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項(xiàng)目分析報(bào)告（通用11篇）
在人們?cè)絹?lái)越注重自身素養(yǎng)的今天，報(bào)告使用的頻率越來(lái)越高，我們?cè)趯?xiě)報(bào)告的時(shí)候要注意語(yǔ)言要準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。相信許多人會(huì)覺(jué)得報(bào)告很難寫(xiě)吧，以下是小編幫大家整理的項(xiàng)目分析報(bào)告，歡迎大家分享。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇1
零售業(yè)，一個(gè)商品平凡不能平凡的商品交易場(chǎng)所，她帶給的人們的一些期望，沒(méi)有負(fù)于其它行業(yè)。如何在這一塊新型的圣地發(fā)揮商品的潛能，如何駕馭商品的成功之帆？這就要學(xué)會(huì)如何做到商品正確市調(diào)，做好市調(diào)可以分為以下幾點(diǎn)：
一、商品分類：
媽媽菜藍(lán)商品：也稱主婦商品，這種商品的價(jià)格如有輕微的變動(dòng)有些顧客即有相當(dāng)?shù)年P(guān)注。顧客對(duì)這種商品的價(jià)格敏感度最高。同時(shí)在銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)注意此類商品的質(zhì)量。例：生鮮的商品更應(yīng)注意鮮度及陳列的量感，媽媽菜藍(lán)商品是每家店以生鮮為主，一般是用來(lái)吸引顧客，走低價(jià)位及市場(chǎng)鮮度較強(qiáng)的`商品，此類商品市調(diào)時(shí)要非常注意價(jià)格的幅度。
紅色商品：顧客對(duì)此類商品的價(jià)格敏感度次之，這一類商品銷(xiāo)量一般比媽媽菜藍(lán)那一類商品銷(xiāo)量大，價(jià)格也一般比媽媽菜藍(lán)商品高些。此類商品一般都適應(yīng)中層消費(fèi)者。所以對(duì)此類商品要注重品牌及質(zhì)量，這種商品也稱之為價(jià)格商品，暢銷(xiāo)品排行榜上經(jīng)常有此類商品。綠色商品：顧客對(duì)綠色商品的價(jià)格敏感度最低。
市調(diào)完商品后要做商品的整理，要將營(yíng)業(yè)額商品.毛利商品.敏感性商品.季節(jié)性商品.形象商品區(qū)別，做一次整理。包括排面和價(jià)格。
二、競(jìng)爭(zhēng)者；
我們市調(diào)的對(duì)象稱之為競(jìng)爭(zhēng)者。
三、市調(diào)應(yīng)注意問(wèn)題：
1、禁止與競(jìng)爭(zhēng)者店的保安，賣(mài)場(chǎng)人員起沖突。
2、遇有狀況隨時(shí)報(bào)告主管。
3、不可以公開(kāi)在競(jìng)爭(zhēng)者店里抄價(jià)格、撕價(jià)格牌等。
4、必須注意安全。
5、準(zhǔn)備好充分的市調(diào)工具：筆、紙、秘錄機(jī)、手機(jī)、小靈通等必備工具。
6、市調(diào)對(duì)公司的形象以及毛利、營(yíng)業(yè)額都有影響，所以做調(diào)必須有足夠的人員。辦事員、營(yíng)業(yè)員、組長(zhǎng)等都要定時(shí)參加。各部門(mén)課長(zhǎng)：至少一個(gè)月2-3次，生鮮課長(zhǎng)每周保證1-2次。
四、市調(diào)的內(nèi)容：
1、競(jìng)爭(zhēng)者的賣(mài)場(chǎng)布置、商品陳列。
2、競(jìng)爭(zhēng)者的商品包裝、規(guī)格、品牌等。
3、競(jìng)爭(zhēng)者的服務(wù)品質(zhì)。
4、競(jìng)爭(zhēng)暢銷(xiāo)品，促銷(xiāo)選品等。
5、了解什么是媽媽商品、紅色商品、綠色商品等。
總結(jié)：一次完善的市調(diào)你會(huì)注意到我們的很多商品屬于暢銷(xiāo)商品還是屬于滯銷(xiāo)商品，可以讓你在最短的時(shí)間里調(diào)整你的商品。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇2
一、合作方簡(jiǎn)介
xx科技有限公司是清華同方股份有限公司的控股子公司。注冊(cè)資金四千多萬(wàn)元人民幣，是專門(mén)從事酒店行業(yè)數(shù)字化信息技術(shù)服務(wù)、系統(tǒng)研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)和銷(xiāo)售的高科技企業(yè)。公司依托清華大學(xué)的人才、科技優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與國(guó)內(nèi)外著名高科技企業(yè)的緊密合作，將最新、最先進(jìn)的科研成果，迅速轉(zhuǎn)化為適應(yīng)酒店現(xiàn)代化發(fā)展需求的技術(shù)產(chǎn)品，形成了以“酒店互動(dòng)信息服務(wù)管理系統(tǒng)”為核心技術(shù)的，圍繞酒店信息化應(yīng)用的一系列數(shù)字技術(shù)產(chǎn)品、服務(wù)和解決方案。
二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
對(duì)于一家現(xiàn)代化的酒店，電視機(jī)已經(jīng)成為客人于酒店之間進(jìn)行有效溝通的最佳媒介之一，客人不僅可以收看衛(wèi)星傳輸?shù)碾娨暪?jié)目，還可以根據(jù)自身的興趣與需要對(duì)已經(jīng)存儲(chǔ)在服務(wù)器中的節(jié)目或視頻信息服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行點(diǎn)播。這種專門(mén)點(diǎn)播的形式被稱作VOD視頻點(diǎn)播，目前大量應(yīng)用于星級(jí)酒店，而達(dá)成這種點(diǎn)播形勢(shì)所需要的技術(shù)架構(gòu)被稱作IIS。xx科技有限公司就是這種技術(shù)的開(kāi)發(fā)商，并將此技術(shù)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品進(jìn)行生產(chǎn)及銷(xiāo)售。
為了更快更好的提升自身市場(chǎng)占有率，同方易豪公司已為客戶提供更全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為理念，不僅向酒店提供技術(shù)產(chǎn)品，同時(shí)更進(jìn)一步提供后臺(tái)服務(wù)器中用來(lái)點(diǎn)播的節(jié)目。但是同方易豪公司畢竟是IT產(chǎn)業(yè)中的一家技術(shù)公司，對(duì)電視節(jié)目的選題、版權(quán)、制作與播出都存在不足，為了迅速?gòu)浹a(bǔ)這些缺憾，他們選擇了與中國(guó)廣播電視協(xié)會(huì)進(jìn)行緊密型合作。
三、對(duì)方合作意圖詳解
1、政策把握：
對(duì)方公司在過(guò)去的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，在節(jié)目購(gòu)買(mǎi)上時(shí)常會(huì)遇到版權(quán)問(wèn)題，記載不知情的清況下購(gòu)買(mǎi)了正規(guī)音像銷(xiāo)售場(chǎng)所售出的盜版節(jié)目，這種行為造成了經(jīng)濟(jì)上的損失，尤其在信譽(yù)上會(huì)產(chǎn)生極其不良的影響，與我方合作后首先就可以避免這種情況的再現(xiàn)。
另外，所屬出節(jié)目的收視群體多位涉外酒店的國(guó)際流動(dòng)人口，因此，什么樣的節(jié)目可以播放，什么樣的不可以播放是非常重要的（這方面只有政府與行業(yè)管理組織才是最權(quán)威的），同方易豪不是專業(yè)的文化公司，對(duì)這方面的政策是不可能做到準(zhǔn)確把握的，而一旦出現(xiàn)問(wèn)題，造成的后果是不可想象的（有可能整個(gè)項(xiàng)目叫停），與我方合作后從根本上避免了這一問(wèn)題的出現(xiàn)。
2、組織節(jié)目源：
對(duì)方公司將要實(shí)施的酒店VOD電視點(diǎn)播項(xiàng)目所需的節(jié)目數(shù)量是龐大的，其程度甚至還要超過(guò)電視臺(tái)。他的系統(tǒng)操作平臺(tái)是可以無(wú)限制擴(kuò)展的，包括各種類型的節(jié)目，而每種類型中又需要有若干個(gè)獨(dú)立的節(jié)目來(lái)構(gòu)成，例如飲食類，需要介紹飲食文化（若干個(gè)文化短片）和餐廳（若干個(gè)餐廳的視頻資料）；財(cái)經(jīng)類，要介紹國(guó)家、地區(qū)、當(dāng)?shù)氐恼撸ㄟ@需要與當(dāng)?shù)卣?lián)系搜集各種過(guò)去電視臺(tái)報(bào)道過(guò)的視頻資料），介紹當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的發(fā)展歷程（若干個(gè)企業(yè)的宣傳片）。這些都不是單純依靠資金就可以順利實(shí)施完成的，與我方合作后，在這方面首先可以大大縮短運(yùn)營(yíng)時(shí)間。
3、市場(chǎng)壟斷：
資源壟斷：對(duì)方所需要的大量節(jié)目在全國(guó)各電視臺(tái)都有，但要將這些節(jié)目組織起來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一播出，以公司形象出面進(jìn)行協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)需要大量的'時(shí)間可行性是很小的。中國(guó)廣播電視協(xié)會(huì)是中國(guó)廣播電視行業(yè)的管理組織，與全國(guó)的電視臺(tái)都有著密切的聯(lián)絡(luò)，與我方的合作一旦達(dá)成將使這種不可能變?yōu)榭赡�，這無(wú)疑就形成了一種壟斷性。
渠道壟斷：我方每年都要組織若干次廣播電視系統(tǒng)內(nèi)的各類節(jié)目評(píng)選，參評(píng)節(jié)目都是國(guó)內(nèi)最優(yōu)秀的電視作品，對(duì)方于我們達(dá)成合作就可以以相對(duì)少量的資金來(lái)獲取全國(guó)最好的節(jié)目播出權(quán)，這種節(jié)目的獲取渠道只有建立在與中國(guó)廣播電視協(xié)會(huì)合作的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)。
信息壟斷：我單位負(fù)責(zé)廣播電視行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的工作，VOD視頻點(diǎn)播到目前為止還沒(méi)有一個(gè)完整的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，與我們合作后對(duì)方將支持并參與制定相關(guān)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。從目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境出發(fā)，公司一旦參與制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)對(duì)其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)莫大的經(jīng)濟(jì)效益。
4、成為全國(guó)最大的VOD節(jié)目供應(yīng)商：
如果一個(gè)公司在某個(gè)領(lǐng)域達(dá)成了資源、渠道與信息的相對(duì)壟斷，那么只需要兩到三年的時(shí)間他就可以占領(lǐng)這個(gè)領(lǐng)域的大半市場(chǎng)。對(duì)方公司推出的這種點(diǎn)播形式已經(jīng)得到了其試點(diǎn)酒店（北京、上海的部分酒店）的認(rèn)可，下一步同方易豪將會(huì)把這種形式推向全國(guó)，但支持這種點(diǎn)播形式的是大量的節(jié)目，而在行業(yè)認(rèn)可并提出需求的時(shí)候，同方易豪已經(jīng)與我們建立了合作關(guān)系，市場(chǎng)壟斷的架構(gòu)已經(jīng)搭建完成，無(wú)疑他將成為全國(guó)最大的VOD節(jié)目供應(yīng)商。
四、優(yōu)勢(shì)分析
1、對(duì)方優(yōu)勢(shì)：
資金優(yōu)勢(shì)：同方易豪為清華同方上市公司的控股子公司，注冊(cè)資金四千多萬(wàn)。同方易豪在過(guò)去幾年中對(duì)此項(xiàng)目的技術(shù)研發(fā)和實(shí)踐應(yīng)用說(shuō)明這項(xiàng)技術(shù)已經(jīng)適應(yīng)市場(chǎng)并走向成熟，而同方易豪今后的戰(zhàn)略發(fā)展方向?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向節(jié)目供應(yīng)，這也是符合清華同方向文化傳媒領(lǐng)域發(fā)展的總體戰(zhàn)略方針的。因此，清華同方的支持及同方易豪未來(lái)的自身融資都說(shuō)明堆放在資金上是具備一定優(yōu)勢(shì)的。
主體發(fā)展戰(zhàn)略明確：進(jìn)軍文化市場(chǎng)是清華同方公司未來(lái)主要的發(fā)展方向之一，同方易豪作為子公司，在自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展上也積極地體現(xiàn)了這一點(diǎn)（他們引入了上文廣與百事通兩家作為股東）。大型公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向是不會(huì)輕易修改的，加之我方在文化市場(chǎng)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，所以一旦進(jìn)入合作狀態(tài)，將是長(zhǎng)期穩(wěn)步堅(jiān)實(shí)的。
股東結(jié)構(gòu)：同方易豪的主要股東是清華同方、百世通、上文廣，從股東結(jié)構(gòu)上看基本屬于基于IT技術(shù)之上的文化發(fā)展公司，且股東實(shí)力都非常強(qiáng)，同時(shí)沒(méi)有外來(lái)資金注入，政治風(fēng)險(xiǎn)大大降低，對(duì)于我們之間的合作是有利的。
2、我方優(yōu)勢(shì)：
