(shí)，提高自身分析和解決問(wèn)題的能力，還能提高各人的綜合素質(zhì)。

　　四 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查的意義 ：

　　小區(qū)物業(yè)管理的成敗直接明顯得影響著小區(qū)居民的居住質(zhì)量與生活環(huán)境，特別是現(xiàn)階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個(gè)安靜，舒適的小區(qū)環(huán)境。小區(qū)物業(yè)管理的好壞也是人們購(gòu)房的一個(gè)參考因素。本次調(diào)查的目的是通過(guò)對(duì)蘇州市區(qū)不同層次的小區(qū)物業(yè)調(diào)查了解小區(qū)物業(yè)管理的基本常識(shí)，所受制約因素，并試圖找到現(xiàn)階段解決小區(qū)物業(yè)管理矛盾的一些有效途徑。

　　五 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查對(duì)象與形式 ：

　　針對(duì)蘇州市區(qū)現(xiàn)在居民的住房條件，我們擬對(duì)四個(gè)不同層次和形式的小區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查。

　　蘇州居住小區(qū)類(lèi)型 表現(xiàn)特征 代表小區(qū)名稱(chēng) 抽樣標(biāo)本

　　老新村 大都建于上世紀(jì)70年代末80年代初，基礎(chǔ)硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、里河新村、南環(huán)新村等 婁江新村

　　街坊改造小區(qū) 一般是上世紀(jì)90年代至今老街坊經(jīng)改造而成，以造型傳統(tǒng)的新式公房為主 敬文里、打線里、石橋里等 敬文里小區(qū)

　　古城區(qū)新建小區(qū) 古城區(qū)高檔安全小區(qū)，管理較嚴(yán)格，房屋造型以傳統(tǒng)多層為主，但樓層不高（受園林地帶保護(hù)古風(fēng)貌的限制） 華陽(yáng)里、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區(qū)等 華陽(yáng)里小區(qū)

　　園區(qū)、新區(qū)樓盤(pán) 大都興建時(shí)間較晚，樓層較多，設(shè)施齊全，位于蘇州經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的工業(yè)園區(qū)，小區(qū)物業(yè)往往由開(kāi)發(fā)商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

　　調(diào)查形式

　�、倥c物業(yè)管理人員交談，咨詢(xún)，填寫(xiě)物業(yè)管理調(diào)查表

　�、诓稍L小區(qū)居民，填寫(xiě)物業(yè)調(diào)查表

　　③采訪者自己評(píng)價(jià)小區(qū)環(huán)境，拍照片作記錄。

　�、茈娫捲L問(wèn)一些同學(xué)和親友，了解其他小區(qū)的情況，以方便作總結(jié)和比較。

　　六 社會(huì)調(diào)查日程安排 ：

　　調(diào)查分為四個(gè)階段進(jìn)行（共13天）

　　第一階段：前期準(zhǔn)備確定調(diào)查內(nèi)容，查閱相關(guān)內(nèi)容并準(zhǔn)備問(wèn)卷（8。6~8。9）

　�。短�(hào) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理方面的一些簡(jiǎn)單的知識(shí)，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調(diào)查的地點(diǎn)及有關(guān)部門(mén)的聯(lián)系方式。學(xué)習(xí)制定調(diào)查問(wèn)卷的一般方法。

　�。诽�(hào) 編輯調(diào)查問(wèn)卷一 （ 居民 ）部分

　�。柑�(hào) 編輯調(diào)查問(wèn)卷二 （物業(yè)管理部門(mén)）部分

　　９號(hào)

　　制定下一步的調(diào)查計(jì)劃，復(fù)印相關(guān)證件、材料

　　第二階段：實(shí)地調(diào)查（8。10~8。14）

　　10 號(hào) 致電給部分小區(qū)物業(yè)管理處，預(yù)約時(shí)間。電話訪問(wèn)親戚朋友，詢(xún)問(wèn)他們的居住地的情況并約好時(shí)間去他們家里訪問(wèn)。隨機(jī)到蘇州各個(gè)小區(qū)參觀，拍照片，收集相關(guān)資料。

　　11 號(hào) 蘇州街坊 敬文里

　　12 號(hào) 蘇州古城區(qū)外圍 婁江新村

　　13 號(hào) 蘇州古城區(qū) 華陽(yáng)里

　　14 號(hào) 蘇州工業(yè)園區(qū) 新城花園

　　第三階段：整理資料，概括總結(jié)（8。15~8。16）

　　第四階段：編輯資料，打印成冊(cè)（8。17~8。18）

　　七 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查論文 ：

　　敬文里物業(yè)管理

　　背景

　　該小區(qū)位于古城區(qū)內(nèi)的皮市街十、十一號(hào)街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。按照有關(guān)部門(mén)的建設(shè)規(guī)劃一直在對(duì)附近要拆遷整改的房子進(jìn)行改造。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)一般

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

　　敬文里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于房子處于黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場(chǎng)所較少。

　　基于上述情況，敬文里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

　　該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

　　1地理位置優(yōu)越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫(yī)院、朝陽(yáng)菜場(chǎng)、敬文小學(xué)、善耕小學(xué)、第三中學(xué)、各種食品店音響店日常用品店也很多。

　　2省級(jí)優(yōu)秀小區(qū)，多次得獎(jiǎng)。

　　3綠化覆蓋面積達(dá)到40％。

　　該小區(qū)的不足

　　1由于是街坊改造的，故小區(qū)出入口很多，人員出入管理起來(lái)比較難，基本不看證件，任何人都可以長(zhǎng)驅(qū)直入。給小區(qū)的安全問(wèn)題造成隱患。

　　2小區(qū)地形比較復(fù)雜，各幢之間的道路比較彎曲，對(duì)于陌生訪客來(lái)說(shuō)，尋找相應(yīng)的樓房比較麻煩。

　　3晚上路燈比較少

　　4靠近馬路，噪聲有時(shí)比較討厭。

　　整改建議

　　1加強(qiáng)保安隊(duì)伍的人數(shù)，抬高保安隊(duì)伍的素質(zhì)。

　　2多設(shè)一些指路牌和路燈。

　　3繼續(xù)進(jìn)行舊的街坊改造計(jì)劃，爭(zhēng)取使更多的舊房子得以規(guī)劃，便于管理。要吸取之前改造過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理規(guī)劃 。

　　4在外圍可以種植一些高大的樹(shù)木，既能美化環(huán)境，清新空氣，還能消減噪音。

　　婁江新村物業(yè)管理

　　背景：

　　婁江新村位于東環(huán)路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建于上世紀(jì)，整體環(huán)境一般，由于小區(qū)建設(shè)較早，基礎(chǔ)設(shè)施較差，當(dāng)初小區(qū)規(guī)劃和建設(shè)上留下的一些歷史遺留問(wèn)題也給小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)了一定的困難，居民對(duì)小區(qū)物業(yè)與環(huán)境意見(jiàn)頗大。

　　婁江物業(yè)由蘇州市平江區(qū)萬(wàn)昌物業(yè)接管。由于建造年代比較早，小區(qū)的一些規(guī)劃上存在嚴(yán)重問(wèn)題，突出的問(wèn)題是小區(qū)的大門(mén)總共達(dá)到5個(gè)，一般小區(qū)大門(mén)才2個(gè)。這就給小區(qū)安全帶來(lái)了難題。小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)此感覺(jué)也很無(wú)奈。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車(chē)和一輛助動(dòng)車(chē)。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 上下高峰時(shí)間內(nèi)南門(mén)出入明顯堵。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。

　　婁江居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較差 例 居民休息健身場(chǎng)所較少。

　　基于上述情況，婁江居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較差

　　婁江小區(qū)物業(yè)管理的主要突出問(wèn)題集中在：

　　1． 小區(qū)的安全存在很大的隱患。

　　由于小區(qū)大門(mén)太多，達(dá)到5個(gè)，外來(lái)人流較多，給小區(qū)大門(mén)的保安工作帶來(lái)了困難。婁江小區(qū)周遍外來(lái)人口較多，有比部分外來(lái)人口就租房于婁江小區(qū)，因此小區(qū)大門(mén)值班室的值班人員也很難辨別進(jìn)出人員是居民還是外來(lái)人員。一些偷盜分子就借機(jī)進(jìn)入小區(qū)作案，因?yàn)橛?個(gè)大門(mén)，他們的出入難于掌握。

