[通用]商業(yè)調(diào)研報(bào)告15篇

　　在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，需要使用報(bào)告的情況越來(lái)越多，不同的報(bào)告內(nèi)容同樣也是不同的。你所見(jiàn)過(guò)的報(bào)告是什么樣的呢？下面是小編整理的商業(yè)調(diào)研報(bào)告，希望能夠幫助到大家。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告1

　　一、郎溪縣概況

　　郎溪古稱建平， 建縣于北宋端拱元年(公元988年)。地處安徽省東南邊陲，長(zhǎng)江三角洲西緣，皖、蘇、浙三省交界處，素有“三省通衢”之稱，區(qū)位優(yōu)越。鄰近蘇州、無(wú)錫、常州、南京、合肥、上海、杭州等大中城市�，F(xiàn)轄8個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)，全縣總?cè)丝?3.39萬(wàn)人，面積1104.8平方公里，耕地面積 43826.29公頃。

　　郎溪，風(fēng)光秀麗，景色秀美，丘陵此起彼伏，河湖星羅棋布，青山綠水交相輝映，石佛山、龍須湖、高井廟森林公園等旅游景點(diǎn)異彩紛呈，歷史文化底蘊(yùn)豐厚。

　　郎溪，氣候溫和，土壤肥沃，物產(chǎn)富足，素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“天然植物園”之美譽(yù)，是安徽省糧油、蠶繭的重要產(chǎn)區(qū)、國(guó)家商品糧基地縣。境內(nèi)8萬(wàn)畝茶園連綿起伏，堆綠疊翠，30余種國(guó)家、部級(jí)名茶馨香四溢，被農(nóng)業(yè)部授予“中國(guó)綠茶之鄉(xiāng)”和“全國(guó)茶樹(shù)作物無(wú)公害用藥示范基地縣”。郎溪，投資環(huán)境優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施完善。交通十分便捷，318國(guó)道、214省道、宣杭鐵路穿境而過(guò)�？h城距南京祿口機(jī)場(chǎng)80公里。數(shù)字程控電話實(shí)現(xiàn)村村通，無(wú)線通信實(shí)現(xiàn)全覆蓋，直撥國(guó)內(nèi)外。金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)完善。建有220千伏變電站1座、110千伏變電所2座、35千伏變電所8座和大型自來(lái)水廠1座及中型水廠數(shù)座，縣城和集鎮(zhèn)用電、用水供應(yīng)充足。

　　二、考察項(xiàng)目具體情況

　　(一) 瀚海*世紀(jì)豪庭：位于城市中心，新舊城市結(jié)合部，北鄰新建的

　　新政大街，南側(cè)位臨城市主要商業(yè)街。總占地面積45286 m2。17層高的四星級(jí)大酒店主樓及其配套設(shè)施，23000㎡中心，8棟高層住宅群。規(guī)劃配置：1、四星級(jí)大酒店及配套建筑面積36000㎡，2、大型超市和高級(jí)住宅建筑面積87000㎡，3、臨街商業(yè)群12000 ㎡。酒店主樓15層，框剪力墻結(jié)構(gòu)，南北朝向，酒店建筑布局內(nèi)方外圓其形狀似中國(guó)古錢(qián)幣，也似徽派建筑天水聚中，寓意肥水不流外人田的聚寶盆。大酒店門(mén)前廣場(chǎng)占地面積3000平方米，地下地上停車位220個(gè)。酒店內(nèi)設(shè)大、中、小型會(huì)議室12個(gè)(其中大型會(huì)議室可滿足500人會(huì)議需要)、餐廳、大型KTV、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、內(nèi)庭花園1800 ㎡，預(yù)計(jì)2011年6月建成并投入使用。臨街商鋪面積在100㎡左右，拍賣均價(jià)在20000元/㎡，層高4.5米，目前已經(jīng)全部售罄，2011年6月交房。

　　(二)碧水豪庭：該項(xiàng)目位于郎溪縣城東部新區(qū)，亭子山路與伍員路交匯處。用地總面積62548.54平方米，商業(yè)部分主要有臨中港路的

　　1.5萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)和臨亭子山路的住宅底層商業(yè)。目前該項(xiàng)目的所有商業(yè)部分均為銷售，1.5萬(wàn)平米的商業(yè)廣場(chǎng)主要由3000㎡和12000㎡兩處商業(yè)體組成，其規(guī)劃為超市和酒店類，計(jì)劃整體對(duì)外銷售。臨亭子山路的住宅底層商業(yè)有一層和一層帶二層兩種形式，預(yù)計(jì)在2011年7月對(duì)外銷售，價(jià)格目前還未出來(lái)。據(jù)其置業(yè)顧問(wèn)介紹隨著目前郎溪縣地價(jià)的上漲，其商業(yè)部分開(kāi)盤(pán)價(jià)格要高于周邊樓盤(pán)。

　　(三)東城國(guó)際：該項(xiàng)目位于郎溪縣城東部新區(qū)，伍員路與鳳居路交匯處，總用地面積為63001.93㎡，項(xiàng)目總建筑面積131039.3m2，建

　　筑容積率為2.079，建筑密度31.1%，綠地率37.5%。該項(xiàng)目的商業(yè)為住宅底層商業(yè)，主要集中在中港路中段與我公司郎潤(rùn)園項(xiàng)目北面向?qū)Γ�與碧水豪庭相臨。已經(jīng)開(kāi)盤(pán)銷售，商鋪共25間左右，根據(jù)房屋銷控表看，已經(jīng)銷售數(shù)量為8間左右。其形式為二層連帶一層商業(yè)，面積在84㎡-134㎡之間，根據(jù)位置和面積大小以及結(jié)構(gòu)，價(jià)格在11000元/㎡-12000元/㎡,開(kāi)盤(pán)期間全款客戶9.6折優(yōu)惠，貸款客戶9.8折優(yōu)惠，目前已經(jīng)是平銷期，沒(méi)有價(jià)格優(yōu)惠。

　　三、郎溪縣商業(yè)租金水平概況

　　經(jīng)過(guò)兩天對(duì)郎溪縣老城區(qū)商業(yè)中心商鋪和中房朗潤(rùn)園周邊商業(yè)地產(chǎn)及周邊商鋪的走訪，基本了解了郎溪縣主要街區(qū)商鋪的租金水平。其租金水平最高的商鋪位于老城區(qū)中心新建街兩側(cè)，租金價(jià)格在300元/㎡左右。其次在老城區(qū)中港路西段，商鋪的租金價(jià)格在70元/㎡左右。而郎濤路附近及朗潤(rùn)園項(xiàng)目附近商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格則在40元/㎡。在對(duì)瀚海*世紀(jì)豪庭的商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研中與已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)該處商鋪的業(yè)主進(jìn)行了溝通，得知他們準(zhǔn)備對(duì)外租賃的價(jià)格在100元/㎡左右

　　四、郎溪縣商業(yè)市場(chǎng)概況

　　①郎溪縣租金水平及發(fā)展趨勢(shì)：根據(jù)走訪發(fā)現(xiàn)目前郎溪縣的商鋪?zhàn)饨鹚�平與距離老城區(qū)商業(yè)中心遠(yuǎn)近呈遞減形態(tài)。但根據(jù)未來(lái)幾年郎溪縣發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，縣中心老城區(qū)及周邊商業(yè)在未來(lái)幾年基本保持在目前的租金水平上。但隨著新城區(qū)的發(fā)展，也就是我公司項(xiàng)目周邊大規(guī)模的住宅區(qū)建成后，大量人口的`入住，遷入，會(huì)在新城區(qū)形成新的商業(yè)圈，也隨著近幾年當(dāng)?shù)赝恋丶胺慨a(chǎn)價(jià)格的上漲，我公司周邊商業(yè)的租金水平可能會(huì)有所上漲。

　�、谏虡I(yè)部分的價(jià)格：經(jīng)過(guò)對(duì)我公司周邊商業(yè)地產(chǎn)的走訪了解，與我公司項(xiàng)目有可比性的樓盤(pán)是東城國(guó)際、碧水豪庭。目前東城國(guó)際的商鋪銷售價(jià)格在11000-12000元/㎡，而碧水豪庭的商鋪還未開(kāi)盤(pán)，具體價(jià)格要到2011年7月后才得知。瀚海*世紀(jì)豪庭為于郎溪縣中心位置拍賣均價(jià)在20000元/㎡左右。

　�、� 郎溪縣商業(yè)市場(chǎng)分析：郎溪縣的主要商業(yè)區(qū)域在其老城區(qū)的新建街、北大街、中港路西段及周邊。主要的商業(yè)街有步行一街和步行二街，其中主要以品牌服飾、黃金珠寶、家紡為主，休閑娛樂(lè)的商業(yè)形式較少。縣中心的購(gòu)物廣場(chǎng)有新東泉購(gòu)物廣場(chǎng)，蘇果超市等。由于地處郎溪縣老城區(qū)中心，商業(yè)發(fā)展較早，所以商業(yè)氛圍較濃，是當(dāng)?shù)厝讼�費(fèi)、休閑的主要區(qū)域。其次商業(yè)分布在郎濤路、以及在建的郎溪蘇果廣場(chǎng)附近(寧蕪路與中港東路交叉口)，這一區(qū)域?yàn)槔上�縣的新商業(yè)街區(qū)，其靠近老商業(yè)中心，也與新的住宅區(qū)臨近。目前主要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)為餐飲業(yè)、機(jī)電維修業(yè)、便利店等。隨著郎溪縣多條街道的修建及開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，將來(lái)會(huì)有新的商業(yè)街區(qū)出現(xiàn)。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告2

　　專 業(yè)： 統(tǒng)計(jì)學(xué)

　　班 級(jí)： 20xx級(jí)1班

　　指導(dǎo)老師：

　　學(xué) 生：

　　學(xué) 號(hào)：

　　20xx年12月13日

　　一、前言

　　商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)�？赡軙�(huì)有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境，所以對(duì)于商業(yè)街的市場(chǎng)定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費(fèi)人流量密集的商業(yè)街尤其要對(duì)顧客的需求有一個(gè)明確的了解。商業(yè)街的市場(chǎng)定位一旦出現(xiàn)偏差就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)了一份調(diào)查報(bào)告。

　　要求詳細(xì)了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者組成部分，消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競(jìng)爭(zhēng)及其銷售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

　　1. 了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者主要構(gòu)成

　　2. 對(duì)于主要消費(fèi)人群有針對(duì)性的調(diào)查其消費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　3. 了解消費(fèi)者對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評(píng)價(jià)

　　4. 全面了解消費(fèi)者對(duì)于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度

　　3.1 調(diào)查前分析那么現(xiàn)在的商業(yè)街會(huì)出現(xiàn)了什么問(wèn)題呢？經(jīng)過(guò)了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個(gè)商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無(wú)法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的基本則。針對(duì)此原則列出了以下幾個(gè)調(diào)查重點(diǎn)。 大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對(duì)此次調(diào)查的重點(diǎn)是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費(fèi)能力調(diào)查是主要的對(duì)此提出問(wèn)題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費(fèi)比重進(jìn)行了解。了解了消費(fèi)比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來(lái)到商業(yè)街的消費(fèi)情況。這有助于我們對(duì)大學(xué)城商業(yè)街有更加準(zhǔn)確的定位。學(xué)生整體消費(fèi)能力并不是太強(qiáng)，消費(fèi)層次劃分比較明顯。學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，對(duì)于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對(duì)于服裝，娛樂(lè)，餐飲的消費(fèi)還是巨大的。還有一個(gè)不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費(fèi)，以及日用品支出�；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費(fèi)支出的首位，交通、通訊（手機(jī)話費(fèi)、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的`支出不大。 在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對(duì)于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來(lái)越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對(duì)于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準(zhǔn)確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項(xiàng)目

　　銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項(xiàng)目的支持率超過(guò)

　　50%。支持率低于50%的項(xiàng)目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些項(xiàng)目并不是必備性商業(yè)同時(shí)wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費(fèi)的重要手段。 當(dāng)前吸引學(xué)生消費(fèi)的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購(gòu)物，消費(fèi)的手段不一樣。但是在我看來(lái)吸引當(dāng)前大學(xué)生消費(fèi)的主要因素任然是價(jià)格，質(zhì)量，潮流。講求實(shí)體，理性消費(fèi)任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費(fèi)觀念。在購(gòu)買(mǎi)商品的時(shí)候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則，在消費(fèi)時(shí)也會(huì)兼顧到實(shí)惠的高標(biāo)準(zhǔn)。我們新建商業(yè)項(xiàng)目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進(jìn)大眾品牌符合學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，物美價(jià)廉，適合中低消費(fèi)水平。

　　3.2調(diào)查對(duì)象

　　大學(xué)城商業(yè)街附近客人分析單位：個(gè)人

　　3.3調(diào)查工具

　　問(wèn)卷調(diào)查（見(jiàn)附件）

　　3.4調(diào)查程序及時(shí)間安排

　　1、準(zhǔn)備階段：調(diào)查報(bào)告設(shè)計(jì)，修改，論證 。確定調(diào)查人數(shù)，時(shí)間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　2、實(shí)施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語(yǔ)言舉止， 打印調(diào)查報(bào)告，準(zhǔn)備小禮物

商業(yè)調(diào)研報(bào)告3

　　一、不正當(dāng)交易行為調(diào)研：

　�。薄�傭金收入方面存在的問(wèn)題：

　　在傭金制度改革后，證券業(yè)內(nèi)依舊存在著無(wú)視經(jīng)營(yíng)成本、降低交易傭金吸引客戶的現(xiàn)象，返傭由于采取的是灰色、不公開(kāi)的手段，是被現(xiàn)行的法律所禁止的行為，但在個(gè)別證券公司經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)依舊存在，從而增加了證券公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)傭金管理方面的問(wèn)題是證券行業(yè)現(xiàn)階段的不正當(dāng)交易行為的主要構(gòu)成問(wèn)題。經(jīng)過(guò)對(duì)營(yíng)業(yè)部的實(shí)地調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)營(yíng)業(yè)部在傭金方面的不正當(dāng)交易行為有以下幾個(gè)方面問(wèn)題：

　　(１)在營(yíng)業(yè)部現(xiàn)場(chǎng)交易中體現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題：

　　少數(shù)證券到現(xiàn)在為止還在很多地方打價(jià)格戰(zhàn)，停留在低層次競(jìng)爭(zhēng)上，脫離公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本，打傭金價(jià)格戰(zhàn)，采用現(xiàn)金返傭、贈(zèng)送實(shí)物或禮券、提供非證券業(yè)務(wù)性質(zhì)的服務(wù)等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)方式吸引投資者進(jìn)行證券交易，對(duì)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的正常經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重影響，不利于整個(gè)行業(yè)發(fā)展。

　　某些證券公司當(dāng)業(yè)務(wù)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，通常會(huì)以不正當(dāng)手段漲價(jià)，提高客戶傭金。比如說(shuō)；當(dāng)某一證券公司營(yíng)業(yè)部客戶數(shù)達(dá)到5萬(wàn)個(gè)客戶時(shí)，有些證券公司要逐步提高傭金，每次提高一點(diǎn)，讓客戶無(wú)意之中承擔(dān)提高的費(fèi)用。提高后大約有10左右的客戶會(huì)發(fā)現(xiàn)，找到證券公司，而證券公司對(duì)鬧得較兇的客戶，通常會(huì)恢復(fù)原有的傭金，但是，有90的客戶在無(wú)意間被證券公司提高了傭金。對(duì)客戶利益造成了損失。

　　部分券商的營(yíng)業(yè)部招聘的業(yè)務(wù)人員素質(zhì)低下，為了得到證券交易傭金返還，在發(fā)展業(yè)務(wù)時(shí)不擇一切手段，將客戶騙進(jìn)證券公司，過(guò)后從此不管客戶，還要通過(guò)客戶的交易提取獎(jiǎng)金，不利于客戶資產(chǎn)維護(hù)。急需規(guī)范整頓。

　�。ǎ玻┰诜乾F(xiàn)場(chǎng)交易中的體現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題：相對(duì)于傳統(tǒng)的交易方式而言，網(wǎng)上交易的成本得到了大大降低，在支持同等客戶的條件下，網(wǎng)上交易的投資是傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)部的1/2-1/3左右，日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用為傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)部的1/4-1/5左右。正是由于投入不大，不少券商為了達(dá)到"圈地"效果，采用不正當(dāng)手段大幅降低傭金或采取年費(fèi)制傭金，擾亂當(dāng)?shù)刈C券市場(chǎng)。"銀證通"業(yè)務(wù)在設(shè)計(jì)證券公司與銀行在該業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)時(shí)，就將"銀證通"業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)托管、撤銷指定、銷戶設(shè)定了很多阻礙，客戶要辦成這件事要跑多次銀行與證券公司。不利于客戶自主選擇交易場(chǎng)所，客戶權(quán)益無(wú)法得到有效保護(hù)。

