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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

時(shí)間:2022-10-17 00:06:17 調(diào)查報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告范文

  一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告范文

  優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今,xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?傮w而言,xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

  xx年以后,隨著大量外資本注資xx,該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,頂級項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長期以來,武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。2006年后,這一局面被打破,xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年,xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

  目前,xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

  二、xx商品住宅發(fā)展特征

  產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

  價(jià)格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

  供求特征:全市商品房銷售項(xiàng)目中,xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

  消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

  產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

  文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

  三、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

  (1) 商品住宅價(jià)格與銷量分析

  xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列,同其它區(qū)域相比,其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),2008年(1—6月份),xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價(jià)格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調(diào)控政策影響,在進(jìn)入2008年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,2008年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。

  從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)XX市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

  xx中心區(qū)作為XX市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

  同時(shí),該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間。

  (2) xx商品住宅市場供求關(guān)系

  1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。

  2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少

  為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng),XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。

  同時(shí),國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。

  xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

  3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

  億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

  4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

  如下圖所示:5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上,7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

  5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米

  2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

  四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

  xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:

  (一)xx中心區(qū)

  2008年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。

  從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達(dá)到價(jià)格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說,成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。

  出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,與去年同期相比,新房供應(yīng)量減少3成之多,制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價(jià)漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

  xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

  預(yù)計(jì)不久的將來,xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),將由點(diǎn)及面,以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

  xx中心區(qū)主要在售樓盤信息

  (二)古田片區(qū)

  2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。

  從成交價(jià)格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

  從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱,隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應(yīng)量減少,市場關(guān)注度有所下降,再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

  政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,整體開發(fā),同時(shí),未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

  古田片區(qū)主要在售樓盤信息

  (三)二七、后湖片區(qū)

  2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。

  從成交價(jià)格來看,該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響,后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價(jià)格回落明顯。

  令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設(shè),堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設(shè)過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。

  二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息

  (四)東西湖片區(qū)

  2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。

  從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn),但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

  雖然整個(gè)市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對較低,所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),面對高房價(jià),有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

  多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

  和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

  東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

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