房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

　　在生活中，我們都不可避免地要接觸到報(bào)告，要注意報(bào)告在寫作時(shí)具有一定的格式。為了讓您不再為寫報(bào)告頭疼，以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇1

　　20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長(zhǎng)27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長(zhǎng)41%。07年以來(lái)平均銷竣比為2.64，07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場(chǎng)"拐點(diǎn)論"的影響。

　　07年南京商品房銷售均價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，08年初售價(jià)同比增長(zhǎng)10.1%，環(huán)比略有下降。20xx年，南京市商品房全年銷售均價(jià)為5303.8元/平方米。

　　08年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比07年2月份增長(zhǎng)10.1%，相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%，但是比較07年末的銷售均價(jià)略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年前兩個(gè)月成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

　　08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量，但同比07年4月仍有縮減。

　　南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的`土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

　　07年以來(lái)南京商品房銷售情況

　　20xx年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積1137.88萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4077元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。

　　08年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比07年2月份增長(zhǎng)10.1%，相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長(zhǎng)16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長(zhǎng)27.83%。

　　從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

　　從圖表6的每月銷售量來(lái)看，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點(diǎn)論"影響，成交量較少，相比07年1-2月份同比減少60%多。

　　08年以來(lái)，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬(wàn)平方米，資料共享平臺(tái)

　　《南京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。江寧板塊3月份成交約11.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，08年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇2

　　自去年下半年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了取消“限購(gòu)”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門，與問(wèn)卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。

　　一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢(shì)

　　一是售價(jià)企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來(lái)，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。

　　二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂(lè)觀。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是20xx年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢(shì)，作為巴中購(gòu)房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購(gòu)買能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后，促使剛需型購(gòu)房群體駐足觀望，改善、投資型購(gòu)房群體放緩或大幅減少購(gòu)買”。

　　(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫

　　今年來(lái)，巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。

　　一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解，今年一月以來(lái)，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。

　　二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。

　　三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行，同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國(guó)際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。

　　二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)

　　通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

　　一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

　　二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的.詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆](méi)有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　三是觀望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購(gòu)房者仍然是主力，改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

　　四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

　　五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對(duì)“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問(wèn)題，有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過(guò)高的稅�！北砻鞴�眾對(duì)輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。

　　三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察

　　(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政

　　為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對(duì)新政實(shí)施帶來(lái)的影響。

　　一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先，走訪的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價(jià)保量。其次，對(duì)已納入開(kāi)發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評(píng)估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購(gòu)地計(jì)劃，有的放矢地購(gòu)買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。

　　二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶、納稅報(bào)備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說(shuō)明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。

　　(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望

　　一是購(gòu)房者觀望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購(gòu)房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn)，價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行，因此問(wèn)多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。

　　二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長(zhǎng)，但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái)，利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。

　　(三)新一輪政策出臺(tái)，博弈心態(tài)將凸顯

　　3月30日，五部門相繼出臺(tái)降低二套房購(gòu)買首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響，作為改善型需求的購(gòu)買者博弈心態(tài)也將凸顯。

　　四、相關(guān)意見(jiàn)及建議

　　通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：

　　一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對(duì)普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。

　　二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，出臺(tái)配套政策。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策，如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。

　　三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

　　四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對(duì)接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運(yùn)行。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇3

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。

　　因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

　　一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。

　　小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。

　　涉稅信息不對(duì)稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門的.審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時(shí)，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭(zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。

　　稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。

　　二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

　�。ㄒ唬╅_(kāi)展針對(duì)性的稅法宣傳。 進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開(kāi)發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

　�。ǘ�）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。

　�。ㄈ�）建立基礎(chǔ)性的征管制度。1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。

　�。ㄋ模┽槍�(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)�。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。

　�。ㄎ澹┘哟笳饝匦缘牟樘幜Χ�。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇4

　　近年來(lái)，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一個(gè)常見(jiàn)重災(zāi)問(wèn)題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項(xiàng)目容積率，減少配套設(shè)施，讓開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤(rùn)”總結(jié)為房地產(chǎn)犯罪官員尋租七法之首。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強(qiáng)容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)此問(wèn)題極為重視，因此，切實(shí)治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題是當(dāng)前和今后的一項(xiàng)重要任務(wù)。

　　違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個(gè)原因。其一是利益驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤(rùn)，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機(jī)制不夠嚴(yán)密健全，導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在空間。

　　眾所周知，容積率是一個(gè)體現(xiàn)土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)，是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。同樣一塊建設(shè)用地，容積率提高少許，即意味著開(kāi)發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤(rùn)。因此從利益角度考慮，開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤(rùn)而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率。

　　應(yīng)當(dāng)說(shuō)，容積率對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)固然重要，但對(duì)于商品房小區(qū)業(yè)主和整個(gè)城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導(dǎo)致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車位置不足等，還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的休閑健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域形成擠壓，并且會(huì)對(duì)樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設(shè)施老化。同時(shí)，高的容積率也會(huì)影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張。因此，對(duì)容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴(yán)格。

