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地塊可行性分析報(bào)告
分析報(bào)告是一種比較常用的文體。有市場(chǎng)分析報(bào)告、行業(yè)分析報(bào)告、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析報(bào)告、社會(huì)問題分析報(bào)告等，下面是小編整理的地塊可行性分析報(bào)告，歡迎來參考！
地塊可行性分析報(bào)告 1
一、總論
1、項(xiàng)目建設(shè)背景
A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新城房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè)地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng)目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而某省特別是B在因素。根據(jù)A要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè)AA只要做出能滿足A州市城市居民新的豐厚的利潤(rùn)。項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展開。
2、項(xiàng)目概況
該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學(xué)院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解決。
二、A州市介紹
A州位于長(zhǎng)江三角洲中部、某省東南部，東經(jīng)l19°55--121°20，北緯30°47--32°02之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長(zhǎng)江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)市面積為：C市1094平方公里，B市D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A1760億元，經(jīng)濟(jì)總量在三角洲位居第二，GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600580.53萬(wàn)，城區(qū)人口為80400億，同比增長(zhǎng)17%；完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值160億，同比增長(zhǎng)14.2%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入20.5億。正在啟動(dòng)二期開發(fā)。
三、A州市住宅市場(chǎng)分析
1、20xx年以前A州市住宅市場(chǎng)分析
在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/ m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：
�、偻恋貎r(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做
CPMOL資料庫(kù)-為您提供海量管理資料- 好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。
②整個(gè)A州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。
�、劬用窬幼∮^念沒有改變。大多數(shù)A州人認(rèn)為，過了運(yùn)河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜該區(qū)域的房?jī)r(jià)。
④消費(fèi)觀念也限制了整個(gè)AA州居民留戀于“小橋、流水、人家”住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。
�、軦州房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。
2、20xx年以來A州市住宅市場(chǎng)分析
20xx年是A州房?jī)r(jià)飛漲的`一年。2001年10月份，A州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于A州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。
①A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行，20xx年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。
�、谝�(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)�；�、集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。
③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
④加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣 安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。
3、A州新區(qū)住宅市場(chǎng)具體分析
A州去年10經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù)AA州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。
A州新區(qū)最新房?jī)r(jià)：綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在3000元/ m2 ，小高層在3500元/ m2 ，復(fù)式樓中樓在3600元/ m2 。
4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景
新橋老鎮(zhèn)改造被A州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資7億元。同時(shí)，隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。
地塊可行性分析報(bào)告 2
一、項(xiàng)目概況
(一)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件
天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟(jì)南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟(jì)南動(dòng)物園隔河相望，東臨洛口服裝市場(chǎng)，西至無(wú)影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場(chǎng)，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來全方位便利，五十六中，二十八中，濟(jì)南師范，金牛小學(xué)營(yíng)造濃厚教育氛圍，緊鄰的動(dòng)物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營(yíng)造了舒適的居住環(huán)境。
(二) 規(guī)劃方案
天和園小區(qū)秋園一號(hào)樓項(xiàng)目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬(wàn)平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個(gè)園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤已建設(shè)完成，并投入使用，入住率達(dá)99%。
二 、投資環(huán)境分析
(一) 宏觀環(huán)境分析
1. 隨著新
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房?jī)r(jià)收入比均超過14，存在明顯的房?jī)r(jià)泡沫，而二線城市的房?jī)r(jià)收入比基本維持在3-6之間，樓價(jià)相對(duì)合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價(jià)還有較大的上漲空間。
(二) 微觀環(huán)境分析
1.20上半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
(1)年初新政頒布后，濟(jì)南巿政府土地放量謹(jǐn)慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開始，優(yōu)質(zhì)地塊紛紛上巿，實(shí)力開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地巿場(chǎng)成交火熱，部分地塊甚至由于超過最高限價(jià)而流拍，土地巿場(chǎng)的繁榮側(cè)面反映出開發(fā)商看好房地產(chǎn)巿場(chǎng)的前景。
(2)在新增供應(yīng)量的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)供需兩旺
年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開發(fā)商大量推盤，在強(qiáng)勁剛性需求的拉動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)家頒布的調(diào)控政策，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場(chǎng)中潛在剛性需求的釋放，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)的健康發(fā)展起到了積極作用。
(3)郊區(qū)大盤的崛起，促使?jié)戏康禺a(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開始呈現(xiàn)。綠地國(guó)際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬(wàn)象新天等郊區(qū)項(xiàng)目的大量上巿成交，導(dǎo)致郊區(qū)大盤對(duì)巿場(chǎng)的影響加強(qiáng)，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風(fēng)險(xiǎn)較大，城郊土地對(duì)開發(fā)商的吸引力日漸增強(qiáng)。
2. 濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析
附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)2011年月度土地市場(chǎng)分析
詳看各月數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷1-3月的低谷之后， 4、5月迎來了一個(gè)相對(duì)爆發(fā)的.時(shí)期，4月份土地放量供應(yīng)在5月得到釋放， 6月份成交回落，以5月份為例：當(dāng)月成交108萬(wàn)平方米，形成當(dāng)月百萬(wàn)方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類型分析
2011年上半年土地成交類型分析
2011年上半年，居住類用地共成交土地114.67萬(wàn)平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價(jià)為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38 萬(wàn)平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價(jià)為3150.51元/平米。
(3) 區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況
綜合以上兩個(gè)圖的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點(diǎn)片區(qū)的關(guān)注度，樓面地價(jià)仍有較大幅度的漲幅;以及今年開始遠(yuǎn)東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來三到五年內(nèi)，濱河板塊和邢村唐冶板塊會(huì)成為開發(fā)商和市民持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)。
3. 濟(jì)南市普通住宅市場(chǎng)概況
2011年上半年住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應(yīng)量11826套，共消化房源12358套，136.86萬(wàn)平米，總銷售額為111.64億元。從價(jià)格看，一季度價(jià)格下滑明顯，4月份開始市場(chǎng)回暖，供應(yīng)成交開始放量，價(jià)格反彈;截止到6月底，整體均價(jià)為8304元/平米(含章丘板塊)。
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