如果手頭閑錢較多，卻只存在銀行吃利息，還不如先還房貸。據(jù)中國銀行國際金融研究所統(tǒng)計，國內(nèi)主要17家銀行平均5年期存款利率為2.94%。這比4.47%的平均房貸利率要低不少。同樣道理，提前還貸也適合于購買保本銀行理財、余額寶等收益低于房貸利息的投資者。

　　2、身處貸款前期購房者

　　無論是等額本息還是等額本金，都是越早還款越劃算。因為前期多還，意味著借銀行本金額度將減少，可以為后期節(jié)省大量利息。兩相比較，等額本金對提前還貸的時間節(jié)點要求更靠前，最好在還款期1/3前，因為到這一節(jié)點將近一半的利息已經(jīng)還完，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。而等額本息提前還貸則可在還款中期前。

　　3、月公積金繳納金額較高者

　　由于公積金是專款專用，如果不用于還房貸，放在賬戶里也是取不出來的，所以還不如用于提前還貸。如果選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，提前還房貸一定要先還利率較高的商貸部分。

　　首先大家要注意，提前還房貸可能面臨違約金。其實大家在買房貸款時，一般都會在協(xié)議上規(guī)定一定期限內(nèi)不得提前還款，否則要支付一定金額的違約金，因為銀行發(fā)放貸款就是為了賺取利息，如果提前還了銀行賺不到利息自然不符合其自身利益。

　　另一種情況則是，在簽訂貸款合同時，借貸雙方并沒有事先約定。那么，這時候，貸款機構(gòu)通常根據(jù)行業(yè)慣例收取相應(yīng)比例的違約金。貸款在還款期未到之前即先行償還貸款，通常要收1%-3%的違約金。

　　因此，我們買房貸款之后，是否有必要在還沒到期之前就把貸款還清，很值得我們仔細(xì)算一算。在算之前，我們先要清楚還貸的兩種方式：“等額本金”和“等額本息”還款都是怎么個算法。

　　等額本金：

　　是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息，這樣由于每月的還款本金額固定，而還的利息越來越少，因此起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數(shù)也越來越少。

　　等額本金計算公式：

　　月還款額= (貸款本金/ 還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計額)×每月利率

　　舉個例子來說，如果我們從銀行貸款100萬，期限20年，年利率是3.6%，那么月利率就是0.3%(3.6%/12)，每月的還款額中本金部分是固定的.，但是每月需要還的利息是不同的。

　　每月本金還款額=100/(20×12)=4166.67元

　　第一個月利息=100×0.3%=3000元

　　第一個月還款額共計：4166.67+3000=7166.67元

　　第二個月利息=(100-0.4166.67)×0.3%=2987.5元

　　第二個月還款額總計：4166.67+2987.5=7154.17元

　　以此類推，我們可以看到，等額本金法在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，因此比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

　　等額本息：

　　是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，通俗地講，等額本息就是“每月還的本金與利息之和是不變的”，但其中本金與利息的比例是變化的。

　　舉個例子，等額本息每月還款1000元，以后每月都是1000。但是，第一個月的1000中，可能有400元是本金，600元是利息;第二個月中420元本金，580元利息，到最后一個月，980元本金，20元利息。

　　由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

　　假定從銀行獲得一筆20萬元的個人住房貸款，貸款期限20年，貸款年利率4.2%，每月還本付息。

　　每月還款額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]按照公式計算，每月應(yīng)償還本息和為1233.14元。

　　第一期貸款余額20萬元，應(yīng)支付利息700元(200000×4.2%/12)，支付本金533.14元，仍欠銀行貸款199466.86元;

　　第二期應(yīng)支付利息698.3(199515.67×4.2%/12)元，支付本金534.84元，以此類推。

　　知道了等額本金和等額本息貸款，我們也就知道了在什么情況下提前還房貸不劃算了。

　　一般來說，房貸提前還款方式包括全部提前還款和部分提前還款，全部提前還款，將所有的貸款一次還清，無疑是最好的，這樣可以少交很多利息，但是對于已交的利息則不退還。

　　注:

　　大家要注意，以下情況是不適宜提前還款的：

　　1、用公積金貸款的，或者貸款時有折扣的

　　由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中，拿錢做一些理財，比如買些業(yè)績穩(wěn)定的基金、或者評級在AA以上的債券，都更劃算。

　　2、等額本金還款期已過1/3的

　　等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過1/3了，就說明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

　　3、等額本息還款已到中期的

　　等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總�月中。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

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