　　根據(jù)《省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》有關(guān)精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我們提出以下幾點(diǎn)工作思路：

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。如需調(diào)整容積率的，除應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求外，還必須符合下列條件：

　　1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；

　　2、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的；

　　3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的；

　　4、增加容積率后收取的增容地價(jià)可以滿足外部配套建設(shè)投資要求的。

　　二、土地出讓前，規(guī)劃建設(shè)部門要根據(jù)總體規(guī)劃對(duì)宗地深入研究，科學(xué)下達(dá)規(guī)劃條件；土地出讓后，如無(wú)特殊理由不得調(diào)整容積率。確需調(diào)整容積率的，應(yīng)按下列程序辦理：

　　1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報(bào)告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門按抄告單原則辦理手續(xù)。

　　2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的，應(yīng)按以下程序辦理：

　　（1）建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門和國(guó)土資源行政主管部門提出書面申請(qǐng)，并附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

　�。�2）規(guī)劃行政主管部門對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行初審，組織對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行論證、評(píng)審，并告知國(guó)土資源主管部門，對(duì)符合調(diào)整條件的，報(bào)政府或規(guī)劃咨詢委員會(huì)批準(zhǔn)后下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》；

　　（3）建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與國(guó)土資源行政主管部門簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由國(guó)土資源行政主管部門按規(guī)定計(jì)算和下達(dá)“國(guó)有土地出讓金補(bǔ)交清單”，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位持補(bǔ)交清單向財(cái)政部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；

　　（4）規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和補(bǔ)交出讓金后開(kāi)具的《省國(guó)有土地有償使用收入專用票據(jù)》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，報(bào)規(guī)劃行政主管部門，規(guī)劃咨詢委員會(huì)批準(zhǔn)已調(diào)整容積率的.，規(guī)劃部門應(yīng)書面告知國(guó)土資源行政主管部門。國(guó)土資源行政主管部門按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)整后的容積率計(jì)算收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，規(guī)劃建設(shè)、房管等部門依據(jù)補(bǔ)交土地出讓金的票據(jù)辦理相關(guān)手續(xù)。

　　四、經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土部門驗(yàn)收后，對(duì)超過(guò)土地批準(zhǔn)容積率的用地項(xiàng)目，在扣除因城市空間設(shè)計(jì)需要，市政府鼓勵(lì)由出讓條件中規(guī)定的多層建筑（在符合國(guó)家規(guī)范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準(zhǔn)），應(yīng)按有關(guān)規(guī)定確定并收取應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。

　　五、調(diào)整容積率的建設(shè)項(xiàng)目，不得提高建筑密度、降低綠地率。

　　六、鼓勵(lì)利用地下空間修建停車場(chǎng)、人防設(shè)施及儲(chǔ)物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計(jì)算。

　　七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積或按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，擅自改變建設(shè)用地規(guī)劃許可證的，相關(guān)執(zhí)法部門須對(duì)其違法行為立案查處，在對(duì)超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)部門的處理決定，補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)規(guī)費(fèi)，并接受相應(yīng)罰款。

　　八、國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、城管、財(cái)政、審計(jì)、房定等部門應(yīng)密切配合、加強(qiáng)溝通，并將有關(guān)情況相互告知。凡發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高容積率而未補(bǔ)繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可、建設(shè)用地延期、商品房預(yù)售許可、竣工綜合驗(yàn)收、房屋產(chǎn)權(quán)證書等手續(xù)，對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一切手續(xù)。

　　九、對(duì)違反規(guī)定擅自調(diào)整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀(jì)從嚴(yán)處理。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇5

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，旺盛的市場(chǎng)需求，巨額的利潤(rùn)，吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問(wèn)題，影響到社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查分析，并提出應(yīng)對(duì)措施。

　　一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬�無(wú)證無(wú)照和超范圍經(jīng)營(yíng)問(wèn)題突出。一些具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過(guò)收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)提供"保護(hù)傘"，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)主體混亂，無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象較為突出。

　�。ǘ�）招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規(guī)操作的問(wèn)題，致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí)，在土地拍賣時(shí)，招投標(biāo)部門對(duì)參與競(jìng)標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格，未充分征求工商部門的意見(jiàn)。

　�。ㄈ�）虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房?jī)r(jià)信息等內(nèi)容的虛假?gòu)V告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息，在社會(huì)上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費(fèi)者購(gòu)房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定，發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性內(nèi)容，誤導(dǎo)消費(fèi)者。

　�。ㄋ模┖贤�違法行為時(shí)有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計(jì)的合同文本對(duì)商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確，特別是對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可，或者設(shè)定"霸王條款"，規(guī)避和免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任，在糾紛發(fā)生后，消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。