行政資源優(yōu)勢(shì)：中國(guó)廣播電視協(xié)會(huì)是中國(guó)共產(chǎn)黨、中央人民政府領(lǐng)導(dǎo)下的，由國(guó)家廣播電影電視總局直接管理的，中國(guó)廣播電視行業(yè)的管理組織，具有濃厚的政府背景，對(duì)政策有先知先覺(jué)的優(yōu)勢(shì)和深刻的了解，同時(shí)通過(guò)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，可以使合作企業(yè)最先進(jìn)行適合自身發(fā)展的市場(chǎng)開(kāi)拓，這對(duì)今后的經(jīng)營(yíng)是非常有利的。
行業(yè)資源優(yōu)勢(shì)：中國(guó)的廣播電視機(jī)構(gòu)有數(shù)千個(gè)，我方的分會(huì)遍布全國(guó)各大中城市，這是基于政府資源下建立起來(lái)的渠道，是任何一家公司所不能比擬的。同時(shí)我方在基于雙贏的基礎(chǔ)上與地方廣電機(jī)構(gòu)開(kāi)展合作是會(huì)得到政府與基層單位大力支持和歡迎的。
管理體制優(yōu)勢(shì)：上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指示2008年是開(kāi)拓創(chuàng)新的一年，要擴(kuò)大協(xié)會(huì)在行業(yè)內(nèi)外的影響力，要以創(chuàng)收為準(zhǔn)則，在必要的時(shí)候可以進(jìn)行公司化運(yùn)作，這都給我方的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了活力，靈活主動(dòng)性也大大加強(qiáng)。在政府背景下利用行業(yè)資源開(kāi)展靈活多樣的市場(chǎng)化運(yùn)作浙江是任何一家企業(yè)夢(mèng)寐以求的。
五、合作形式分析
1、對(duì)方意向
節(jié)目版權(quán)購(gòu)買(mǎi)：我方組織節(jié)目，對(duì)方以認(rèn)同的價(jià)格進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。這種方式相對(duì)簡(jiǎn)單便于操作，但前提是我們首先要提供對(duì)方需求的節(jié)目，同時(shí)還要做前期的資金投入，這將給我們帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在具體實(shí)施時(shí)，對(duì)方還很有可能提出索要獨(dú)家購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，在過(guò)去的談判中對(duì)方也不是很推崇這樣的操作方式。
股份置換：對(duì)方給我們一定數(shù)量的同方易豪公司股份，作為回報(bào)由我方組織適合播出的節(jié)目，所需資金全部列入運(yùn)營(yíng)成本統(tǒng)一核算，無(wú)須由我方做出任何支出，不存在資金風(fēng)險(xiǎn)，但收益相對(duì)較慢，同方易豪一旦上市，我方將獲得豐厚的收益，不過(guò)所置換給我方的股份數(shù)量不會(huì)很多。
合作建立公司：由我方出資源對(duì)方出資金雙方共同建立一家公司，來(lái)運(yùn)作此項(xiàng)目，所有市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)授權(quán)都?xì)w這家公司所有，在由此公司對(duì)外發(fā)放二級(jí)授權(quán)或直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
2、我方意向
節(jié)目版權(quán)銷(xiāo)售：與對(duì)方意向中節(jié)目版權(quán)購(gòu)買(mǎi)相對(duì)應(yīng)。
合作建立公司：與對(duì)方意向中合作建立公司相同。
廣告代理權(quán)置換：由我方負(fù)責(zé)提供節(jié)目，作為回報(bào)我方代理所有播出節(jié)目的貼片廣告，節(jié)目制作的成本與收益都由我方負(fù)擔(dān)。
六、前景分析
1、項(xiàng)目前景
當(dāng)前的酒店VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)內(nèi)容單一，僅限于電影和音樂(lè)等幾種，不具備更好的觀賞性，知識(shí)性，趣味性，內(nèi)容極不豐富。造成這種局面主要是有以下幾種原因，首先市場(chǎng)規(guī)模不大，目前僅限于星級(jí)酒店業(yè)，國(guó)內(nèi)三星級(jí)以上酒店是有限的，三星級(jí)以下酒店短期內(nèi)還不是主要客戶，所以市場(chǎng)規(guī)模小是無(wú)法逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。但也正是由于這樣的原因，為這個(gè)市場(chǎng)提供相應(yīng)服務(wù)的公司也不多，而且很少有大型公司介入。另外市場(chǎng)環(huán)境較為混亂，誰(shuí)都可以做節(jié)目，什么樣的節(jié)目都有可能播出，政府在這方面沒(méi)有很細(xì)致的法律法規(guī)。所以，以行業(yè)協(xié)會(huì)出面制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以合作公司出面，借助以上提到的雙方優(yōu)勢(shì)迅速的搶占市場(chǎng)份額將是獲取未來(lái)良好收益的前提。
2、合作前景
資源與資金：本項(xiàng)目的合作是具備一定的核心競(jìng)爭(zhēng)力的，資源與資金形成了合理有效的搭配�？梢酝ㄟ^(guò)節(jié)目評(píng)選獲取節(jié)目源，評(píng)選過(guò)程既是獲取過(guò)程同時(shí)還是盈利過(guò)程，操作成本大大降低，這樣的過(guò)程從價(jià)格、數(shù)量、內(nèi)容質(zhì)量上都得到了提升，進(jìn)入了良性循環(huán)狀態(tài)，而達(dá)成這種循環(huán)的前提是與我方的合作。
VOD行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定：同方易豪是致力于開(kāi)發(fā)和大規(guī)模占有VOD市場(chǎng)的企業(yè)，所以很愿意參與制定行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)今后的發(fā)展極為有利。所以在資金上就有了支持，時(shí)間并不是困難，首先第一部的合作并不是制定標(biāo)準(zhǔn)，這給了我們充足的時(shí)間進(jìn)行前期的準(zhǔn)備。其次，我們是行業(yè)協(xié)會(huì)，我們?cè)撟龅氖聸](méi)有人可以替代。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，針對(duì)企業(yè)的最終認(rèn)證全有可能是廣電總局，但實(shí)施認(rèn)證過(guò)程有可能有協(xié)會(huì)來(lái)完成，這方面我們的直接收益就是相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)。
七、合作流程
1、雙方相互了解，展示資源，達(dá)成合作意向。
2、雙方明確自身需求，認(rèn)可相互彌補(bǔ)的形式。
3、雙方高層會(huì)晤，明確前期談判內(nèi)容
4、會(huì)晤后分別再次深度研究合作的可行性。
5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人探討協(xié)調(diào)雙方的責(zé)權(quán)利。
6、由一方起草合作協(xié)議。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇3
一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析
天津市經(jīng)濟(jì)逐步呈現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。近年來(lái)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向好，投資、消費(fèi)等內(nèi)部需求持續(xù)升溫，制約經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的有關(guān)因素明顯得到改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)逐步得到加強(qiáng)，總體形勢(shì)持續(xù)向好。天津工業(yè)園區(qū)交通便利，水、陸、空、鐵立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。天津工業(yè)園區(qū)距離天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅兩公里距離。天津港是中國(guó)北方最大的人工港，園區(qū)距離港口三十公里。同時(shí)，津?yàn)I高速、京津塘高速等多條高速公路貫穿在天津工業(yè)園區(qū)內(nèi)。
二、可行性分析及必要性
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)科技興國(guó)戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，在政府的大力扶持下，我國(guó)各個(gè)行業(yè)發(fā)展迅猛尤其是房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，輕鋼結(jié)構(gòu)建筑行業(yè)已經(jīng)形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從開(kāi)采、提煉、加工、到應(yīng)用于所需行業(yè)中，已日趨成熟。輕鋼結(jié)構(gòu)具有輕巧、節(jié)材、節(jié)能、降低工程投資、使用壽命長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)，可以實(shí)現(xiàn)快速安裝與二次使用，并具有抗震、抗風(fēng)、隔音、隔熱等優(yōu)點(diǎn)，因此，輕鋼結(jié)構(gòu)已經(jīng)在建筑領(lǐng)域迅速崛起，同時(shí)，我國(guó)將節(jié)約資源作為基本國(guó)策，提出發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，節(jié)約資源的發(fā)展理念。
為了加快鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極響應(yīng)國(guó)家政策，Nvidia經(jīng)過(guò)反復(fù)考察，擬在天津工業(yè)園區(qū)建立一家生產(chǎn)基地，項(xiàng)目總投資1.1億元，征地45950平方米(位于天津工業(yè)園區(qū)3區(qū)內(nèi))。
三、可行性分析
有投資就有風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后，公司將更加完善現(xiàn)有企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營(yíng)制度，保證各項(xiàng)目高效運(yùn)營(yíng)和管理，為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)，公司制定了一系列措施。首先要加強(qiáng)企業(yè)宣傳力度，只有讓客戶了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)品質(zhì)量，才能讓客戶信任本企業(yè)。其次，加大業(yè)務(wù)員招攬力度，加大業(yè)務(wù)員隊(duì)伍的建設(shè)。還要樹(shù)立質(zhì)量意識(shí)，要做到每個(gè)產(chǎn)品都是客戶放心的產(chǎn)品。最好，要加強(qiáng)企業(yè)管理，做到增收減支，抓質(zhì)量，抓安全，促工期，確保萬(wàn)無(wú)一失，贏得廣大客戶的好評(píng)。
通過(guò)大量的.市場(chǎng)調(diào)查，證明該項(xiàng)目在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下是一個(gè)很好的投資項(xiàng)目。它具有前景好，市場(chǎng)好，用途廣，利潤(rùn)高等諸多的有點(diǎn)，因此，應(yīng)該抓住當(dāng)期有利時(shí)機(jī)，在國(guó)家相關(guān)政策的支持下，籌措資金，擬建該項(xiàng)目，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，打出品牌效應(yīng)。該項(xiàng)目是可行的，必要的。
四、融資概算
資金是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要條件。企業(yè)必須以權(quán)益資本的形式向投資者籌集資金，并以此來(lái)吸引其他投資或稱為各類借款的基礎(chǔ)和保證。資金籌措在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中是不可替代的地位，為投資提供了基礎(chǔ)和前提。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇4
一、項(xiàng)目概況
(一)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件
威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。
(二)、規(guī)劃方案
旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅�？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲(chǔ)藏室3749㎡;地下車(chē)庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。
二、建設(shè)條件
(一)、建設(shè)地點(diǎn)條件
1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。
3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。
4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。
5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦�、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。
