購買二手房費(fèi)用計(jì)算
作為二手房過戶流程一個(gè)重要環(huán)節(jié)，二手房過戶費(fèi)怎么算是二手房買賣注意事項(xiàng)中需要大家重點(diǎn)了解的一個(gè)問題，以下是CN人才小編搜集并整理的有關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助!
下面具體分析各稅種如何收費(fèi)，總體來看我們二手房過戶費(fèi)怎么算：
一、契稅
《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與和交換)，房屋買賣、贈(zèng)與和交換，稅率為3%—5%，以重慶市為例，最新執(zhí)行細(xì)節(jié)如下：
征稅對象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋
納稅人：買方
稅率：3%
個(gè)人購買普通住宅，費(fèi)率減半即 1.5%;
個(gè)人購買小于建筑面積90平米以下的住宅，且為家庭首套房的，費(fèi)率優(yōu)惠為 1%。
二、印花稅
印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，在購買二手房費(fèi)用中，個(gè)人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。
征稅對象：經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證
納稅人：買賣雙方
稅率：0.05%
三、營業(yè)稅
國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按成交價(jià)格征收5%的營業(yè)稅。最近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，遏制投機(jī)炒作行為，國家對個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，重慶現(xiàn)行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下。
征稅對象：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)額。
納稅人：賣方
稅率：5.5%
個(gè)人購買5年內(nèi)非普通住宅對外銷售的，全額征收營業(yè)稅(即對全額購房款的5.5%征收);
個(gè)人購買超過5年的非普通住宅或不足5年(含5年)的普通住宅對外銷售的，購買二手房費(fèi)用中按差額征收營業(yè)稅(即按銷售價(jià)格減去購房價(jià)格的5.5%征收);
個(gè)人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的`，免征營業(yè)稅。
四、城市維護(hù)建設(shè)稅
繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)人。它以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、營業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與增值稅、營業(yè)稅同時(shí)交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%;納稅人所在地在縣城鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%.
五、教育費(fèi)附加
這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，依營業(yè)稅額為計(jì)費(fèi)依據(jù)，稅率為3%。
六、土地增值稅
土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益。購買二手房費(fèi)用中土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率。
應(yīng)納稅額 = 增值額×適用稅率 增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額 轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。
扣除項(xiàng)目包括：
�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額，指支付的地價(jià)款和交納的有關(guān)稅費(fèi)。
�、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、 建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。
�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，其中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按(1)(2)項(xiàng)金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除，財(cái)務(wù)費(fèi)用按(1)(2)項(xiàng)金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。
�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
⑤按(1)(2)項(xiàng)金額之和加計(jì)20%扣除。
應(yīng)納稅額的計(jì)算，采用四級超額累進(jìn)稅率。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：
�、僭鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額 = 增值額×30
�、谠鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的 土地增值稅稅額 = 增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5
�、墼鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200% 土地增值稅稅額 = 增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15
�、茉鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200% 土地增值稅稅額 = 增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。
征收對象：增值部分
納稅人：賣方
稅率：1%或減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收
七、房產(chǎn)稅
購買二手房費(fèi)用中房產(chǎn)稅堪稱“新成員”，重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅主要針對獨(dú)棟商品住宅、超過成交均價(jià)2倍及外地人購買的第二套房。
征收對象：個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅;個(gè)人新購的高檔住房(超過成交均價(jià)2倍的);在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含)以上的普通住房。
納稅人：買方
稅率：0.5%-1.2%
獨(dú)棟商品住宅和高檔住宅建筑面積單價(jià)超過上兩年主城均價(jià)3倍以下的，稅率為0.5%;3(含)到4倍的，稅率為1%;4倍(含)以上的，稅率為1.2%。
八、手續(xù)費(fèi)
辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門交納手續(xù)費(fèi)，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按照國家房屋買賣成交價(jià)或最低保護(hù)價(jià)的1%，由買賣雙方各繳納一半。
九、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)
辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)交納登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、印花稅。登記費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每建筑平方米3角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。不按規(guī)定期限申請登記，又未獲準(zhǔn)緩期登記的，每逾期1個(gè)月，每建筑平方米加征罰金1角;已申請登記，但未按期辦理手續(xù)的，亦按上述標(biāo)準(zhǔn)加征罰金。
購買二手房費(fèi)用中權(quán)證工本費(fèi)較少，每件收費(fèi)4元;共有權(quán)執(zhí)照及他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照，每件收費(fèi)2元。印花稅，每件5元。
十、中介服務(wù)費(fèi)
中介服務(wù)費(fèi)是依法設(shè)立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等服務(wù)向委托人所收取合理的費(fèi)用。重慶中介機(jī)構(gòu)在二手房交易中，通常一次性收取一定中介服務(wù)費(fèi)。
繳納人：買方(也可是雙方)
費(fèi)用：合同金額的 1%-3%，具體根據(jù)每個(gè)中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
十一、個(gè)人所得稅
購買二手房費(fèi)用中個(gè)人所得稅是對個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一。對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
征稅對象：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得
納稅人：賣方
稅率：成交價(jià)的1%或差額的20%
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