　�。ㄎ澹┣趾ο�費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢(shì)。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題。某開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。

　　二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的措施

　　對(duì)于上述存在的問(wèn)題，其原因是多方面的：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門，政出多門，各自為陣，相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立；有關(guān)法律法規(guī)不夠完善，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫；出租、出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行，加之工商部門手段有限，調(diào)查取證困難，后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。

　　作為履行市場(chǎng)監(jiān)管的職能部門，工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用，積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

　　（一）以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

　　土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行�！杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定，工商行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)拍活動(dòng)的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的.狀況。嚴(yán)格審查競(jìng)拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料，對(duì)主體資格不合法、無(wú)相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照參與競(jìng)拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設(shè)、國(guó)土資源等部門，取消其競(jìng)拍資格，將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門外。

　�。ǘ�）以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

　　一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，逐一錄入企業(yè)的登記注冊(cè)情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對(duì)一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查，對(duì)企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查，及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對(duì)以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調(diào)查取證難的問(wèn)題，應(yīng)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手，由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況，注明投資方、投資額等，經(jīng)公證處公證后，報(bào)工商部門備案。對(duì)拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點(diǎn)對(duì)象，嚴(yán)格審查。

　　二是加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其注冊(cè)資本最低限額為5000萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為20__萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)為800萬(wàn)元，四級(jí)資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢，對(duì)照其資質(zhì)等級(jí)，檢查其出資情況，嚴(yán)厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報(bào)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí)，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)構(gòu)處理。

　　三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對(duì)在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對(duì)符合條件的，予以備案后，方可從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　（三）以執(zhí)法辦案為手段，強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處

　　一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國(guó)有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號(hào)的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假?gòu)V告和其他違法廣告。

　　二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為；利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

　　三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對(duì)未經(jīng)登記，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的，嚴(yán)格依法查處。

　�。ㄋ模┮蚤L(zhǎng)效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

　　一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理，并登記造冊(cè)，錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊(cè)情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟(jì)戶口"。同時(shí)，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對(duì)信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用，守法經(jīng)營(yíng)。

　　二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報(bào)工商部門審核、備案。

　　三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)12315消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購(gòu)房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件，進(jìn)一步提高市場(chǎng)監(jiān)管效率，確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。

　　四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本，增強(qiáng)對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

　　五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土資源等多個(gè)部門。工商部門要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系，互通信息，及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí)，要建立部門聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇6

　　當(dāng)前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選，房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家，民營(yíng)企業(yè)16家。XX年，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

　　作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從XX年開(kāi)始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō)，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng)，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

　　3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

　　“xx”末期，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì)，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì)，但其主體地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房地產(chǎn)交易異�；鸨�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝，同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

　　受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

　　因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

　　6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

　　近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡�策�?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位，調(diào)查報(bào)告《房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告》。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

　　近年來(lái)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好，銷售面積逐年增長(zhǎng)，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開(kāi)始，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

　　在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì)。

　　2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的'主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

　　隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。XX年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，XX年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

　　3、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大。

　　因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

　　自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。

　　房改房的上市，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

　　二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

　　(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

　　(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，價(jià)格偏高。

　　(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

　　(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

　　隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇7

　　兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動(dòng)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

　　最近，中央政府和市政府相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。對(duì)于對(duì)外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，對(duì)保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬(wàn)平方米，銷售量100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):

　　1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長(zhǎng)率

　　近年來(lái)，我區(qū)巨大的開(kāi)發(fā)建設(shè)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持去年以來(lái)的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增長(zhǎng)率為42.2%。具體趨勢(shì)見(jiàn)圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長(zhǎng)率持續(xù)上升。2-6月累計(jì)增長(zhǎng)率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增長(zhǎng)速度。

　　2.房地產(chǎn)銷售勢(shì)頭明顯下降

　　今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)率逐月呈下降趨勢(shì)，2-6月的增長(zhǎng)趨勢(shì)如圖2所示:

　　從商品房預(yù)售情況來(lái)看，下降趨勢(shì)明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬(wàn)平方米。

　　3.房地產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)上漲

　　今年以來(lái)，中央政府和市政府頻繁出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對(duì)住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。

　　自20xx年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房?jī)r(jià)分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價(jià)達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

　　隨著房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)規(guī)范住房市場(chǎng):

　　中央:

　　——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時(shí)間；對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價(jià)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。

　　——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個(gè)人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。

　　——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個(gè)人出售購(gòu)買不滿2年的房屋，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)對(duì)20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通房屋的`，全額征收3%的契稅。

　�。�

　　——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報(bào)告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

　　——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動(dòng)“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。

　　-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計(jì)劃啟動(dòng)配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房建設(shè)。

　　短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。

　　但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:

　　——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)金額。通過(guò)調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場(chǎng)需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)。