　　近期小區(qū)已安裝8個(gè)攝像頭分布在小區(qū)主干道上，給小區(qū)安全帶來(lái)了一些改觀。

　　2． 小區(qū)的衛(wèi)生狀況不甚理想

　　小區(qū)現(xiàn)在實(shí)行在每個(gè)單元（12戶居民）共用一個(gè)垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經(jīng)常外溢，散發(fā)出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門(mén)口，沒(méi)有專(zhuān)人看管，維護(hù)，因此在自然環(huán)境下破壞較大。小區(qū)70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)翻開(kāi)垃圾箱找硬紙板等東西。他們?cè)诜瓌?dòng)過(guò)程中往往會(huì)把垃圾帶出箱外，給小區(qū)環(huán)境帶來(lái)影響。

　　3． 小區(qū)經(jīng)常有拾荒的外來(lái)人員進(jìn)來(lái)

　　這個(gè)問(wèn)題物業(yè)上也很無(wú)奈。第一由于小區(qū)進(jìn)出無(wú)需檢查，拾荒人員可以偽裝成其他人員進(jìn)來(lái)。第二小區(qū)的大門(mén)較多，也難于控制他們的進(jìn)出。物業(yè)人員告知，當(dāng)初為了限制拾荒者進(jìn)來(lái)，保安還和拾荒者發(fā)生口角，甚至動(dòng)手。物業(yè)管理由于沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，他們只能以勸說(shuō)的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進(jìn)入小區(qū)的決心。第三部分居民為了他們賣(mài)垃圾的方便對(duì)拾荒者的進(jìn)來(lái)持歡迎態(tài)度，無(wú)形中助長(zhǎng)了他們的氣焰�，F(xiàn)在小區(qū)物業(yè)已加強(qiáng)了對(duì)拾荒者的盤(pán)查力度，對(duì)他們積極勸說(shuō)。

　　4． 小區(qū)缺少公共綠地和景觀

　　這使得居民沒(méi)有公共交流的場(chǎng)所，對(duì)社區(qū)文化建設(shè)很不利。小區(qū)中偶爾的公共交往也只局限在小區(qū)的幾個(gè)小店門(mén)口，居民迫切需要一個(gè)寬敞，整潔的小區(qū)環(huán)境。

　　當(dāng)然，問(wèn)題還有很多。但婁江小區(qū)自身地理區(qū)位處于外來(lái)人員較多處，加之建造時(shí)間較早，當(dāng)初的規(guī)劃和現(xiàn)在蘇州市的整體規(guī)劃有些不協(xié)調(diào)，不合理。婁江新村的自身發(fā)展受上述幾個(gè)方面的制約，一些問(wèn)題很難解決。就如小區(qū)大門(mén)過(guò)多的問(wèn)題，就屬原先規(guī)劃上的'問(wèn)題。

　　我們經(jīng)過(guò)調(diào)研和總結(jié)得出婁江小區(qū)物業(yè)整改的一些建議

　　1． 將小區(qū)規(guī)劃情況告之上級(jí)，希望小區(qū)能得到重新規(guī)劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區(qū)出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無(wú)的建筑，藤出地來(lái)搞綠化景觀，為居民營(yíng)造生態(tài)的小區(qū)整體氣氛。

　　2． 改造小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，垃圾實(shí)行袋裝化分類(lèi)管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對(duì) 小區(qū)的燈光設(shè)施加以整改，局部添加路燈。小區(qū)主要干道添加指示牌，小區(qū)總平面，在適當(dāng)?shù)胤教砑幼�椅的人性化設(shè)施，小區(qū)內(nèi)應(yīng)建公廁一個(gè)。

　　3． 結(jié)合小區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)小區(qū)居民的社區(qū)意識(shí)。硬件上添加宣傳櫥窗，設(shè)立小區(qū)群眾意見(jiàn)箱。軟件上物業(yè)和居委會(huì)深入各家，對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行調(diào)查，征求意見(jiàn)，大家一致?tīng)I(yíng)造一個(gè)整潔，舒適的小區(qū)環(huán)境，這樣小區(qū)居民不由自主的會(huì)有社區(qū)意識(shí)，以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)小區(qū)的各個(gè)方面。同時(shí)，小區(qū)的其他一些疑難雜癥也能得到改觀。例如，居民會(huì)自覺(jué)抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會(huì)進(jìn)來(lái)。

　　華陽(yáng)里物業(yè)管理

　　背景：

　　該小區(qū)屬于蘇州工業(yè)園區(qū)榮華物業(yè)管理有限公司管理。位于東北街（第六中學(xué)的對(duì)面），建于XX年，共11幢，應(yīng)該來(lái)講屬于比較新的小區(qū)，整體環(huán)境比較好，人為破壞的地方很少。全區(qū)占地面積不是很大，共有北面和西面兩個(gè)出入口，所以治安比較好。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

　　華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)一般 例 由于占地面積小，處于黃金地段，靠近拙政園，地價(jià)較貴，居民休息健身場(chǎng)所較少，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的醫(yī)療療保健場(chǎng)所。

　　基于上述情況，華陽(yáng)里居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

　　該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

　　1地理環(huán)境優(yōu)越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學(xué)校，東南面臨近動(dòng)物園。

　　2這里的綠化很好，居負(fù)責(zé)人介紹，一年四季都有不同的樹(shù)木和花朵。園丁也定期為花木修剪保持它們良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　3每家每戶都有專(zhuān)用的停放自行車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)的地方，另外還有公用的停車(chē)地方。道路暢通，交通無(wú)阻。

　　該小區(qū)的不足

　　1地方比較小，缺少一些醫(yī)療和保健場(chǎng)所和相關(guān)設(shè)施。

　　2保安年齡相對(duì)大了點(diǎn)

　　3業(yè)主之間的交流比較少，社區(qū)活動(dòng)開(kāi)展不多。

　　整改建議

　　1利用部分閑置或多余的資金招募些年青的保安，以便增強(qiáng)小區(qū)的保安人員的隊(duì)伍建設(shè)。若是資金不夠，可以向居民們進(jìn)行宣傳，相信為了維護(hù)大家的利益，只要有合理的原因和理由，業(yè)主還是會(huì)配合的，會(huì)適當(dāng)多處一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)用的。

　　2適當(dāng)?shù)卦诠?jié)日舉辦一些活動(dòng)，增進(jìn)各業(yè)主之間的關(guān)系，加強(qiáng)了解。

　　新城花園物業(yè)管理

　　背景

　　該小區(qū)位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道，毗鄰鄰里中心。小區(qū)共有34幢1575 個(gè)住戶，屬于蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司管理。最早的房子建于98年（多層樓房為主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（復(fù)合型，高層為主）。居住者大多為白領(lǐng)或以上人員，整體素質(zhì)較高。

　　居民調(diào)查報(bào)告統(tǒng)計(jì)

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的安全狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園里居民對(duì)小區(qū)的衛(wèi)生狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的交通狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的綠化景觀普遍評(píng)價(jià)較好

　　新城花園居民對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，硬件管理狀況普遍評(píng)價(jià)較好

　　基于上述情況，新城花園居民對(duì)小區(qū)的整體普遍評(píng)價(jià)較好

　　該小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

　　1新城花園物業(yè)服務(wù)的宗旨是"業(yè)主下班，物管上班"。也就是說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候，都能找到相應(yīng)的人員為業(yè)主服務(wù)。修理工們頂著炎熱，挨家挨戶地上門(mén)服務(wù)，他們無(wú)怨無(wú)悔。門(mén)口站崗的女保安工作也是一絲不茍，對(duì)每一個(gè)來(lái)訪的車(chē)輛都做好相應(yīng)的盤(pán)查和發(fā)放通行證的工作。

　　2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，健身鍛煉的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引著很多居民。大家可以常常見(jiàn)面，話家長(zhǎng)，增進(jìn)彼此之間的感情。適合交流的場(chǎng)所很多。

　　3綠化覆蓋率40％。小區(qū)內(nèi)種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。

　　4管理有序。各類(lèi)的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)都明確地貼在櫥窗里，一目了然。保安和修理工都配有對(duì)講機(jī)，各個(gè)類(lèi)型的工作人員之間的交流比較方便。

