對縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報告
房地產(chǎn)業(yè)是進行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎建設行業(yè)，具有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，縣房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資已成為擴大投資需求的重要增長點之一。正確引導縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展，對于推動城市建設，壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐，拉動全社會投資與經(jīng)濟增長具有重要的現(xiàn)實意義。
一、縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
（一）開發(fā)勢頭強勁，但投資規(guī)模不大。
縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元，新建商品房61.9萬m2，實現(xiàn)銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬m2；預售面積23.38萬m2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬m2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬m2，申報金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規(guī)�？�，雙流、溫江、龍泉、新都分別實現(xiàn)房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，縣房地產(chǎn)投資規(guī)模在同環(huán)區(qū)縣排名第五，說明縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長空間較大。
（二）開發(fā)質量提高，但市場有待培育。
縣房地產(chǎn)有企業(yè)開發(fā)的商品房，有農(nóng)民在集體土地上聯(lián)建的房屋，還有政府修建的安置房和農(nóng)民新居，總體上住宅小區(qū)正從傳統(tǒng)的戶型逐步向景觀舒適型過渡，新開發(fā)小區(qū)普遍注重環(huán)境營造，以西區(qū)花園為代表的高檔住宅小區(qū)，其環(huán)境營造和物業(yè)管理，對縣內(nèi)其它小區(qū)開發(fā)起到了好的示范帶動作用。從房地產(chǎn)市場來看，新建商品房市場供應穩(wěn)定，需求旺盛，交易規(guī)范；二手房市場被進一步激活，交易頻繁，逐步規(guī)范；農(nóng)民自建房自發(fā)入市，隱形交易，亟待規(guī)范。一個城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標志之一是其二級市場成為交易的主體，上海市已超過50%，但就縣1-8月的銷售情況看，二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6%，這說明縣房地產(chǎn)市場有待培育。
（三）開發(fā)成本上漲，房地產(chǎn)價格攀升。
以來縣商品房價格有較大幅度增長，筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)與比較，住房平均價格分別達到、2400、1800、1000元，增長25%、15%、50%、25%；營業(yè)房平均價格分別達到5200、6700、4000、元，增長16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動。，外北倉庫、原筒二小和小北街片區(qū)的地價分別達到每畝93萬元、119萬元和124萬元，縣城片區(qū)地價從平均每畝約50萬元漲到100萬元左右；其次是建筑原材料價格上漲等建設成本提高。二是需求拉動。以來縣商品房市場呈現(xiàn)階段性供不應求，使得商品房平均成交價格上揚；去年以來，縣政府采取的促進二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價格也有較大幅度增長，筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場成交價格分別達到1250、1350、1000、650元，比增長25%、8%、18%、8%。
（四）開發(fā)主體增多，但樓盤規(guī)模小。
隨著城市交通網(wǎng)絡不斷完善和城市輻射功能的增強，加之成都近郊區(qū)市縣特有的地價、房價和環(huán)境優(yōu)勢，近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點。由于縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢，很多企業(yè)都看好這個市場，目前各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達到39家，競爭非常激烈。但由于用地供給的約束，樓盤相對較小。以來，全縣共出讓土地13宗，其中房地產(chǎn)開發(fā)超過50畝的僅有3宗地，最大樓盤面積178.4畝，最小的僅2畝�？傮w上看，目前20—50畝的小樓盤較多，規(guī)模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對偏少。
二、房地產(chǎn)市場需求形勢分析
（一）縣城市發(fā)展方向和重點。