　　——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過(guò)加大配套商品房和低價(jià)商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。

　　——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，穩(wěn)定其上漲。

　　三、積極應(yīng)對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)相對(duì)較低，以及近期“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

　　1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控

　　及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，建立科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價(jià)格、新建商品房和存量住房交易價(jià)格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)控。加強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)的季度和年度分析預(yù)測(cè)，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場(chǎng)平均價(jià)格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，協(xié)調(diào)問(wèn)題，解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時(shí)，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對(duì)抽逃注冊(cè)資本、項(xiàng)目資本金、無(wú)證或超越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

　　3.有計(jì)劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，通過(guò)城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

　　4.合理引導(dǎo)住房主體的需求

　　中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會(huì)對(duì)住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇8

　　目標(biāo):

　　客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和規(guī)劃、近中期城市的發(fā)展與項(xiàng)目地塊的關(guān)系，認(rèn)識(shí)項(xiàng)目發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)位條件，客觀全面的認(rèn)識(shí)該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　原則：

　　客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析。

　　研究方法：

　　以事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析說(shuō)明和提煉，以科學(xué)的方法預(yù)測(cè)。

　　研究?jī)?nèi)容：

　　1．域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和前景概述

　　2．總體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與城市發(fā)展的關(guān)系）

　　3．位條件及其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關(guān)系）

　　4．大型設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與機(jī)場(chǎng)、高速路、交通樞紐、體育中心等近中期建設(shè)的城市設(shè)施的關(guān)系）

　　5. 現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評(píng)價(jià)（分析地塊的現(xiàn)狀、城市建設(shè)、自然條件對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響） 調(diào)查方法：

　　一、資料收集：要求對(duì)方提供或需收集的資料

　　1.年鑒

　　2.統(tǒng)計(jì)年鑒

　　3.建設(shè)年鑒

　　4.房地產(chǎn)年鑒

　　5.市志

　　6.《區(qū)域十五計(jì)劃及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略》

　　7.新近報(bào)批國(guó)務(wù)院的總體規(guī)劃

　　8.項(xiàng)目所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃

　　9.項(xiàng)目周邊城市建設(shè)項(xiàng)目的文件和規(guī)劃

　　二、與權(quán)威人士訪談

　　1．政府部門

　　2．規(guī)劃局、規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)師

　　3．建委、國(guó)土局部門干部

　　4．管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部

　　5．要報(bào)社城市建設(shè)、房地產(chǎn)專欄記者

　　6．房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W術(shù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士

　　7．司主要樓盤的開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)

　　8．他值得推薦的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)

　　資料分析提綱及需解決問(wèn)題

　　一、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

　　1．經(jīng)濟(jì)狀況

　　用地及人口規(guī)模

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、增長(zhǎng)速度

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及各產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、計(jì)劃和規(guī)劃

　　從歷史發(fā)展過(guò)程，從區(qū)內(nèi)區(qū)際比較反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征，以了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景。

　　2．城市建設(shè)

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況

　　建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)

　　通過(guò)橫豎向比較分析，了解城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和趨勢(shì)。

　　3．金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

　　居民存款總額及人均指標(biāo)

　　銀行用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

　　居民購(gòu)房貸款情況

　　目的：了解金融業(yè)發(fā)展水平和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。

　　4．居民生活水平

　　社會(huì)商品零售額

　　人均年可支配收入

　　居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)

　　人均居民居住水平

　　了解居民生活水平，以支持項(xiàng)目定位和把握項(xiàng)目發(fā)展空間。

　　二、城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的'影響

　　1．城市總體規(guī)劃

　　2．項(xiàng)目所在地分區(qū)規(guī)劃

　　3．重大市政建設(shè)項(xiàng)目

　　目的：分析項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　4．土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

　　土地供應(yīng)及使用情況

　　用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)與使用狀況

　　土地供應(yīng)方式及制度

　　未來(lái)幾年內(nèi)土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)

　　現(xiàn)行有關(guān)房屋土地管理政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范概述

　　目的：評(píng)估土地市場(chǎng)的供求及管理情況，以把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀和趨勢(shì)

　　1. 歷史及現(xiàn)狀各類物業(yè)供求總量和分布

　　2. 供應(yīng)產(chǎn)品特征

　　3. 成交特征

　　4. 市場(chǎng)發(fā)展特征

　　目的：把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平、階段以及趨勢(shì)，了解市場(chǎng)主要特征。

　　二、相關(guān)市場(chǎng)及典型案例詳細(xì)分析

　　1.確定相關(guān)項(xiàng)目和相關(guān)區(qū)域

　　2.目前供應(yīng)量及后續(xù)供應(yīng)情況

　　3.價(jià)格及趨勢(shì)

　　4.產(chǎn)品特征：價(jià)格、戶型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、配套設(shè)施、環(huán)境等要素