　�。病⒖蛻糸_(kāi)發(fā)方面存在的問(wèn)題：

　　目前證券營(yíng)業(yè)部是非法人的經(jīng)濟(jì)組織，按照現(xiàn)行法律法規(guī)，其只能在公司總部或客戶的授權(quán)范圍內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有大量的可流動(dòng)的`證券資產(chǎn)和資金資產(chǎn)，如經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成損失，則要由證券公司承擔(dān)。因此，營(yíng)業(yè)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻存在。

　　實(shí)施浮動(dòng)傭金制后,營(yíng)業(yè)部有一點(diǎn)變化很明顯,大家都認(rèn)識(shí)到了爭(zhēng)奪和占有客戶資源最重要。爭(zhēng)奪的目標(biāo)不再是中小散戶,而是大客戶特別是機(jī)構(gòu)客戶。有的營(yíng)業(yè)部適應(yīng)不了這種變革,不但增量客戶來(lái)不了,存量客戶也被挖走。

　　期間某些營(yíng)業(yè)部員工（特別是營(yíng)銷人員）為了拉攏客戶資金、賺取傭金提成或出于其他考慮私自接受客戶全權(quán)委托，為熟悉的客戶代理進(jìn)行證券委托買(mǎi)賣，引致客戶對(duì)交易結(jié)果不認(rèn)同帶來(lái)違規(guī)操作的風(fēng)險(xiǎn)，屬于不正當(dāng)交易行為。

　　還有些營(yíng)業(yè)部營(yíng)銷人員在拉攏其他營(yíng)業(yè)部客戶資源時(shí)，對(duì)客戶的資產(chǎn)利用多個(gè)資金帳戶之間的股東帳戶卡及利用轉(zhuǎn)托管和（撤銷）指定交易業(yè)務(wù)進(jìn)行資金、股票的違規(guī)違法資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，有被不法分子利用進(jìn)行犯罪行為的可能。屬于不正當(dāng)交易行為。

　　某些營(yíng)業(yè)部為了提高咨詢能力服務(wù)營(yíng)業(yè)部股民或拉攏其他營(yíng)業(yè)部股民而和某些咨詢機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議，由咨詢機(jī)構(gòu)來(lái)代替營(yíng)業(yè)部為客戶進(jìn)行咨詢服務(wù)，不少不合規(guī)的小咨詢機(jī)構(gòu)借機(jī)利用股民對(duì)營(yíng)業(yè)部的信任，隨意推薦個(gè)股，促進(jìn)股民擴(kuò)大交易量，由此來(lái)收取營(yíng)業(yè)部的返傭，對(duì)客戶資產(chǎn)造成很大損失，屬于不正當(dāng)交易行為。

　　另外還有某些證券投資咨詢機(jī)構(gòu)同營(yíng)業(yè)部合作，利用營(yíng)業(yè)部急于維持存量客戶、擴(kuò)大客戶資源的機(jī)會(huì),看準(zhǔn)普通投資者對(duì)證券公司營(yíng)業(yè)部的信任和對(duì)股票信息的依賴,大肆向投資者進(jìn)行推介、招攬會(huì)員收取高額會(huì)員費(fèi),并且有目的地進(jìn)行完全脫離基本面分析的薦股和股評(píng)、咨詢,變相從事委托理財(cái)、坐莊和炒作股票。對(duì)證券公司營(yíng)業(yè)部的形象造成很壞的影響，同時(shí)由此而派生出許多其他問(wèn)題，例如營(yíng)業(yè)部管理人員和咨詢機(jī)構(gòu)私下合作，接收賄賂等問(wèn)題，同樣屬于不正當(dāng)交易行為。

　　二、商業(yè)賄賂調(diào)研：

　　在我國(guó)的許多行業(yè)，商業(yè)賄賂已成"行規(guī)"和企業(yè)運(yùn)行的潛規(guī)則，從業(yè)者已陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，損害到了正常的市場(chǎng)秩序。中央及國(guó)務(wù)院決定把商業(yè)賄賂作為今年反腐工作重點(diǎn)，在全國(guó)開(kāi)展打擊活動(dòng)。商業(yè)賄賂有三種形式：回扣、折扣、傭金。近5年內(nèi)中國(guó)查處各類商業(yè)賄賂案件案值達(dá)52.8億。今年中央作出了治理商業(yè)賄賂的重要決策，證券期貨行業(yè)治理商業(yè)賄賂專項(xiàng)工作也已全面展開(kāi)。

　　證券行業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，商業(yè)賄賂行為以各種各樣的"折扣讓利"、"營(yíng)銷方式"出現(xiàn)，以致于人們認(rèn)為"法不責(zé)眾"，自然而然地形成了商業(yè)習(xí)慣。其后果卻危害了證券市場(chǎng)的健康發(fā)展，破壞了公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，使得《證券法》所規(guī)定的"三公"原則大打折扣商業(yè)賄賂行為嚴(yán)重影響了證券行業(yè)的健康發(fā)展，此次治理整頓工作有利于行業(yè)的穩(wěn)定、有序、健康發(fā)展。

　　經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的商業(yè)賄賂有以下幾個(gè)方面問(wèn)題：

　　券商在拉攏機(jī)構(gòu)客戶時(shí)采用的大額度傭金返還手段，有商業(yè)賄賂的嫌疑，容易造成漏稅和滋生各種腐敗現(xiàn)象。機(jī)構(gòu)投資者由自然人代其開(kāi)戶、交易,將返還的傭金占有已有,以公謀私的現(xiàn)象非常普遍。個(gè)人所得又不會(huì)主動(dòng)報(bào)稅,而代扣又沒(méi)有依據(jù),由此給國(guó)家造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。由于返傭問(wèn)題的非合法化,使實(shí)行返傭的雙方都存在以權(quán)謀私、假公濟(jì)私等問(wèn)題。

　　某些證券經(jīng)紀(jì)公司在受托客戶資產(chǎn)管理中，利用法人和自然人傭金率不一致，向客戶提供賬外好處費(fèi)，或者將合同收益率放低，高出部分提供給法人單位的負(fù)責(zé)人(多半以其親友名義另立賬戶收取商業(yè)賄賂)。

　　返傭加大了證券公司的管理難度和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。返傭不合法、不合規(guī)、與其相關(guān)的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)和稽查等具體處理方法也不可能明確,由此造成財(cái)務(wù)管理的混亂,由于現(xiàn)金返還屬于違規(guī)行為,會(huì)計(jì)處理根本沒(méi)有依據(jù),只能進(jìn)行技術(shù)處理,這樣的帳目不能真實(shí)反映證券公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。如果以物品返還,在物品的采購(gòu)上還會(huì)出現(xiàn)二次漏洞。

　　為了激發(fā)基金代銷人員銷售基金的積極性,一些基金公司對(duì)代銷人員進(jìn)行單獨(dú)獎(jiǎng)勵(lì),而這些獎(jiǎng)勵(lì)往往以現(xiàn)金的形式直接返還給代銷人，涉嫌商業(yè)賄賂。

　　某些券商通過(guò)在營(yíng)業(yè)部下設(shè)立工作室，讓某些所謂的證券咨詢專家招攬客戶，不從委托人獲益角度考慮而一味為了擴(kuò)大交易量與傭金，由此向這些"咨詢專家"提供返傭，涉嫌不正當(dāng)交易及商業(yè)賄賂；

　　在包括上市公司在內(nèi)的法人委托理財(cái)過(guò)程中，某些公司高管人員與少數(shù)證券經(jīng)紀(jì)公司有關(guān)人員互相串通，私下授受、獲取賬外利益，涉嫌商業(yè)賄賂。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告4

　　街商業(yè)街區(qū)是縣城的商業(yè)集聚帶，是市民居家購(gòu)物休閑首選的商業(yè)街區(qū)，也是重要的對(duì)外窗口。街的形象代表著的城市形象，街的現(xiàn)在和未來(lái)是居民關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

　　一、街的歷史沿革和發(fā)展現(xiàn)狀

　　據(jù)清光緒八年《縣志》記載，溧邑自隋唐以來(lái)，街衢繁盛，物阜民康，唐時(shí)，城外街為縣城之中心，縣衙署和城隍廟就設(shè)在街道之中。萬(wàn)歷二十七年，知縣徐必達(dá)修治城內(nèi)街道，皆鋪以石。古往今來(lái)，街始終店家林立，商賈云集，生意興旺，人流如潮，是我縣一條傳統(tǒng)的商業(yè)街，也是我縣商業(yè)文化的聚集地。

　　街長(zhǎng)450米,位于護(hù)城河北岸，珍珠路與中大街之間，居于商業(yè)核心區(qū)的中心位置。建國(guó)后，我縣國(guó)有和集體商業(yè)公司的零售店面大都設(shè)在這條街上。1984年的縣城總體規(guī)劃，就把街確定為商業(yè)步行街。1995年初，縣委、縣政府結(jié)合舊城改造，對(duì)街南街區(qū)域進(jìn)行全面拆舊建新，北面商鋪也裝修出新，路面進(jìn)行了簡(jiǎn)易鋪裝，并于1996年1月8日舉行了街商業(yè)步行街落成典禮，成為當(dāng)時(shí)郊縣舊城商業(yè)街區(qū)改造的樣板工程。此后，街北街陸續(xù)進(jìn)行了局部出新改造。20xx年開(kāi)始，以街為軸心，對(duì)珍珠路、交通路、中大街、大東門(mén)街圍合地帶進(jìn)行“兩場(chǎng)一街”（商貿(mào)文化廣場(chǎng)、街商業(yè)廣場(chǎng)、大東門(mén)美食街）拆舊建新改造，20xx年陸續(xù)建成投入運(yùn)營(yíng)。20xx年街西北區(qū)域地塊開(kāi)工建設(shè)“名仕閣”商住樓，20xx年底前將建成投入運(yùn)行。至此，街商業(yè)街區(qū)的改造建設(shè)初步完畢,街已由原來(lái)的一條老商業(yè)街，演變成一個(gè)完整的商業(yè)街區(qū)。整個(gè)街區(qū)占地面積約40萬(wàn)平米，其中商用建筑面積約20萬(wàn)平米，街面廣場(chǎng)、停車、空閑面積約5萬(wàn)多平米。街商業(yè)街區(qū)內(nèi)擁有大小商戶500多家，匯集了我縣大型超市、電器賣場(chǎng)、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚飲食和大部分知名品牌店。經(jīng)過(guò)近幾年的打造，街區(qū)內(nèi)的商娛功能放大，時(shí)尚業(yè)態(tài)增多，門(mén)類逐步齊全，已經(jīng)成為縣城地區(qū)不可替代的商業(yè)中心區(qū)和人流物流聚集區(qū)，也是我縣商業(yè)文化和對(duì)外形象的一張名片。

　　目前，對(duì)商業(yè)街區(qū)實(shí)施管理的單位有5家：一是“兩場(chǎng)一街辦公室”，原在“縣三產(chǎn)辦”名下，20xx年１月以后移交給永陽(yáng)鎮(zhèn)三產(chǎn)辦，從事帶有一定政府綜合協(xié)調(diào)性質(zhì)的管理職能；二是“兩場(chǎng)一街”的物業(yè)管理公司，共有3家，分別是：管理街商業(yè)廣場(chǎng)的瑞祥物業(yè)公司，管理商貿(mào)文化廣場(chǎng)的秦環(huán)物業(yè)公司和管理大東門(mén)美食街的青河物業(yè)公司，均由原開(kāi)發(fā)建設(shè)“兩場(chǎng)一街”的3家開(kāi)發(fā)商分別聘用，從事區(qū)域內(nèi)的日常物業(yè)管理；三是由市容局承擔(dān)街包括南區(qū)及“兩場(chǎng)一街”以外的街巷河沿的市容環(huán)衛(wèi)管理。

　　二、街商業(yè)街區(qū)目前存在的主要問(wèn)題

　　街商業(yè)街區(qū)雖然經(jīng)過(guò)幾次改造，但限于當(dāng)時(shí)的財(cái)力、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，加上基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套建設(shè)上存在先天缺陷，管理又沒(méi)及時(shí)跟上，目前在表面繁榮的背后，街商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)和管理中暴露出的`一些問(wèn)題也比較突出。

　　一是交通秩序亂。街及廣場(chǎng)人車混行，車輛亂停亂放，尤其是一些營(yíng)運(yùn)機(jī)動(dòng)車、摩的、人力三輪長(zhǎng)時(shí)間在道口候客，交通無(wú)序經(jīng)常受堵。街周邊目前可供停放車位少，商家地下停車設(shè)施沒(méi)有得到有效利用。

　　二是環(huán)境衛(wèi)生差。尤其是街露天夜市大排檔和廟巷燒烤攤點(diǎn)的進(jìn)入，街區(qū)重要節(jié)點(diǎn)地段煙薰火燎，油漬滿地，污水橫流，垃圾亂扔，沒(méi)有進(jìn)行全天候清掃，暴露垃圾較多，有些地段成為衛(wèi)生死角。

　　三是管理不到位。多頭管理，互相推諉，街區(qū)內(nèi)亂披亂掛亂貼嚴(yán)重、標(biāo)志不全、店招陳舊，店面路燈亮化不夠，大型電子屏閑置成為擺設(shè)。亂搭建現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，沒(méi)有得到有效制止，占用公共空間亂設(shè)亭棚，許多公共空間被占商用或開(kāi)設(shè)游樂(lè)項(xiàng)目謀利。路面破損不能得到及時(shí)修復(fù)，綠化被毀被踏，管護(hù)無(wú)人過(guò)問(wèn)。不良行為隨處可見(jiàn)無(wú)人制止。治安管理也不到位，業(yè)主財(cái)物時(shí)有被盜，廣場(chǎng)銅質(zhì)雕塑被人偷走，物業(yè)管理不能很好地依章盡責(zé)，失管現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　四是安全隱患多。安全通道、消防通道堵塞，消防栓不出水,單位消防交給物業(yè)兼管，商家安全意識(shí)淡薄。街地下管線在陰溝邊掛附，腐蝕性污水流入極易造成漏電隱患。攤點(diǎn)食品衛(wèi)生漏洞多，容易發(fā)生食品安全事故。

　　五是社會(huì)反響大。人對(duì)街的情結(jié)很深，對(duì)它的整潔和繁榮充滿期待，然而街管理狀況令人不滿，市民反響強(qiáng)烈，網(wǎng)民言論激烈，要求整改呼聲很高。在專門(mén)組織的問(wèn)卷調(diào)查中，市民對(duì)街現(xiàn)狀的滿意率僅為6.2%，從領(lǐng)導(dǎo)到市民、從管理部門(mén)到業(yè)主，從店家到顧客，絕大多數(shù)人都不滿意目前的臟亂差現(xiàn)象，社會(huì)各界對(duì)街進(jìn)行改造整治、強(qiáng)化管理的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈，呼聲也越來(lái)越高。

　　相關(guān)部門(mén)和廣大民眾都希望通過(guò)這次調(diào)研廣納民意，得到縣委、縣政府足夠重視，下決心通過(guò)改造整治、營(yíng)造環(huán)境、強(qiáng)化管理，使古老而又年輕的街商業(yè)街區(qū)煥發(fā)她應(yīng)有的活力和魅力，成為人民引以為豪的城市客廳。

　　三、優(yōu)化改造街商業(yè)街區(qū)的若干建議

　　一個(gè)城市的商業(yè)街區(qū)形成和發(fā)展有其自身的規(guī)律。因?yàn)槲恢盟�處�?yōu)越，人流物流集中，歷史文化積存，加上人的聚合心理和商家的逐利性，使它自然而然成為商業(yè)中心地帶，但它也是利益矛盾的交匯體，如不加強(qiáng)管理，繁榮背后的雜亂無(wú)序往往不可避免，黃金地段的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏局面就難以呈現(xiàn)。如何在繁榮興旺和文明整潔中尋求平衡點(diǎn)，是衡量商業(yè)街成功與否的關(guān)鍵。

　　綜合網(wǎng)絡(luò)民意、調(diào)查問(wèn)卷、座談考察情況，建議從提升街商業(yè)街區(qū)形象入手，改善和強(qiáng)化管理，注意把握好以下四個(gè)原則：一是以人為本，繁榮、秩序、就業(yè)、便民統(tǒng)籌兼顧；二是疏堵結(jié)合，正確處理好市容管理和促進(jìn)就業(yè)、改善民生的關(guān)系；三是統(tǒng)一管理，確定一個(gè)責(zé)任主體；四是標(biāo)本兼治，從治標(biāo)入手推動(dòng)治本措施的跟進(jìn)，通過(guò)治本機(jī)制的逐步完善保障治本成果的鞏固。具體建議是：

　　１、堅(jiān)持商業(yè)步行街的功能定位。街上世紀(jì)九十年代改造時(shí)就定位于步行街，現(xiàn)在的街區(qū)包括街主街道和街商業(yè)廣場(chǎng)仍應(yīng)堅(jiān)持這一定位。只有明確功能定位，街商業(yè)街區(qū)的完善規(guī)劃、優(yōu)化改造、強(qiáng)化管理才有切入點(diǎn)，也是下一步展開(kāi)工作的前提。