　　5遠(yuǎn)離市區(qū)，噪音較少。

　　6地理位置好。園區(qū)的道路寬敞，環(huán)境好，靠近鄰里中心，各項(xiàng)配備都有了而且各項(xiàng)活動(dòng)也比較多，如一年一度的美食節(jié)。

　　7園區(qū)的管理和建設(shè)理念較先進(jìn)。蘇州的工業(yè)園區(qū)引用了新加坡先進(jìn)的管理和規(guī)劃模式。在幾個(gè)附近的小區(qū)周?chē)�建設(shè)有配套設(shè)施完善的鄰里中心，充分實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和共享。

　　該小區(qū)的不足

　　1預(yù)留車(chē)位不夠，部分自家車(chē)沒(méi)有地方�？慷�占用了有限的人行通道。

　　整改建議

　　可以將部分空地劃出露天車(chē)位，解決當(dāng)務(wù)之急，但是要合理規(guī)劃場(chǎng)地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標(biāo)不治本，強(qiáng)力建議今后規(guī)劃的小區(qū)要提前預(yù)測(cè)小區(qū)發(fā)展水平，留好一些空地。

　　經(jīng)過(guò)對(duì)幾個(gè)小區(qū)的抽樣調(diào)查，我們得出以下結(jié)論

　　1． 小區(qū)的物業(yè)管理水平受到小區(qū)硬件設(shè)施的影響，一般來(lái)說(shuō)，那些老新村由于建造時(shí)間比較早，基礎(chǔ)設(shè)施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區(qū)門(mén)衛(wèi)管理水平較低，且年紀(jì)較大。小區(qū)內(nèi)綠化景觀較少。相反 那些新建的小區(qū)，其中包括園區(qū)的公寓，花園小區(qū)，古城區(qū)的封閉式小區(qū)，由于建造時(shí)間較晚，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，物業(yè)管理相對(duì)容易，物業(yè)和居委會(huì)也有條件對(duì)小區(qū)的不良狀況進(jìn)行整改。

　　2． 小區(qū)物業(yè)管理不只是物業(yè)部門(mén)的事，它需要生活在小區(qū)內(nèi)的每一戶居民的共同參與。物業(yè)管理只是扦個(gè)頭，在具體細(xì)節(jié)的實(shí)施執(zhí)行上，都得靠居民大力配合。同時(shí)，從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，該小區(qū)的物業(yè)管理水平也受該小區(qū)居民自身素質(zhì)文化水平的高低。在采訪的幾個(gè)小區(qū)中，我們發(fā)現(xiàn)，越是高檔的小區(qū)，里面的居民越是配合你做調(diào)查。他們會(huì)在小區(qū)內(nèi)找個(gè)陰涼的地方和你慢慢談（當(dāng)然，前提是他們有時(shí)間）。而在相對(duì)低端的小區(qū)，在采訪過(guò)程中，我們得知，有些居民為了自身的方便還支持小區(qū)不良行為的發(fā)生。譬如，讓拾荒的進(jìn)來(lái)?yè)炖�圾。有些居民自身素質(zhì)不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區(qū)環(huán)境差。

　　3． 我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)和社區(qū)管委會(huì)應(yīng)充分合作才能把小區(qū)物業(yè)搞上去。在小區(qū)物業(yè)管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問(wèn)題，這些問(wèn)題本來(lái)不應(yīng)該是物業(yè)管理的事，是社區(qū)的事�，F(xiàn)在社區(qū)和物業(yè)缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區(qū)物業(yè)水平的一個(gè)重要途徑是培養(yǎng)居民的社區(qū)責(zé)任感，即社區(qū)意識(shí)。把自己的小區(qū)當(dāng)成自己的家來(lái)對(duì)待，那么那些問(wèn)題何愁得不到解決呢。

　　4隨著人們的物質(zhì)生活的豐富，一些人家養(yǎng)的寵物所造成的噪音、環(huán)境問(wèn)題也被人們所關(guān)注。

　　5發(fā)展物業(yè)要有遠(yuǎn)見(jiàn)，要充分考慮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，人們的需求，如車(chē)位問(wèn)題，現(xiàn)在成為不少上世紀(jì)末發(fā)展起來(lái)的小區(qū)的一個(gè)破位棘手的問(wèn)題。配套設(shè)施也應(yīng)該盡量完善，或者留有升級(jí)和改造的余地。人性化的管理才會(huì)贏得廣大業(yè)主的喜愛(ài)

　　6物業(yè)管理費(fèi)用上的一些爭(zhēng)議

　　蘇州物業(yè)費(fèi)按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過(guò)調(diào)查得到的一些較為可靠的數(shù)據(jù)。

　　小區(qū)名稱(chēng) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 每戶年物業(yè)費(fèi)（若按面積則100平方米）

　　婁江新村 每戶每年36元

　　胥江華庭 米／平方/月　1.1元 1320元

　　新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元

　　敬文里 每戶每年72元

　　華陽(yáng)里 米/平方/月 0.3元 360元

　　彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

　　彩香一村 每戶每年60元

　　以上大多不包括車(chē)位（若業(yè)主沒(méi)有專(zhuān)用停汽車(chē)場(chǎng)所）的費(fèi)用。

　　城區(qū)200余家物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)著大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。去年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行以來(lái)已有半年多時(shí)間，采訪中聽(tīng)得最多、反響最強(qiáng)烈的話題是"物業(yè)費(fèi)難收"與"管理不到位繳什么費(fèi)"。一些老新村，近年也紛紛成立物業(yè)公司后雖經(jīng)改造整治，新村環(huán)境面貌大變，但仍然遭到物業(yè)費(fèi)難收的尷尬。居民說(shuō)得最多的是亂停車(chē)影響行走，治安問(wèn)題讓人不放心，自行車(chē)失竊現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。還有，小區(qū)物業(yè)公司從來(lái)未向業(yè)主公布賬目。物業(yè)部門(mén)對(duì)此也有苦衷，深感無(wú)能為力。小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實(shí)意地想辦法把問(wèn)題解決。例如可以與業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關(guān)人士認(rèn)為，物業(yè)管理正在逐步走向市場(chǎng)化，一方面物業(yè)管理部門(mén)的服務(wù)要到位，為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)；另一方面沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的要盡快建起業(yè)主委員會(huì)，選擇自己中意的物業(yè)公司來(lái)管理新村，讓業(yè)主委員會(huì)站出來(lái)替大家作主。

　　總之，事在人為，相信在大家的努力下，蘇州居住小區(qū)的物業(yè)定會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好，居民的生活也會(huì)因此錦上添花的。

　　八 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查心得體會(huì) ：

　�。ㄒ唬┯�師1212 李燕青

　　八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門(mén)時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多 居民紛爭(zhēng)很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問(wèn)題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問(wèn)題時(shí)法律和道德會(huì)有違背情況。當(dāng)?shù)孛�令禁止在小區(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買(mǎi)雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒(méi)有別的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。多年下來(lái)，一直這樣，在管理者的通融下過(guò)日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感觸。大熱的天還是在賣(mài)雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過(guò)程中，才能深切體會(huì)到其中的艱辛。

　　我們的調(diào)查過(guò)程不是那么容易的 ，找到有關(guān)部門(mén)大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行 ，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長(zhǎng)在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門(mén)外，連小區(qū)的大門(mén)都沒(méi)能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。

　　為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對(duì)于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的（可見(jiàn)照片簡(jiǎn)介）。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專(zhuān)業(yè)的，但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告，可以說(shuō)，它傾注了我們的熱情、心血和友情。

　　通過(guò)這次幾乎是寬專(zhuān)業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識(shí)，更重要的是提高了自己在解決和處理問(wèn)題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會(huì)努力學(xué)習(xí)，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的一份微薄的力量！

　�。ǘ�）12城規(guī)（1）班 姚之浩

　　經(jīng)過(guò)這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)從感性上升到了理性。以前總會(huì)抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒(méi)做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門(mén)只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門(mén)在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來(lái)維持日常開(kāi)支，管家的主人要給予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說(shuō)說(shuō)罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主人身份責(zé)無(wú)旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說(shuō)，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺(jué)把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺(jué)關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺(jué)不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問(wèn)題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來(lái)，小區(qū)居民更應(yīng)該"不去做那些人的生意"。