　　5.成交特征分析：成交比例、價(jià)格、成交產(chǎn)品分析、付款方式等要素

　　6.買家分析：自身特征及購(gòu)買動(dòng)機(jī)

　　7.營(yíng)銷賣點(diǎn)、推廣概念及策略

　　8.成功或失敗案例分析：區(qū)位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略、成功或失敗經(jīng)驗(yàn)分析 目的：把握競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，了解區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格、買家特征，并透過(guò)現(xiàn)狀供應(yīng)和成交情況找到項(xiàng)目機(jī)會(huì)。了解競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)策略以尋求差異化和更優(yōu)的市場(chǎng)定位。

　　三、消費(fèi)者行為和特征分析

　　1. 消費(fèi)者特征和需求細(xì)分

　　2. 消費(fèi)者特征分析：年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、來(lái)源等要素

　　3. 消費(fèi)者需求調(diào)查研究

　　4. 消費(fèi)者社會(huì)文化生活形態(tài)分析和研究

　　目的：了解消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力，在戶型、面積、環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施等方面的需求，細(xì)分市場(chǎng)，以求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

　　對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究方法

　　目標(biāo)：客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)特征及走勢(shì)、產(chǎn)品特征、競(jìng)爭(zhēng)特性、需求特性及走勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品差異化分析，為項(xiàng)目的定位提供市場(chǎng)依據(jù)。

　　原則：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析，加感性地認(rèn)識(shí)分析和評(píng)價(jià)。

　　研究方法：資料查詢，實(shí)地考察，資料分析相結(jié)合，在事實(shí)和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、總結(jié)和提煉。

　　調(diào)查研究?jī)?nèi)容：

　　1．房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)及吸納情況

　　2．房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)特征

　　3．相關(guān)物業(yè)供求狀況

　　4．產(chǎn)品特征

　　5．市場(chǎng)活躍區(qū)域特點(diǎn)

　　6．可比項(xiàng)目個(gè)案研究

　　7．消費(fèi)者特征及生活形態(tài)分析

　　8．現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和推廣方式及特征

　　（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法

　　目的：從市場(chǎng)供應(yīng)的量、質(zhì)分析產(chǎn)品特征，了解市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，從供應(yīng)產(chǎn)品中分析需求特征，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位提供依據(jù)和支撐系統(tǒng)。

　　——找出近期供應(yīng)產(chǎn)品中代表最高開(kāi)發(fā)水平的要素和突破點(diǎn)

　　——掌握主流消費(fèi)者來(lái)源、特征、消費(fèi)需求、習(xí)慣和心理

　　供應(yīng)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

　　方法：

　　1. 現(xiàn)場(chǎng)觀察和拍照：樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、建筑外立面、建筑內(nèi)戶型設(shè)計(jì)和公共空間設(shè)計(jì)、園林環(huán)境、會(huì)所和配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售賣場(chǎng)組織；

　　2.

　　成長(zhǎng)總會(huì)碰到各種限制與瓶頸。

　　詢問(wèn)售樓人員：價(jià)格、供應(yīng)量、戶型配比、銷售率、買家特征、管理費(fèi)；

　　3. 拿資料：樓書和宣傳資料；

　　4. 填寫樓盤調(diào)查表，整理分析信息；

　　目的和結(jié)論：得出對(duì)樓盤整體開(kāi)發(fā)水平的綜合評(píng)估，點(diǎn)評(píng)和對(duì)比分析代表當(dāng)?shù)剌^高開(kāi)發(fā)水平的項(xiàng)目和細(xì)節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。

　　供應(yīng)樓盤成交情況

　　方法：現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關(guān)人士訪談三種方式結(jié)合分析：

　　1. 代表性樓盤成交率；

　　2. 各面積段戶型成交率；

　　3. 買家特征和購(gòu)買特征；

　　目的：細(xì)分出某類產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、戶型、產(chǎn)品特征市場(chǎng)接受情況。

　�。ǘ�） 消費(fèi)者調(diào)查

　　方法：

　　1. 研究項(xiàng)目幾個(gè)輻射圈產(chǎn)業(yè)分布、類型，居住人群的消費(fèi)水平、職業(yè)、學(xué)歷、收入等特征。通過(guò)相關(guān)人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解

　　2. 可比性樓盤購(gòu)買者調(diào)查，通過(guò)對(duì)可對(duì)比樓盤客戶資料的收集、訪談獲得相關(guān)樓盤客戶特征；

　　3. 問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)以下一種或幾種方式了解消費(fèi)者消費(fèi)需求。

　　1） 當(dāng)?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過(guò)的消費(fèi)者需求調(diào)查資料；

　　2） 如甲方有相關(guān)資源，通過(guò)問(wèn)卷形式了解消費(fèi)者需求；

　　3） 如甲方有客戶資源，對(duì)已購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查或訪談；

　　目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費(fèi)群來(lái)源、職業(yè)、收入情況、消費(fèi)特征和消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)。