　�。病⑶袑�(shí)解決交通組織問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)商業(yè)步行街的功能定位，必須首先疏導(dǎo)好交通，重點(diǎn)解決停車難和亂停車問(wèn)題。街辟為步行街周邊的交通組織是有條件的。近期可在相對(duì)寬敞的交通路、望京街主干道兩側(cè)沿道路邊線設(shè)置臨時(shí)停車點(diǎn)，啟用五星大賣場(chǎng)地下停車場(chǎng)，同時(shí)挖掘街邊空地，充分考慮顧客步行半徑，設(shè)置多處停車場(chǎng)，解決機(jī)動(dòng)車包括摩托車的停車問(wèn)題。在護(hù)城河兩岸河沿通道劃定一些地段作為自行車臨時(shí)停放點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)規(guī)劃在街區(qū)的西側(cè)建設(shè)地下停車場(chǎng)。對(duì)街區(qū)內(nèi)所有商戶的經(jīng)營(yíng)性用車實(shí)行禁區(qū)特別通行證管理。

　　3、露天飲食攤點(diǎn)集中外移。關(guān)于街夜市大排檔和燒烤經(jīng)營(yíng)，本次調(diào)研大多數(shù)人的意見(jiàn)是下決心取締�？紤]到部分居民的就業(yè)和消費(fèi)需求，建議采取疏導(dǎo)過(guò)渡、逐步壓縮總量的辦法，可在街附近選擇適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)（如小西門(mén)街老法院、老外貿(mào)大樓背后等處）建設(shè)集中式室內(nèi)經(jīng)營(yíng)的大排檔，并完備必要衛(wèi)生條件。

　　4、提升基礎(chǔ)設(shè)施水準(zhǔn)。結(jié)合“名仕閣”落成，將中大街北段、街主街及護(hù)城河兩岸納入出新改造范圍，對(duì)桿線設(shè)置、路面鋪裝、建筑外觀、廣告標(biāo)志、店鋪招牌、綠化亮化以及停車休閑設(shè)施作統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，逐步配套建設(shè)到位。建議街東西向主街道采用廣場(chǎng)式鋪裝改造，增加街面寬度，同時(shí)，堅(jiān)決清理拆除街區(qū)內(nèi)所有違章搭建。

　　５、改革創(chuàng)新管理模式。步行街要長(zhǎng)期有序運(yùn)行，必須建立和完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。建議明確單個(gè)管理責(zé)任主體，在市容局下面專門(mén)成立“兩場(chǎng)一街”城管中隊(duì)，并組建帶有一定社會(huì)公益性的物業(yè)管理公司。同時(shí)，學(xué)習(xí)借鑒周邊城市步行商業(yè)街區(qū)的管理辦法，如《蘇州觀前街管理辦法》，《蕪湖商業(yè)步行街管理規(guī)定》，結(jié)合街整治和改造，抓緊制定一整套管理辦法和規(guī)范，落實(shí)多方配合綜合治理的長(zhǎng)效管理責(zé)任制，街區(qū)范圍內(nèi)的城市道路、供電、供水、排水、消防、通訊、路燈、燃?xì)�、有線電視、交通、環(huán)保等公共設(shè)施歸口相應(yīng)的職能部門(mén)或單位負(fù)責(zé)建設(shè)、管理和維護(hù)。學(xué)習(xí)借鑒市國(guó)家文明城市創(chuàng)建工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我縣園林城市、衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建工作，制定市民文明行為公約，大力倡導(dǎo)做文明市民、誠(chéng)信商人，讓市民自覺(jué)遵守街區(qū)管理規(guī)定，維護(hù)商業(yè)街區(qū)良好環(huán)境，讓優(yōu)美的街區(qū)環(huán)境熏陶感染市民，共同打造繁榮文明的第一商業(yè)步行街區(qū)。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告5

　　調(diào)研報(bào)告前言：簡(jiǎn)要說(shuō)明本次調(diào)研的目的和范圍、調(diào)研組成員、調(diào)研日期、調(diào)研數(shù)據(jù)的依據(jù)等內(nèi)容。

　　一、PEST分析

　　政治要素（Politics）：了解當(dāng)?shù)卣�府的結(jié)構(gòu)、指導(dǎo)方向、產(chǎn)業(yè)政策等；

　　經(jīng)濟(jì)要素（Economic）：GDP總量、人均GDP、GDP增長(zhǎng)率、財(cái)政收入水平及增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、各零售業(yè)態(tài)分類消費(fèi)水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情況、恩格爾系數(shù)、物業(yè)投資水平、外資投資情況、物業(yè)售價(jià)、租金價(jià)格等；

　　社會(huì)要素（Society）：是指當(dāng)?shù)爻鞘芯用衩褡逄卣�、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素。構(gòu)成社會(huì)環(huán)境的要素包括人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)、種族結(jié)構(gòu)、收入分布、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和水平、人口流動(dòng)性等。其中人口規(guī)模直接影響著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)市場(chǎng)的.容量，年齡結(jié)構(gòu)則決定消費(fèi)品的種類及推廣方式。

　　技術(shù)要素(Technology): 技術(shù)要素包括當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)出現(xiàn)和發(fā)展趨勢(shì)以及前景預(yù)測(cè)。

　　二、區(qū)域城市功能調(diào)查

　　公共設(shè)施狀況

　　交通體系狀況

　　道路狀況、通行量

　　區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)

　　各項(xiàng)城區(qū)的機(jī)能

　　城市規(guī)劃

　　三、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

　　商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及布局情況（概況、規(guī)模、商圈分類）

　　商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（政策規(guī)劃、趨勢(shì)研判）

　　租金水平、售價(jià)水平研究等；

　　發(fā)展商開(kāi)發(fā)情況研究；

　　零售品牌調(diào)研（分檔次、分業(yè)種、分業(yè)態(tài)進(jìn)行交叉分析）

　　新店開(kāi)設(shè)趨勢(shì)研究

　　典型案例分析

　　四、區(qū)域商業(yè)物業(yè)供需分析

　　區(qū)域供應(yīng)

　　區(qū)域消化

　　供需交叉分析

　　租金走勢(shì)

　　售價(jià)走勢(shì)

　　租售交叉分析

　　典型開(kāi)發(fā)案例分析

　　五、區(qū)域內(nèi)主要商圈消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究

　　地理細(xì)分調(diào)查分析

　　購(gòu)買(mǎi)人群細(xì)分調(diào)查

　　年齡細(xì)分調(diào)查分析

　　經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分調(diào)查分析

　　消費(fèi)者交通和出行方式

　　購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)心理及行為分析

　　六、意向項(xiàng)目SWOT分析

　�。ò�括道路類別及交通狀況、項(xiàng)目地塊自然與社會(huì)條件分析、顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)、周邊環(huán)境和公建設(shè)施、項(xiàng)目周圍經(jīng)濟(jì)條件分析等）

　　七、結(jié)論

　　區(qū)域投資價(jià)值建議

　　項(xiàng)目投資建議

　　產(chǎn)品投資建議

商業(yè)調(diào)研報(bào)告6

　　內(nèi)容摘要：

　　以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用軸線布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營(yíng)造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具浪漫氣息的娛樂(lè)購(gòu)物，文化休閑的街道環(huán)境。

　　關(guān)鍵詞：

　　空間商業(yè)街徜徉愉悅對(duì)稱入口街道休閑

　　1．商業(yè)街現(xiàn)狀

　　本商業(yè)街位于南陽(yáng)市繁華區(qū)，主要滿足市民及附近小區(qū)業(yè)主日常娛樂(lè)購(gòu)物，文化休閑等活動(dòng)。，南陽(yáng)市鴻德步行街位于人民南路東側(cè)，是人流聚集的一個(gè)主要場(chǎng)所。采用南北方向排列，建筑立面采用了塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生新的劃分，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代MALL與中國(guó)傳統(tǒng)商鋪的有機(jī)組合。 這個(gè)聚集要解決的問(wèn)題：

　　解決商業(yè)街的繁華氣氛與商住小區(qū)、學(xué)校的寧?kù)o氣氛之間的沖突問(wèn)題。 解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離的問(wèn)題。

　　解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺(jué)很長(zhǎng)，很枯燥的問(wèn)題。

　　解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。

　　總體構(gòu)思：

　　以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用南北軸線布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營(yíng)造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂(lè)購(gòu)物，文化休閑的街道環(huán)境。

　　構(gòu)思的基礎(chǔ)：

　　據(jù)心里進(jìn)化論的觀點(diǎn)，人類對(duì)大自然所作出的最表層，直接的，第一的反映是情感上的，不是認(rèn)知上的，在情感反映的基礎(chǔ)上，才有了思維與記憶、意識(shí)與行為。就像電影就是在創(chuàng)造一種場(chǎng)景感受，現(xiàn)代神經(jīng)心理學(xué)也證明這一觀點(diǎn)。

　　室外空間設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)古鎮(zhèn)的模式來(lái)構(gòu)筑整個(gè)商業(yè)街， 從歷史發(fā)展中形成小鎮(zhèn)商業(yè)街和傳統(tǒng)因素及其相互關(guān)系作了深入分析，如人流和街道的關(guān)系，河與街與住宅的關(guān)系，總結(jié)出一個(gè)空間的模式，運(yùn)用到我們的商業(yè)街中來(lái)。將一個(gè)古鎮(zhèn)的街空間融合到我們的商業(yè)街中來(lái)，使其不僅有現(xiàn)代商業(yè)街的.時(shí)代氣息，又蘊(yùn)含原始的在幾十年、甚至幾百年間長(zhǎng)出的空間，這些空間承載著政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及人的生活方式的信息。

　　我認(rèn)為街是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的發(fā)展而逐漸生長(zhǎng)的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，我們通過(guò)將街切割、打碎、重組再造的，運(yùn)用我們以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過(guò)空間變化的重組，營(yíng)造一條生長(zhǎng)出來(lái)的街，通過(guò)各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來(lái)解決商業(yè)街的標(biāo)識(shí)性。

　　我認(rèn)為街是人們行走，徜徉、休息、交流的開(kāi)放空間，我們避免西單大街改造的那樣的誤區(qū)（人可以自由徜徉的街巷被大大拓寬成便利車行的大街，人群從街上被擠到過(guò)街天橋，或人們已被車流逼迫到某個(gè)區(qū)域，已不可自由徜徉，人的愉悅心情也就消大半，一條街道變成了一條車的河流，所以我們區(qū)分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，）我們方式是通過(guò)高差解決人車分流。

　　2． 交通分析

　　運(yùn)動(dòng)與通路：

　　設(shè)計(jì)中充分考慮人的運(yùn)動(dòng)心理，把緊張的運(yùn)動(dòng)與放松的運(yùn)動(dòng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，沿河散步道給人們提供一個(gè)可以曲折，延長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)線路，放松休閑的觀賞景觀。

　　采用坡道設(shè)計(jì)，提供帶輪的步行交通，使設(shè)計(jì)更加人性化。確定適當(dāng)距離的關(guān)鍵不僅是實(shí)際的自然距離，更重要的是感覺(jué)距離，通過(guò)景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，景觀設(shè)施來(lái)豐富人們的視覺(jué)

　　感受，單調(diào)平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長(zhǎng)。

　　人車分流：

　　通過(guò)豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業(yè)街的購(gòu)物會(huì)感覺(jué)安全，真正營(yíng)造一個(gè)休閑，自由徜徉的街道環(huán)境。

　　3． 空間分析

　　商業(yè)街的主要特點(diǎn)是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購(gòu)物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計(jì)的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對(duì)兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，鴻德商業(yè)街是單側(cè)式的，在商業(yè)建筑前約20m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對(duì)人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺(tái)階的收放。

　　4． 景觀節(jié)點(diǎn)

　　以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置三大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過(guò)軸線的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場(chǎng)與商業(yè)街區(qū)，南陽(yáng)府衙，小吃城,分別滿足人們的購(gòu)物娛樂(lè)，休閑的功能，動(dòng)靜分區(qū)的過(guò)渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動(dòng)功能。

　　5． 停留區(qū)域與心理學(xué)邊界效應(yīng)理論

　　邊界效應(yīng)理論指出：森林，海灘，樹(shù)叢，林中空地，建筑廣場(chǎng)的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛(ài)停留的區(qū)域。我們?cè)谏虡I(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來(lái)與人交談，停留一段時(shí)間的動(dòng)作誘因。

　　愛(ài)德華霍爾在《隱匿的尺度》中指出處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個(gè)人，團(tuán)體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要緊兩創(chuàng)造多層的邊緣。

　　人的活動(dòng)是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來(lái)的，彎曲的街道使步行變得更加有趣，且再見(jiàn)少風(fēng)力干擾方面是由益處的。

　　變換的接到空間，街區(qū)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。

　　人在步行時(shí)都愛(ài)抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強(qiáng)烈的。哥本哈根的一處廣場(chǎng)記錄，每一個(gè)人都沿最短的線路穿過(guò)廣場(chǎng)。

　　開(kāi)場(chǎng)空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，眼空間的邊緣既可以體驗(yàn)到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié)，令人賞心悅目。

　　臺(tái)階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。

　　商業(yè)街入口廣場(chǎng)

　　避免目的地路程的一覽無(wú)余，更要避免可見(jiàn)目的地而不得不繞行�？梢�(jiàn)目的的時(shí)要遵從簡(jiǎn)捷的原則。我們規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。

　　鴻德商業(yè)街入口廣場(chǎng)西側(cè)是一條交通主干道人民南路，東側(cè)是商用住宅、學(xué)校，這是人流聚集的一個(gè)主要場(chǎng)所，這個(gè)聚集包括購(gòu)物，娛樂(lè)休閑和享受生活！

　　商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺(jué)得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是單純的行走空間，人們?cè)谄渲辛鬟B的過(guò)程本身也是一種體驗(yàn)和休閑！

　　入口廣場(chǎng)除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢(shì)，更應(yīng)該是一個(gè)適合人們停留的、開(kāi)放的，水與綠地交融的公共休憩場(chǎng)所。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告7

　　北京街道和社區(qū)里的商業(yè)服務(wù)，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業(yè)綜合體的2.0版本，再到現(xiàn)在深入社區(qū)組合形態(tài)的3.0版本。未來(lái)隨著電子商務(wù)的深度運(yùn)用，社區(qū)商業(yè)的4.0版本已漸現(xiàn)雛形。那么20xx年北京的社區(qū)商業(yè)是什么樣的，存在著哪些問(wèn)題?