　　另一方面我覺(jué)得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級(jí)和上級(jí)部門(mén)的大力支持和合作。對(duì)于一些硬件上的問(wèn)題，只有通過(guò)向上級(jí)反映才能得到改善。在同級(jí)部門(mén)中，小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說(shuō)的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識(shí)，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識(shí)的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé)，除了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)該有居委會(huì)承擔(dān)起來(lái)的現(xiàn)代社會(huì)中，居委會(huì)應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)培養(yǎng)居民的社區(qū)意識(shí)。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問(wèn)題一時(shí)很難解決，更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來(lái)間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。

　　以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì)，可能還有很多問(wèn)題我們沒(méi)發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認(rèn)識(shí)的不斷加深，我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問(wèn)題的出路的 。

　　(完)

　　九 社會(huì)實(shí)踐調(diào)查相關(guān)材料（詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附頁(yè)）

　　1 照片

　　2 調(diào)查問(wèn)卷

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告9

　　一、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　課題組對(duì)目前我國(guó)一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研，具體情況是：天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè)，1000.3萬(wàn)建筑平方米，分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。

　　廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前，3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理，小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。

　　北京市在對(duì)舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后，按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。

　　吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治，實(shí)行屬地化組團(tuán)，區(qū)域化管理，改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來(lái)市政府先后投入大量資金，由房產(chǎn)局牽頭，對(duì)市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治，實(shí)施拆倉(cāng)房建綠地、修道路工程。

　　邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市主城區(qū)內(nèi)共有各類(lèi)住宅區(qū)392個(gè)，其中原由房產(chǎn)部門(mén)統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時(shí)間，不斷加大力度，晉級(jí)升檔，完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù)，大力推行物業(yè)管理，為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。

　　20xx年6月，長(zhǎng)春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳，結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，朝陽(yáng)區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬(wàn)平方米和3萬(wàn)平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。

　　從以上各城市對(duì)舊區(qū)的管理來(lái)看，舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn)，但如何徹底有效地對(duì)舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。

　　二、目前各地對(duì)舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法

　　現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理，治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí)，各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。

　　從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門(mén)成立專(zhuān)業(yè)公司接管為主，天津和平、河西、南開(kāi)三區(qū)房管局都成立了局屬專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式，取得一定成績(jī)：共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會(huì)模式進(jìn)行管理為主，紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū)，共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主，河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū)，共接管33個(gè)。

　　長(zhǎng)春市對(duì)于老的沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，即“舊區(qū)”，將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。

　　在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。

　　北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對(duì)老舊居住小區(qū)的綜合整治，動(dòng)員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)試點(diǎn)，結(jié)合公房出售，摸索經(jīng)驗(yàn)，建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。

　　三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問(wèn)題

　　不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式，在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題，這些難題直接影響著居民對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行，并制約著舊區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理，值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。

　　(一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，收繳率低，物業(yè)管理企業(yè)不愿接管

　　舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低，政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低，物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市，針對(duì)舊區(qū)多年來(lái)形成的收費(fèi)機(jī)制，天津市各區(qū)對(duì)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式：一種是按建筑面積收費(fèi)，一般不超過(guò)0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi)，大致分獨(dú)單、偏單、三室，并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格，一般獨(dú)單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主，可以看出，舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài)，業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，不愿交費(fèi)或少交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)率低，天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡，經(jīng)營(yíng)非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修，物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

　　(二)維修基金嚴(yán)重匱乏

　　舊區(qū)許多房屋是房改房，房改后，按照商品房統(tǒng)一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例為房款的2%。而事實(shí)上，不少地方維修資金還得不到完全落實(shí)，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房，由于過(guò)去交易手續(xù)的不完備，維修資金也沒(méi)有按時(shí)足額繳納。

　　(三)法律法規(guī)尚不完善，人們的民主參與意識(shí)不高

　　雖然現(xiàn)在各城市對(duì)舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視，而且也意識(shí)到了法律法規(guī)的不健全，但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的法律法規(guī)也是不可能的，只能隨著時(shí)間的推移，針對(duì)舊區(qū)出現(xiàn)的新問(wèn)題，逐步建立。現(xiàn)在許多城市已出臺(tái)了一些法律法規(guī)，在其中對(duì)舊區(qū)管理作了規(guī)定，如北京，相繼出臺(tái)了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺(tái)了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購(gòu)置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問(wèn)題的通知》等;邯鄲市出臺(tái)了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級(jí)收費(fèi)實(shí)行辦法》，這些都值得各地借鑒。但同時(shí)，由于一些法律法規(guī)宣傳不夠，人們的民主參與意識(shí)不高，許多居民不遵守這些法律法規(guī)，物業(yè)對(duì)這些行為又難以有效控制。因此，如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行，是值得有關(guān)部門(mén)考慮的問(wèn)題。

　　(四)接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)

　　在一些已綜合整治過(guò)的舊區(qū)，可以看到自行車(chē)存放處、對(duì)小區(qū)的封閉、門(mén)衛(wèi)的值班室等設(shè)施，但同時(shí)也注意到自行車(chē)存放處沒(méi)有幾輛自行車(chē)，人們還是按原來(lái)的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門(mén)衛(wèi)值班室內(nèi)沒(méi)有門(mén)衛(wèi)。另外，小區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理辦公用房等，接管進(jìn)度慢，物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注，不要將治理的成果付諸東流。

　　(五)新舊管理體制銜接難

　　過(guò)去，舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會(huì)，同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后，許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)之間還沒(méi)有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭(zhēng)權(quán)現(xiàn)象。

　　四、我國(guó)城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)

　　在對(duì)城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候，必須分階段、分步實(shí)施，逐層深入，要治理一個(gè)，管理一個(gè)，注重效果而不是數(shù)量和過(guò)程，要循序漸進(jìn)，不可操之過(guò)急。具體管理辦法如下：

　　1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備

　　深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳，講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對(duì)舊區(qū)的一些具體規(guī)定)，加深人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí);對(duì)舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的需求(如居民對(duì)原有物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、居民的收入水平、居民對(duì)新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。

　　2. 對(duì)舊區(qū)進(jìn)行分類(lèi)，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法

　　在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中，要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類(lèi)型、分層次推進(jìn)，引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下：對(duì)環(huán)境配套比較好，房子比較整齊，產(chǎn)權(quán)比較分散，住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，可參照新區(qū)開(kāi)展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對(duì)配套比較差，房子比較舊，住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限，對(duì)物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū)，以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理，隨著條件改善，逐步增加服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)注意選聘專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理，逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。

　　3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，妥善解決易出現(xiàn)的各種問(wèn)題

　　通過(guò)對(duì)舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的`調(diào)查研究，目前急需解決的幾個(gè)問(wèn)題如下：

　　◎ 物業(yè)收費(fèi)

　　要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況，可采取的措施如下：

　　(1) 明確業(yè)主公約。事先對(duì)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式，按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定，制定本小區(qū)的業(yè)主公約，同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆�律法�?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反“公約”的人有“罰”款權(quán)，這種“罰”款不同于“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對(duì)遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”，“罰”來(lái)的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出，而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤(rùn)”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案。“公約”不僅約束業(yè)主，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的約束，在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí)，業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

　　(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對(duì)違反公約的處罰措施。

　　(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專(zhuān)業(yè)部門(mén)委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的，有關(guān)部門(mén)應(yīng)給一定的費(fèi)用。

　　(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工，享受優(yōu)惠政策，降低運(yùn)行成本，把有限的收入用在服務(wù)上，同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。

　　(5) 以政府補(bǔ)貼的形式，作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

　　(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū)，一定要選擇規(guī)模較大、社會(huì)信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強(qiáng)，直接管理成本低，從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多，收繳率相應(yīng)的就會(huì)提高。

　　(8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動(dòng)，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請(qǐng)社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動(dòng);為老年人舉辦書(shū)法繪畫(huà)比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動(dòng)事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過(guò)一個(gè)個(gè)不同形式的活動(dòng)，促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解，有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng)，有益于不少問(wèn)題的解決。