(二)、建設(shè)實(shí)施條件
1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。
2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。
3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。
三、投資環(huán)境分析
(一)、宏觀環(huán)境分析
1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。
2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理 ，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。
(二)、微觀環(huán)境分析
1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。
2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。
3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。
4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理 和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。
四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)
(一)、市場(chǎng)發(fā)展前景分析
根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：
1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升
近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)
一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。
3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)
隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。
4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。
5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變
房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。
(二)、目標(biāo)客戶 的定位
目標(biāo)客戶 群主要分為四類：
一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體;
二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng);
三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群;
四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。
(三)、價(jià)格預(yù)測(cè)
根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：
1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡;
2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡;
3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡;
4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡;
5、車(chē)位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè);
6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。
五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃
(一)、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃
1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的`總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開(kāi)工需要。
2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年(2006—2008年)，2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。
3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理 模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。
(二)、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略
1、銷(xiāo)售計(jì)劃
根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為四年：2006年銷(xiāo)售收入5612萬(wàn)元;2007年銷(xiāo)售收入9984.2萬(wàn)元;2008年銷(xiāo)售收入9216.3萬(wàn)元;2009年銷(xiāo)售收入8344.5萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算(見(jiàn)附表2)。
2、營(yíng)銷(xiāo)策略
秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。
(1)、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶 需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。
(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶 群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。
(3)、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道，使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。
(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶 感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。
(5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶 的購(gòu)買(mǎi)愿望。
(6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶 的信心。
六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析
(一)、投資估算
按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元(出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。
(二 )、資金籌措
根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元(其中中油公司貸款剩余額2,500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2,000.00萬(wàn)元，需新增貸款9,500.00萬(wàn)元)。
(三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析
1、利潤(rùn)估算表
本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。
預(yù)測(cè)前提：
土地173.6萬(wàn)元/畝;
營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元;
平均銷(xiāo)售單價(jià)3,705.27元/平方米;
營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元;
單位成本2,927.61元/平方米;
稅金3,854.77萬(wàn)元;
費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元;
貸款利息1,310.4萬(wàn)元。
2、現(xiàn)金流量估算表
本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、靜態(tài)分析
投資利潤(rùn)率(稅后)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。
(2)、動(dòng)態(tài)分析
項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行。
經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。
七、風(fēng)險(xiǎn)分析(項(xiàng)目盈虧平衡分析)
銷(xiāo)售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷(xiāo)售單價(jià)(1-稅費(fèi)率)=27,670.27x10,000/3,705.27(1-11.45%)=84,334.35平方米
占計(jì)劃銷(xiāo)售量的92.82%
銷(xiāo)售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷(xiāo)售量(1-稅費(fèi)率)=27,670.27x10,000/90,860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
占計(jì)劃銷(xiāo)售單價(jià)的92.82%
盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。
八、結(jié)論
經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的;同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元/畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。
綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇5
中秋節(jié)是中國(guó)傳統(tǒng)文化的一部分，自古以來(lái)中秋就代表著團(tuán)圓，這從另一層面而言也反映了中國(guó)的那種家文化。在生活節(jié)奏不斷加快的今天，在人們不斷追求物質(zhì)的時(shí)代，我們還有多少中秋的記憶。隨著中秋節(jié)的臨近，月餅大戰(zhàn)在各大賣(mài)場(chǎng)拉開(kāi)，漸成市民消費(fèi)熱點(diǎn)。月餅是中國(guó)傳統(tǒng)的中秋節(jié)食品，隨著時(shí)間的流逝，現(xiàn)代人還喜歡吃月餅嗎？什么口味的月餅更受歡迎呢？這么久以來(lái)月餅又有什么新的變化與發(fā)展呢？
近年來(lái)，月餅在品質(zhì)、口味包裝上有了很大的變化，傳統(tǒng)口味的月餅仍受青睞，同時(shí)市場(chǎng)上涌現(xiàn)了各式的創(chuàng)新月餅。在激烈而熱鬧的中秋月餅市場(chǎng)上，不同群體的消費(fèi)者各有所愛(ài)。為了更好的了解廣大消費(fèi)者的需求情況，我們以調(diào)查問(wèn)卷和實(shí)地調(diào)查的形式展開(kāi)了調(diào)查。本次調(diào)查的對(duì)象主要是南京市江寧區(qū)的居民，男女人數(shù)相當(dāng)，其中又以青年、中年受訪者居多。具體調(diào)查結(jié)果如下：
1、中秋吃月餅的傳統(tǒng)未變
調(diào)查顯示，有16%的受訪者表示自己不喜歡吃月餅，但大部分民眾沒(méi)有改變中秋吃月餅的習(xí)慣，月餅依然是中秋節(jié)最受歡迎的食品。由此可以看出在人們的心里中秋和月餅是一體的、密不可分的。中秋月餅傳遞了一種人們期望與家人團(tuán)圓的情感
2、買(mǎi)月餅的目的
每到中秋節(jié)，大多數(shù)人都會(huì)去買(mǎi)月餅，其中有七成以上的人是自已吃，有六成以每到中秋節(jié)，大多數(shù)人都會(huì)去買(mǎi)月餅，其中有七成以上的人是自已吃，有六成以上的人是送給親友，還有一部分人借助中秋節(jié)送禮給客戶或單位員工，以維護(hù)客戶或單位員工的關(guān)系。
3、買(mǎi)月餅時(shí)最關(guān)心的因素
消費(fèi)者在做出購(gòu)買(mǎi)某一種月餅的決策時(shí)，影響其選擇的因素有很多，其中質(zhì)量和口味在消費(fèi)者中的關(guān)心度最高。這也不難理解，月餅作為一種食品，關(guān)系到消費(fèi)者的身體健康問(wèn)題，所以其質(zhì)量問(wèn)題是最多被調(diào)查者最關(guān)心的因素，這部分人占比達(dá)44%。其次有四成的被調(diào)查者最關(guān)心的是月餅口味因素。
4、喜歡的月餅口味
現(xiàn)在市場(chǎng)上月餅的口味是越來(lái)越多，但每個(gè)人都自己喜歡吃的口味。從調(diào)查結(jié)果顯示，大多數(shù)人都喜歡蛋黃蓮蓉；其次冰皮、水果、蛋黃豆沙、水晶皮月餅均有三成左右的被調(diào)查者喜歡。
5、購(gòu)買(mǎi)月餅用途、渠道多種多樣
從購(gòu)買(mǎi)用途上看，55%的受訪者表示購(gòu)買(mǎi)月餅主要是用作送禮，45%表示是自己品嘗，這說(shuō)明月餅不僅可自己品嘗，也是贈(zèng)送的佳品。從購(gòu)買(mǎi)月餅的渠道來(lái)看，消費(fèi)者一般會(huì)選擇在大型超市、商場(chǎng)或者酒樓購(gòu)買(mǎi)月餅31%的受訪者表示最常在超市購(gòu)買(mǎi)月餅，其次是商場(chǎng)和酒樓，分別占25%和20%。這說(shuō)明大型超市、商場(chǎng)和酒樓在商品質(zhì)量方面比較有保障，消費(fèi)者也可以更放心的購(gòu)買(mǎi)。