　　品牌化服務(wù)稀缺

　　社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長(zhǎng)存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的最優(yōu)選項(xiàng)之一。

　　為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)的熱點(diǎn)和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長(zhǎng)陽(yáng)社區(qū)、大紅門(mén)社區(qū)等12個(gè)有代表性的大型社區(qū)做調(diào)查。這12個(gè)樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。

　　根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，隨著購(gòu)物習(xí)慣的改變，92%的受訪對(duì)象表示，在家門(mén)口購(gòu)物消費(fèi)的頻次增加，同時(shí)會(huì)定期到繁華商圈購(gòu)物消費(fèi)。在電子商務(wù)的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務(wù)業(yè)與新興的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物融合的服務(wù)體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達(dá)室或者警衛(wèi)室都主動(dòng)或被動(dòng)地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。

　　北商商業(yè)研究院通過(guò)對(duì)12個(gè)社區(qū)居民的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，9個(gè)社區(qū)對(duì)連鎖餐飲的需求最大，7個(gè)社區(qū)對(duì)家政服務(wù)的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現(xiàn)狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問(wèn)題。

　　其實(shí)，北京市一直鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵(lì)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)，通過(guò)采取收購(gòu)、兼并、直營(yíng)連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務(wù)委推薦進(jìn)社區(qū)的連鎖企業(yè)。

　　調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在高成本壓力和電子商務(wù)的沖擊下，()傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調(diào)查中，一個(gè)突出的變化是，7-11 、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開(kāi)始出現(xiàn)在社區(qū)。不過(guò)，社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)培育期會(huì)比繁華商圈長(zhǎng)，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費(fèi)頻次高，更注重便捷和性價(jià)比。

　　餐飲居社區(qū)商業(yè)之首

　　在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比最高，平均占比達(dá)到32%;其次是生活服務(wù)類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。

　　但是，從調(diào)查的.各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點(diǎn)明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務(wù)質(zhì)量也不穩(wěn)定。

　　在對(duì)長(zhǎng)陽(yáng)、天通苑等以年輕消費(fèi)群體為主的新社區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，最高占比達(dá)到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會(huì)選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來(lái)，新興社區(qū)的很多年輕住戶已經(jīng)升級(jí)為三口之家。巨大的兒童消費(fèi)市場(chǎng)成為商家掘金的新發(fā)力點(diǎn)�？梢灶A(yù)測(cè)，單獨(dú)二胎政策落地實(shí)施后，幼兒教育將迎來(lái)更大市場(chǎng)。另外，隨著老齡人口增加以及消費(fèi)習(xí)慣的改變，社區(qū)送貨上門(mén)、家政、代收代繳等服務(wù)需求增大。

　　此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來(lái)源于小區(qū)底商，受限于當(dāng)初開(kāi)發(fā)商的規(guī)劃設(shè)置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問(wèn)題。

　　菜店覆蓋面有待提升

　　針對(duì)社區(qū)商業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，北京商報(bào)官方微博面向近50萬(wàn)粉絲進(jìn)行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調(diào)查活動(dòng)。在參加調(diào)查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對(duì)自己居住社區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)不夠滿意，其中超過(guò)一半的網(wǎng)友認(rèn)為社區(qū)菜市場(chǎng)距離太遠(yuǎn)，不能滿足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對(duì)社區(qū)菜市場(chǎng)提供的水果蔬菜品質(zhì)和價(jià)格不滿意。

　　30%的網(wǎng)友不能滿足于現(xiàn)有的社區(qū)便利店。反映問(wèn)題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長(zhǎng)陽(yáng)等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數(shù)量有限，更新不及時(shí)。

　　從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬(wàn)人，幾大便利店品牌的總數(shù)超過(guò)了4萬(wàn)家。北京市的常住人口在20xx年時(shí)就已突破了20xx萬(wàn)人，照此計(jì)算，北京至少需要6700家便利店。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，北京的便利店還不到20xx家，距理想狀態(tài)下的店鋪數(shù)量相去甚遠(yuǎn)。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開(kāi)店。

　　在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設(shè)施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)入。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告8

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，社會(huì)上出現(xiàn)了大量各種形式、規(guī)模和內(nèi)容的超市。這些超市由于商品品種齊全、價(jià)格合理、便利優(yōu)勢(shì)，深受消費(fèi)者喜愛(ài)。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)安陽(yáng)市的超市普遍采用自行購(gòu)置的商業(yè)軟件，以前臺(tái)運(yùn)用微機(jī)收款、后臺(tái)使用服務(wù)器管理的基本模式進(jìn)行賬務(wù)處理，這種新的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)常規(guī)的稅收管理、檢查、取證都帶來(lái)了

　　新的問(wèn)題。以下就商業(yè)超市的稅收管理談一些看法。

　　一、商業(yè)超市目前經(jīng)營(yíng)狀況及規(guī)律

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)形式主體成分多元化。目前，超市的經(jīng)營(yíng)主體呈現(xiàn)出多元化的趨向。各種經(jīng)濟(jì)成分參與到超市經(jīng)營(yíng)之中，一般為個(gè)人出資，也有股份合資，外商投資、個(gè)體經(jīng)營(yíng)等等，加入零售競(jìng)爭(zhēng)行列，形成同臺(tái)競(jìng)技、共同發(fā)展的格局。

　�。ǘ�）經(jīng)營(yíng)方式多樣化。早期的超市一般以自營(yíng)為主，而現(xiàn)在則采取場(chǎng)地租賃、商家進(jìn)場(chǎng)進(jìn)店以及聯(lián)營(yíng)等方式，經(jīng)營(yíng)方式相當(dāng)靈活，自營(yíng)陣地和空間不斷縮小。對(duì)場(chǎng)地出租，主要是收取租金；對(duì)進(jìn)場(chǎng)進(jìn)店者，主要是收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；對(duì)聯(lián)營(yíng)的商品，主要對(duì)銷售額進(jìn)行“提點(diǎn)”即按一定比例提取分成。

　　從經(jīng)營(yíng)狀況看：成規(guī)模的超市一般經(jīng)營(yíng)面積大、從業(yè)人員多，但倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)卻不大、一般上規(guī)模的商業(yè)超市基本上在1000平方米左右，從業(yè)人員在50人以上。商品擺放在營(yíng)業(yè)區(qū)貨架上，顧客進(jìn)入營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)隨意挑選，營(yíng)業(yè)員按柜臺(tái)提供介紹服務(wù)和貨物監(jiān)控。其庫(kù)存商品大都在柜臺(tái)上陳列，一般倉(cāng)庫(kù)很小，缺貨時(shí)，通過(guò)電話聯(lián)系快速補(bǔ)缺。

　　從經(jīng)營(yíng)范圍看：一般成規(guī)模的超市經(jīng)營(yíng)范圍涉及洗滌、百貨、煙酒、副食、日雜、服裝、五金交電、家用電器、手機(jī)電腦、床上用品、文化用品、蔬菜等多個(gè)方面，品種多達(dá)上萬(wàn)種。

　　從進(jìn)貨渠道看：一是采用聯(lián)手壓價(jià)采購(gòu)方式，多地超市統(tǒng)一聯(lián)手采購(gòu)，爭(zhēng)取以最低價(jià)位購(gòu)入商品，毛利率可達(dá)15%—20%。二是與廠家簽訂年度銷貨數(shù)量協(xié)議，按廠價(jià)直銷，廠價(jià)返還手續(xù)費(fèi)。三是部分商品廠家租賃柜臺(tái)銷售。四是廠家支付促銷員（營(yíng)業(yè)員）工資銷售。五是租賃柜臺(tái)，只收取租賃費(fèi)，由租賃者自己采購(gòu)。

　　從銷售情況看：主要以零售為主，費(fèi)用基本固定，主要是租賃費(fèi)、人員工資、電費(fèi)等其他經(jīng)營(yíng)、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用。一般來(lái)講，成規(guī)模的大型商業(yè)超市銷售量都比較大，一般年度銷售額在數(shù)百萬(wàn)元以上。

　�。ㄈ�）經(jīng)營(yíng)分布廣泛化。大型超市不斷進(jìn)行經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張，以總機(jī)構(gòu)為立足點(diǎn)，推進(jìn)其分支機(jī)構(gòu)遍布城鄉(xiāng)，店面分布日益廣泛。形成了點(diǎn)多、線長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)格局。如我市華聯(lián)、萬(wàn)源等大型商業(yè)超市，在多處設(shè)立分店，以設(shè)立“網(wǎng)點(diǎn)”來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)。

　�。ㄋ模┙�(jīng)營(yíng)面積規(guī)�；�。拋開(kāi)一些以經(jīng)營(yíng)煙酒副食為主的小超市不算，一些大型超市在經(jīng)營(yíng)面積上做文章，以形成規(guī)�；�效應(yīng)。龐大的經(jīng)營(yíng)面積、良好的購(gòu)物環(huán)境、齊全的商品貨物是超市競(jìng)爭(zhēng)的主流，以追求利潤(rùn)最大化。如丹尼斯、華聯(lián)均擴(kuò)大了店面規(guī)模。

　　二、商業(yè)超市管理難點(diǎn)及存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┵~目設(shè)置不規(guī)范，難查賬。超市購(gòu)進(jìn)貨物一般都不作手工明細(xì)賬，而是將貨物品名、數(shù)量、單價(jià)以不同條形碼形式輸入電腦。銷售時(shí)由電腦收款機(jī)對(duì)商品條形碼進(jìn)行識(shí)別、結(jié)算收款和核算收入。按規(guī)定，電腦資料和賬簿、憑證都應(yīng)按規(guī)定年限進(jìn)行保存。但是，有些超市在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有刪除電腦資料的問(wèn)題，這實(shí)際上等同于銷毀了賬簿記錄，導(dǎo)致稅務(wù)人員無(wú)法對(duì)其銷售收入進(jìn)行核查。有的超市設(shè)置兩套帳或賬目設(shè)置不規(guī)范，有的沒(méi)有往來(lái)賬，有的沒(méi)有庫(kù)存商品賬，有的沒(méi)有銷售明細(xì)帳，造成原始單據(jù)不真實(shí)、不完整，日?qǐng)?bào)單保存極不齊全，查賬時(shí)無(wú)從下手，稅務(wù)稽查無(wú)法取證。同時(shí)普遍存在現(xiàn)金交易量大和大額坐支現(xiàn)金現(xiàn)象。所以，在檢查中很難從其資金流量、銀行對(duì)賬單中找到突破口。

　　（二）賬務(wù)核算不正規(guī)，銷售收入不實(shí)。一是遲記收入。按照規(guī)定，收到貨款，將購(gòu)物券或提貨單交給購(gòu)貨方，銷售就已實(shí)現(xiàn)。但是在實(shí)際操作中，不少超市將這部分收入先掛在往來(lái)賬上，過(guò)一段時(shí)間再記收入，造成稅款滯納，甚至可能造成人為調(diào)節(jié)應(yīng)納稅額等現(xiàn)象。二是損失不處理。對(duì)于開(kāi)架售貨方式經(jīng)營(yíng)方式，容易出現(xiàn)商品丟失或損失,像蔬菜、肉類、副食品保質(zhì)期較短，腐爛、變質(zhì)、過(guò)期等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。超市在盤(pán)點(diǎn)時(shí)沒(méi)有按規(guī)定作賬務(wù)處理，或者賬面根本就不反映。稅務(wù)機(jī)關(guān)也沒(méi)有能力為其盤(pán)點(diǎn)。三是存在將商品當(dāng)福利發(fā)給職工，開(kāi)業(yè)時(shí)送出相當(dāng)數(shù)量贈(zèng)品的現(xiàn)象，但是賬上均沒(méi)有記錄。

　�。ㄈ�）超市內(nèi)“店中店”難以區(qū)分。有些超市將柜臺(tái)或部分場(chǎng)地租賃給其他經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以區(qū)分哪些是超市自身經(jīng)營(yíng)，哪些是租賃經(jīng)營(yíng)。在納稅問(wèn)題上，超市和“店中店”互定盟約，相互推諉，逃避納稅。而此部分經(jīng)營(yíng)收入沒(méi)有通過(guò)超市的商業(yè)管理軟件記錄，也沒(méi)有被稅務(wù)機(jī)關(guān)所管理，形成稅收管理的“真空地帶”。不少大型連鎖超市經(jīng)營(yíng)方式一般分為專柜經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)。專柜經(jīng)營(yíng)采取引進(jìn)手工作坊或者特色商品銷售，由超市統(tǒng)一()收款。超市與專柜供應(yīng)商簽訂合同，規(guī)定供應(yīng)商每期應(yīng)達(dá)到的最低銷售額，如達(dá)不到則由該供應(yīng)商補(bǔ)足或者撤場(chǎng)。月末結(jié)算供應(yīng)商開(kāi)具進(jìn)項(xiàng)票時(shí)增大扣點(diǎn)，即供應(yīng)商按實(shí)際銷售額少開(kāi)金額。因此一些供應(yīng)商為能繼續(xù)在超市經(jīng)營(yíng)，在沒(méi)有達(dá)到最低銷售額的情況下，按照最低銷售額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，造成虛假的銷售，無(wú)形中增加了超市的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，降低了稅負(fù)。

　　（四）會(huì)計(jì)電算化和核算資料的集中管理導(dǎo)致稅務(wù)監(jiān)管難。在會(huì)計(jì)核算管理上，當(dāng)前連鎖超市采取購(gòu)買(mǎi)或自行開(kāi)發(fā)企業(yè)管理信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制。根據(jù)《征管法》規(guī)定，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度或者財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法和會(huì)計(jì)核算軟件，應(yīng)當(dāng)報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。而在實(shí)際執(zhí)行中存在三個(gè)問(wèn)題：一是企業(yè)使用的財(cái)務(wù)軟件以及各系統(tǒng)管理軟件種類多樣，各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)歸集及生成方法不一致，各類明細(xì)帳格式也不統(tǒng)一，給日常稅務(wù)管理和稅務(wù)稽查帶來(lái)難度；二是會(huì)計(jì)核算軟件報(bào)送備案規(guī)定執(zhí)行不到位。在使用計(jì)算機(jī)記賬的納稅人中，很少有企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送備案，而稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此的管理也比較薄弱；三是目前多數(shù)財(cái)務(wù)軟件都允許設(shè)置多個(gè)“帳套”，分別進(jìn)行加密，各“帳套”之間的會(huì)計(jì)資料（如記帳憑證）可相互傳遞、取舍，而且對(duì)各帳套文件的存儲(chǔ)無(wú)任何限制，既可存儲(chǔ)在本機(jī)硬盤(pán)中，也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)在其它硬盤(pán)、光盤(pán)等存儲(chǔ)介質(zhì)中，并可在已知密碼的前提下，實(shí)行信息共享。這就為企業(yè)設(shè)置多套帳偷稅、逃避稅務(wù)檢查提供了便利。在財(cái)務(wù)帳冊(cè)數(shù)據(jù)管理上，目前連鎖超市實(shí)行高度集中化管理，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查時(shí)不能及時(shí)掌握納稅人的資料，需要企業(yè)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，都能臨時(shí)生成。這樣，企業(yè)提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性、全面性則取決于企業(yè)。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行納稅檢查時(shí)，需要到核算地開(kāi)展工作，增加了稅收成本。

　�。ㄎ澹┒愂展懿椴坏轿滑F(xiàn)象存在。當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式靈活,而對(duì)五花八門(mén)的商業(yè)促銷活動(dòng)，稅務(wù)管理沒(méi)有明確的政策依據(jù)，同時(shí)，稅收管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，普遍缺乏商業(yè)管理知識(shí)，都給管理造成了一定困難。稅務(wù)稽查作為稅收征管的最后一道防線，受各種條件的限制，對(duì)商業(yè)企業(yè)特別是大型商業(yè)超市檢查面偏小，對(duì)商業(yè)營(yíng)銷了解甚少，沒(méi)有有效地遏止偷稅行為的發(fā)生。

　　三、對(duì)加強(qiáng)商業(yè)超市管理的建議

　�。ㄒ唬┤�面推行稅控裝置�！墩鞴芊ā访鞔_規(guī)定：國(guó)家根據(jù)稅收征收管理的需要，積極推廣使用稅控裝置。稅務(wù)機(jī)關(guān)要切實(shí)加強(qiáng)稅控裝置的`推廣力度，強(qiáng)制性要求所有超市必須納入稅控管理，所有業(yè)務(wù)通過(guò)稅控機(jī)具開(kāi)票，所有數(shù)據(jù)進(jìn)入稅控存儲(chǔ)。在稅控收款機(jī)中添加能準(zhǔn)確記錄納稅人經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)納稅人銷售出去的貨物，無(wú)論是否開(kāi)具發(fā)票，稅控收款機(jī)都能自動(dòng)存儲(chǔ)銷售額的“稅控黑匣子”，稅控收款機(jī)的密碼由稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握，稅務(wù)機(jī)關(guān)按月將其存儲(chǔ)的信息和納稅人申報(bào)的信息進(jìn)行核對(duì)，確保銷售收入的準(zhǔn)確性。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，促使超市全面使用稅控裝置，并強(qiáng)化日常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定使用、損毀或擅自改動(dòng)稅控裝置的，可依照《征管法》進(jìn)行處罰。同時(shí)加大對(duì)稅控裝置的檢查力度，對(duì)不按規(guī)定安裝使用稅控裝置的，實(shí)行從嚴(yán)查處，以糾其過(guò)。

　　（二）加強(qiáng)超市日常稅收征管。一是依據(jù)原始單據(jù)記錄，突出對(duì)商品購(gòu)進(jìn)和銷售情況進(jìn)行監(jiān)管；建立定期盤(pán)點(diǎn)報(bào)告制度，對(duì)非正常損失及時(shí)進(jìn)行處理。二是依據(jù)每日銷售記錄，突出核查購(gòu)銷明細(xì)情況。稅務(wù)人員依據(jù)日銷售記錄，進(jìn)行“兩簿一表”對(duì)照，核實(shí)其實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，掌握銷售額。三是依據(jù)銀行和進(jìn)貨單據(jù)，突出對(duì)資金與貨物的流向和流量進(jìn)行雙項(xiàng)比對(duì)管理。

　�。ㄈ�）重視企業(yè)會(huì)計(jì)軟件的報(bào)送備案制度。企業(yè)報(bào)送財(cái)務(wù)軟件資料包括財(cái)務(wù)軟件功能、操作程序、各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源等具體內(nèi)容，當(dāng)財(cái)務(wù)軟件升級(jí)或主要功能改變時(shí)，應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。對(duì)未按規(guī)定報(bào)送的，應(yīng)嚴(yán)格按照《征管法》規(guī)定進(jìn)行處罰。同時(shí)，企業(yè)必須保管好紙質(zhì)帳簿，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)審計(jì)或檢查。稅務(wù)人員要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)軟件的學(xué)習(xí)，掌握財(cái)務(wù)軟件的操作和審閱方法，提高管理能力。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)稅收管理力度，規(guī)范超市財(cái)務(wù)管理行為。一是加強(qiáng)對(duì)超市納稅人的稅法宣傳，輔導(dǎo)納稅人建帳建制，引導(dǎo)并規(guī)范其財(cái)務(wù)管理行為。二是對(duì)納入增值稅一般納稅人管理的，要責(zé)成其分品種、分柜組建立各種明細(xì)帳。必要時(shí)可以突擊盤(pán)點(diǎn)某種或某類商品庫(kù)存，查看其進(jìn)、銷、存是否相符，堵塞稅收征管漏洞。三是深化超市稅收分析。稅收管理員要加強(qiáng)對(duì)超市稅收的調(diào)查分析，掌握其“銷售額變動(dòng)率”、“成本毛利率”，定期開(kāi)展納稅評(píng)估。對(duì)評(píng)估異常戶采取“登點(diǎn)核查”等方式，核實(shí)真實(shí)銷售額；對(duì)于“店中店”采取實(shí)地勘察、暗訪、長(zhǎng)期跟蹤管理等方法，摸清租賃柜臺(tái)或場(chǎng)地的真實(shí)情況；對(duì)承租承包人，按規(guī)定辦理稅務(wù)登記，納入稅務(wù)管理。