　　(9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會(huì)化的形式，讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行，為居民建立信用體系，對(duì)那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁，同時(shí)，對(duì)物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制，建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé)，將拿不到管理費(fèi)或少拿，以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。

　　(10)政府應(yīng)出臺(tái)有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策，對(duì)積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠，同時(shí)撥出專(zhuān)款補(bǔ)貼給物業(yè)管理公司，保證物業(yè)管理公司能保本微利，在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場(chǎng)，從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理，形成良性循環(huán)機(jī)制，待條件成熟時(shí)再按照市場(chǎng)化的模式進(jìn)行運(yùn)作。

　　◎ 住房維修資金

　　要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式，實(shí)現(xiàn)“市場(chǎng)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式，保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行，各地應(yīng)采取的措施主要有：

　　(1) 盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國(guó)土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見(jiàn)》中規(guī)定：商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金，用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問(wèn)題，但由于實(shí)施難度大，一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用，各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，以便有法可依。

　　(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國(guó)家有文件明確規(guī)定：“舊有公房出售時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對(duì)舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對(duì)于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制，不斷完善資金繳存程序，簡(jiǎn)化手續(xù)，使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對(duì)公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。

　　(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度，設(shè)專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面，廣州市大力推行物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專(zhuān)用卡”的維修資金管理制度，即每一業(yè)主都有維修資金專(zhuān)用賬戶，廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況，并由專(zhuān)門(mén)的部門(mén)監(jiān)督管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金，以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益，值得各地借鑒。

　　◎ 理順各部門(mén)的職責(zé)

　　物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門(mén)的專(zhuān)業(yè)管理有著密切的聯(lián)系，搞好物業(yè)管理單靠一家不行，只有充分發(fā)揮政府主管部門(mén)的核心作用，各部門(mén)密切配合，共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。

　　在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上，要充分依靠街道、居委會(huì)。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)，是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會(huì)的配合支持下，理順小區(qū)管理體制。

　　在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門(mén)的關(guān)系上，可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門(mén)應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組織成立業(yè)主委員會(huì)。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)�；�發(fā)展。

　　總之，在理順物業(yè)管理和其他各部門(mén)的關(guān)系上，應(yīng)以物業(yè)管理為主，其他各部門(mén)為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理，改變過(guò)去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象，為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告10

　　物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長(zhǎng)公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

　　一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況

　　我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。

　　二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因

　　隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

　　（一）業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)。

　　隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒(méi)有樹(shù)立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識(shí)淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō)，房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門(mén)走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無(wú)奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬(wàn)平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識(shí)不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對(duì)成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒(méi)有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而無(wú)法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。

　　（二）企業(yè)對(duì)管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確

　　我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹(shù)立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問(wèn)題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。

　　（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套

　　我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。

　　（四）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　（五）熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。

　　1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。

　　2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂(lè)家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。

　　3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權(quán)，無(wú)法盡責(zé)，只得放任自流。

　　4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。

　　（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

　　1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。

　　2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤�司和首�?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預(yù)。

　　3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。

　　4、成立業(yè)主大會(huì)的'規(guī)定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

　　三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

　　1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。

　　在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

　　2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。

　　相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

　　3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

　　開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。

　　4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。

　　上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì) 這類(lèi)事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專(zhuān)線電話，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告11

　　一、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象的透視與分析

　　1、價(jià)值規(guī)律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價(jià)值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價(jià)值由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定，商品交換以?xún)r(jià)值為基礎(chǔ)。價(jià)格圍繞"等價(jià)交換價(jià)值點(diǎn)w上下波動(dòng)，是價(jià)值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國(guó)物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點(diǎn)，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場(chǎng)交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價(jià)值規(guī)律的制約。

　　企業(yè)是以追求利潤(rùn)最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費(fèi)、零收費(fèi)”手段實(shí)施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然是與“等價(jià)交換”原則相違背的，屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反�，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因�；蛘呤瞧髽I(yè)發(fā)展經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費(fèi)之外的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。如若是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略，是一種短期經(jīng)營(yíng)行為，則無(wú)必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

　　縱觀“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點(diǎn)是業(yè)主少交或不交管理費(fèi)，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說(shuō)明物業(yè)管理費(fèi)一定另有來(lái)源�；蛘呤欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營(yíng)收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來(lái)源渠道有異而已。問(wèn)題是這種來(lái)源和渠道是否可靠?是否存在問(wèn)題?是否合法?由開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)，開(kāi)發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費(fèi)午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費(fèi)用?這在邏輯上和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是無(wú)法自圓其說(shuō)的。退一步而言，不去追究開(kāi)發(fā)商的動(dòng)機(jī)、目的，開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實(shí)踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收?qǐng)觥Ｒ陨虡I(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費(fèi)，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費(fèi)。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，那么仍然會(huì)產(chǎn)生前者所述的與開(kāi)發(fā)商支付管理費(fèi)同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤(rùn)，以此彌補(bǔ)管理費(fèi)缺失或不足，本是無(wú)可非議的，但如果這種經(jīng)營(yíng)收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無(wú)法維持，則會(huì)引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不安定因素的產(chǎn)生，這對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)是有害無(wú)益的。

　　如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對(duì)業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個(gè)別物業(yè)項(xiàng)目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來(lái)看，其浪費(fèi)社會(huì)資源、降低效率卻是顯而易見(jiàn)的。眾所周知，社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會(huì)中，社會(huì)化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高。一個(gè)普通物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)涉足多個(gè)專(zhuān)業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會(huì)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

　　因此，物業(yè)管理的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競(jìng)爭(zhēng)策略，既沒(méi)有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒(méi)有對(duì)行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是對(duì)消費(fèi)者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對(duì)等”一是專(zhuān)業(yè)知識(shí)和信息量不對(duì)等，二是組織形式上的不對(duì)等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對(duì)等。在這樣一個(gè)“不對(duì)等”的交換中，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”勢(shì)必誤導(dǎo)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無(wú)，更多關(guān)注服務(wù)價(jià)格而非服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，由于消費(fèi)者過(guò)分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會(huì)忽視對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實(shí)際是在業(yè)主不可見(jiàn)狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實(shí)施所謂“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無(wú)形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險(xiǎn)后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個(gè)物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險(xiǎn)的陷阱。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”將削弱企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加運(yùn)營(yíng)鳳險(xiǎn)

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點(diǎn)是規(guī)模收益正比增長(zhǎng)。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋�！皩�(duì)于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)�！奔瓷�產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會(huì)使平均成本下降，利潤(rùn)也相應(yīng)的不一定會(huì)上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤(rùn)下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購(gòu)上擁有更多話語(yǔ)權(quán)，但隨之而來(lái)的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營(yíng)和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項(xiàng)開(kāi)支部極有可能抵消商品采購(gòu)所帶來(lái)的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費(fèi)不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個(gè)策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險(xiǎn)的。

　　3. “低收費(fèi)、零收費(fèi)”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

　　當(dāng)一個(gè) “低收費(fèi)、零收費(fèi)”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會(huì)導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價(jià)，很可能會(huì)被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，這種無(wú)奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因?yàn)橐坏┊?dāng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的降價(jià)成為習(xí)慣，消費(fèi)者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會(huì)是誰(shuí)的物業(yè)管理費(fèi)收得更低。在如此一個(gè)信息不對(duì)稱(chēng)的低價(jià)市場(chǎng)里，消費(fèi)者只關(guān)心價(jià)格，市場(chǎng)資源將惟低價(jià)者得，也反過(guò)來(lái)迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因?yàn)樵诘蛢r(jià)，甚至超低價(jià)上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場(chǎng)，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的.惡果。市場(chǎng)交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中失敗，而次品獲勝，形成消費(fèi)者心理和消費(fèi)行為的“逆向選擇”。

　　在物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場(chǎng)的低效率和市場(chǎng)失靈， “低收費(fèi)、零收費(fèi)”服務(wù)不受到遏制，不但整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮甚至消失。

　　二、法律層面的“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的審視與考量

　　1.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背公平和等價(jià)有償原則

　　從民法的基本原則公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的�！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)等的民事活動(dòng)中，要實(shí)行等價(jià)交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無(wú)償占有。剝奪他方的財(cái)產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說(shuō)在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時(shí)存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對(duì)等、并按價(jià)值規(guī)律的要求進(jìn)行等價(jià)交換，取得他人財(cái)產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價(jià)相適應(yīng)。