6、買(mǎi)月餅最注重口味，傳統(tǒng)新式月餅皆大歡喜
通過(guò)調(diào)查顯示消費(fèi)者在選購(gòu)月餅是最關(guān)注的前三個(gè)因素分別是口味、品牌、價(jià)格。在口味方面，冰皮月餅、蛋黃蓮蓉月餅和水果月餅是受訪者的首選。另外，一些創(chuàng)新月餅以其獨(dú)特的口味逐漸受到年輕消費(fèi)者的喜愛(ài)�，F(xiàn)在月餅的品種越來(lái)越豐富，各種款式的月餅也開(kāi)始爭(zhēng)奇斗艷，讓人挑花了眼。總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上有傳統(tǒng)型和創(chuàng)新型兩種類型的月餅。創(chuàng)新型月餅針對(duì)年輕消費(fèi)者，搶占了一部分市場(chǎng)。不創(chuàng)新就沒(méi)有進(jìn)步，沒(méi)有生命力，我們應(yīng)大力支持各種新事物。通過(guò)調(diào)查顯示，傳統(tǒng)月餅仍舊占主流市場(chǎng)。中秋節(jié)是中國(guó)人的傳統(tǒng)節(jié)日。一盒月餅畢竟含納了擁有幾千年文明的中國(guó)文化，這是新式月餅不能替代的。
7、月餅價(jià)位的選擇與收入密切相關(guān)。
從購(gòu)買(mǎi)月餅的價(jià)位來(lái)看，82%的受訪者一般購(gòu)買(mǎi)200元以下的月餅。聯(lián)系受訪者的收入，本次調(diào)查以低收入的受訪者為主，月收入5000元以上的占8%，在3000~5000元之間的占10%，而收入3000元以下的受訪者占了82%之多。這也說(shuō)明了受訪者對(duì)月餅價(jià)位的選擇與收入密切相關(guān)。
8、物美價(jià)廉月餅更受青睞
調(diào)查顯示，51%的受訪者表示自己最常買(mǎi)月餅的包裝形式是精制迷你裝，另外20%的.受訪者選擇豪華包裝，4%的受訪者選擇花籃包裝。多年前，月餅包裝只是普通的塑料盒、紙板盒。但最近這幾年，月餅的包裝設(shè)計(jì)越來(lái)越考究。但是調(diào)查表明，適宜的包裝更吸引消費(fèi)者的注意力。消費(fèi)者還是比較青睞一般的迷你裝，只有少量的消費(fèi)者選擇精美的豪華包裝。
消費(fèi)者普遍反映現(xiàn)在市場(chǎng)上月餅包裝表里不一、華而不實(shí)，月餅的豪華包裝的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了月餅本身的價(jià)值。這已經(jīng)與中秋月餅團(tuán)圓和幸福的含義相違背。因此，消費(fèi)者對(duì)于市場(chǎng)上月餅的過(guò)度包裝還是持反對(duì)意見(jiàn)的物美價(jià)廉的月餅更受大眾的喜愛(ài)。
9、當(dāng)前月餅存在的不合理的方面
月餅是中秋節(jié)文化的一部分，然而目前這種文化也存在一些不合理的地方。不合理的方面很多，其中認(rèn)為廣告宣傳過(guò)度炒作的人數(shù)所占比最多，達(dá)到40%；其次，有18%的人認(rèn)為其微生物菌落總數(shù)、致病菌等超標(biāo)；還有其它涉及到小作坊企業(yè)、配料不新鮮等問(wèn)題，其實(shí)歸總起來(lái)就是食品安全問(wèn)題。食品安全是目前中國(guó)面臨地一個(gè)大問(wèn)題，月餅作為食品的一種，也免不了這個(gè)問(wèn)題的存在，從之前的冠生圓使用陳餡問(wèn)題的爆發(fā)所引出的行業(yè)“潛規(guī)則”，這些不得不讓人去思考擔(dān)憂這個(gè)問(wèn)題。傳統(tǒng)的文化難道要因?yàn)槟切┨撊A的商業(yè)行為，那些不道德的企業(yè)行為而失去原有的本質(zhì)嗎？
上述調(diào)查報(bào)告表明：
1、受訪者對(duì)月餅的種類、口味、質(zhì)量、包裝等因素非常重視，物美價(jià)廉的月餅是最受消費(fèi)者青睞的。所以廠家生產(chǎn)月餅要綜合考慮到各方面的因素，在禮品包裝上應(yīng)做到合理、適度，不要過(guò)度包裝，盡量減少不必要的浪費(fèi)；質(zhì)量上產(chǎn)品精工細(xì)做，提高食品安全性。這樣才能為廣大消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)的月餅。
2、對(duì)于大多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)月餅的目的主要二種，一個(gè)是自己吃，另一個(gè)則是送給親友。在選購(gòu)時(shí)，基本上主要考慮的是它的質(zhì)量和口味因素，當(dāng)然，價(jià)格也是部分人所考慮的因素之一，對(duì)于近七成的人可接受的價(jià)格在百元以下，有三成的人或接受的價(jià)格范圍在100至200元之間。對(duì)這種價(jià)格的敏感在一定程度上也反映到消費(fèi)者對(duì)促銷(xiāo)方式的偏好上，有一半以上的消費(fèi)者更希望打折的促銷(xiāo)方式，其次是贈(zèng)送贈(zèng)品。
3、對(duì)于現(xiàn)代人而言，超市已是人們購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品的重要渠道，月餅也不例外，有七成以上的人是在超市購(gòu)買(mǎi)月餅當(dāng)然還有相當(dāng)一部分會(huì)通過(guò)月餅專賣(mài)店進(jìn)行定購(gòu)。其中，真正會(huì)自己去購(gòu)買(mǎi)月餅的人只有67%，有五成左右的人是親朋好友贈(zèng)送或是單位派發(fā)，這與以往有很大的不同�，F(xiàn)在的月餅好看了，也貴了，但是沒(méi)有情的味道了，在發(fā)展過(guò)程中，把最重要的東西給丟了。在投資時(shí)注意到這些，應(yīng)該會(huì)有很大的幫助。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇6
一、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析
南京國(guó)際商城項(xiàng)目工程施工包括前后兩期，項(xiàng)目總建設(shè)期為5.5年，合計(jì)66個(gè)月，工期從20xx年11月開(kāi)始，至20xx年5月底結(jié)束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設(shè)，總建筑面積為213，617平方米，工期預(yù)計(jì)為36個(gè)月，20xx年11月動(dòng)工至20xx年10月結(jié)束；其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬(wàn)元。
�。�1）一期工程投資情況如下：
A、土地費(fèi)用：16800萬(wàn)元
B、工程費(fèi)用：79569萬(wàn)元
C、其他費(fèi)用：17008萬(wàn)元
D、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（5%）：5669萬(wàn)元
E、總投資：119046萬(wàn)元（折合單位成本5573元/㎡）
需要說(shuō)明的是，在預(yù)計(jì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。
（1）南京國(guó)際集團(tuán)的資金投入計(jì)劃
公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂，約1.5億元；
以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請(qǐng)建設(shè)資金貸款約2億元；
工程進(jìn)度至±0時(shí)開(kāi)始預(yù)售，以建設(shè)期銷(xiāo)售回籠資金（依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷(xiāo)售計(jì)劃及綜合市場(chǎng)各種潛在因素）約為6億元；
資金缺口部分或采用公司股東擴(kuò)股增資或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措資金。
�。�2）一期工程建成后收益預(yù)測(cè)
南京國(guó)際商城項(xiàng)目自進(jìn)入正負(fù)零時(shí)期，開(kāi)始進(jìn)行相關(guān)樓盤(pán)的預(yù)租、預(yù)售，這就意味著項(xiàng)目啟動(dòng)后便會(huì)有現(xiàn)金流入。
（3）實(shí)施銷(xiāo)售依據(jù)
南京國(guó)際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定；出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70—80%的比例，正常經(jīng)營(yíng)年按90%的比例取定；商場(chǎng)、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30%、經(jīng)營(yíng)期第一年銷(xiāo)售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售；各種稅費(fèi)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)�。徽叟f年限取土地費(fèi)用為50年，前期及配套費(fèi)用、業(yè)主開(kāi)辦費(fèi)、室內(nèi)裝飾、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及建設(shè)期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設(shè)備、安裝為10年，均采用分大類直線折舊；出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按租金收入的10%計(jì)��；15%銷(xiāo)售商場(chǎng)，85%出租；100%出租辦公樓；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷(xiāo)售。
為了進(jìn)一步說(shuō)明南京國(guó)際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場(chǎng)物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子，對(duì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對(duì)是敏感的，尤其是商場(chǎng)、辦公樓的'租售價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國(guó)際商場(chǎng)的總體銷(xiāo)售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國(guó)際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測(cè)算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對(duì)收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)經(jīng)營(yíng)20年的稅后利潤(rùn)總值有709846萬(wàn)元，內(nèi)部收益率高達(dá)21%，凈現(xiàn)值為165437萬(wàn)元。
二、南京國(guó)際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析
根據(jù)對(duì)一期工程項(xiàng)目開(kāi)工后23年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測(cè)，南京國(guó)際商城項(xiàng)目一期工程未來(lái)財(cái)務(wù)指標(biāo)的狀況良好，具有較好的投資價(jià)值。一期工程從第二年開(kāi)始每年都有正的利潤(rùn)，除第2年稅后利潤(rùn)不足5000萬(wàn)元外，第3年至第23年各年稅后利潤(rùn)均高于2億元，從變化趨勢(shì)看，一期工程稅后利潤(rùn)從第5年開(kāi)始呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)；項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流，其中第4年始凈現(xiàn)金流量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國(guó)際商城項(xiàng)目較好的投資收益。
通過(guò)動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)如下：
投資回收期：3.64年（不含建設(shè)期）
內(nèi)部收益率：23.19%
凈現(xiàn)值：178818萬(wàn)元
三、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷
通過(guò)對(duì)南京國(guó)際商城項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，南京國(guó)際商城項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，已被南京市政府列為“十五”城建重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為南京市地標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇7
一、項(xiàng)目名稱：
速潔快洗店
二、項(xiàng)目建設(shè)必要性分析
隨著現(xiàn)代大學(xué)生生活水平的不斷提高和生活節(jié)奏的加快，他們穿衣質(zhì)量越來(lái)越高，對(duì)衣物清洗提出更高的要求，他們的時(shí)間意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)，為減少內(nèi)務(wù)整理時(shí)間，迫切需要快速洗衣店來(lái)滿足其需求，所以開(kāi)一家快速洗衣店是創(chuàng)業(yè)者不錯(cuò)的選擇。
三、市場(chǎng)分析