　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)商業(yè)超市發(fā)票管理。一是把超市的pos機(jī)銷售記錄與發(fā)票開(kāi)票系統(tǒng)相連接，做到小票即發(fā)票。二是電腦版發(fā)票必須通過(guò)電腦開(kāi)具，開(kāi)具發(fā)票必須使用稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)發(fā)或認(rèn)可的開(kāi)票軟件。三是發(fā)票開(kāi)具必須內(nèi)容完整。按照發(fā)票管理辦法的規(guī)定，逐欄逐項(xiàng)填寫(xiě)完整，對(duì)將發(fā)票品名籠統(tǒng)地開(kāi)為勞保、辦公用品、日用品的，必須附列具體明細(xì)清單。四是加強(qiáng)對(duì)超市發(fā)票的審核，對(duì)其開(kāi)具的增值稅發(fā)票和普通發(fā)票的流向進(jìn)行追蹤，防止稅款流失。五是加強(qiáng)普通發(fā)票的日常管理和監(jiān)督。稅收管理員定期對(duì)超市pos機(jī)的收銀數(shù)據(jù)、上傳數(shù)據(jù)、申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、評(píng)估，對(duì)超市pos機(jī)機(jī)打發(fā)票的使用情況進(jìn)行抽查、核對(duì)，掌握其真實(shí)情況。

　　（六）加強(qiáng)對(duì)獨(dú)立納稅人的稅務(wù)管理。一是由超市管理者提供超市內(nèi)獨(dú)立納稅人的名單、經(jīng)營(yíng)面積、租金及經(jīng)營(yíng)狀況，并定期提供變化情況，加強(qiáng)稅源監(jiān)管。二是超市內(nèi)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者，必須按規(guī)定辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，否則不允許其在超市內(nèi)經(jīng)營(yíng)。三是定期清理超市內(nèi)獨(dú)立納稅人，對(duì)漏征漏管戶要依法進(jìn)行處理，對(duì)定額偏低的個(gè)體戶調(diào)整定額。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告9

　　目錄

　　一、調(diào)研目的 .................................................... 3

　　二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)簡(jiǎn)述 ........ 3

　　三、重點(diǎn)項(xiàng)目及企業(yè)簡(jiǎn)介 .......................................... 3

　　1.中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)............................................... 4

　　2.升龍集團(tuán)（曼哈頓城市廣場(chǎng)）................................. 5

　　3.鄭州寶龍城市廣場(chǎng)........................................... 6

　　4.名門(mén)城市廣場(chǎng)............................................... 7

　　5.金城國(guó)際廣場(chǎng)............................................... 7

　　6. 寫(xiě)字樓.................................................... 7

　　四、綜合建議 .................................................... 8

　　一、調(diào)研目的

　　此次調(diào)研旨在通過(guò)對(duì)鄭州市寫(xiě)字樓以及商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)模式及管理現(xiàn)狀的調(diào)研，通過(guò)分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務(wù)開(kāi)展范圍，調(diào)研的重點(diǎn)是商業(yè)綜合體的管理模式。

　　二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)簡(jiǎn)述

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，鄭州市的寫(xiě)字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，有著“南萬(wàn)科、北萬(wàn)達(dá)”之城的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的進(jìn)駐更是給鄭州市場(chǎng)帶來(lái)了新的生機(jī)與活力。

　　在管理方面，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、升龍集團(tuán)、萬(wàn)廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊(duì)，其他的企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，也有不少項(xiàng)目的管理僅僅是一個(gè)象征性的服務(wù)，無(wú)法滿足業(yè)主的需求。

　　通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體及寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)很迅猛，但是商場(chǎng)人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務(wù)跟不上造成的高檔樓盤(pán)品質(zhì)受損等現(xiàn)象都是不容忽視的問(wèn)題。在未來(lái)的發(fā)展中，除了項(xiàng)目自身的項(xiàng)目配套外，專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)服務(wù)將是影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　三、重點(diǎn)項(xiàng)目及企業(yè)簡(jiǎn)介

　　本次調(diào)研主要對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)、名門(mén)城市廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)四個(gè)商業(yè)綜合體以及萬(wàn)廈物業(yè)的金成國(guó)際廣場(chǎng)、綠地峰會(huì)天下、世博大廈等寫(xiě)字樓項(xiàng)目以及索克物業(yè)進(jìn)行了調(diào)研。以下對(duì)調(diào)研情況進(jìn)行介紹：

　　1.中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

　　簡(jiǎn)介：中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是集大型購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購(gòu)物中心部分為萬(wàn)達(dá)自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬(wàn)達(dá)大型購(gòu)物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫(xiě)字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫(xiě)字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫(xiě)字樓3元/月/m2

　　管理模式：目前中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的后期管理由大連萬(wàn)達(dá)物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)物業(yè)）和鄭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)商業(yè)）負(fù)責(zé)。

　　其中萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)自持產(chǎn)權(quán)的.大型購(gòu)物中心部分，萬(wàn)達(dá)物業(yè)負(fù)責(zé)購(gòu)物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫(kù)有兩個(gè)，購(gòu)物中心區(qū)的由萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)（臨時(shí)停車），住宅區(qū)的由萬(wàn)達(dá)物業(yè)負(fù)責(zé)（固定車位，只賣不租，月服務(wù)費(fèi)90元/月/m2）。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)物業(yè)之間的關(guān)系描述：名義上萬(wàn)達(dá)物業(yè)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)是兩個(gè)具有獨(dú)立法人的企業(yè)，但是實(shí)際管理中萬(wàn)達(dá)物業(yè)是作為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的一個(gè)部門(mén)，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質(zhì)部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財(cái)務(wù)是獨(dú)立核算的。

　　其他：目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準(zhǔn)備外包。

　　2.升龍集團(tuán)（曼哈頓城市廣場(chǎng)）

　　簡(jiǎn)介：鄭州曼哈頓廣場(chǎng)位于金水路與未來(lái)大道交匯處，是一個(gè)集高檔住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項(xiàng)目總建筑面積80萬(wàn)平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項(xiàng)目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。

　　管理模式：升龍集團(tuán)內(nèi)部設(shè)商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負(fù)責(zé)集團(tuán)旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)管理，在項(xiàng)目上設(shè)立招商部，專職負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動(dòng)策劃及運(yùn)營(yíng)管理；物業(yè)管理中心分別在每個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)分公司，。

　　以曼哈頓商業(yè)廣場(chǎng)為例，在該項(xiàng)目不管是自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)提供物業(yè)服務(wù)；商業(yè)公司僅負(fù)責(zé)招商及活動(dòng)策劃等招商相關(guān)工作。

　　其自持產(chǎn)權(quán)型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：自持產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會(huì)隨著物業(yè)費(fèi)的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告10

　　天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。

　　(一)分布特征

　　天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭，四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式，以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn)，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤(pán)踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢(shì)。

　　代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場(chǎng)有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽(yáng)光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購(gòu)書(shū)中心，黃埔大道沿線的南國(guó)廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤(pán)集結(jié)的大量群樓商鋪市場(chǎng)。天河商業(yè)市場(chǎng)可以說(shuō)是依托著“天河”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國(guó)、世界各地充足的消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力，實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開(kāi)花。

　　(二)供求特征

　　天河的商鋪可以說(shuō)是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場(chǎng)、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場(chǎng)的推出、正佳廣場(chǎng)的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽(yáng)光都會(huì)廣場(chǎng)。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個(gè)場(chǎng)的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費(fèi)都要上30~40萬(wàn)。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場(chǎng)占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲，動(dòng)則上千元每平方米，但其仍處在一個(gè)有價(jià)無(wú)市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度�？萍冀值匿佄挥捎谒�處位置欠佳，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場(chǎng)也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。

　　天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，20xx年天河商鋪批出量6.43萬(wàn)㎡，成交量8.5萬(wàn)㎡；20xx年批出7.06萬(wàn)㎡，成交8.64萬(wàn)㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合理的消化中。

　　天河商鋪的`成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。20xx年天河區(qū)商鋪以9.91萬(wàn)㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬(wàn)㎡少約3萬(wàn)㎡，穩(wěn)居全市第二。遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的5.11萬(wàn)㎡。并且從1998年到20xx年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到20xx年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)，從99年的成交面積67925萬(wàn)平方米到20xx年的99044萬(wàn)平方米，成交上升了將近一半。而20xx年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。

　　(三)價(jià)格特征

　　天河的商鋪可以說(shuō)是寸土寸金，一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡；維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100~200元/㎡左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式，讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。

　　天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比前三者大，價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。

　　縱觀天河幾年來(lái)的商鋪均價(jià)情況，天河商鋪從1998年到20xx年價(jià)格走勢(shì)比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢(shì)。而在20xx年，與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對(duì)比的是，天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng)，雖然步伐緩慢，但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了20xx年天河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而20xx年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價(jià)只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.

　　(四)經(jīng)營(yíng)特色

　　天河的商鋪經(jīng)營(yíng)主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn)，周邊專業(yè)市場(chǎng)做輔助配套的經(jīng)營(yíng)模式。以天河城、正佳廣場(chǎng)的綜合型高檔購(gòu)物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場(chǎng)包括：珠江新城的專營(yíng)家居、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng)；石牌崗頂?shù)膇t、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場(chǎng)；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場(chǎng)；還有天河北群樓市場(chǎng)、體育西路的書(shū)市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場(chǎng)。

　　天河商鋪的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場(chǎng)圈，從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營(yíng)類別和經(jīng)營(yíng)方式中的不足，這種發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂(lè)等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。

　　天河的商業(yè)經(jīng)營(yíng)除了大賣場(chǎng)、高檔次的特點(diǎn)外，還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚(yú)、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。

　　(五)天河北群樓商鋪

　　天河北不僅是廣州住宅市場(chǎng)的“晴雨表”，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場(chǎng)唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一：寫(xiě)字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場(chǎng)購(gòu)物、辦公大廈到娛樂(lè)、康體運(yùn)動(dòng)中心，配套齊全、高檔。

　　天河北路的主題式群樓經(jīng)營(yíng)是天河商鋪市場(chǎng)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)特色。各開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營(yíng)特色的“商場(chǎng)大街”。希爾頓陽(yáng)光花園的群樓經(jīng)營(yíng)主題是家電、電器業(yè)；萬(wàn)佳入主華標(biāo)廣場(chǎng)群樓，以一個(gè)超市經(jīng)營(yíng)為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營(yíng)主題，承租者是“金鉆潮庭”；進(jìn)駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營(yíng)；還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購(gòu)書(shū)中心”為經(jīng)營(yíng)主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競(jìng)爭(zhēng)，走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告11

　　商業(yè)城建成開(kāi)業(yè)18年來(lái)，在促進(jìn)就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面作出了積極貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴(yán)重落后于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)重落后于周邊同類型市場(chǎng)的發(fā)展水平，嚴(yán)重落后于人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。

　　近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示要對(duì)商業(yè)城的提升改造作為重點(diǎn)課題進(jìn)行專題調(diào)研。為此，從7月下旬開(kāi)始，區(qū)政協(xié)會(huì)同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會(huì)等單位組成調(diào)研組，以專題座談、實(shí)地走訪、問(wèn)卷調(diào)查等形式，開(kāi)展了大量的調(diào)査摸底工作。先后召開(kāi)了商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶代表、業(yè)主代表專題座談會(huì)，走訪了政府有關(guān)部門(mén)和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學(xué)習(xí)考察，廣泛征求了多個(gè)層面的意見(jiàn)和建議，在此基礎(chǔ)上形成了《加快推進(jìn)商業(yè)城提升發(fā)展的對(duì)策建議》。現(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)決策參考。

　　一、商業(yè)城的發(fā)展現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┗�本情況

　　商業(yè)城于1992年建成開(kāi)業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營(yíng)業(yè)用房6000余間，經(jīng)營(yíng)戶3400余家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。共設(shè)xx大市場(chǎng)和兩條專業(yè)街，經(jīng)營(yíng)范圍涉及五金建材、副食白貨、服裝箱包、糧油煙酒、機(jī)電家電、非機(jī)動(dòng)車和舊貨等。其中商業(yè)城開(kāi)發(fā)總公司舉辦十個(gè)市場(chǎng)和兩條專業(yè)街,民營(yíng)舉辦六個(gè)市場(chǎng)，由管委會(huì)轄管。建成18年來(lái)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是近三年來(lái)，年商品成交額均突破雙白億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)，三次被評(píng)為省重點(diǎn)市場(chǎng)，商業(yè)城已成為面向全國(guó)的一張金名片。U前，商業(yè)城有兩級(jí)管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為區(qū)政府對(duì)商業(yè)城實(shí)施管理協(xié)調(diào)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，山區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、分管副區(qū)長(zhǎng)、有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)組成：二是商業(yè)城管委會(huì)，為常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門(mén)為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進(jìn)駐商業(yè)城，分別成立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)行雙重管理。

　　（二）管理情況

　　XX年，商業(yè)城管委會(huì)成立后，努力克服碩件設(shè)施先天不足的困難，加大投入,強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

　　為切實(shí)加強(qiáng)消防安全管理，近年來(lái)，通過(guò)加大碩件改造投入（近三年共計(jì)投入資金1200多萬(wàn)元），先后完成了商業(yè)城主要市場(chǎng)的消防設(shè)施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)人防和技防的有機(jī)結(jié)合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。

　　為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過(guò)開(kāi)展整治月、鞏固提升年、深化管理年和規(guī)范發(fā)展年等專題活動(dòng)，抓住難點(diǎn)重點(diǎn)，實(shí)施專項(xiàng)整治，落實(shí)長(zhǎng)效舉措，整體形象得到改觀。通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)范整頓停車場(chǎng)，挖潛停車空間，加強(qiáng)交通疏導(dǎo)和專項(xiàng)整治，運(yùn)用科學(xué)手段引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。

　�。ㄈ�）當(dāng)前面臨的問(wèn)題

　　在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時(shí)，我們也看到，當(dāng)前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問(wèn)題和矛盾，嚴(yán)重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

　　LI前的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面。

　　1、硬件先天不足，整體環(huán)境較差。

　�。�1）消防安全難以保障。消防設(shè)施缺少、建筑物連片且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)、火災(zāi)救援、人員疏散等工作帶來(lái)困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險(xiǎn)發(fā)生, XX年高達(dá)9起。近年來(lái)靠市場(chǎng)管理部門(mén)嚴(yán)防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機(jī)四伏，一旦火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)或撲救不及時(shí)，后果不堪設(shè)想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的火山口。

　�。�2）停車難、行車難問(wèn)題突出。商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶現(xiàn)有自備機(jī)動(dòng)車、電瓶三輪車3000余輛，日進(jìn)出商業(yè)城車輛萬(wàn)余輛，而城內(nèi)各類停車位僅1200多個(gè)，造成10多輛車爭(zhēng)搶一個(gè)停車位的局面，停車位缺口較大。同時(shí)，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴(kuò)容，各市場(chǎng)內(nèi)交通擁堵嚴(yán)重，城內(nèi)道路處于超負(fù)荷狀態(tài),遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴(yán)重，交通壓力日顯嚴(yán)峻。

　　（3）抗災(zāi)能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場(chǎng)多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開(kāi)裂，結(jié)構(gòu)變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺(tái)風(fēng)、雷暴、大雪等天氣，都會(huì)造成較大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)營(yíng)者怨聲載道，管理者提心吊膽。

　　2、經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。

　　（1）功能配套不足。城內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)空間嚴(yán)重不足，物流水平低下。許多營(yíng)業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，乂成倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過(guò)道，市場(chǎng)秩序混亂，管理難度較大。

　�。�2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場(chǎng)劃行歸市特征不明顯，商品布局錯(cuò)綜復(fù)雜，專業(yè)化水平低，核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。

　�。�3）經(jīng)營(yíng)檔次低下。十多年來(lái)，市場(chǎng)一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場(chǎng)交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營(yíng)模式，使得市場(chǎng)內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費(fèi)外流。

　　3、產(chǎn)權(quán)分散，造成市場(chǎng)管理難。

　�。�1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)式市場(chǎng)管理出現(xiàn)真空，市場(chǎng)管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導(dǎo)致商業(yè)城市場(chǎng)管理部門(mén)在處理矛盾和問(wèn)題時(shí)較為被動(dòng)，法律糾紛和信訪事件不斷，管理難、難管理問(wèn)題突出。