　　對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討

　　項(xiàng)目資源分析

　　1. 地盤現(xiàn)狀分析

　　基本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文

　　地下情況：文物、光纖電纜等

　　2. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析

　　用地性質(zhì)：面積、開(kāi)發(fā)凈用地面積

　　指標(biāo)控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：退縮、預(yù)留等要求

　　配套建設(shè)要求：如車庫(kù)、學(xué)校、幼兒園等

　　3. 周邊環(huán)境分析

　　自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀

　　人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價(jià)值

　　4. 地塊開(kāi)發(fā)條件分析

　　用地條件：綠化、植被、平整情況

　　市政設(shè)施配套狀況（包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊）

　　5. 城市功能分布及項(xiàng)目區(qū)位分析

　　城市發(fā)展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局

　　城市規(guī)劃發(fā)展方向

　　項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)位價(jià)值分析

　　6.項(xiàng)目市場(chǎng)資源分析（周邊資源、幅射圈）

　　項(xiàng)目可達(dá)性及預(yù)期影響范圍

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇9

　　近年來(lái)，xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長(zhǎng)，但是，通過(guò)我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營(yíng)方式多樣等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，由此，也隱藏著一些問(wèn)題，針對(duì)存在的問(wèn)題，如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：

　　一、存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中，合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

　�。ǘ�）以開(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng)，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入，偷逃企業(yè)所得稅。

　　（三）銷售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)帳上，不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算，造成帳面無(wú)應(yīng)稅所得或虧損，或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

　�。ㄋ模�無(wú)正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開(kāi)發(fā)票減少計(jì)稅依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”，實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

　　（五）代收款項(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不申報(bào)納稅。

　�。�六）“收入實(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。

　　（七）與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入，偷逃稅款。

　�。ò耍┒嗔蓄A(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

　�。ň牛┨摿谢蛘咛撛龀杀举M(fèi)用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：

　　（1）將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增；

　�。�2）將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開(kāi)發(fā)成本。自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。

　�。�3）多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

　�。�4）擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。

　　二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策和建議

　　（一）摸清與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的`對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

　　（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機(jī)制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì)，對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換，進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)規(guī)律，進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料，強(qiáng)化控管。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門的合作，對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤銷售的進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等）、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，對(duì)不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇10

　　目錄

　　第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 ——— 1

　　1。1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析 ——— 1

　　1。1。1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力 ——— 1

　　1。1。2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大——— 2

　　1。1。3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 ——— 2

　　1。1。4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道 ——— 3

　　1。1。5 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減 ——— 3

　　1。2 房地產(chǎn)中觀環(huán)境 ——— 4

　　1。2。2 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研（二道區(qū)） ——— 5

　　第二部分 微觀環(huán)境 ——— 6

　　2。1 位置優(yōu)勢(shì) ——— 6

　　2。2 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) ——— 7

　　2。3 規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ——— 7

　　第三部分

　　3。1 商品房總體情況 ——— 8

　　3。2 商品住宅市場(chǎng) ——— 9

　　3。2。1 整體商品住宅市場(chǎng)情況 ——— 9

　　3。2。2 二道區(qū)商品住宅市場(chǎng)情況——— 10

　　第四部分 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 ——— 10

　　4。1 土地供應(yīng)狀況 ——— 11

　　4。1。1 長(zhǎng)春市土地供應(yīng)狀況 ——— 11

　　4。1。2 二道區(qū)土地供應(yīng)狀況 ——— 11

　　第五部分 市場(chǎng)調(diào)研 ——— 12

　　5。1 區(qū)域范圍 ——— 12

　　5。2 區(qū)域背景 ——— 12

　　5。3 調(diào)查目的 ——— 13

　　5。4 調(diào)查方法 ——— 13

　　5。5 時(shí)間安排 ——— 13

　　第六部分 消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷 ——— 14

　　6。1 設(shè)計(jì)問(wèn)卷 ——— 14

　　6。2 分析問(wèn)卷 ——— 18

　　第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

　　1。1 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析

　　在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、社會(huì)資源過(guò)度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。20xx年1月26日出臺(tái)的新國(guó)八條為全年的市場(chǎng)調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場(chǎng)流動(dòng)性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價(jià)、限購(gòu)和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。 系列調(diào)控政策的疊加，將會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生波動(dòng)影響。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。知名房地產(chǎn)企業(yè)20xx年半年報(bào)均顯示：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會(huì)改變行業(yè)中長(zhǎng)期向好的發(fā)展趨勢(shì)。

　　1。1。1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁動(dòng)力

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)必然帶來(lái)城市發(fā)展、住房擴(kuò)大、投資增加和流動(dòng)性過(guò)剩。中國(guó)居民的平均收入幾乎每4年就會(huì)提升一倍，人們購(gòu)房和投資的能力也隨之增加，而對(duì)改變住房的`量與質(zhì)最為迫切的中產(chǎn)階級(jí)的家庭數(shù)量更呈崛起之勢(shì)。