在和平，這里有四所大學(xué)，常住學(xué)生人口達(dá)到近五萬(wàn)人，我們擁有著強(qiáng)大的消費(fèi)群體，而大部分學(xué)生每月生活費(fèi)都在一千元左右，所以他們完全具備經(jīng)濟(jì)能力來(lái)推動(dòng)我店的發(fā)展。而在和平，這里只在商學(xué)院的巷道中稀疏坐落著不到五家洗衣店，不能滿足廣大消費(fèi)群體的要求。從各大學(xué)院設(shè)施來(lái)分析，每一棟學(xué)生宿舍樓平均擁有兩臺(tái)可用的小型洗衣機(jī)，根本無(wú)法滿足學(xué)生的實(shí)際需求。從男女生活習(xí)慣來(lái)分析，男生比較懶惰，在博文學(xué)院男生比例較大，而隴橋、外院和商學(xué)院女生比例較大，我們的目標(biāo)市場(chǎng)主要選擇博文和隴橋?qū)W院的群體，所以洗衣店應(yīng)選在博文和隴橋?qū)W院之間的地段，可以吸引大量潛在消費(fèi)群體，從而達(dá)到營(yíng)業(yè)目的。
四、項(xiàng)目規(guī)模確定
我們的服務(wù)對(duì)象主要針對(duì)博文和隴橋的近兩萬(wàn)人，洗衣店無(wú)需太大的空間，能放置兩臺(tái)洗衣機(jī)和部分晾曬衣物的空間就可以，初步擬定30㎡的店面可以完全滿足需求。
五、建設(shè)條件及店鋪選擇方案
洗衣店的建設(shè)必須要考慮當(dāng)?shù)厝肆髁亢拖M(fèi)群體的實(shí)際需要情況，其次又要四通八達(dá)店面處于交通要道。經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察，出于對(duì)租金及客流量的考慮，最終決定在支點(diǎn)教育內(nèi)，月租金600元，該地段正好處于隴橋與博文兩所院校之間，人流量大，學(xué)生也相對(duì)集中，送取衣服相對(duì)便利，學(xué)生可以在吃飯、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)時(shí)順路送取衣物。
六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)
支點(diǎn)教育門(mén)口有一片街道綠化帶，洗衣廢水中含有部分促進(jìn)植物生長(zhǎng)的微量元素，我們把洗衣廢水通過(guò)排水系統(tǒng)直接引到綠化帶中，這樣既可以澆灌花草樹(shù)木，經(jīng)過(guò)綠化帶的廢水經(jīng)過(guò)植物和微生物的分解也達(dá)到了一定的.凈化效果，被凈化的污水還可以直接通過(guò)排水通道進(jìn)入街道下水道流出或者直接填補(bǔ)進(jìn)當(dāng)?shù)氐叵滤＿@樣洗衣的污水不會(huì)污染環(huán)境，也充分的實(shí)現(xiàn)了水資源的循環(huán)利用。
七、項(xiàng)目技術(shù)方案分析
一、生產(chǎn)設(shè)備：
�、傧匆略O(shè)備(2臺(tái))：型號(hào)TCL- XPB80-2228S，雙缸，洗滌容量8kg，價(jià)格700元/臺(tái)
�、诹罆裨O(shè)施：風(fēng)扇(2臺(tái))聯(lián)創(chuàng)DF-EF06010，轉(zhuǎn)葉扇，價(jià)格40元/臺(tái)
③生產(chǎn)用電費(fèi)1.5元/度，水費(fèi)全免
二、技術(shù)管理：
隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，人們的生活素質(zhì)也在不斷提高，特別是對(duì)服裝的衛(wèi)生功能，不但要求服裝上的整潔，同時(shí)還要求洗滌熨后的衣物干凈衛(wèi)生，有利于人體健康。對(duì)衣物消毒工作中顯得尤為重要，對(duì)衣物消毒工作中的技術(shù)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)的管理和周密計(jì)劃，認(rèn)真執(zhí)行衣服的消毒技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
第一、加強(qiáng)檢查。在工作中要有定期或不定期的技術(shù)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，這樣可以促進(jìn)和落實(shí)各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的貫徹執(zhí)行。
第二、嚴(yán)格把關(guān)。不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的材料不能使用，沒(méi)有按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)洗滌消毒的衣物，必須返工退回，不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的被洗衣服不能出庫(kù)。
第三、建立顧客檔案
顧客檔案要設(shè)專人保管，不能亂放以免遺失，在存放時(shí)做好分類編目，這樣便于查找。
要建立健全顧客檔案登記制度，方便顧客檔案的人員工作調(diào)動(dòng)時(shí)，及時(shí)有效的為顧客服務(wù),防止部分顧客的衣物被遺忘洗滌或衣物內(nèi)遺留財(cái)產(chǎn)糾紛。
八、投資估算與資金構(gòu)成
項(xiàng)目初期投資結(jié)構(gòu)為：
固定投資成本：房租1800(預(yù)付3個(gè)月)+生產(chǎn)設(shè)備1480+廣告宣傳費(fèi)用(傳單打印、店面美化)200=3480元流動(dòng)資金2520元作為支持洗衣店內(nèi)日常零碎開(kāi)支資金來(lái)源：三人合資，簽訂出資合同，每人出資2000元。
九、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
營(yíng)業(yè)時(shí)間：周一至周五12:00—14:30 16:30—20:00
周六至周日8:00—22:30
服務(wù)單價(jià)：?jiǎn)渭Ｗ醒?.5元/條普通衣服0.5元/件床單被套3元/套
上門(mén)送取衣物服務(wù)費(fèi)用2元
每日營(yíng)業(yè)額預(yù)計(jì)收入：1.5×10+0.5×100+3×10+2×20=135元
每日耗能及其他費(fèi)用：20(房租費(fèi))+1.5×10°(電費(fèi))=35元
投資回收期：平均每月能有3000元純收入，只需要2個(gè)月就能全部回收資本，到第三個(gè)月便可以開(kāi)始真正獲益。
十、不確定性分析(風(fēng)險(xiǎn)考慮)
①物價(jià)上漲，電費(fèi)上漲，房租漲價(jià)，生產(chǎn)設(shè)備的損壞更新致使成本增加;
�、谟龅教鞖饧竟�(jié)影響，顧客減少，影響洗衣店?duì)I業(yè)額收入;
�、壑苓呄匆碌暝黾樱袌�(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變強(qiáng)，消費(fèi)群體分流，需要改變經(jīng)營(yíng)策略，更新設(shè)備和改變服務(wù)方式，從而增加成本。
十一、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施
�、龠x址最重要
對(duì)于開(kāi)創(chuàng)洗衣店來(lái)說(shuō)，最重要的就是選址。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，因?yàn)榈曛返暮脡膸缀鯖Q定洗衣店能否經(jīng)營(yíng)成功。由于設(shè)備、洗衣、取放、人流量都需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)者的綜合考慮，因此找到一個(gè)合適的店址，尤為重要。洗衣服的機(jī)器設(shè)備等后臺(tái)的設(shè)施則應(yīng)該考慮選擇在一些排水、排污好，租金也稍微便宜的地方。總之，選址是很重要的一步。經(jīng)過(guò)我們實(shí)地勘察，出于對(duì)租金及客流量的考慮，最終決定在支點(diǎn)教育內(nèi)，月租金600元，該地段人流量大，學(xué)生也相對(duì)集中，送取衣服相對(duì)便利，學(xué)生可以在吃飯、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)順路送取衣物。
②季節(jié)性風(fēng)險(xiǎn)
由于洗衣店是屬于季節(jié)性很強(qiáng)的特殊行業(yè)，呈現(xiàn)出“冬暖夏涼”的態(tài)勢(shì)。因此，每年有四五個(gè)月的時(shí)間屬于淡季。在冬季，因?yàn)闅夂蚝�，氣溫較低，衣物不易風(fēng)干且洗衣市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)低迷現(xiàn)象，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為了爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額，可以采優(yōu)惠價(jià)格吸引忠實(shí)顧客。為增加洗衣店額外收入，可在洗衣店內(nèi)零售一些飲料零食等陪店經(jīng)營(yíng)，在冬季洗衣市場(chǎng)低迷時(shí)，保證洗衣店能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
十二、項(xiàng)目可行性分析結(jié)論
綜上所述，洗衣店開(kāi)在支點(diǎn)教育內(nèi)，面向博文和隴橋兩所院校的學(xué)生，市場(chǎng)前景大，投資回報(bào)快，完全可以作為小型投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。雖然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是只要我們保持著、先進(jìn)特色、良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的洗衣質(zhì)量，相信我們會(huì)做的更好。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇8
一、項(xiàng)目名稱(門(mén)頭牌)：
今天咖啡小賣(mài)部
二、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
1、地理位置優(yōu)勢(shì)
本小店位于湘西自治州吉首市武陵山區(qū)州政府傍邊，門(mén)面處在臨街面，面對(duì)吉首市最大的商貿(mào)大廈(和盛堂)，處于黃金地段，又處于吉首市今天咖啡(茶樓)入口處。人流超大。
2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
本小店附近20xx米以內(nèi)沒(méi)有一家和本小店經(jīng)營(yíng)同樣的產(chǎn)品。根本毫無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。四周都是賣(mài)家電、衣服、手機(jī)等商品。
3、市場(chǎng)分析
對(duì)于本小店現(xiàn)在是到經(jīng)營(yíng)一項(xiàng)小本生意。賺點(diǎn)小錢(qián)。因?yàn)閯偖厴I(yè)的大學(xué)生，資金有限。但是，占據(jù)了這么優(yōu)越的地理位置。如果有相當(dāng)大的`投資。一定是大投入大回報(bào)。
三、店面租約與店面面積
1、因?yàn)閯偖厴I(yè)大學(xué)資金有限店面租約合同只簽1年。xx年3月16日到期，但是可以無(wú)限續(xù)約。
2、店面面積：28平方米
四、通過(guò)實(shí)踐及小店照片、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品
1、實(shí)踐中的成長(zhǎng)
本小店以開(kāi)業(yè)半年以上，通過(guò)實(shí)踐平均每月盈利6000元以上。工作時(shí)間為每天早上7點(diǎn)到晚上10點(diǎn)。因個(gè)人開(kāi)店。沒(méi)必要請(qǐng)人。據(jù)國(guó)家對(duì)大學(xué)生的關(guān)心和支持。特申請(qǐng)補(bǔ)助資金。做大做強(qiáng)。
2、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品
本小店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品如下：小吃食品、煙類、酒類、飲料、水果等小成本產(chǎn)品。還代理吉首地區(qū)長(zhǎng)城紅酒的批發(fā)。因資金不夠。無(wú)法壓貨。
五、未來(lái)發(fā)展
本店位置優(yōu)越任何項(xiàng)目都可以勝任，但是，沒(méi)有資金的支持。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇9
一、市場(chǎng)分析
兒童游樂(lè)市場(chǎng)具備一次性投資、立竿見(jiàn)影、投資回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)低、管理成本低、經(jīng)營(yíng)無(wú)季節(jié)性、可永續(xù)性經(jīng)營(yíng)等特點(diǎn)。
隨著城市的發(fā)展與建設(shè)，現(xiàn)在城市里兒童娛樂(lè)場(chǎng)所越來(lái)越少，小朋友生活、活動(dòng)范圍極其有限，生活單調(diào)而枯燥，這些無(wú)疑都會(huì)給剛好處在身心、智力發(fā)育的重要時(shí)期的兒童造成傷害，因?yàn)樗麄兊奶煨栽獾浇d，至使少兒肥胖癥、少兒抑郁癥、少兒自閉癥等多種病案發(fā)病率越來(lái)越高。
農(nóng)村、城鎮(zhèn)地區(qū)的兒童同樣存在娛樂(lè)生活缺乏的問(wèn)題，雖然生活水平在不斷提高，但提供給兒童游玩的兒童公園、游樂(lè)設(shè)施卻遠(yuǎn)跟不上時(shí)代的發(fā)展。
政府主導(dǎo)的公眾型兒童游樂(lè)園與游樂(lè)設(shè)施嚴(yán)重不足，催生了民營(yíng)兒童游樂(lè)項(xiàng)目的大蛋糕，數(shù)據(jù)顯示，民營(yíng)兒童游樂(lè)市場(chǎng)極為巨大：
巨大的市場(chǎng)：中國(guó)有上億兒童消費(fèi)市場(chǎng)，市場(chǎng)潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)成人消費(fèi)品市場(chǎng)900元：根據(jù)調(diào)查顯示，36%城市家庭用于兒童娛樂(lè)的月消費(fèi)達(dá)到了900元。
500億元：按照有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，兒童游樂(lè)市場(chǎng)空間約達(dá)500億元。
93%家長(zhǎng)的希望：調(diào)查顯示：都市93％的家長(zhǎng)都希望有一個(gè)兒童安全的游樂(lè)場(chǎng)所，可以帶著自己的孩子去參加各種游戲娛樂(lè)活動(dòng)以及寓教于樂(lè)的.活動(dòng)。