　　合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)幕�本原則，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來(lái)講，交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對(duì)等和等價(jià)的，如果業(yè)主沒(méi)有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費(fèi)不對(duì)等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

　　但是在物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”中，業(yè)主沒(méi)有交納物業(yè)管理費(fèi)，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費(fèi)、零收費(fèi)"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈(zèng)品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無(wú)法保證的。同時(shí)，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會(huì)顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

　　而業(yè)主享受的超低價(jià)或免費(fèi)服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動(dòng)性。

　　2.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”違背《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定

　　物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”歸根結(jié)底采用的是一種價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，這是一種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第11條“經(jīng)營(yíng)者不得以排擠對(duì)手為目的，以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個(gè)方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費(fèi)、零收費(fèi)”這樣一種營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)入市場(chǎng)，其動(dòng)機(jī)不能排除是為了搶占市場(chǎng)份額從而達(dá)到排擠對(duì)手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價(jià)格銷(xiāo)售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實(shí)行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第11條也對(duì)物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費(fèi)、零收費(fèi)”是不收費(fèi)或嚴(yán)重背離成本的一種定價(jià)方式，以低于戚本的價(jià)格銷(xiāo)售物業(yè)管理這種特殊的商品，無(wú)疑是違背了《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》的規(guī)定。

　　3.“低收費(fèi)、零收費(fèi)”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基本精神

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對(duì)不同類(lèi)型的物業(yè)、不同對(duì)象、不同消費(fèi)水平，合理地核定收費(fèi)水平。質(zhì)價(jià)相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價(jià)，否定了質(zhì)價(jià)相符的原則。如前所述，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)原則，使初步培育出來(lái)的物業(yè)管理消費(fèi)觀念，倒退到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

　　“低收費(fèi)、零收費(fèi)”之所以卷土重來(lái)，絕非偶然，是有其深刻的社會(huì)歷史原因的。目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，基本沿襲的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)空前高漲，而物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對(duì)滯后，在這樣社會(huì)經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會(huì)歷史大背景下，“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的出現(xiàn)是必然的。

　　三、“低收費(fèi)、零收費(fèi)”的對(duì)策思考

　　1.完善法制建設(shè)

　　法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長(zhǎng)足發(fā)展的根本保障，針對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對(duì)現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過(guò)完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。

　　2.強(qiáng)化行業(yè)自律

　　行業(yè)自律是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中企業(yè) 誠(chéng)實(shí)信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)及時(shí)、有效地建立會(huì)員強(qiáng)制入會(huì)、訓(xùn)誡、通報(bào)批評(píng)、公開(kāi)譴責(zé)和取消會(huì)員資格、會(huì)員誠(chéng)信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過(guò)行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的社會(huì)地位和信譽(yù)。

　　3.加強(qiáng)理論研究

　　物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開(kāi)展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專(zhuān)、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊(duì)伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

　　4.創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)

　　創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

　　在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理制度，如類(lèi)似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實(shí)施外部獨(dú)立的管理費(fèi)會(huì)計(jì)審核或外部審計(jì)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

　　5.正確引導(dǎo)輿論

　　人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中對(duì)各個(gè)參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個(gè)事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會(huì)眾說(shuō)紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來(lái)。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告12

　　一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤(pán)及物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個(gè)，包括2個(gè)高層小區(qū)（光亮·陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）、1個(gè)集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個(gè)商品房小區(qū)，分屬7個(gè)開(kāi)發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

　　我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過(guò)實(shí)施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉ�產(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

　　但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問(wèn)題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來(lái)看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類(lèi)型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類(lèi)小區(qū)修建當(dāng)初開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會(huì)造成物管人員的消極怠工，

　　提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱，物業(yè)交費(fèi)率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請(qǐng)1-2個(gè)人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，只能實(shí)行基本服務(wù)（如簡(jiǎn)單的保潔和維修等項(xiàng)目）和低收費(fèi)。

　　05年后修建的12個(gè)小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會(huì)只有祥瑞花園1個(gè)小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒(méi)有城市街道穿過(guò)，相對(duì)獨(dú)立集中，再加上前期物業(yè)開(kāi)展較好，收費(fèi)水平和收費(fèi)率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

　　如光亮·陽(yáng)光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買(mǎi)房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說(shuō)空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六

　　個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

　　二、小區(qū)貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)情況

　　為了使國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點(diǎn)帶面，利用國(guó)慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開(kāi)展宣傳活動(dòng)，并通過(guò)橫幅、報(bào)紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動(dòng)。近一年來(lái)，發(fā)送宣傳資料近1.5萬(wàn)份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識(shí)競(jìng)賽，通過(guò)開(kāi)展這些宣傳活動(dòng)，對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實(shí)物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

　　三、小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)情況

　　我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個(gè)小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會(huì)，其中：主任1人，副主任1人，財(cái)務(wù)1人，委員5個(gè)，基本上每1-2年召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個(gè)高層小區(qū)（陽(yáng)光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒(méi)有達(dá)到80%，所以還沒(méi)有形成業(yè)主委員會(huì)，不過(guò)正在前期的.籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。

　　四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營(yíng)情況

　　目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮·陽(yáng)光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)

　　責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財(cái)政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個(gè)工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

　　五、物業(yè)管理服務(wù)情況

　　目前2個(gè)高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個(gè)較好的小區(qū)生活環(huán)境。

　　六、物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用收取及管理使用情況

　　目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會(huì)財(cái)政保管，支付保安和清潔的工資，物管費(fèi)用和工資基本持平；2個(gè)高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價(jià)格統(tǒng)一收取，交到公司財(cái)政，公司財(cái)政再同意支付員工工資和其他維修費(fèi)用等，現(xiàn)在是一個(gè)入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費(fèi)用由社區(qū)工作人員收�。ɑ�本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

　　七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

　　1、沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

　　全鎮(zhèn)12個(gè)小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2個(gè)高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會(huì)。剩下的9個(gè)小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)。主要是因?yàn)榇祟?lèi)小區(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開(kāi)始引進(jìn)物業(yè)管理模式，由開(kāi)發(fā)商制定物業(yè)管理人員來(lái)管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無(wú)關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來(lái)越嚴(yán)重，對(duì)提供的服務(wù)越來(lái)越不滿意，

　　最終開(kāi)發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個(gè)小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個(gè)人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過(guò)來(lái)問(wèn)題沒(méi)有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識(shí)較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

　　2、部分小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難。

　　12個(gè)小區(qū)，除了2個(gè)高層電梯小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取按照重慶市物價(jià)局核準(zhǔn)外，其余10個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)基本上是按照建筑面積來(lái)收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費(fèi)，也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)， “花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)比較死板，比如說(shuō)有的小區(qū)業(yè)主開(kāi)始交了物管費(fèi)，但是由于某些業(yè)主沒(méi)有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說(shuō)自己過(guò)分要求得到更多的服務(wù)而沒(méi)有提供，繼而開(kāi)始不交物管費(fèi)；有的是口頭說(shuō)交，但沒(méi)有實(shí)際行動(dòng)。

　　征收的物管費(fèi)用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個(gè)高層小區(qū)目前的經(jīng)營(yíng)情況基本上都是公司要倒貼，像陽(yáng)光佳苑，17個(gè)物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬(wàn)，而物管費(fèi)全額收取才有24萬(wàn)多，資金缺口近8、9萬(wàn)元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費(fèi)用，公共設(shè)施維修費(fèi)用也由物管公司繳納。沒(méi)有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由委員會(huì)統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費(fèi)用；其他小區(qū)的物管費(fèi)，能收上來(lái)的交由社區(qū)管理，然后按時(shí)給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會(huì)楚翔繳納的物管費(fèi)用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無(wú)物管。

　　3、集資房小區(qū)成政府包袱。

　　某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開(kāi)始修建的時(shí)候?yàn)榧�資房，業(yè)主沒(méi)有購(gòu)

　　買(mǎi)大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問(wèn)題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒(méi)有著落，實(shí)際上成了政府的包袱。