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。高盛預(yù)計(jì)中國(guó)20xx年和20xx年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為9。4%和9。2%，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展速度和GDP增速的關(guān)系可以看出房地產(chǎn)行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。

　　1。1。2 人口環(huán)境決定房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在容量依然巨大

　　城鎮(zhèn)人口數(shù)量、人口分布、人口流動(dòng)等自然屬性，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在容量。根據(jù)20xx年發(fā)布的全國(guó)第六次人口普查結(jié)果，中國(guó)大陸人口總數(shù)達(dá)13。397億人，十年間增加7390萬(wàn)人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個(gè)百分點(diǎn)；中國(guó)大陸流動(dòng)人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。

　　中國(guó)大陸人口呈現(xiàn)出人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動(dòng)人口大量增加的發(fā)展趨勢(shì)。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長(zhǎng)、流動(dòng)性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步增加，房市場(chǎng)的潛在容量依然巨大。

　　1。1。3 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展

　　在世界城市化發(fā)展史研究領(lǐng)域，美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著內(nèi)在聯(lián)系：城市化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推動(dòng)，當(dāng)城市化率達(dá)到30%時(shí)，房地產(chǎn)投資開(kāi)始加速增長(zhǎng)，當(dāng)城市化率達(dá)到50%時(shí)，房地產(chǎn)投資將達(dá)到峰值，其后一直到城市化率達(dá)到70%時(shí)都將保持這種高增長(zhǎng)率。

　　20xx 年中國(guó)城市化率達(dá)到 47。5%，預(yù)計(jì)20xx 年前后將達(dá)到 70%左右，因此房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù) 30—40年的繁榮。

　　1。1。4 通脹壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道

　　隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、較快回升，我國(guó)出現(xiàn)了通脹預(yù)期加大、通脹壓力上升等問(wèn)題。美國(guó)等主要經(jīng)濟(jì)體持續(xù)實(shí)施量化寬松的貨幣政策，又使國(guó)際流動(dòng)性溢出效應(yīng)更加明顯，進(jìn)一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國(guó)CPI同比漲6。4%，創(chuàng)三年來(lái)新高。當(dāng)前我國(guó)通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財(cái)富向資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是最佳投資渠道。

　　1。1。5 城市發(fā)展對(duì)土地財(cái)政的依賴有增無(wú)減

　　20xx年國(guó)有土地出讓收入2。9萬(wàn)億元，占全國(guó)財(cái)政收入的35%

　　與此同時(shí)，全國(guó)省市縣三級(jí)政府的負(fù)債總額已達(dá)到10。7萬(wàn)億元，其中超過(guò)三分之一的債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)還。中西部欠發(fā)達(dá)城市、沿海還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)支撐的開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)、通脹壓力、人民幣升值預(yù)期等因素，仍將支持中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持較快的增長(zhǎng)。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇11

　　一、調(diào)查背景

　　隨著人們生活水平的提高，對(duì)于房子的渴望也越來(lái)越強(qiáng)烈，買房的人不斷增多，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升。

　　進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì)如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調(diào)查。

　　二、調(diào)查目的

　　面對(duì)逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì)如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢(shì)。

　　三、調(diào)查情況

　　1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

　　自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。

　　自20xx年起，本來(lái)相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間就打著滾似的增長(zhǎng)了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)都搶著開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jī)r(jià)也一直在飆升。

　　進(jìn)入20xx年9月，美國(guó)金融市場(chǎng)再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機(jī)將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數(shù)，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。

　　次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

　　房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購(gòu)入房產(chǎn)，普通一些的老百

　　姓只能看著房?jī)r(jià)的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

　　從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的.絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對(duì)象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

　　從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話會(huì)議中，通報(bào)了20xx年10月至10月全國(guó)“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省(區(qū)、市)不同程度存在“未報(bào)即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至20xx年3月25日，全國(guó)共清理“未報(bào)即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。

　　進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

　　2、居民預(yù)購(gòu)房情況

　　根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

　　在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%;商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

　　2、居民預(yù)購(gòu)房情況

　　根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。

　　數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

　　在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機(jī)車較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購(gòu)房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。

　　3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量

　　政府部門為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的

　　激勵(lì)下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。

　　4、房地產(chǎn)的價(jià)格

　　我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據(jù)報(bào)道北京六環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購(gòu)買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。

　　5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢(shì)

　　從對(duì)前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢(shì)是趨于平穩(wěn)的。就目前來(lái)看，20xx年的樓市要好過(guò)于20xx年。

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長(zhǎng)的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來(lái)以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)反差。