　�。�2）市場(chǎng)培育難。產(chǎn)權(quán)分散，私有產(chǎn)權(quán)比例高達(dá)80%以上，導(dǎo)致市場(chǎng)管理部門(mén)無(wú)法實(shí)施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，哄抬營(yíng)業(yè)房租賃價(jià)格，惡意、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　�。�3）權(quán)利義務(wù)失衡。私有產(chǎn)權(quán)所有者只享受房產(chǎn)收益權(quán)，不承擔(dān)責(zé)任義務(wù)。

　　尤其是民辦市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商建好市場(chǎng)一賣了之，商業(yè)城管理部門(mén)則承擔(dān)了市場(chǎng)的房屋維修、設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營(yíng)者乂以各種借口，對(duì)市場(chǎng)收費(fèi)工作制造困難。隨著硬件設(shè)施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場(chǎng)正常管理難以為繼。

　　二、提升改造的必要性和緊迫性

　　商業(yè)城建成18年，至今未進(jìn)行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場(chǎng)，更與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。調(diào)研組認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城提升改造工作，勢(shì)在必行。

　　（一）鞏固和提升商業(yè)城品牌價(jià)值的需要

　　從前期考察情況看，皮革城于XX年實(shí)現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設(shè)、四期規(guī)劃，并成功上市，開(kāi)始面向全國(guó)布局，發(fā)展迅速。中國(guó)小商品城先后五次易址、九次擴(kuò)建，現(xiàn)也成為績(jī)優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達(dá)20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展典范，不僅在全國(guó)，而且在全世界提升了的城市形象。中國(guó)科技五金城先后投資7億多元，實(shí)施了新市場(chǎng)建設(shè)和老市場(chǎng)改造。濮院羊毛衫市場(chǎng)在改擴(kuò)建的基礎(chǔ)上，計(jì)劃用5 XX年時(shí)間，建成一個(gè)功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場(chǎng)通過(guò)改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場(chǎng)在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應(yīng)明顯，無(wú)形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但日前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述市場(chǎng)，急需通過(guò)重建或異地新建，提升硬件設(shè)施條件，完善市場(chǎng)功能配套，打造新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進(jìn)一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價(jià)值。

　　（二）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的需要

　　有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的`優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在以市場(chǎng)為龍頭，三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)推動(dòng)一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟(jì)，更打響了在全國(guó)、全世界的品牌。實(shí)施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，有利于實(shí)現(xiàn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩輪驅(qū)動(dòng)，必將成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和亮點(diǎn)。

　　有利于加快推進(jìn)城市化進(jìn)程。辦一個(gè)市場(chǎng)，興一方經(jīng)濟(jì)，富一方百姓，這是省內(nèi)周邊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)縣市的共同經(jīng)驗(yàn)。市以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，在全國(guó)形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴(kuò)大）會(huì)議作出了堅(jiān)持城市化帶動(dòng)的戰(zhàn)略決策，我們認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟(jì)商圈，有利于進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進(jìn)程。

　　有利于打造產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局。先進(jìn)制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場(chǎng)通過(guò)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當(dāng)前，已形成了以工業(yè)為先導(dǎo)，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷售平臺(tái)，形成產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局，既可推動(dòng)我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，乂為市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強(qiáng)勁動(dòng)力。

　�。ㄈ�）順應(yīng)社會(huì)各界迫切要求的需要

　　近年來(lái)，社會(huì)各界關(guān)于加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的呼吁日益強(qiáng)烈，省工商局領(lǐng)導(dǎo)在全省市場(chǎng)工作會(huì)議、省重點(diǎn)市場(chǎng)檢查復(fù)評(píng)等場(chǎng)合，多次建議商業(yè)城盡快實(shí)施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過(guò)人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)資源。從詢期組織的兩次專題座談結(jié)果看，支持異地新建的意見(jiàn)占77%,支持就地改造的意見(jiàn)占23%。而三次問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示，支持異地新建的占61%,支持就地改造的占35%,其余4%為其他意見(jiàn)（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見(jiàn)基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見(jiàn)。商業(yè)城管委會(huì)也曾委托具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報(bào)告》。

　　通過(guò)綜合評(píng)價(jià)，該報(bào)告提出了以異地新建實(shí)現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究結(jié)論。

　　三、加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的對(duì)策建議

　　（一）加大提升改造的工作力度

　　商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)事關(guān)民生保障和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，影響深遠(yuǎn)，同時(shí)實(shí)際工作開(kāi)展涉及面廣，難度較大，任務(wù)艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對(duì)商業(yè)城提升改造的工作力度。

　　組建領(lǐng)導(dǎo)班子。建議把該項(xiàng)工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點(diǎn)工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)工作小組，協(xié)調(diào)、推進(jìn)各項(xiàng)工作。

　　繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組織有關(guān)部門(mén)、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，加快推進(jìn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)工作。

　　加快推進(jìn)工作。LT前區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)項(xiàng)U眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項(xiàng)LI必須抓住時(shí)機(jī)，加快推進(jìn)。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)和相關(guān)鎮(zhèn)街，開(kāi)展項(xiàng)LI選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項(xiàng)前期工作。另一方面，對(duì)區(qū)域內(nèi)在建大型市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場(chǎng)資源，以避免重復(fù)建設(shè)。

　�。ǘ�）明確提升發(fā)展規(guī)劃定位

　　在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽(tīng)取各層面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)就地改造和異地新建兩個(gè)方案進(jìn)行了分析比較。一致認(rèn)為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權(quán)主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問(wèn)題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問(wèn)題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當(dāng)前面臨的發(fā)展瓶頸問(wèn)題，通過(guò)最優(yōu)位置建設(shè)、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進(jìn)程，乂有利于提升市場(chǎng)的綜合實(shí)力。對(duì)新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，可從以下方面考慮。

　　打造符合時(shí)代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以高起點(diǎn)、遠(yuǎn)規(guī)劃、新配套和一次規(guī)劃、分期建設(shè)為原則，建設(shè)集銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、會(huì)展一體化，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游一站式，有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的市場(chǎng)集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的金名片，立足、面向全省以至華東的輻射源。

　　建設(shè)中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，業(yè)已成為全國(guó)、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬(wàn)余家，絕大部分為民營(yíng)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展愿望強(qiáng)烈，而周邊的紹興、宇波、臺(tái)州地區(qū)也有大批民營(yíng)企業(yè)。在實(shí)施商業(yè)城提升改造時(shí)，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品搭建一個(gè)集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺(tái)和窗口。

　　進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)資源的科學(xué)整合。新商業(yè)城建設(shè)可與其它市場(chǎng)的規(guī)劃、整合同步進(jìn)行（如加大新農(nóng)都、新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)整合力度）。在保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場(chǎng)，優(yōu)先進(jìn)駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)從小而全向大而專的發(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場(chǎng)的精品化、專業(yè)化水平。

　　（三）合理確定新城選址

　　針對(duì)商業(yè)城異地新建的選址問(wèn)題，調(diào)研組實(shí)地踏看了宇圉、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關(guān)區(qū)塊，提出了四個(gè)建議方案（見(jiàn)附件）。

　　經(jīng)過(guò)分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認(rèn)為：

　　建議方案一、二新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對(duì)較有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問(wèn)題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。

　　建議方案三、四紅山農(nóng)場(chǎng)區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿�，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶易流失和隆市風(fēng)險(xiǎn)。但無(wú)論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設(shè)應(yīng)與全區(qū)市場(chǎng)資源科學(xué)整合相結(jié)合。因此，建議對(duì)新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢(shì)，避免重復(fù)建設(shè)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，集中力量，共同做大、做強(qiáng)、做精、做專我區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)。

　�。ㄋ模┨剿餍滦瓦\(yùn)作模式

　　商業(yè)城提升發(fā)展項(xiàng)訂一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗(yàn)，遵循政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲和自籌資金、自求平衡等原則，探索投融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等新的體制。一方面，可通過(guò)企業(yè)化操作，吸納多個(gè)投資主體組建股份公司或企業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)新商業(yè)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。建成后，可學(xué)習(xí)省內(nèi)外兄弟市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn),實(shí)行政企分開(kāi)。市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)集團(tuán)化、企業(yè)化操作來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章山商業(yè)城管委會(huì)的職能，成為專門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。另一方面，對(duì)老商業(yè)城搬遷后土地進(jìn)行拍賣或再開(kāi)發(fā)利用，結(jié)合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購(gòu)物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，以求新老市場(chǎng)建設(shè)的資金平衡。

　�。ㄎ澹├^續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理

　　在完成新商業(yè)城建設(shè)搬遷詢，將存在5年以上的建設(shè)過(guò)渡期，因此在加大提升改造力度的同時(shí)，須繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。

　　1、強(qiáng)化現(xiàn)有管理體制。針對(duì)當(dāng)前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進(jìn)一步強(qiáng)化管委會(huì)的職能和機(jī)構(gòu)定位。根據(jù)管委會(huì)實(shí)際所承擔(dān)的職能，將商業(yè)城管委會(huì)調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場(chǎng)秩序和國(guó)有資產(chǎn)的有效管理。

　　2、完善部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門(mén)按照以塊為主的管理模式，明確

　　職責(zé)，落實(shí)措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過(guò)渡。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告12

　　隨著我國(guó)金融體制改革的不斷深入，我國(guó)銀行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的變化，在進(jìn)行國(guó)有銀行改革的同時(shí)，各類銀行機(jī)構(gòu)也蓬勃發(fā)展。從1986年我國(guó)重新組建第一家股份制商業(yè)銀行—交通銀行開(kāi)始，又陸續(xù)成立了中國(guó)光大銀行、華夏銀行、中國(guó)民生銀行、深圳發(fā)展銀行等股份制商業(yè)銀行，到目前為止(除城市商業(yè)銀行外)共有l(wèi)l家股份制商業(yè)銀行，它們對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著獨(dú)特的支持和推動(dòng)作用。但與此同時(shí)，由于發(fā)展策略和管理等方面的諸多因素，在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一些突出的問(wèn)題，特別是不良貸款的比例較高，與國(guó)有銀行的不良資產(chǎn)—起已經(jīng)威脅到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和發(fā)展。

　　一、我國(guó)股份制商業(yè)銀行不良資產(chǎn)現(xiàn)狀

　　我國(guó)股份制商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)有多種表現(xiàn)形式，如信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等等。股份制商業(yè)銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，其中主要集中體現(xiàn)為信貸風(fēng)險(xiǎn)，也就是借款人不能按期償還貸款本息形成的不良貸款。而資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)又決定著其它風(fēng)險(xiǎn)。不良貸款比例占比高，收息率就低，利潤(rùn)就會(huì)下降。不良貸款占比高，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)占比就高，就會(huì)相對(duì)降低資本充足率，降低抗金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。截止20__年末。我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為116694億元，我國(guó)全部金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額是169771億元，占同年GDP的145％，境內(nèi)銀行業(yè)主要金融機(jī)構(gòu)(指4家國(guó)有商業(yè)銀行、3家政策性銀行和11家股份制商業(yè)銀行)貸款余額137078億元，其中l(wèi)l家股份制商業(yè)銀行貸款余額23699億元，占信貸資產(chǎn)交易額的13．9％。按貸款五級(jí)分類口徑劃分．股份制商業(yè)銀行的不良貸款1877億元，不良貸款率7．92％。對(duì)于這個(gè)數(shù)字，需要作以下說(shuō)明：(1)我國(guó)貸款分類劃分不夠嚴(yán)格，貸款分類標(biāo)準(zhǔn)寬泛，高估貸款質(zhì)量，掩蓋了信貸資產(chǎn)的不良程度，不良貸款率被低估；(2)貸款五級(jí)分類時(shí)主觀判斷因素較多，是--個(gè)可變量．有時(shí)銀行可以根據(jù)需要．通過(guò)展期、借新還舊等方法使不良貸款率發(fā)生變化，有時(shí)銀行為完成經(jīng)營(yíng)指標(biāo)如利潤(rùn)、不良貸款和拔備情況，存在根據(jù)目標(biāo)進(jìn)行人為調(diào)整分類結(jié)果。(3)由于不良貸款的劃分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，所依據(jù)的數(shù)據(jù)也存在不確定性，有很多貸款是滾動(dòng)貸款，銀行舊貸款。因此，銀行資產(chǎn)中隱性不良貸款較多，并且不良貸款不斷積累。

　　僅從上述數(shù)據(jù)中可以看出，我國(guó)股份制商業(yè)銀行不良貸款比例仍然較高，這種較高比例的不良貸款巳成為我國(guó)金融穩(wěn)定的巨大潛在隱患，嚴(yán)重影響了銀行的生存與發(fā)展，危及我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。其機(jī)理是由銀行及銀行體系本身的特點(diǎn)決定的：(1)信息不對(duì)稱性。信息不對(duì)稱性在決定金融中介的性質(zhì)和金融中介的脆弱性方面具有特殊的重要性，不對(duì)稱信息產(chǎn)生逆向選擇和道德困境，這種困境同樣存在于信貸市場(chǎng)。相對(duì)于貸款人，借款人對(duì)其借款用于投資的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)擁有更多的信息，而最終的債權(quán)人—儲(chǔ)蓄者對(duì)信貸款用途更是缺乏了解，從而產(chǎn)生了信貸市場(chǎng)上的逆向選擇和道德困境，金融中介機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生可以在一定程度上減少逆向選擇和道德困境；(2)囚徒困境與擠兌行為。對(duì)有問(wèn)題的銀行，如果發(fā)生意外事件，會(huì)使存款的提現(xiàn)速度加快，那么對(duì)于每—個(gè)儲(chǔ)戶而言，最明智的行為都是趕緊加入擠兌行列．經(jīng)典的“囚徒困境”告訴我們，全體儲(chǔ)戶之間不可能達(dá)成共謀，單個(gè)儲(chǔ)戶的理性行為就是趁著銀行還有支付能力時(shí)搶先提款，出現(xiàn)擠兌行為；(3)金融風(fēng)險(xiǎn)的傳染性。金融機(jī)構(gòu)之間由于支付結(jié)算而存在密切而復(fù)雜的財(cái)務(wù)聯(lián)系。金融風(fēng)險(xiǎn)具有很強(qiáng)的傳染性，這使得單個(gè)的或局部的金融困難很快便演變成了全局性的金融動(dòng)蕩；(4)金融體系內(nèi)在脆弱性。私人信用創(chuàng)造機(jī)構(gòu)特別是商業(yè)銀行和其他相關(guān)的貸款人內(nèi)在特性使他們經(jīng)歷周期性的危機(jī)和破產(chǎn)性潮流，金融中介的困境被傳遞到經(jīng)濟(jì)的各個(gè)組成部分，產(chǎn)生宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩和危機(jī)。

　　二、股份制商業(yè)銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)生原因探究

　　(一)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和股份制商業(yè)銀行自身的弱勢(shì)

　　目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與前些年相比明顯放慢，需求不足是經(jīng)濟(jì)中的主要問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品相對(duì)過(guò)剩，大批企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益滑坡，加上各類企業(yè)缺乏有效的內(nèi)部約束和外部監(jiān)督環(huán)境，違規(guī)經(jīng)營(yíng)時(shí)常發(fā)生，造成了大量的資產(chǎn)損失。另外，社會(huì)信用機(jī)制被嚴(yán)重破壞，不但企業(yè)之間相互拖欠債務(wù)，而且由于缺乏法制約束，出現(xiàn)了企業(yè)惡意逃廢銀行債務(wù)現(xiàn)象。銀行的資產(chǎn)質(zhì)量最終基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，在我國(guó)總體上處于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)向金融風(fēng)險(xiǎn)集中轉(zhuǎn)嫁時(shí)期，股份制商業(yè)銀行也不能幸免。股份制商業(yè)銀行—般規(guī)模較小，受國(guó)內(nèi)和國(guó)際上的網(wǎng)點(diǎn)布局限制，結(jié)算、信用卡等方面的業(yè)務(wù)發(fā)展受到制約。由于我國(guó)存款保險(xiǎn)金制度尚未建立，在一些銀行因發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)而被關(guān)閉、破產(chǎn)、兼并、整頓之后，股份制商業(yè)銀行整體信譽(yù)下降。股份制商業(yè)銀行自身的弱勢(shì)，決定了它的服務(wù)對(duì)象主要是中小企業(yè)。