二、行業(yè)分析
1、目前，以室內(nèi)兒童游樂(lè)園為主題的加盟項(xiàng)目約有十多個(gè)，證明這個(gè)行業(yè)前景看好，而且，大多數(shù)屬于起步不久，尚無(wú)全國(guó)性的知名連鎖品牌，這為我們進(jìn)入該領(lǐng)域提供了機(jī)會(huì)。
2、目前游樂(lè)園加盟項(xiàng)目的一些基本情況：
�。�1）所提供的游樂(lè)項(xiàng)目有：
淘氣城堡： 碰碰船 太空飛船 沙灘池 平衡木 空中氣球屋 旋轉(zhuǎn)時(shí)空
組合樂(lè)園： 奇樹(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 水床 懸浮球 迷你轉(zhuǎn)凳 外星大磨盤(pán) 益智金字塔球池
健康樂(lè)園： 攀爬趣味 海盜船 充氣城堡 笨笨搬家 搖擺拳擊開(kāi)心八爪魚(yú)
活躍之星：充氣跳床 旋轉(zhuǎn)秋千 新型電動(dòng)大秋千 爬樹(shù)比賽 時(shí)空穿梭
合作樂(lè)園：三人旋轉(zhuǎn)吊球 三角旋轉(zhuǎn)屋 汽車(chē)型轉(zhuǎn)桶 氣球屋 打地鼠 蘑菇房
兒童之家： 玩具 動(dòng)漫產(chǎn)品 親子產(chǎn)品 兒童之家 飾品 游樂(lè)設(shè)備 電動(dòng)游戲設(shè)備
�。�2）終端商業(yè)模式以會(huì)員制為主；
�。�3）投資要求在10-30萬(wàn)左右；
�。�4）企業(yè)背景多為國(guó)內(nèi)公司；
3、機(jī)會(huì)點(diǎn)
�。�1）目前加盟項(xiàng)目都以室內(nèi)游樂(lè)園為主題，沒(méi)有戶外游樂(lè)項(xiàng)目
�。�2）有國(guó)外背景的品牌很少
�。�3）行業(yè)處于發(fā)展初級(jí)階段，尚未飽和，處于上升期
�。�4）中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人民收入增加，用于兒童的消費(fèi)投資也不斷攀升
�。�5）兒童游樂(lè)項(xiàng)目對(duì)于兒童有極大吸引力，推廣難底低
三、我方內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)盤(pán)點(diǎn)
1、兒童游樂(lè)設(shè)施廠家資源
2、連鎖招商的豐富成功經(jīng)驗(yàn)
3、成熟的招商團(tuán)隊(duì)
4、成熟的策劃團(tuán)隊(duì)
5、專業(yè)網(wǎng)絡(luò)推廣團(tuán)隊(duì)
四、項(xiàng)目整體戰(zhàn)略
1、以兒童游樂(lè)項(xiàng)目為切入，全面開(kāi)發(fā)兒童消費(fèi)市場(chǎng)
2、以創(chuàng)新+獨(dú)家優(yōu)勢(shì)形成優(yōu)勝于其它品牌的兒童娛樂(lè)知名品牌
3、在資金許可的情況下，盡量以直營(yíng)或合股經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展，三年內(nèi)打造500家兒童游樂(lè)園，實(shí)現(xiàn)海外上市
五、項(xiàng)目整體規(guī)劃
1、項(xiàng)目定位：復(fù)合型高級(jí)兒童娛樂(lè)中心
2、品牌背景：美國(guó)總部+香港集團(tuán)
3、目標(biāo)顧客群：兒童（使用者）+家長(zhǎng)（消費(fèi)者）
3、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：前期室內(nèi)游樂(lè)項(xiàng)目、戶外游樂(lè)項(xiàng)目、5D影院、兒童影院、兒童興趣教育、后產(chǎn)品等，后期可導(dǎo)入全面兒童消費(fèi)產(chǎn)品或項(xiàng)目
4、經(jīng)營(yíng)模式：直營(yíng)+連鎖加盟+合股經(jīng)營(yíng)+托管經(jīng)營(yíng)
5、盈利模式：
終端：
�。�1）一站式會(huì)員充值卡
（2）單項(xiàng)收費(fèi)
�。�3）電影包場(chǎng)
�。�4）產(chǎn)品銷(xiāo)售
渠道：
�。�1）代理或加盟權(quán)益金
�。�2）裝修設(shè)計(jì)與安裝
�。�3）影院設(shè)備
�。�4）托管分成
資本運(yùn)作：
（1）流動(dòng)資金管理
�。�2）包裝海外上市
6、項(xiàng)目推廣模式：
渠道招商：以成熟的網(wǎng)絡(luò)招商模式操作
終端推廣：免費(fèi)體驗(yàn)+學(xué)校合作+DM派發(fā)+戶外廣告+地方媒體廣告
7、投資預(yù)算：樣板店建設(shè)+招商總部+團(tuán)隊(duì)組建+商業(yè)系統(tǒng)設(shè)計(jì)+招商推廣+流動(dòng)資金= 萬(wàn)
8、盈利分析：對(duì)于連鎖店來(lái)說(shuō)，兒童游樂(lè)市場(chǎng)極大，只要經(jīng)營(yíng)成本控制得好，終端盈利是必然。對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，按常規(guī)每招一家加盟店都有40-50%的毛利潤(rùn)，如果按平均30萬(wàn)/家，毛利為12-15萬(wàn)，如有100家，招商毛利就可達(dá)1200-1500萬(wàn)。以目前市場(chǎng)需求及我們現(xiàn)有操作能力來(lái)看，只要相應(yīng)條件匹配，一年開(kāi)發(fā)100個(gè)以上的終端客戶不是問(wèn)題。
六、項(xiàng)目推進(jìn)步驟
1、主要發(fā)起人可行性探討
2、設(shè)備、產(chǎn)品資源確認(rèn)
3、確定投資預(yù)算，招募股東
4、組建籌備團(tuán)隊(duì)
5、開(kāi)展相關(guān)籌備工作（如場(chǎng)地、商業(yè)模式設(shè)計(jì)等）
6、物色合適地點(diǎn)開(kāi)設(shè)1-2家樣板店
7、制定招商推廣方案
8、組建招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)
9、正式對(duì)外推廣
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇10
第1章項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)狀
1.1自然概況
1.1.1地理位置
大安市位于吉林省西北部，白城市東南部，地處松嫩平原中部。地理座標(biāo)為東經(jīng)123°10′—124°20′，北緯44°57′—45°46′。東與黑龍江省肇源縣隔嫩江相望，西與洮南市、通榆縣接壤，南與前郭縣、乾安縣相依，北以洮兒河為界與鎮(zhèn)賚縣毗鄰。全市東西長(zhǎng)90公里，南北寬75公里，總幅員面積4879平方公里。
1.1.2地形地勢(shì)
大安市地勢(shì)平坦，東西略高，中間較低，海拔120—160米。北部嫩江、洮兒河沿岸為低洼地區(qū)，多曲流、湖沼和濕地；東部為山地，呈弧狀隆起；中部是漫崗沙地，固定沙丘與丘間洼地相間；南部為草原地帶，多洼地濕沼。
1.1.3水文
該市水系屬松花江水系，主要河流有嫩江、洮兒河、霍林河。霍林河為季節(jié)性河流。境內(nèi)有月亮泡等水庫(kù)泡澤100余處，全市地表水年均徑流量3262萬(wàn)立方米，地下水資源儲(chǔ)量31930萬(wàn)立方米。過(guò)境水207億立方米，水資源可利用量36949萬(wàn)立方米。
1.1.4氣候
大安市屬于半干旱溫帶大陸性季風(fēng)氣候。年平均氣溫4.3℃，1月份最冷，最低氣溫-35℃，7月份最熱，最高氣溫33℃。無(wú)霜期142天，年均日照時(shí)數(shù)1918小時(shí)，氣溫大于等于10℃的有效積溫為2934.8℃。年隆水量400—450毫米，多集中在夏季，年蒸發(fā)量1952.2毫米，為降雨量的4—5倍。年均8級(jí)以上大風(fēng)日22.9天，年平均風(fēng)速4—5米/秒。
1.1.5土壤與植被條件
大安市土壤地帶性分布較明顯，共有八個(gè)土類，十六個(gè)亞類，二十個(gè)土屬，五十六個(gè)土種。主要土壤有黑鈣土、淡黑鈣土、沼澤土、風(fēng)沙土、草甸土、鹽堿土、復(fù)合鹽堿土等。
該市植被屬蒙古草原植物區(qū)系。草原植被多已退化為次生草原植被。沙丘上分布有少量黃榆、蒙古柳、蒙古杏。灌木有枸杞、檉柳等。草本植物有水蒿、蘆葦、塔頭草、小葉樟、蒺藜草、羊草、堿蓬、星星草等。
1.2社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況
大安市轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，12個(gè)農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)。總?cè)丝?25254人，其中農(nóng)業(yè)人口266927人，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力101119人。
境內(nèi)交通便利，長(zhǎng)白、通讓鐵路在境內(nèi)交叉通過(guò)，圖烏公路（302國(guó)道）貫穿市內(nèi)8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總長(zhǎng)110公里。大安港碼頭與俄羅斯通航，最大靠泊能力1000噸級(jí)，旅客年吞吐量11.5萬(wàn)多噸。
大安市現(xiàn)有耕地132萬(wàn)畝，占總面積的10，草原面積354萬(wàn)畝，占48.4，有林地面積30.7萬(wàn)畝，占4.2。水域面積109.5萬(wàn)畝，占14.9，其它面積106萬(wàn)畝，占14.5，森林覆蓋率10.6。
全市20xx年國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值199595萬(wàn)元，其中第一產(chǎn)業(yè)占42.8。第二產(chǎn)業(yè)占30.2，第三產(chǎn)業(yè)占27。人均國(guó)民生產(chǎn)總值3677元。農(nóng)業(yè)人均收入1550元。林業(yè)人均收入2851元。
1.3土地鹽堿化現(xiàn)狀
松嫩平原是世界上三大片蘇打鹽堿化土壤之一，本市又是松嫩平原土地鹽堿化最集中分布地區(qū)。根據(jù)調(diào)查和資源衛(wèi)片解譯結(jié)果，本市土地鹽堿化面積達(dá)24.7萬(wàn)公頃，占土地總面積50以上其中輕度鹽堿化土地面積3.3萬(wàn)公頃，占全市土地總面積的6.83，占鹽堿化土地面積13.45。中度鹽堿化土地面積1.5萬(wàn)公頃，占全市土地總面積3.27，占鹽堿化土地面積6.45。重度鹽堿化土地面積19.8萬(wàn)公頃，占全市土地總面積40.67，占鹽堿化土地面積80.11。主要分布在霍林河下游地區(qū)，是危害本地區(qū)生態(tài)環(huán)境最主要的因素。
由此可見(jiàn)，我市土地鹽堿化以重度鹽堿化為主，并以1.4～2的速度發(fā)展。春季出現(xiàn)堿塵暴，沙堿壓地每年以十?dāng)?shù)米或數(shù)十米速度向前推進(jìn)，不僅影響生態(tài)環(huán)境，而且危及當(dāng)?shù)厝嗣竦纳�，已�?jīng)到了非治理不可的地步。
1.4草原退化狀況
我市草場(chǎng)由于超載放牧，以及氣候、環(huán)境等自然因素影響，使草原發(fā)生了嚴(yán)重的退化現(xiàn)象，產(chǎn)草量、載畜量大大下降，嚴(yán)重的地方甚至退化為寸草不生的裸地鹽堿荒漠，大部分草場(chǎng)已退化。大安市草場(chǎng)總面積236306.73公頃，退化草場(chǎng)面積210336.63公頃，退化草場(chǎng)占草場(chǎng)總面積的89.01,占全市土地總面積的8.4。其中輕度退化草場(chǎng)34595.31公頃，占草場(chǎng)總面積的14.64，中度退化草場(chǎng)81336.78公頃，占草場(chǎng)總面積的34.42，重度退化草場(chǎng)94404.54公頃，占草場(chǎng)總面積的39.95。正常（沒(méi)有退化）草場(chǎng)面積有25970.11公頃，占草場(chǎng)總面積的10.99，因此為亞正常草場(chǎng)。所以，對(duì)亞正常草場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)加管護(hù)，對(duì)退化草場(chǎng)的治理應(yīng)加大力度。
第2章指導(dǎo)思想、基本原則和目標(biāo)
2.1指導(dǎo)思想
西部治堿工程要按照兩個(gè)根本轉(zhuǎn)變的要求，從促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度出發(fā)，結(jié)合本地實(shí)際情況，依據(jù)《全國(guó)生態(tài)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃綱要》以及《吉林省生態(tài)草建設(shè)工程技術(shù)規(guī)范》的要求，利用國(guó)家關(guān)于退耕還林（草）所給予的機(jī)遇，轉(zhuǎn)變觀念，加快西部治堿工程建設(shè)，擴(kuò)大草原面積，提高植被覆蓋率，使全市的生態(tài)環(huán)境得到改善，使土地荒漠化、鹽漬化、草原退化等趨勢(shì)得到遏制，減輕自然災(zāi)害，確保農(nóng)業(yè)穩(wěn)產(chǎn)、高產(chǎn)和林業(yè)、牧業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
2.2基本原則
本著治理我市鹽堿退化草場(chǎng)，改善我市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)耕地，保護(hù)顯地，綠化和美化302國(guó)道及大安段公路沿線，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民生活水平，促進(jìn)我市生態(tài)環(huán)境良性發(fā)展的原則。
2.3目標(biāo)：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)草場(chǎng)由原來(lái)的退化草場(chǎng)和嚴(yán)重退化草場(chǎng)（即植被覆蓋度10—40，產(chǎn)草量畝產(chǎn)干草10—30公斤。）達(dá)到一類草場(chǎng)（即植被覆蓋度80—90，畝產(chǎn)干草150公斤。）的標(biāo)準(zhǔn)，基本恢復(fù)植被原貌。
第3章工程施工設(shè)計(jì)
3.1工程建設(shè)規(guī)模
西部治堿工程舍力鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目計(jì)劃圍欄2.4萬(wàn)米，治理鹽堿地2萬(wàn)畝，其中：深松1.4萬(wàn)畝,補(bǔ)播0.6萬(wàn)畝。