成都市新一輪城市總體規(guī)劃對縣城市發(fā)展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務，建設既適宜居住，又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”�？h自身的定位是：率先構建富有經(jīng)濟實力、獨具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的`成都西部新中心。到縣城區(qū)將新增建設用地15平方公里，城區(qū)總用地達到30平方公里，人口達到20萬人；到2020年規(guī)劃城市建設區(qū)面積51平方公里，城市片區(qū)人口45萬人以上。東南部新城是縣未來城市發(fā)展的核心區(qū)域，將承擔縣的行政中心、商務中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模7.1平方公里，規(guī)劃道路共16條，總長約27公里，預計投資約5億元（不含拆遷安置費）。從今年開始計劃用3年左右時間分步建設，重點建設高新區(qū)西區(qū)配套行政商務中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長青路5條城市道路及配套基礎設施。
（二）促進房地產(chǎn)市場需求的有利因素。
一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進，到2020年全縣城市化水平將達到80％，年均提高2個百分點，縣城片區(qū)年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時間內(nèi)的迅猛增長，無疑給房地產(chǎn)市場帶來巨大的需求拉動。以人均建筑面積16m2計算，每年需新建住宅28.8萬m2。
二是居民消費結構變化形成對住宅的需求。以來，縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長，城鎮(zhèn)居民人均收入從6569元增加到10200元，農(nóng)村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設計還是配套設施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正在推進住房消費的升級換代。同時，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對象。
三是縣外人口來縣購房形成對住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應越來越擁擠、快節(jié)奏的城市生活，而選擇到距中心城區(qū)近、空氣清新、自然條件相對優(yōu)越的縣來居�。桓咝聟^(qū)西區(qū)緊鄰縣，區(qū)內(nèi)一些白領階層也會選擇在縣買房；省內(nèi)不少市外人口到縣定居或投資，由此也形成較大的市場需求。據(jù)調(diào)查，目前除筒鎮(zhèn)購房戶本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購買對象縣外人口占了絕大多數(shù)。
（三）制約房地產(chǎn)市場需求的主要因素。
一是收入預期不確定。以來，縣地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長8.2%，農(nóng)村居民純收入年均增長6.3%，低于地區(qū)生產(chǎn)總值增長；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9.2%，雖然比地區(qū)生產(chǎn)總值增長略高，但受企業(yè)改制職工轉變身份、就業(yè)壓力較大等影響，加之醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預期。未來收入的不確定性和支出預期的增加，對當前購房消費造成一定抑制。
二是住房產(chǎn)權制度不健全。市場交易的各類住房中，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權和土地使用權證書，其它房屋，包括上市的已購公房、經(jīng)濟適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其復雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權證，因而難以上市交易，也無法辦理抵押貸款，這給購房融資帶來一定的難度，對房地產(chǎn)需求造成了一定影響。
三是國家宏觀政策約束。近年來，商業(yè)銀行對個人貸款業(yè)務中住房貸款占了絕對比重，金融對個人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來源單一，貸款流動性差，缺乏完善的風險分散機制；個人住房抵押貸款條件偏嚴、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問題，都對住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來國家宏觀調(diào)控提高商品房按揭貸款利率，也導致金融對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。
三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策建議
（一）合理定位，選準房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向。
據(jù)世界銀行對世界很多國家考察認為，只有房價與家庭年收入之比達到3:1－6:1時，才能形成有效需求�？h城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10200元，其中用于購房與建房支出950元，占支出的11.5％，比（500元）增加450元，家庭年收入與房價比在6:1左右，應該能夠形成較大的有效需求。另據(jù)調(diào)查，市民最想購買的套型面積在80－100m2之間，其次是100－130m2，而130－150m2以上的相對較少。又據(jù)中介機構的交易情況顯示，與大戶型、超大戶型住宅相比，中小戶型房源更受普通購房戶青睞。因此，縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時期內(nèi)應堅持“放開高價房、優(yōu)惠中低價房、建設廉租房”，應“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，應以中檔小區(qū)建設為主，輔之以部分高檔社區(qū)和適量的經(jīng)濟適用房，滿足不同層次消費群體的購房需求。最終達到居者有其屋，居者有佳屋，并享受良好的人居環(huán)境和完善的生活配套設施。