　　(二)股份制商業(yè)艱行的法人治理結(jié)構(gòu)不完善

　　股份制商業(yè)銀行雖然都是股份有限公司，資本來(lái)源和產(chǎn)權(quán)形式實(shí)行股份制，全部資本分為等額股份。但它們大多是在政府行為下產(chǎn)生的，當(dāng)初組建的目的也是為區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。雖然股份制商業(yè)銀行建立了股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等機(jī)構(gòu)，但在實(shí)際運(yùn)作中，多數(shù)實(shí)行“—長(zhǎng)制”。因?yàn)榇蠖鄶?shù)銀行的情況是政府占控股地位，掌握控制權(quán)。董事長(zhǎng)和總經(jīng)理是政府委任的，股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)作用發(fā)揮不充分，所有者對(duì)經(jīng)營(yíng)決策層的權(quán)力行為缺乏有效的制約和監(jiān)督，存在著較大的管理風(fēng)險(xiǎn)。因此，銀行很容易落入政府的一系列的規(guī)則控制之下，政府在銀行中居控制地位，這種股權(quán)結(jié)構(gòu)缺少一個(gè)把有能力的經(jīng)營(yíng)者選擇出來(lái)的機(jī)制。因此，政府的控股地位破壞了法人治理結(jié)構(gòu)的權(quán)利制衡關(guān)系。既然經(jīng)營(yíng)者是由政府任命的，沒(méi)能很好體現(xiàn)全體股東的意愿，經(jīng)營(yíng)者能否保住目前的位置，不單純由經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)決定而取決于上級(jí)主管部門(mén)。這樣就會(huì)使公司治理結(jié)構(gòu)中權(quán)利相互制約、相互監(jiān)督的機(jī)制不能很好的發(fā)揮作用。銀行與政府的關(guān)系會(huì)使銀行在經(jīng)營(yíng)管理中不可避免地受到政府的干預(yù)，并會(huì)對(duì)貸款決策產(chǎn)生影響，這樣脫離了正常審批程序的貸款，風(fēng)險(xiǎn)總是會(huì)更大一些。

　　(三)貸款發(fā)放本身存在的問(wèn)題

　　為減少風(fēng)險(xiǎn)，就需要銀行對(duì)企業(yè)的情況有一個(gè)真實(shí)的把握，這包括企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、產(chǎn)品的市場(chǎng)前景、企業(yè)信譽(yù)狀況等。從純技術(shù)的角度看，目前銀行對(duì)申請(qǐng)貸款企業(yè)的經(jīng)營(yíng)的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，也就是說(shuō)，銀行在沒(méi)有把企業(yè)情況完全搞清楚的情況下，就把貸款放出去了。主要表現(xiàn)以在以下方面：

　　1．實(shí)踐中貸款原則的偏差。貸款的—般原則是把資金分配給最有效的生產(chǎn)者，這樣的結(jié)果才可能是—個(gè)雙贏的結(jié)局。在其它條件相同的情況下，在考慮所有的費(fèi)用和銀行貸款損失的風(fēng)險(xiǎn)之后，銀行—般更愿意發(fā)放具有更高預(yù)期回報(bào)率的貸款。因此，需要銀行在宏觀上對(duì)貸款申請(qǐng)企業(yè)所在行業(yè)有比較清楚的了解，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這方面的要求也會(huì)越來(lái)越高。

　　2．吸收存款的壓力使貸款原則發(fā)生偏差。銀行的收益與規(guī)模有很大相關(guān)性，貸款規(guī)模與存款規(guī)模息息相關(guān)。國(guó)有銀行的壟斷地位、政府對(duì)股份制銀行的政策支持不夠等原因，對(duì)吸收存款的壓力非常大。股份制銀行在貸款時(shí)，申請(qǐng)企業(yè)本身能帶來(lái)的存款或申請(qǐng)企業(yè)能幫助拉來(lái)的存款，都會(huì)作為重要的因素來(lái)考慮。把存款因素考慮在內(nèi)，是銀行為增加預(yù)期收益的理性選擇，但同時(shí)

　　也會(huì)減弱銀行對(duì)貸款原則的堅(jiān)持，加大貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　3．貸款前的調(diào)查不充分。銀行給企業(yè)每筆貸款都應(yīng)該是度身定做的，如果給企業(yè)過(guò)量的貸款，企業(yè)一定會(huì)將多余的部分用于其他未經(jīng)銀行審查的項(xiàng)目，無(wú)形中加大了貸款的風(fēng)險(xiǎn)，所以，銀行在給企業(yè)貸款時(shí)，需要調(diào)查人員扎扎實(shí)實(shí)地工作，把企業(yè)的實(shí)際情況以及申請(qǐng)的貸款項(xiàng)目所需資金的適當(dāng)數(shù)量等情況搞清楚。貸款調(diào)查涉及對(duì)貸款申請(qǐng)人的六個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析—品質(zhì)、能力、現(xiàn)金、抵押、環(huán)境和控制。目前，股份制銀行的調(diào)查項(xiàng)目也主要是以上這些，但是做的很不充分。主要表現(xiàn)在：一方面是由于銀行缺乏科學(xué)規(guī)范的調(diào)查程序或者缺乏制度約束保證具體調(diào)查人員盡職盡貴，另一方面也是由于銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)與各家銀行分別討價(jià)還價(jià)，如果某家銀行調(diào)查的太嚴(yán)格，這家銀行將會(huì)失去這個(gè)客戶。

　　4．貸后檢查流于形式。貸后檢查是為保證貸款安全而必不可缺少的程序，貸款從發(fā)放到償還—般最少也得三個(gè)月時(shí)間，在這期間可變因素很多，都會(huì)對(duì)貨款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生影響。貸后檢查就是為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的前兆，采取措施使風(fēng)險(xiǎn)降到最小。貸后檢查不僅包括對(duì)企業(yè)資金往來(lái)的關(guān)注，而且要經(jīng)常到企業(yè)了解經(jīng)營(yíng)情況，包括了解貸款企業(yè)所在的行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響等。目前的做法是缺乏一個(gè)規(guī)范的程序，基本上是—個(gè)人一個(gè)樣。貸后檢查主要是催促企業(yè)履行貸前的結(jié)算承諾，而忽視了貸后檢查應(yīng)有的作用。

　　(四)法律體系不健全，社會(huì)信用制度稀鋏。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁為全融風(fēng)險(xiǎn)，是形成銀行不良資產(chǎn)重要外部因素

　　當(dāng)前銀行不良資產(chǎn)的產(chǎn)生還在于其資產(chǎn)處置面臨許多法律困境，具體表現(xiàn)為：惡意逃廢債務(wù)現(xiàn)象嚴(yán)重，法律對(duì)惡意逃廢債務(wù)的行為的制裁缺乏應(yīng)有的懲治力度；金融資產(chǎn)處置過(guò)程中的行業(yè)管制使處置過(guò)程中的浪費(fèi)環(huán)節(jié)過(guò)多，處置費(fèi)用過(guò)高；司法目標(biāo)中缺乏對(duì)金融資產(chǎn)的保護(hù)傾向，導(dǎo)致銀行訴訟收貸的結(jié)果多是取低值高估的實(shí)物資產(chǎn)，從而增加了不良資產(chǎn)率。這些因素助長(zhǎng)了銀行業(yè)不良資產(chǎn)的形成，同時(shí)也使銀行業(yè)消化不良資產(chǎn)的工作進(jìn)展緩慢。甚至只能借助呆賬核銷和靠占用資本金收取實(shí)物來(lái)進(jìn)行，這樣做的結(jié)果，降低了資本充足率和盈利能力，形成惡性循環(huán)。另外從社會(huì)信用角度剖析，主要表現(xiàn)為企業(yè)惡意逃廢債務(wù)現(xiàn)象與信用制度稀缺和實(shí)施機(jī)制軟化。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為：信用具有不完全的特征，而且還具有不對(duì)稱的特征，經(jīng)濟(jì)人是有限理性的，經(jīng)濟(jì)人具有機(jī)會(huì)主義行為傾向。因此，在銀行與客戶的資金借貸交易中，一方面，客戶可以通過(guò)欺騙等手段隱瞞自身的不利信息，騙取銀行貸款；另一方面，由于機(jī)會(huì)主義傾向，客戶總是想方設(shè)法逃廢債務(wù)。

　　三．推動(dòng)股份制商業(yè)鑷行解決不良資產(chǎn)問(wèn)題的策略思考

　　(一)為殷份制商業(yè)銀行持續(xù)發(fā)展?fàn)I造寬松的外部環(huán)境

　　首先，我國(guó)政府應(yīng)為金融機(jī)構(gòu)健康發(fā)展和化解金融風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造一個(gè)寬松的外部環(huán)境，加速深化金融及其有關(guān)體制改革，包括國(guó)有企業(yè)體制改革、投資體制改革、融資體制改革、銀行體制改革、保險(xiǎn)信托和證券業(yè)管理體制改革等；積極穩(wěn)妥地推進(jìn)利率市場(chǎng)化和人民幣的自由兌換；完善監(jiān)控體系，包括內(nèi)控制度及法律、法規(guī)、條例體系，只要措施得當(dāng)，就能有效地控制金融風(fēng)險(xiǎn)的形成，使原來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題得到逐步解決。其次，我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局應(yīng)當(dāng)研究借鑒國(guó)外對(duì)外資銀行進(jìn)入的準(zhǔn)入條件和監(jiān)管措施，按照政府的承諾、WTO規(guī)則和“合理布局、適度競(jìng)爭(zhēng)”的原則，有計(jì)劃、有步驟地批準(zhǔn)外資銀行在國(guó)內(nèi)的不同地區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。一方面要放開(kāi)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，允許外資銀行進(jìn)入經(jīng)營(yíng)；另一方面，又要嚴(yán)格控制準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，采取與國(guó)外對(duì)等的準(zhǔn)入原則，以利于國(guó)內(nèi)銀行向外拓展業(yè)務(wù)。

　　(二)完善殷份制商業(yè)銀行的法人治理結(jié)構(gòu)，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力

　　加強(qiáng)股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)三會(huì)制度，引進(jìn)外部獨(dú)立董事制度，完善股份制商業(yè)銀行的法人治理結(jié)構(gòu)。同時(shí)政府應(yīng)放棄在股份制商業(yè)銀行中的控制地位，擁有監(jiān)督的權(quán)利。這樣既有利于利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的力量，反映其他非國(guó)有股東的意愿，選擇有能力的經(jīng)營(yíng)者，又有利于減少政府對(duì)貸款決策的.影響。并且使經(jīng)營(yíng)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的壓力下，提高貸款質(zhì)量，加強(qiáng)完善銀行內(nèi)部控制建設(shè)，完善貸款管理制度，建立風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。為防范信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，應(yīng)設(shè)立“三道防線”：一是對(duì)貸款的發(fā)放推行審貸分離，崗位監(jiān)督制約，即將貸款受理、調(diào)查、核實(shí)、審批、發(fā)放、檢查六個(gè)環(huán)節(jié)分離，并且每個(gè)環(huán)節(jié)必有兩個(gè)業(yè)務(wù)人員以上簽字方可生效，以克服人情因素干擾和個(gè)人偏見(jiàn)；二是加強(qiáng)合同管理，依照法規(guī)堅(jiān)持資金持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行；三是實(shí)行信貸風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)管理。對(duì)貸款企業(yè)確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)限制，科學(xué)運(yùn)用貸款五級(jí)分類方法等環(huán)節(jié)進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　(三)加強(qiáng)法律、法規(guī)等制度建設(shè)，構(gòu)建良好的社會(huì)信用環(huán)境

　　對(duì)現(xiàn)有的、已不適應(yīng)目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的有關(guān)法律、法規(guī)等制度應(yīng)加以修改、頒布執(zhí)行；對(duì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展過(guò)程中缺失的有關(guān)法律、法規(guī)等制度應(yīng)加以制定、實(shí)施。如對(duì)<商業(yè)銀行法)、等法律法規(guī)進(jìn)行修訂、補(bǔ)充和完善。從法律上明確商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)的主體地位和自主權(quán)利，并賦予更多的處置不良資產(chǎn)的手段。鑒于不良資產(chǎn)處置工作面臨的法律困境，要求銀行在清收不良資產(chǎn)時(shí)要充分利用好法律手段。銀行法律服務(wù)人員不僅精通法律，還要成為金融專家。不僅精通本國(guó)金融法規(guī)事務(wù)運(yùn)作，還要熟練掌握一體化國(guó)際市場(chǎng)中的法律事務(wù)運(yùn)作方法。同時(shí)還要求銀行運(yùn)用新興的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)盡快建立和完善資產(chǎn)處置的電子化管理系統(tǒng)，使資產(chǎn)處置管理工作與金融創(chuàng)新有機(jī)結(jié)合。營(yíng)造良好的社會(huì)信用環(huán)境應(yīng)做好以下幾個(gè)方面工作。一是法律框架基礎(chǔ)。即國(guó)家法律形式規(guī)定權(quán)貴關(guān)系；二是市場(chǎng)懲罰和政府約束彌補(bǔ)；三是從>文化和道德角度來(lái)約柬。對(duì)不講信用的企業(yè)，列出黑名單，并將其公諸于世。這在—定程度上約束經(jīng)濟(jì)人機(jī)會(huì)主義行為傾向，減少環(huán)境的不確定性，提高信息的有效性。

　　(四)培養(yǎng)高素質(zhì)的銀行管理人員和苴管人員

　　保護(hù)銀行的第—道防線是有能力的管理部門(mén)，這就要求銀行管理人員要具有良好的道德、足夠的訓(xùn)練、對(duì)信貸審批和風(fēng)險(xiǎn)控制程序具有較好的經(jīng)驗(yàn)和管理能力。另外，還應(yīng)有一批優(yōu)秀的銀行監(jiān)管人員。由于在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，各商業(yè)銀行存在著日常監(jiān)管不及時(shí)而且缺乏連續(xù)性和全面性只注重合歸性檢查，不注重風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管等傾向，不能及時(shí)糾正內(nèi)部控制薄弱方面、貸款管理

　　不嚴(yán)和違規(guī)經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題，造成不良資產(chǎn)不斷積累。

　　(五)完善金駐機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)退出機(jī)．1

　　按照“優(yōu)勝劣汰”的市場(chǎng)法則，逐步在中小金融機(jī)構(gòu)之間開(kāi)展自主自愿的收購(gòu)、兼并等活動(dòng)．讓那些已經(jīng)資不抵債、經(jīng)營(yíng)無(wú)方的中小金融機(jī)構(gòu)徹底死掉。要逐步取消禁止跨區(qū)域、跨行業(yè)機(jī)構(gòu)整合的制度規(guī)定，讓好的中小金融機(jī)構(gòu)擺脫行政區(qū)域限制，通過(guò)其先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、做法和技術(shù)的廣泛傳播，帶動(dòng)更多的高風(fēng)險(xiǎn)中小金融機(jī)構(gòu)化解風(fēng)險(xiǎn)，走出困境。

　　(六)堅(jiān)持“實(shí)效”化解原則，采取靈活多樣方式清收已形成的不良資產(chǎn)

　　(1)集中清收。各股份制商業(yè)銀行可以根據(jù)各自不良資產(chǎn)分布情況，采取集中管理的辦法，進(jìn)行統(tǒng)一清收；(2)招標(biāo)清收。針對(duì)清收難度比較大的不良貸款，可以采取面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)的辦法，調(diào)動(dòng)一切可以調(diào)動(dòng)的力量，制定獎(jiǎng)勵(lì)措施，撥出專項(xiàng)費(fèi)用，最大限度地化解不良貸款；(3)獎(jiǎng)勵(lì)清收。設(shè)立不良資產(chǎn)專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)基金，實(shí)行工效掛鉤的辦法，激勵(lì)清收人員的工作積極性，從而把個(gè)人利益與集體利益、個(gè)人無(wú)形任務(wù)與單位具體任務(wù)結(jié)合起來(lái)；(4)賁責(zé)任清收。對(duì)以往經(jīng)營(yíng)中因疏于管理、人情貸款、違規(guī)貸款以及其他人為因素形成的不良貸款，要分清直接責(zé)任和領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，堅(jiān)決予以嚴(yán)肅處理，并限期完成收回任務(wù)；(5)依法清收。依靠法律手段，加大依法清收不良資產(chǎn)的力度，特別是加大對(duì)逃廢銀行債務(wù)企業(yè)的處罰力度，杜絕企業(yè)惡意逃廢銀行債務(wù)，為降低不良貸款創(chuàng)造一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境。(6)信用清收。對(duì)于那些賴賬戶或有逃廢債務(wù)行為的企業(yè)，列出黑名單利用媒體定期向社會(huì)公開(kāi)，迫使有關(guān)企業(yè)強(qiáng)化信用觀念，增強(qiáng)還貸還息的主動(dòng)性。