3.2工程進(jìn)度
該項(xiàng)目計(jì)劃從20xx年8月10日份開(kāi)始動(dòng)工，到20xx年10月底完工，其中工程圍欄在20xx年入冬前完成，深松、補(bǔ)播在20xx年6月份完成，種草、苜蓿及紫穗槐在20xx年6月份完成。
3.3工程建設(shè)內(nèi)容
3.3.1BDA03—1項(xiàng)目區(qū)（舍力鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）
該項(xiàng)目區(qū)位于302國(guó)道來(lái)福至舍力路段，兩側(cè)共種紫穗0.03萬(wàn)畝，圍欄2.9萬(wàn)米，圍欄面積2.5萬(wàn)畝，其中深松4萬(wàn)畝。
BDA03—1—1在舍力鐵北屯，共種紫穗槐0.03萬(wàn)畝。
BDA03—1—2在來(lái)福鄉(xiāng)又山子屯周?chē)矅鷻?.9萬(wàn)米，圍欄面積2.5萬(wàn)畝，其中深松1.4萬(wàn)畝。
3.3.2BDA02—2項(xiàng)目區(qū)（四棵樹(shù)鄉(xiāng)鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）
該項(xiàng)目原址在安廣鎮(zhèn)，由于鎮(zhèn)政府將該項(xiàng)目區(qū)列為開(kāi)發(fā)區(qū)，該項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)已變更到大安市四棵樹(shù)鄉(xiāng)。
BDA03—2—1項(xiàng)目區(qū)（安廣鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）
由于安廣鎮(zhèn)政府將該項(xiàng)目區(qū)列為開(kāi)發(fā)區(qū)，因此，該項(xiàng)目現(xiàn)已被變更到大安市四棵樹(shù)鄉(xiāng)，該項(xiàng)目區(qū)位于大安市南部的四棵樹(shù)鄉(xiāng)在302國(guó)道的西側(cè)，本項(xiàng)目區(qū)共圍欄2.8萬(wàn)米。圍欄面積4萬(wàn)計(jì)較，深松0.5萬(wàn)計(jì)畝。
3.3.3BDA03—3項(xiàng)目區(qū)（新平安鎮(zhèn)長(zhǎng)勝鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）
該項(xiàng)目區(qū)位于安—乾線谷城至新平安段，共圍欄3.6萬(wàn)米，圍欄總面積2.5萬(wàn)畝，本項(xiàng)目區(qū)共分四個(gè)小區(qū)，其中：
BDA02—3—1圍欄6200米,面積0.3萬(wàn)畝，全部為深松地塊；
BDA02—3—2圍欄14900米，面積1.4萬(wàn)畝；
BDA02—3—2圍欄7600米，面積0.4萬(wàn)畝，其中建苜蓿草基地0.2萬(wàn)畝；
BDA02—3—3圍欄7300米，面積0.4萬(wàn)畝，全部為補(bǔ)播地塊。
3.3.4BDA03—4項(xiàng)目區(qū)（大崗子鎮(zhèn)鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）
該項(xiàng)目區(qū)位于安—乾線大崗子至龍沼段，共圍欄4.8萬(wàn)米，面積4.7萬(wàn)畝，其中深松1.2萬(wàn)畝。該項(xiàng)目區(qū)共分為四個(gè)小區(qū)，其中：
BDAO2—4—1圍欄1300米，面積1.5萬(wàn)畝。
BDA02—4—2圍欄9200米，面積1.2萬(wàn)畝，全部為深松地塊；
BDA02—4—3圍欄14300米，面積1.2萬(wàn)畝；
BDA02—4—4圍欄11500米，面積0.8萬(wàn)畝。
3.3.5BDA03—5項(xiàng)目區(qū)（兩家子鎮(zhèn)同發(fā)鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）
該項(xiàng)目區(qū)位兩家子鎮(zhèn)同發(fā)村，共種草0.05萬(wàn)畝。
3.4主要技術(shù)措施
3.4.1工程圍欄建設(shè)設(shè)計(jì)
（1）埋設(shè)水泥柱，水泥柱方形，長(zhǎng)1.9米，截面10×10厘米，水泥柱需內(nèi)置4條1.9米長(zhǎng)6號(hào)鋼筋（內(nèi)置鋼筋截面8×8厘米），鋼筋需捆扎牢，捆扎的方法是在一端30厘米起，間隔30厘米，用8號(hào)鐵線圍扎固定。制做水泥時(shí)在一豎平面的一端10厘米處、間隔17.5厘米起設(shè)置7處掛線釘。
�。�2）水泥柱挖坑埋設(shè)，坑深50厘米，直徑30—50厘米，插入水泥柱后，填土搗牢（掛線釘要露出地面），水泥柱間距10米。
（3）架設(shè)圍欄網(wǎng)，圍欄網(wǎng)用22號(hào)鍍鋅線，從距地面20厘米起，間隔20厘米平行架設(shè)立條圍欄，為使圍欄線平行緊密，在兩水泥柱間每隔0.7米設(shè)置垂直固定線。
3.4.2淺翻補(bǔ)播主要技術(shù)措施：
�。�1）輕耙整地：用輕耙全面整地，耙深8—10厘米，機(jī)械行駛時(shí)耙深要隨時(shí)調(diào)節(jié)。有草地塊耙深控制在5—8厘米。
�。�2）人工撒播草種：種草地塊要進(jìn)行人工播種，種子在播種前要進(jìn)行種子品質(zhì)鑒定和催芽處理（具體標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行），為保證播種均勻，草種應(yīng)與細(xì)沙（直徑0.5毫米以下）按20—50倍拌勻后播種，播種時(shí)要撒均勻，補(bǔ)播量每畝3公斤。
�。�3）覆土鎮(zhèn)壓：為保證土壤與種子緊密結(jié)合，播種后要用輕耙覆蓋土和用雙組鎮(zhèn)壓器鎮(zhèn)壓，覆土厚度為2—3厘米。為防止土壤水分蒸發(fā)，上述各環(huán)節(jié)應(yīng)連續(xù)作業(yè)。
3.4.3直播種草主要技術(shù)措施：
�。�1）機(jī)械整地：用重耙垂直交叉耙地，耙深15—18厘米。要耙平、耙均、耙細(xì)。
�。�2）機(jī)械播種：使用，種子在播種前要進(jìn)行品質(zhì)鑒定和催芽處理（具體要求按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行），為保證播種均勻，草種應(yīng)與細(xì)沙（直徑0.5毫米以下）按20—25倍拌勻后播種，播種時(shí)要撒均勻，不留死角。種草每畝7公斤。
�。�3）覆土鎮(zhèn)壓：播種后要立即覆土和鎮(zhèn)壓，用輕耙覆土，覆土厚度2—3厘米，用雙組鎮(zhèn)壓器鎮(zhèn)壓。
為防止土壤水分蒸發(fā)，上述各環(huán)節(jié)應(yīng)連續(xù)作業(yè)。
3.4.4深松主要技術(shù)措施：采用專用深松機(jī)械，松土17—25厘米深。
3.4.5灌溉建設(shè)設(shè)計(jì)
為搞好生態(tài)建設(shè)，在每一草場(chǎng)設(shè)計(jì)一塊實(shí)驗(yàn)小區(qū)（實(shí)驗(yàn)小區(qū)的界線可用挖溝等標(biāo)識(shí)），實(shí)驗(yàn)小區(qū)面積180畝，配置深水井1眼（井深100—140米），柴油發(fā)電機(jī)1臺(tái)，抽水泵1臺(tái)，塑料軟管500米，以每天灌溉30—45畝草地設(shè)計(jì)抽水量，建造井房1處，面積9—12平方米。
3.4.6管護(hù)及人員安排
圍欄草原與草原所有者共同管護(hù),種草地塊安排專職管護(hù)人員，管護(hù)期2年。管護(hù)人員的主要職責(zé)為：
�。�1）防止人畜進(jìn)入建設(shè)區(qū)。
�。�2）看護(hù)好建設(shè)區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)工程設(shè)施。
�。�3）預(yù)防草原火災(zāi)，防止病蟲(chóng)鼠害，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)并采取補(bǔ)救措施。
3.4.7病蟲(chóng)害防治
病蟲(chóng)鼠害防治要以“以防為主，綜合防治”為原則，如果地下害蟲(chóng)較多（如螻蛄、蠐螬等）可用90的敵百蟲(chóng)50克，加熱水5公斤溶化后噴灑在5公斤粉碎炒熟的.豆餅或葵花餅上制成毒餌，埋入淺溝或在傍晚撒在草地上滅蟲(chóng)。其它病蟲(chóng)害可參照農(nóng)作物防治方法進(jìn)行防治，鼠害可用滅鼠藥防治。
第4章組織實(shí)施和運(yùn)行管護(hù)
4.1實(shí)施管理
各工程項(xiàng)目實(shí)施招投標(biāo)施工，投標(biāo)條件：具備縣以上資質(zhì)的施工單位，并有城建部門(mén)質(zhì)量監(jiān)督事務(wù)所進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，市生態(tài)辦對(duì)工程組織階段性驗(yàn)收，合格后填發(fā)質(zhì)量合格證，方可進(jìn)行下階段施工，工程完成后進(jìn)行竣工驗(yàn)收。
草場(chǎng)改良項(xiàng)目由市草原管理站或聘請(qǐng)有關(guān)草原技術(shù)部門(mén)的專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，具體實(shí)施由項(xiàng)目所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、場(chǎng)（站）組織實(shí)施，涉及草原灌溉、優(yōu)質(zhì)草籽品種、農(nóng)業(yè)機(jī)械的由市牧業(yè)局進(jìn)行統(tǒng)一分配，統(tǒng)一調(diào)度。
4.2運(yùn)行管理與維護(hù)
運(yùn)行管理，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、場(chǎng)（站）領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)專人管護(hù)，建立健全各項(xiàng)管護(hù)措施，制定崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)罰制度。
工程維護(hù)，管理維護(hù)人員要經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管部門(mén)，進(jìn)行及時(shí)維修，如不及時(shí)報(bào)告或不及時(shí)維修造成工程毀壞，影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，追究相關(guān)人員責(zé)任，嚴(yán)肅處理。
財(cái)務(wù)管理
�。�1）國(guó)家生態(tài)建設(shè)資金是國(guó)家專門(mén)用于治理生態(tài)環(huán)境的專項(xiàng)資金，禁止任何部門(mén)、任何個(gè)人擠占挪用。項(xiàng)目實(shí)施中要嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，實(shí)行“三專”、“四定”、“五統(tǒng)一”。
�。�2）有償資金要落實(shí)到人，搞好擔(dān)保抵押，確保資金按時(shí)回收。
�。�3）管護(hù)人員的報(bào)酬及管護(hù)維修費(fèi)用由項(xiàng)目所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、場(chǎng)（站）從項(xiàng)目效益中合理提取支付。
第5章投資概算及資金籌措
5.1投資概算依據(jù)
5.1.1依據(jù)大安市近幾年生態(tài)草建設(shè)實(shí)際發(fā)生的平均定額和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；
5.1.2依據(jù)大安市生態(tài)草建設(shè)各項(xiàng)工程任務(wù)量指標(biāo)。
5.2投資標(biāo)準(zhǔn)
5.2.1深松：機(jī)耕費(fèi)400元/公頃
5.2.2淺翻：機(jī)耕費(fèi)400元/公頃
5.2.3補(bǔ)播：
�。�1）種子費(fèi)：40公斤/公頃×10元/公斤=400元/公頃；
�。�2）播種費(fèi)：100元/公頃。合計(jì)500元/公頃。
5.2.4圍欄
�。�1）樁：6延長(zhǎng)米一個(gè)樁，20元/樁
�。�2）網(wǎng)：3.5元/米
�。�3）工時(shí)費(fèi)：1.12元/米（挖坑、埋桿、上網(wǎng)）
以上合計(jì)8元/米
5.2.5種堿茅
�。�1）整地：推平重耙、輕耙、打池埂550元/公頃
（2）草籽費(fèi)：45公斤/公頃×20元/公斤=900元/公頃
�。�3）播種費(fèi)：100元/公頃
�。�4）打井：1750元/公頃
�。�5）管理：澆水、看護(hù)200元/公頃
以上合計(jì)3500元/公頃
5.2.6種紫穗槐
（1）整地：推平重耙、輕耙、打池埂550元/公頃
（2）種子費(fèi)：50元/公斤×75公斤/公頃=3750元/公頃
�。�3）播種費(fèi)：225元/公頃
（4）打井：1000元/公頃
�。�5）管理：澆水、看護(hù)200元/公頃
以上合計(jì)5925元/公頃
5.3投資估算
大安市20xx年西部治堿工程計(jì)劃總投資290萬(wàn)元，其中：圍欄118萬(wàn)元，深松12萬(wàn)元，種紫穗20萬(wàn)元，建苜蓿草基地37萬(wàn)元。
5.4投資來(lái)源
該項(xiàng)目總投資637萬(wàn)元，其中：生態(tài)專項(xiàng)資金319萬(wàn)元，市級(jí)配套資金127萬(wàn)元，縣級(jí)配套資金191萬(wàn)元。
5.4.1BDA02—1項(xiàng)目區(qū)（太山鎮(zhèn)鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）總投資140萬(wàn)元，其中：生態(tài)專項(xiàng)資金70萬(wàn)元，市級(jí)配套資金28萬(wàn)元，縣級(jí)配套資金42萬(wàn)元。
5.4.2BDA02—2項(xiàng)目區(qū)（紅崗至安廣鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）總投資170萬(wàn)元，其中：生態(tài)專項(xiàng)資金85萬(wàn)元，市級(jí)配套資金34萬(wàn)元，縣級(jí)配套資金51萬(wàn)元。
5.4.3BDA02—3項(xiàng)目區(qū)（安廣至來(lái)福鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）總投資245萬(wàn)元，其中：生態(tài)專項(xiàng)122萬(wàn)元，市級(jí)配套49萬(wàn)元，縣級(jí)配套74萬(wàn)元。