　　4、規(guī)劃超前性不夠，車(chē)位配備普遍不足。

　　由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的人員越來(lái)越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車(chē)位配備不足。12個(gè)小區(qū)除了2個(gè)高層電梯小區(qū)有自己的地下停車(chē)位，其余十個(gè)小區(qū)都沒(méi)有統(tǒng)一的小區(qū)車(chē)位，小區(qū)內(nèi)車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車(chē)子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

　　八、造成問(wèn)題的主要原因

　　1、業(yè)主市民意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)委會(huì)難成立。

　　業(yè)主自身市民意識(shí)不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識(shí)并沒(méi)有因?yàn)槌蔀椤皹I(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對(duì)物業(yè)管理則愛(ài)理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費(fèi)，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門(mén)口�！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的共識(shí)還沒(méi)有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，聯(lián)合起來(lái)與物業(yè)管理公司平等溝通的意識(shí)。

　　2、歷史遺留問(wèn)題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

　　許多小區(qū)當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商出售房屋的時(shí)候并沒(méi)有要求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)大修基金，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒(méi)有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對(duì)小區(qū)內(nèi)的工程方面的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商拿已過(guò)保修期的借口來(lái)搪塞，不予修補(bǔ)；沒(méi)有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進(jìn)行修

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告13

　　一、方正縣物業(yè)總體概況

　　方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個(gè)，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實(shí)行分戶供暖的有177棟（86個(gè)小區(qū)），未實(shí)行分戶供暖的有69棟（57個(gè)小區(qū)）。有114個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，51個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個(gè)小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個(gè)小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。

　（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展

　　方正鎮(zhèn)住宅樓建設(shè)始于19XX年，方正縣建設(shè)銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設(shè)住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護(hù)居戶的正常生活，住宅樓建設(shè)單位就組織了一個(gè)機(jī)構(gòu)—物業(yè)辦負(fù)責(zé)住宅樓公共設(shè)施的運(yùn)行、費(fèi)用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設(shè)的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，，對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動(dòng)中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設(shè)局，具體職責(zé)是:儀式貫徹落實(shí)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護(hù)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起

　　到保駕護(hù)航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)所成立的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行注冊(cè)備案存檔；三是審查申報(bào)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書(shū)、是否合法經(jīng)營(yíng)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時(shí)，督促業(yè)主委員會(huì)為他們進(jìn)行調(diào)解；四是督促和收繳專(zhuān)項(xiàng)房屋維修資金，并對(duì)維修資金的收繳和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理；五是對(duì)全縣40平方米的老樓進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。

　　（二）、物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)

　　經(jīng)過(guò)走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容主要包括：

　　1、物業(yè)公共部位的.維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、服務(wù)主體結(jié)構(gòu)、公共門(mén)廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、傳達(dá)室等）；

　　2、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)公共設(shè)施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公用天線、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、露天停車(chē)場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等）；

　　3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通。

　　4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

　　5、車(chē)輛停放管理；

　　6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

　　7、裝飾裝修管理服務(wù)；

　　8、物業(yè)檔案資料管理。

　　目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費(fèi)的形式來(lái)維護(hù)日常物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)支出，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告14

　　一、社會(huì)力量辦學(xué)的主要形式和稅收管理現(xiàn)狀

　　(一)從規(guī)模上看。社會(huì)力量辦學(xué)從規(guī)模上看，規(guī)模較大的有民辦學(xué)校，規(guī)模較小的有各種社會(huì)力量辦的培訓(xùn)。民辦學(xué)校逐步形成了多層次、多門(mén)類(lèi)、多形式的辦學(xué)體系，既有高等層次學(xué)校，又有中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校，也有普通中小學(xué)、幼兒園。既有企事業(yè)單位、民主黨派、社會(huì)團(tuán)體辦的，也有公民個(gè)人辦的，還有中外合資辦的。民辦學(xué)校手續(xù)較為齊全，較為穩(wěn)定。

　　(二)從形式上看。社會(huì)力量辦學(xué)從形式上看,可謂靈活多樣、雜亂多變：

　　1、為解決社會(huì)就業(yè)而開(kāi)辦的各類(lèi)崗前技能培訓(xùn)班。主要培訓(xùn)對(duì)象是下崗職工、待業(yè)青年、農(nóng)村進(jìn)城的剩余勞動(dòng)力。這類(lèi)培訓(xùn)班大部分取得許可證，辦班地點(diǎn)、時(shí)間、授課人員較為固定;

　　2、為職稱(chēng)評(píng)定或職務(wù)晉升開(kāi)辦的各類(lèi)考前輔導(dǎo)班。通常由各級(jí)別的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位組織創(chuàng)辦，培訓(xùn)對(duì)象主要是準(zhǔn)備參加職稱(chēng)考試、專(zhuān)業(yè)技術(shù)考試的各類(lèi)社會(huì)在職人員。這類(lèi)辦班多數(shù)是以組織名義聘請(qǐng)幾名社會(huì)專(zhuān)家學(xué)者臨時(shí)開(kāi)辦，具有一定的周期性;

　　3、一人牽頭，幾人搭伙的各種特長(zhǎng)培訓(xùn)班和家教大軍。主要培訓(xùn)對(duì)象是在校的中小學(xué)生及幼兒園小朋友，培訓(xùn)形式多采取短期培訓(xùn)和臨時(shí)輔導(dǎo)相結(jié)合，屬第二職業(yè)勞務(wù)創(chuàng)收，其流動(dòng)性和隱蔽性較強(qiáng)，不易控管。

　　(三)從管理上看。從政府對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)的管理上看，有兩種情況：

　　1、舉辦實(shí)施學(xué)歷教育、學(xué)前教育、自學(xué)考試助學(xué)及其他文化教育的民辦學(xué)校，由縣級(jí)以上人府教育行政部門(mén)按照國(guó)家規(guī)定的權(quán)限審批;

　　2、舉辦實(shí)施以職業(yè)技能為主的職業(yè)資格培訓(xùn)、職業(yè)技能培訓(xùn)的民辦學(xué)校，由縣級(jí)以上人民政府勞動(dòng)和社會(huì)保障行政部門(mén)按照國(guó)家規(guī)定的權(quán)限審批，并抄送同級(jí)教育行政部門(mén)備案。

　　現(xiàn)在，石家莊市橋西區(qū)在教育和勞動(dòng)部門(mén)登記注冊(cè)的社會(huì)力量辦學(xué)的有41家(主要是外語(yǔ)、藝術(shù)、電腦、醫(yī)療美容、駕駛、人力資源等培訓(xùn)學(xué)校)，另有還有一些未在主管部門(mén)登記注冊(cè)的單位、個(gè)人和利用假期為學(xué)生補(bǔ)課辦班的教師以及家教人員，但是,辦理稅務(wù)登記的卻只有十多家。在稅收征收方式上，對(duì)規(guī)模較大，且有建賬能力的，采取的是按賬征收;對(duì)規(guī)模較小，且沒(méi)建賬能力的，實(shí)行的是定額征收。有的臨時(shí)性辦班者雖然辦理了稅務(wù)登記，但由于辦班時(shí)間和場(chǎng)所不固定，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難進(jìn)行有效的征管,對(duì)不辦理任何手續(xù)的辦班者更是控管乏力。今年上半年，我局僅征收相關(guān)稅收8萬(wàn)多元。由此可見(jiàn)，對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)的稅收管理亟待加強(qiáng)。

　　二、社會(huì)力量辦學(xué)稅收征管不到位的原因

　　(一)、辦學(xué)者納稅意識(shí)不強(qiáng)。有的對(duì)有關(guān)稅收政策不了解，片面地認(rèn)為，只要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)就是合法了，辦學(xué)不應(yīng)該納稅;有的受利益驅(qū)使，只為賺錢(qián)，不但不積極主動(dòng)地納稅，反而有意逃避納稅。