（二）科學規(guī)劃，同步推動舊城改造和新區(qū)開發(fā)。
加快縣城舊城改造，進一步完善城市功能，同步推進東南片區(qū)新城區(qū)建設，擴大筒、犀浦和紅光城市片區(qū)規(guī)模，改善城市形象，提升城市品位，建設生態(tài)人居地，打造都市后花園，增強城市吸引力，吸引更多的人口來縣購房置業(yè)。在舊城改造和新區(qū)開發(fā)的過程中，應根據(jù)國家拆遷安置政策，結合縣實際，依法拆遷安置，切實維護被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規(guī)劃的同時，積極制定縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃，使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理；對土地實行非飽和適度供應，保持土地的賣方市場，防止以地生財，將房地產(chǎn)業(yè)導入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道；適應住宅地產(chǎn)郊區(qū)化和大盤化的趨勢，對城市片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)，以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，避免地塊分隔過小、業(yè)主林立、開發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現(xiàn)象，使房地產(chǎn)走上品牌、規(guī)模發(fā)展之路，并以此推進縣城市品位的快速提高。
（三）招大引強，實施成片開發(fā)和品牌戰(zhàn)略。
品牌是消費者最能直接利用的信息�？h應著力引進有實力的大企業(yè)，全面實施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略，走規(guī)�；�、精品化開發(fā)路子。以第26屆成都市房地產(chǎn)交易會為契機，加強房地產(chǎn)市場營銷，抓好“打開西部21世紀的財富之門，共創(chuàng)西部21世紀的財富生活空間”的主題宣傳，依據(jù)“成都西部新中心”的定位，加快各類房地產(chǎn)開發(fā)建設，滿足不同層次消費群體的購房需求。努力提高房地產(chǎn)開發(fā)建設的科技含量，積極推廣運用信息化技術，加強小區(qū)的安全防護體系建設，推進智能化管理、防火監(jiān)控及保安自動化體系建設；推廣西區(qū)花園的開發(fā)建設模式，注重小區(qū)環(huán)境營造，推動房地產(chǎn)市場的精品化發(fā)展，犀浦鎮(zhèn)因離市中心較近，外來購房者較多，應以開發(fā)中高檔住宅小區(qū)為主；合理安排中小戶型比例，滿足縣普通百姓家庭的經(jīng)濟承受能力和消費水平，尋求戶型平衡，在筒鎮(zhèn)要適度開發(fā)中檔住宅小區(qū)，以滿足普通居民住房升級換代的需求；合理安排經(jīng)濟適用房建設，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓為主，輔以一定小高層和聯(lián)體別墅，滿足部分高收入群體的高檔消費需求。
（四）完善政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質服務。
進一步制定并完善關于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關優(yōu)惠政策，開通房地產(chǎn)“綠色通道”，簡化手續(xù)辦理程序，提高報建效率，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質服務。完善戶籍管理政策。當前購房入戶必須取得房產(chǎn)證書，而一些按揭購房戶在短時間內(nèi)還不能拿到房產(chǎn)證書，導致無法辦理戶籍手續(xù)，相關部門要進一步研究憑購房合同和發(fā)票辦理入戶手續(xù)的政策。進一步降低住房二級市場的入市“門檻”，簡化辦事程序，實行“一條龍”服務，方便群眾辦事，以此進一步激活房地產(chǎn)二級市場。完善社會保障體系。普通住宅的消費主體，是占城市人口總數(shù)80％以上的中低收入戶，而目前城區(qū)的房價對這部分人來說有些偏高，為保障工薪階層、低收入群體的利益，政府應繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟適用房，將經(jīng)濟適用房和廉租房納入社會保障體系。
（五）加強管理，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，嚴格從業(yè)資格；具體開發(fā)項目采取向社會公開招標的形式，加強對項目建設的監(jiān)理。采取經(jīng)濟、技術、法律等手段規(guī)范房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)交易的各項信息公開化，營造公平競爭的環(huán)境。促使房地產(chǎn)逐步實現(xiàn)土地開發(fā)與建筑分開，物業(yè)管理與經(jīng)營開發(fā)分開，不同企業(yè)按照產(chǎn)品價位和特征打造不同品牌、不同風格。加強小區(qū)物業(yè)管理，引進有實力、服務好、講誠信的物業(yè)公司，新開發(fā)小區(qū)必須納入物業(yè)管理，舊的小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。
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