　　(七)采取多種處置方式，加快處置不良資產(chǎn)的進(jìn)度

　　(1)債務(wù)置換。將持有的債權(quán)在不同債務(wù)人之間進(jìn)行債務(wù)互換實(shí)行債務(wù)轉(zhuǎn)移，為資產(chǎn)的處置創(chuàng)造條件。(2)資產(chǎn)置換。將債務(wù)資產(chǎn)與非債務(wù)資產(chǎn)進(jìn)行置換。主要通過(guò)以物抵貸、以及其他可以清償債務(wù)的財(cái)產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)債權(quán)等形式，最大限度地收回不良資產(chǎn)。(3)企業(yè)重組。利用債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系通過(guò)企業(yè)合并、兼并等企業(yè)重組方式，以優(yōu)并劣，以強(qiáng)帶弱，達(dá)到轉(zhuǎn)化不良資產(chǎn)的目的。(4)產(chǎn)權(quán)置換。在企業(yè)改制中實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)置，通過(guò)由弱到強(qiáng)的轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)化不良資產(chǎn)。(5)土地置換。采取級(jí)差地租置換的方式．對(duì)不同地段土地通過(guò)互換與城市改造、市政開(kāi)發(fā)相結(jié)合，銀行提供一攬子金融暇務(wù)，置換出不良資產(chǎn)。(6)轉(zhuǎn)讓拍賣。積極尋找處置商機(jī)，通過(guò)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，努力將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓拍賣，及時(shí)處置不良資產(chǎn)。(7)信貸資產(chǎn)證券化。將缺乏流動(dòng)性但具有某種可預(yù)測(cè)現(xiàn)金收入屬性資產(chǎn)或不良資產(chǎn)組合，并以此為支持轉(zhuǎn)化為一種或多種證券，然后進(jìn)行增級(jí)，促進(jìn)它們銷售進(jìn)程。不良資產(chǎn)證券化是—種處置不良資產(chǎn)有效的解決方法。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告13

　　一、現(xiàn)狀分析

　　近年來(lái),隨著xxxx區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快,城市居民居住環(huán)境有了較大變化,社區(qū)服務(wù)功能大幅提升,社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展,社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看,目前,xxxx區(qū)共有社區(qū)xx個(gè);各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近xxxx個(gè),經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書(shū)店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速,“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心xx區(qū)的不斷擴(kuò)大,社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展,服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民,更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù),以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

　　2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主,僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè),近年來(lái),一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生,現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目,如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門(mén)類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。

　　3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心xx區(qū)范圍不斷擴(kuò)大,加速了新社區(qū)的建設(shè),新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展,其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全,明顯優(yōu)于老社區(qū)。

　　4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái),流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快,社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展,大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷,并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí),社區(qū)沿街各類小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展,有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等,為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前,社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起,嚴(yán)重影響了居民的正常生活,并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大,形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

　　2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡,老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到,一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者臨時(shí)搭建,甚至是違章建筑開(kāi)辦的.。這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主,商品單一、質(zhì)量低劣,購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差,造成社區(qū)居民購(gòu)物不便,許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路,且社區(qū)的服務(wù)功能不健全,與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū),便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。

　　3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高,居民消費(fèi)需求普遍提高,呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn),社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng),亟待改善。在調(diào)查中,有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有停車場(chǎng),車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重;有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有蔬菜市場(chǎng),居民買(mǎi)菜不方便;有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒(méi)有形成,居民尋求家政服務(wù)很不方便;有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù),要提高檔次,保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看,社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此,加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè),拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能,是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。

　　三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設(shè)想

　　1、應(yīng)合理規(guī)劃,完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭,會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、xx區(qū)、工商、稅務(wù)等部門(mén),研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定;業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右,建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書(shū)籍音像店、藥店等。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告14

　　近日，區(qū)發(fā)展改革局對(duì)區(qū)內(nèi)25家小微企業(yè)金融服務(wù)需求情況進(jìn)行了調(diào)研，并形成如下調(diào)研報(bào)告。

　　一、調(diào)查內(nèi)容及樣本描述

　　本次調(diào)查中主要包括以下內(nèi)容：一是小微企業(yè)基本情況；二是當(dāng)前影響企業(yè)發(fā)展的因素；三是小微企業(yè)對(duì)金融服務(wù)的需求情況；四是小微企業(yè)在融資中存在的困難和問(wèn)題；五是對(duì)促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)的建議。

　　本次調(diào)查以書(shū)面填報(bào)結(jié)合電話訪談的形式進(jìn)行，保證了填報(bào)信息的客觀真實(shí)性。為使本次調(diào)查對(duì)我區(qū)小微企業(yè)及區(qū)發(fā)展更具有現(xiàn)實(shí)意義，從我區(qū)目前產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，本次被調(diào)查小微企業(yè)主要集中在制造業(yè)和計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，以抽樣方式，共選取25家企業(yè)，使樣本具有很強(qiáng)的代表性。

　　1.被調(diào)查企業(yè)分類

　　按主營(yíng)業(yè)務(wù)分，制造業(yè)10家，占40%，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)15家，占60%。

　　按經(jīng)濟(jì)類型分，國(guó)有2家，占8%，私營(yíng)23家，占92%；按企業(yè)人數(shù)分，10人以下的1家，占4%，10-50人的6家，占24%，50-100人的9家，占36%，100-500人的9家占36%。

　　2.生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地情況

　　在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有15家，占60%。

　　二、調(diào)查情況總體分析

　�。ㄒ唬┯绊懫髽I(yè)發(fā)展因素調(diào)查

　　本次調(diào)查中列舉了影響小微企業(yè)發(fā)展的6種因素，即人力成本上升、原材料成本上升、市場(chǎng)需求不足、缺乏創(chuàng)新能力、資金緊張、其它等。

　　2.生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地情況

　　在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有15家，占60%。

　　調(diào)查結(jié)果表明，影響制造業(yè)發(fā)展的前三個(gè)因素依次分別是人力成本（90%）、資金緊張（80%）、原材料成本（60%），影響信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)發(fā)展的前三個(gè)因素依次分別是人力成本（93%）、原材料成本（86%）、資金緊張（33%）。

　　調(diào)查結(jié)論，人力成本上升、資金緊張、原材料成本上升是當(dāng)前影響小微企業(yè)發(fā)展的主要因素。其中，人力成本上升因素對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的影響略大于對(duì)制造業(yè)的影響，原材料成本上升因素對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)影響大于對(duì)制造業(yè)的影響，資金緊張因素對(duì)制造業(yè)影響大于對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的影響。

　�。ǘ�）小微企業(yè)金融服務(wù)需求調(diào)查

　　1.近三年資金缺口情況

　　調(diào)查結(jié)果表明，近三年存在資金缺口企業(yè)19家，不存在缺口企業(yè)6家，存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的76%，不存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的24%。其中，存在資金缺口企業(yè)的19家企業(yè)中，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)11家，制造業(yè)8家，分別占被調(diào)查企業(yè)中該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)的73%和80%。

　　調(diào)查結(jié)論，近三年近80%的小微企業(yè)存在資金缺口，而信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)資金缺口比制造業(yè)略微明顯。

　　2.小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口渠道選擇

　　調(diào)查中列舉了彌補(bǔ)資金缺口的12種渠道，即金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)職工自籌資金、國(guó)家財(cái)政投入、票據(jù)融資、民間借貸、外商及港澳臺(tái)商投資、股票市場(chǎng)融資、債券市場(chǎng)融資、企業(yè)自身積累、私人資本投入、企業(yè)之間融資及其他等。調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口最常選擇的方式前4項(xiàng)依次為企業(yè)自身積累、金融機(jī)構(gòu)貸款、私人資本投入和國(guó)家財(cái)政投入（其中后兩項(xiàng)并列），而股票市場(chǎng)融資等其他8種渠道均很少小微企業(yè)采用。企業(yè)最希望獲得融資途徑前三項(xiàng)依次為金融機(jī)構(gòu)貸款（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的40%）、企業(yè)自身積累（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的16%）和國(guó)家財(cái)政投入（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的12%）。

　　調(diào)查結(jié)論，企業(yè)自身積累和金融機(jī)構(gòu)貸款是小微企業(yè)在彌補(bǔ)資金缺口時(shí)最普遍也最希望選擇的渠道和途徑。但小微企業(yè)因大多沒(méi)有自有廠房(經(jīng)營(yíng)用房)而無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)貸款，所以在彌補(bǔ)資金缺口時(shí)，只能選擇企業(yè)自身積累這一渠道，而調(diào)查顯示，這種渠道并是小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口的次選渠道，金融機(jī)構(gòu)貸款仍為小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口的首選渠道。這表明，企業(yè)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款渠道彌補(bǔ)資金缺口的意愿是最強(qiáng)的，同時(shí)也從反映出，通過(guò)自身積累方式解決資金缺口而達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的效果是非常不明顯的。

　　3.企業(yè)希望獲得的融資途徑

　　調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)面對(duì)資金缺口，希望獲得的融資途徑前兩位依次為金融機(jī)構(gòu)貸款和國(guó)家財(cái)政投入。其中選擇金融機(jī)構(gòu)貸款的企業(yè)12家，占被調(diào)查企業(yè)的48%，其中制造業(yè)4家，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)8家，分別占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的40%和53%、選擇國(guó)家財(cái)政投入的企業(yè)11家，占被調(diào)查企業(yè)的44%，其中制造業(yè)6家，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)5家，分別占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的60%和33%。

　　調(diào)查結(jié)論，無(wú)論是制造業(yè)還是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，企業(yè)希望獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的意愿是大體相同的，而對(duì)獲得國(guó)家財(cái)政投入的期望卻又明顯差異，制造業(yè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，主要原因是目前，國(guó)家省市各級(jí)對(duì)制造業(yè)企業(yè)支持的各項(xiàng)政策較多，而對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的支持相對(duì)較少。

　�。ㄈ�）小微企業(yè)融資中的困難和問(wèn)題調(diào)查

　　1.小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查

　　小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，近三年，8家企業(yè)有過(guò)貸款，1家企業(yè)有過(guò)民間借貸，16家企業(yè)沒(méi)有發(fā)生過(guò)貸款。

　　小微企業(yè)銀行貸款難易程度調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，6家企業(yè)反映貸款難易程度為一般，9家企業(yè)反映比較困難，10家企業(yè)反映特別困難。調(diào)查結(jié)論，目前，小微企業(yè)貸款難問(wèn)題比較嚴(yán)重，近三年，只有32%的企業(yè)取得了銀行貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于有資金缺口企業(yè)（76%），而無(wú)法取得銀行貸款的小微企業(yè)為了滿足企業(yè)發(fā)展需要只能采取民間借貸等融資渠道解決企業(yè)資金缺口。

　　2.小微企業(yè)銀行貸款存在問(wèn)題調(diào)查

　　調(diào)查中列舉了企業(yè)在申請(qǐng)銀行貸款中存在的9項(xiàng)主要問(wèn)題，即手續(xù)煩瑣、審批時(shí)間長(zhǎng)、貸款政策不透明、中介評(píng)估費(fèi)用較高、銀行服務(wù)產(chǎn)品不夠、對(duì)企業(yè)及產(chǎn)品了解不夠、對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)、對(duì)企業(yè)信用等級(jí)要求過(guò)高及其他等，調(diào)查中要求被調(diào)查企業(yè)在銀行貸款存在問(wèn)題中選擇三項(xiàng)，并按輕重程度依次確定為首選、次選和末選。

　　調(diào)查結(jié)果表明，在小微企業(yè)申請(qǐng)貸款過(guò)程常見(jiàn)的9種問(wèn)題中，企業(yè)反映比較多的前3位依次為手續(xù)煩瑣（占被調(diào)查企業(yè)的76%）、對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)（占被調(diào)查企業(yè)的64%）和審批時(shí)間長(zhǎng)（占被調(diào)查企業(yè)的52%），均超過(guò)了被調(diào)查企業(yè)的半數(shù)以上。而作為小微企業(yè)申請(qǐng)貸款首選問(wèn)題的前兩項(xiàng)依次為手續(xù)煩瑣，兩者合計(jì)占被調(diào)查企業(yè)的84%。其中，手續(xù)煩瑣占被調(diào)查企業(yè)的52%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問(wèn)題企業(yè)的68%、對(duì)擔(dān)保抵押要求過(guò)嚴(yán)占被調(diào)查企業(yè)的32%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問(wèn)題企業(yè)的50%。

　　調(diào)查結(jié)論，手續(xù)煩瑣和對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)是企業(yè)申請(qǐng)貸款過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和首要問(wèn)題，而手續(xù)繁瑣是企業(yè)在銀行貸款中存在的普遍問(wèn)題，這對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)對(duì)于沒(méi)有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)的小微企業(yè)尤為顯現(xiàn)，具體到行業(yè)上，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)因規(guī)模較小，大多租用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房而表現(xiàn)比較突出。

　　3.小微企業(yè)融資難內(nèi)外因調(diào)查

　　調(diào)查結(jié)果表明，18家小微企業(yè)反映造成企業(yè)融資難問(wèn)題的主要內(nèi)因是企業(yè)缺乏抵質(zhì)押擔(dān)保，占調(diào)查全部?jī)?nèi)因的72%，其中制造業(yè)5家，占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的50%，占反映該問(wèn)題企業(yè)的28%，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)13家，占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的'72%，占反映該問(wèn)題企業(yè)的72%；造成企業(yè)融資難問(wèn)題的主要外因依次為金融機(jī)構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠，分別占調(diào)查全部外因的45%和37%。

　　調(diào)查結(jié)論，缺乏抵質(zhì)押擔(dān)保是造成企業(yè)融資難的主要內(nèi)因，這一點(diǎn)對(duì)于沒(méi)有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)的信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)表現(xiàn)更加明顯，金融機(jī)構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠是造成企業(yè)融資難的主要外因，這也反映了企業(yè)對(duì)獲得金融機(jī)構(gòu)支持與政府扶持的渴望。

　�。ㄋ模┐龠M(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)建議調(diào)查

　　調(diào)查中，列舉了政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、開(kāi)辟綠色通道,降低創(chuàng)業(yè)門(mén)檻、建立有效的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，為支持創(chuàng)業(yè),銀行提供便利的信貸服務(wù)、增加培訓(xùn)機(jī)會(huì)、提高小微企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人社會(huì)地位和聲譽(yù)、設(shè)立更多專門(mén)服務(wù)于小企業(yè)的小型銀行、拓展小企業(yè)直接融資渠道、普及小企業(yè)金融服務(wù)知識(shí)等9種促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)的方法和途徑，調(diào)查結(jié)果如下。

　　調(diào)查結(jié)果表明，促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)建議主要集中在以下三點(diǎn)，即政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、拓展小企業(yè)直接融資渠道分別占被調(diào)查企業(yè)的96%、80%、72%。

　　三、幾點(diǎn)建議

　　學(xué)習(xí)外地商會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，探索建立小微企業(yè)聯(lián)保機(jī)制，為非公企業(yè)特別是小微企業(yè)提供擔(dān)保和小額貸款融資服務(wù)。

　　一是加強(qiáng)輔導(dǎo)和培訓(xùn)。在非公企業(yè)中聯(lián)絡(luò)和選拔一批創(chuàng)業(yè)精英，定期聘請(qǐng)成功企業(yè)家和專家學(xué)者對(duì)我市小微企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)輔導(dǎo)和培訓(xùn)，在企業(yè)管理、投融資、技術(shù)、財(cái)務(wù)、人事、法律、市場(chǎng)與戰(zhàn)略等方面對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)與釋疑，幫助小微企業(yè)管理者提高自身素質(zhì)，建立科學(xué)的企業(yè)管理模式，從而幫助小微企業(yè)快速成長(zhǎng)。二是規(guī)范小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)收費(fèi)。各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)要結(jié)合實(shí)際，對(duì)有關(guān)小企業(yè)貸款的抵押質(zhì)押登記、評(píng)估、公證、擔(dān)保等中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面清理，統(tǒng)一規(guī)范小微企業(yè)貸款的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不斷降低小微企業(yè)貸款的外部成本。

　　三是設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金。在總結(jié)部分地區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金，以政府對(duì)放貸銀行進(jìn)行補(bǔ)償?shù)哪Ｊ�，鼓�?lì)商業(yè)銀行在信貸規(guī)模上向量大面廣的小企業(yè)重點(diǎn)傾斜。

　　四是加大財(cái)政稅收政策扶持力度。各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)要因地制宜，出臺(tái)相關(guān)財(cái)政稅收支持政策，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)小微企業(yè)的信貸支持力度。

　　五是加強(qiáng)社會(huì)信用環(huán)境建設(shè)。打造信用環(huán)境，增強(qiáng)社會(huì)誠(chéng)信意識(shí)，加大對(duì)金融欺詐、惡意逃廢銀行債務(wù)行為的打擊力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)依法維護(hù)金融債權(quán)，不斷優(yōu)化金融生態(tài)環(huán)境。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告15

　　一、現(xiàn)狀分析

　　近年來(lái)，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個(gè)。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè)，經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書(shū)店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展，服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

　　2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來(lái)，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門(mén)類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。

　　3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。

　　4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái)，流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展，有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等，為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

　　2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開(kāi)辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購(gòu)物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。

　　3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有停車場(chǎng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有蔬菜市場(chǎng)，居民買(mǎi)菜不方便。有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒(méi)有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。

　　三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設(shè)想

　　1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門(mén)，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書(shū)籍音像店、藥店等。

　　2、應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。

　　一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。

　　二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問(wèn)題。

　　三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門(mén)口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。

　　四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的`再生資源回收體系。五是采取切實(shí)可行措施，通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)采取收購(gòu)、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門(mén)店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。

　　3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開(kāi)展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開(kāi)展送貨上門(mén)、送餐上門(mén)、修理上門(mén)的“三上門(mén)”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開(kāi)展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。

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