5.4.4BDA02—4項(xiàng)目區(qū)（來(lái)福至舍力鹽堿化草場(chǎng)治理項(xiàng)目）總投資82萬(wàn)元，其中：生態(tài)專項(xiàng)資金42萬(wàn)元，市級(jí)配套資金16萬(wàn)元，縣級(jí)配套資金24萬(wàn)元。
第6章效益分析
6.1生態(tài)效益
該建設(shè)工程是生態(tài)建設(shè)工程，是國(guó)土治理的重要組成部分，對(duì)于改善區(qū)域內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。通過(guò)建設(shè)治理，建設(shè)區(qū)草地植被覆蓋率由平均30增加到90，凈增60。
據(jù)有關(guān)研究資料表明，每公頃草地保水、防沙、凈氣的年綜合效益為2000—4000元，按每公頃xx元計(jì)算，則建設(shè)區(qū)草地每年所產(chǎn)生的綜合生態(tài)效益就達(dá)xx多萬(wàn)元。
6.2社會(huì)效益
本項(xiàng)目建設(shè)區(qū)不僅能安排農(nóng)村及社會(huì)富余人員、促進(jìn)家庭養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，增加社會(huì)人均收入和保證社會(huì)穩(wěn)定，而且生態(tài)環(huán)境的改善，有利于進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，促進(jìn)對(duì)外交流，有利于引進(jìn)人才與技術(shù)，促進(jìn)技術(shù)推廣，對(duì)大安市及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)騰飛也有很重要的戰(zhàn)略意義。
6.3經(jīng)濟(jì)效益
本項(xiàng)目區(qū)建成后，可使每畝年產(chǎn)干草量由平均不足20公斤達(dá)到畝產(chǎn)150公斤以上，每畝增產(chǎn)干草130公斤。每畝產(chǎn)草種子10公斤，按目前市場(chǎng)價(jià)格干草0.2元/公斤、種子20元/公斤算，畝產(chǎn)值可達(dá)230元，年獲利約4289.5萬(wàn)元，新增產(chǎn)值3700多萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。
項(xiàng)目分析報(bào)告 篇11
一、我國(guó)老年人情況分析和養(yǎng)老床位：
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長(zhǎng)，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰；2030年前后，我國(guó)60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國(guó)的人口總和；到2050年，我國(guó)60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國(guó)至少會(huì)達(dá)到上千萬(wàn)個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；全國(guó)各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬(wàn)張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬(wàn)張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問(wèn)題日益成為重要的社會(huì)問(wèn)題。
二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達(dá)118.2萬(wàn)，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長(zhǎng)說(shuō)，托老的需求，市場(chǎng)很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬(wàn)張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國(guó)的1%差距很大，跟國(guó)外要求達(dá)到的10%，不可而語(yǔ)。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報(bào)記者楊勃志說(shuō)，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開(kāi)始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。
我們考察過(guò)的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；長(zhǎng)安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營(yíng)比較好的老年公寓有：長(zhǎng)安老年公寓；東云老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬(wàn)；東三教的頤壽園投資600萬(wàn)，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬(wàn)；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬(wàn)。當(dāng)時(shí)我們?cè)谝患易o(hù)理院了解情況時(shí)，老板說(shuō)，石家莊的老年公寓5年后會(huì)火起來(lái)，我們想有一定道理。
三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。
家庭服務(wù)照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來(lái)就是中國(guó)老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國(guó)家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門(mén)送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購(gòu)物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目；老年人公寓，是對(duì)社會(huì)上有生活自理能力但身邊無(wú)人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無(wú)人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對(duì)那些生活不能自理，又無(wú)人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國(guó)家對(duì)一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國(guó)特有的情況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。
四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：
高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個(gè)方面，無(wú)障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書(shū)室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂(lè)場(chǎng)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對(duì)老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛(ài)好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門(mén)球場(chǎng)、飼養(yǎng)場(chǎng)、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國(guó)家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無(wú)障礙設(shè)施和人性化提示、對(duì)老年人身體健康、生命安全有著絕對(duì)保障。賓館有五星級(jí)，老年公寓也建成五星級(jí)，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬(wàn)里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。
五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤(rùn)來(lái)源主要有：
房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對(duì)老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車(chē)輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過(guò)節(jié)過(guò)年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問(wèn)，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長(zhǎng)們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭(zhēng)取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤(rùn)依據(jù)。
六、投資10000平米老年公寓的分析：
投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在2000萬(wàn)。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700x12x700x50%（入住率）=294萬(wàn)。2000/294約7年可以收回投資。相對(duì)時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣傳：
做什么也離不開(kāi)宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政
府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營(yíng)了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開(kāi)門(mén)路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。
八、經(jīng)營(yíng)思路：
一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說(shuō)白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒(méi)有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛(ài)心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。
九、項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景：
不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。
十、綜合考慮：
我們要建老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對(duì)象，要“嫌貧愛(ài)富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。
十一、提高老年公寓效益的對(duì)策思路：
理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來(lái)自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開(kāi)源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色性服務(wù)項(xiàng)目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)到利潤(rùn)最大化；要充分考慮到老年人特有的.風(fēng)險(xiǎn)因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達(dá)到心理上的依賴，對(duì)于服務(wù)的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢(qián)的）；還有教育培訓(xùn)（我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面）、音樂(lè)、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面來(lái)風(fēng)：
杭州市社會(huì)福利中心，占地58畝，總投資6600萬(wàn)元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)40多萬(wàn)元。它的經(jīng)營(yíng)主要還是為了體現(xiàn)國(guó)家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂(lè)園，占地50畝，投入5000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項(xiàng)，收回資金1000萬(wàn)元。老年公寓的利潤(rùn)率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計(jì)結(jié)果為平均利潤(rùn)率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤(rùn)率為18.87%。
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