　　(二)、辦學(xué)形式五花八門(mén)，難以進(jìn)行有效的稅收控管。目前，社會(huì)力量辦學(xué)按功能分，主要分為素質(zhì)型、技能型、提高型、培訓(xùn)型;按時(shí)間分，分為長(zhǎng)、中、短期和臨時(shí)性辦學(xué)。辦學(xué)形式既有合伙辦學(xué)，又有單獨(dú)辦學(xué)，授課人員既有專(zhuān)職授課教師，又有大中專(zhuān)學(xué)生。除了規(guī)模較大的民辦學(xué)校外，還有以家庭住宅為固定場(chǎng)所的長(zhǎng)期授藝班，也有高考前開(kāi)設(shè)的.臨時(shí)補(bǔ)習(xí)班。這些補(bǔ)習(xí)班的特點(diǎn)是可應(yīng)時(shí)開(kāi)辦，也可隨時(shí)停辦，具有較強(qiáng)的隨意性，場(chǎng)所也不固定，且收入多以現(xiàn)金形式，稅務(wù)部門(mén)很難掌握。有的采取前店后校的形式，如一些音樂(lè)學(xué)校，在出售樂(lè)器的同時(shí)，進(jìn)行培訓(xùn)和教學(xué)，業(yè)主在申報(bào)納稅時(shí)只申報(bào)繳納商品銷(xiāo)售收入應(yīng)繳納的稅款，對(duì)培訓(xùn)教學(xué)收入?yún)s故意隱瞞。

　　(三)、部門(mén)協(xié)作不夠密切。有的主管部門(mén)未能對(duì)社會(huì)力量辦學(xué)者進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督，比如，在資格審查和年檢方面，沒(méi)把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項(xiàng)主要內(nèi)容，只是以收(費(fèi))代管(理)。還有的主管部門(mén)只從部門(mén)利益考慮，擔(dān)心社會(huì)力量辦學(xué)者因繳稅而不能向其交納管理費(fèi)。因而，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)檢查和調(diào)查不能很好地配合和支持，不能及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地提供相關(guān)資料。

　　(四)、參加學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的人員配合意識(shí)差。由于參與學(xué)習(xí)培訓(xùn)的人員心態(tài)不一，而不能很好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管。學(xué)員的學(xué)費(fèi)大都是由自己支付，不報(bào)銷(xiāo)，加上索要發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，因而，有些學(xué)員不向辦學(xué)者索要合法發(fā)票，給辦學(xué)者造成了偷稅之機(jī)，稅務(wù)機(jī)關(guān)未能對(duì)此實(shí)現(xiàn)以票管稅。另一方面，稅務(wù)機(jī)關(guān)在向?qū)W員進(jìn)行調(diào)查時(shí)，有的學(xué)員怕給自己帶來(lái)麻煩，影響與辦學(xué)者的關(guān)系，故不愿提供真實(shí)的有關(guān)情況。

　　三、加強(qiáng)社會(huì)力量辦學(xué)稅收征管的措施

　　(一)、加大稅收宣傳力度。采取多種形式，有針對(duì)性地對(duì)辦學(xué)者、學(xué)員，以及有關(guān)部門(mén)搞好專(zhuān)項(xiàng)宣傳,提高辦學(xué)者的納稅意識(shí)，提高學(xué)員的索票意識(shí)，提高有關(guān)部門(mén)的協(xié)稅意識(shí)。

　　(二)、摸清底數(shù)，搞好重點(diǎn)人群監(jiān)控。稅務(wù)部門(mén)與學(xué)校加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，摸清經(jīng)常參與校外辦班、家教的教師和名牌教師、熱門(mén)科目教師等相關(guān)情況，并建立檔案，對(duì)重點(diǎn)納稅人實(shí)行重點(diǎn)追蹤管理，進(jìn)行有效監(jiān)控。

　　(三)、加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作配合。一是建立稅務(wù)反饋制度，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期將有關(guān)情況和信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)，使地稅機(jī)關(guān)能夠及時(shí)全面地了解和掌握有關(guān)情況;二是簽訂責(zé)任狀。形成齊抓共管的良好氛圍�？捎烧�府出面與教育、勞動(dòng)部門(mén)簽訂協(xié)稅責(zé)任狀，進(jìn)一步增強(qiáng)這些部門(mén)做好協(xié)稅工作的責(zé)任感和緊迫感;三是強(qiáng)化管理和監(jiān)督，把是否依法納稅作為資格審查和年檢的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)不能依法納稅的，不予進(jìn)行資格認(rèn)定和年檢。通過(guò)實(shí)行這一機(jī)制，促使辦學(xué)者依法納稅。

　　(四)、推進(jìn)家教公司化。針對(duì)家教隨意性大、收入難以掌握的特點(diǎn)，可實(shí)行家教公司化，將家教人員納入統(tǒng)一管理，需要家教的直接與公司聯(lián)系，將聘用費(fèi)交入公司，相關(guān)稅收由公司統(tǒng)一繳納。這樣，既可減少和杜絕這方面的稅收流失，也可促進(jìn)家教行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(五)、推行xx，實(shí)行以票控稅。在此方面，可借鑒飲食業(yè)有獎(jiǎng)發(fā)票的做法，調(diào)動(dòng)交費(fèi)者索要發(fā)票的積極性。

　　(六)、制定和完善行業(yè)稅收征收辦法。可比照對(duì)飲食、娛樂(lè)、建筑等行業(yè)的稅收征管辦法，制定和完善該行業(yè)的稅收征管辦法，強(qiáng)化征管，加大征收力度。

　　(七)、加大檢查力度。定期或不定期地對(duì)各類(lèi)非基礎(chǔ)教育學(xué)校和～開(kāi)展稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查。對(duì)有涉稅問(wèn)題的要依法處理，對(duì)影響大的可進(jìn)行公開(kāi)處理和曝光。

　　(八)、建立和完善舉報(bào)制度。完善舉報(bào)設(shè)施，公開(kāi)舉報(bào)電話號(hào)碼，認(rèn)真落實(shí)舉報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)制度，進(jìn)一步激發(fā)和調(diào)動(dòng)群眾舉報(bào)的積極性。

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告15

　　調(diào)查提綱：

　　通過(guò)對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過(guò)程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒(méi)有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問(wèn)題不能及時(shí)正確的解決，通過(guò)分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過(guò)與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過(guò)對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問(wèn)題提出了我們自己的'幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π�區(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

　　調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容：

　　20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門(mén)口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒(méi)有設(shè)置電動(dòng)門(mén)等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒(méi)有任何物業(yè)管理人員前來(lái)詢(xún)問(wèn)我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫(xiě)出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，該小區(qū)沒(méi)有任何的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來(lái)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車(chē)、亂放自行車(chē)的現(xiàn)象，后來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢(xún)問(wèn)的方式，向12名小區(qū)住戶詢(xún)問(wèn)了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問(wèn)題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi)，所以有些問(wèn)題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無(wú)力之舉。后來(lái)我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來(lái)意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問(wèn)題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過(guò)分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問(wèn)題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過(guò)程中遇到的問(wèn)題和難題，我們分別對(duì)上述問(wèn)題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類(lèi)如下：

　　1、該小區(qū)存在的主要問(wèn)題

　　2、這些問(wèn)題存在的主要原因

　　3、如何正確處理這些問(wèn)題

　　主要問(wèn)題：

　　經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問(wèn)題：

　　1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷

　　2）小區(qū)沒(méi)有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患

　　3）小區(qū)內(nèi)停車(chē)秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理

　　4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素

　　5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

　　6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車(chē)情況，要求加強(qiáng)管理

　　7）小區(qū)隨處可見(jiàn)垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)

　　問(wèn)題主要原因：

　　1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

　　2）該小區(qū)沒(méi)有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無(wú)此項(xiàng)目。

　　3）小區(qū)停車(chē)秩序混亂是因?yàn)闆](méi)有專(zhuān)門(mén)的停車(chē)位，也沒(méi)有負(fù)責(zé)車(chē)輛管理的專(zhuān)職人員

　　4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔�區(qū)入口沒(méi)有電動(dòng)門(mén)等限制措施，也沒(méi)有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

　　5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲(chóng)較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

　　6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車(chē)現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒(méi)有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔�區(qū)沒(méi)有一個(gè)專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的自行車(chē)棚，自行車(chē)亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

　　7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔�區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來(lái)就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒(méi)有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語(yǔ)，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔�區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

　　合理化建議：

　　1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

　　2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　3）可以建立小區(qū)車(chē)輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車(chē)的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車(chē)輛固定車(chē)位，并安排專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)。

　　4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門(mén)，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

　　5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專(zhuān)門(mén)人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

　　6）在小區(qū)的合理位置開(kāi)辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車(chē)棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車(chē)現(xiàn)象。

　　7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語(yǔ)，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

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