　　第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場(chǎng)和三、四線城市的市場(chǎng)出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，這其實(shí)是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jī)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì)覺(jué)得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房了。隨著交易量的上升，房?jī)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購(gòu)、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線城市市場(chǎng)不那么樂(lè)觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫(kù)存，但是消化能力很強(qiáng)，庫(kù)存卻不足了。

　　第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買者，在房屋市場(chǎng)是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開(kāi)發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買地還沒(méi)有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國(guó)的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(zhǎng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購(gòu)措施，是不是決策部門已經(jīng)意識(shí)到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對(duì)策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購(gòu)買力強(qiáng)。

　　所以說(shuō)20xx年的市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的反彈。

　　四、調(diào)查結(jié)果

　　根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房市還存在許多問(wèn)題。

　　1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。

　　2、供需結(jié)構(gòu)失衡。

　　一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問(wèn)題。

　　3、房?jī)r(jià)的升高

　　房?jī)r(jià)的不斷飆升使得購(gòu)買者買不到合適的房子，而一些投機(jī)者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。

　　五、總結(jié)

　　根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與居民預(yù)購(gòu)買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。

　　但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長(zhǎng)格局將繼續(xù)調(diào)整;我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

　　房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。

　　國(guó)家要加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

　　現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤(rùn)，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇12

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

　　3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的'供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇13

　　一、調(diào)查目的

　　寒假期間，為了增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，更好的了解本專業(yè)今后要面臨的工作方向，為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進(jìn)行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況面的詢問(wèn)調(diào)查學(xué)習(xí)，學(xué)到了許多書本以外的知識(shí)，受益匪淺。下面是我對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的一點(diǎn)簡(jiǎn)單探討

　　二、調(diào)查時(shí)間：

　　調(diào)查地點(diǎn)：

　　調(diào)查過(guò)程：

　　三、調(diào)查方法：觀察分析法，資料分析法

　　內(nèi)容:了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。

　　四、調(diào)查的結(jié)論：

　　1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近。

　　在房地產(chǎn)這個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)中，網(wǎng)站作為新經(jīng)濟(jì)的身影，亦隨處可見(jiàn)。據(jù)估算，中國(guó)至少有房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站300個(gè)。象"新浪"，"網(wǎng)易"這類門戶網(wǎng)站基本都建有地產(chǎn)頻道，傳播著各類型的地產(chǎn)信息;而類似與"搜房"，"安家"等的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，則是擔(dān)當(dāng)著為消費(fèi)者提供網(wǎng)上置業(yè)指導(dǎo)，追隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的雙重任務(wù);此外像"麗江花園"這類由發(fā)展商興建的網(wǎng)站，更多的目的在于建立，豐富項(xiàng)目形象，增加項(xiàng)目的.知名度。雖然目前與房地產(chǎn)行業(yè)沾邊的網(wǎng)站很多，但真正能為置業(yè)者排憂解難，可提供詳盡的房地產(chǎn)信息，再售物業(yè)信息的專業(yè)網(wǎng)站并不多，幾乎全是提供以下幾條內(nèi)容:一，二手房租售信息(多為文字描述地址，大小，聯(lián)系方式，極少數(shù)使用圖片及360度環(huán)景技術(shù));房產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及相關(guān)新聞;裝修，家具風(fēng)格文獻(xiàn)資料;供樓利息計(jì)算現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性。

　　2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于HTML表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

　　A，HTML超文本文件格式。運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式。

　　B，360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒(méi)普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。

　　C，VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒(méi)出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

　　4、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

　　5、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績(jī)。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷售手段。

　　6、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右�。樓房私有�?quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。

　　7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。

　　8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為�？梢岳�用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者�，F(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn):

　　1:認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因。而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的。

　　2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

　　3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確，用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

　　就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期。考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少。

　　房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告 篇14

　�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況

　　云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99。5公里，東西寬70。2公里，幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68。1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91。03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0。28%。

　�。ǘ�）區(qū)域自然環(huán)境

　　云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18。4°c，最低氣候—4。0°c，最高氣候41。7°c。年平均日照1484。8小時(shí)，年平均降雨量1100。1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。

　�。ㄈ�）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件

　　“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11。9%，2006年全縣gdp達(dá)到53。3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11。4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2。23億元，年均增長(zhǎng)12。99%，比預(yù)期目標(biāo)高3。99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8。3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42。3：33。7：24。0調(diào)整到2005年的31。1：33。3：35。6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18。2億元，年均增長(zhǎng)12。2%，比計(jì)劃高0。9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4。8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26。78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4。81‰。

　　（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

　　城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21。87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

　　云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113。5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95。8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。

　�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ�

　　云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的'一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。

【房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告】相關(guān)文章：

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告11-30

房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告07-22

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告范文08-24

房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告09-27

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告07-08

房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告07-16

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告15篇11-30

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)研報(bào)告11-10

（集合）房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告范文10-22