- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告的使用頻率呈上升趨勢(shì)，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。那么報(bào)告應(yīng)該怎么寫才合適呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告1
一、調(diào)查背景
隨著人們生活水平的提高，對(duì)于房子的渴望也越來(lái)越強(qiáng)烈，買房的人不斷增多，房?jī)r(jià)也在不斷的攀升。
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸于理性。那么，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來(lái)會(huì)如何發(fā)展展開(kāi)多方面的調(diào)查。
二、調(diào)查目的
面對(duì)逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)的房地產(chǎn)是否會(huì)如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的的發(fā)展趨勢(shì)。
三、調(diào)查情況
1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
自黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。
自20xx年起，本來(lái)相對(duì)平穩(wěn)的房?jī)r(jià)仿佛一夜之間就打著滾似的增長(zhǎng)了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)了時(shí)機(jī)都搶著開(kāi)發(fā)未開(kāi)發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房?jī)r(jià)也一直在飆升。
進(jìn)入20xx年9月，美國(guó)金融市場(chǎng)再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購(gòu)美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國(guó)金融市場(chǎng)，并在國(guó)際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國(guó)次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場(chǎng)金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，危機(jī)將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個(gè)未知數(shù)，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見(jiàn)。
次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國(guó)際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國(guó)的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以得到有效的控制，導(dǎo)致中國(guó)樓市與美國(guó)樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多，我國(guó)的房?jī)r(jià)不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時(shí)間。不管是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購(gòu)入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著房?jī)r(jià)的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的'態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1—5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將投資對(duì)象逐漸從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況上來(lái)看：據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)：
一是新開(kāi)工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡、開(kāi)工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。
二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開(kāi)發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的《24個(gè)市縣至土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開(kāi)的電視電話會(huì)議中，通報(bào)了20xx年10月至10月全國(guó)“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)�。▍^(qū)、市）不同程度存在“未報(bào)即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至20xx年3月25日，全國(guó)共清理“未報(bào)即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。
進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1—6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開(kāi)工面積70630萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開(kāi)發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1—6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。
2、居民預(yù)購(gòu)房情況
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過(guò)半數(shù)；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40—80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購(gòu)買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價(jià)格大概在20xx—3000元，但是就目前來(lái)看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說(shuō)北京、上海一些大城市的房?jī)r(jià)有多高，就我們這個(gè)屬于廊坊所管轄的小城市房?jī)r(jià)就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購(gòu)房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個(gè)年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國(guó)的房?jī)r(jià)是由丈母娘炒起來(lái)的”這句話。
其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購(gòu)房者月收入一般在1000—4000元從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1—6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國(guó)更好的應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)而采取的相對(duì)寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵(lì)下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭(zhēng)相突破國(guó)家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過(guò)關(guān)，但是這并沒(méi)有為居民的居住條件改善帶來(lái)積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動(dòng)銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價(jià)格
我國(guó)商品房?jī)r(jià)格一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是在，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房?jī)r(jià)格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來(lái)說(shuō)，據(jù)報(bào)道北京六環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)都飆升到了2萬(wàn)元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購(gòu)買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)也在不斷的向上飆升，接近1萬(wàn)元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢(shì)
從對(duì)前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來(lái)看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢(shì)是趨于平穩(wěn)的。就目前來(lái)看，20xx年的樓市要好過(guò)于20xx年。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長(zhǎng)的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來(lái)以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩個(gè)反差。
第一個(gè)反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場(chǎng)和三、四線城市的市場(chǎng)出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說(shuō)，北京住宅市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，這其實(shí)是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來(lái)了，一手房交易量也上來(lái)了，房?jī)r(jià)就又開(kāi)始往上走了。你不說(shuō)還好，你一說(shuō)大家就會(huì)覺(jué)得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房了。隨著交易量的上升，房?jī)r(jià)也在涌動(dòng)，這是一方面的情況，所以大城市的開(kāi)發(fā)商高興的說(shuō)，春天的腳步又來(lái)臨了。中小城市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，什么時(shí)候限購(gòu)、限貸能取消，我們實(shí)在沒(méi)辦法過(guò)了。三四線城市市場(chǎng)不那么樂(lè)觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫(kù)存，但是消化能力很強(qiáng)，庫(kù)存卻不足了。
第二個(gè)反差是土地市場(chǎng)和房屋市場(chǎng)的反差。開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)的兩端，在土地市場(chǎng)是買者，在房屋市場(chǎng)是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開(kāi)發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商買地還沒(méi)有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場(chǎng)在放大，實(shí)際上是個(gè)別的，全國(guó)的土地市場(chǎng)還在觸底，還沒(méi)有起來(lái)，真正到正增長(zhǎng)是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場(chǎng)還沒(méi)有回暖。這樣的市場(chǎng)給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購(gòu)措施，是不是決策部門已經(jīng)意識(shí)到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對(duì)策。一些開(kāi)發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來(lái)了，回到大城市了，覺(jué)得還是大城市效益好，還是大城市購(gòu)買力強(qiáng)。
所以說(shuō)20xx年的市場(chǎng)是相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的反彈。
四、調(diào)查結(jié)果
根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國(guó)房市還存在許多問(wèn)題。
1、市場(chǎng)發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。
2、供需結(jié)構(gòu)失衡。
一是新建的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。
二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問(wèn)題。
3、房?jī)r(jià)的升高
房?jī)r(jià)的不斷飆升使得購(gòu)買者買不到合適的房子，而一些投機(jī)者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結(jié)
根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與居民預(yù)購(gòu)買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問(wèn)題存在的。
但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長(zhǎng)格局將繼續(xù)調(diào)整；我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無(wú)定所的租住房子。
國(guó)家要加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵；國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤(rùn)，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見(jiàn)，今后高層建筑是會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告2
一 調(diào)查背景及目的
近些年來(lái)，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，20xx年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲。另外，房?jī)r(jià)影響想到城市居民的基本生活保障，購(gòu)房者對(duì)房子的需求持續(xù)保持在上漲的趨勢(shì)。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的發(fā)展，帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)中的暴利又驅(qū)使更多的人們獻(xiàn)身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來(lái)了許多問(wèn)題的發(fā)生，導(dǎo)致社會(huì)上出現(xiàn)了許多的問(wèn)題。以此我們此次針對(duì)蘭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二 調(diào)查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調(diào)查的`方法，對(duì)蘭州市城關(guān)區(qū)居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問(wèn)答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷42份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表
對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
三 調(diào)查結(jié)果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，房改房所占比例較大，占47.5%；其次是自建房占25%，然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出，蘭州市消費(fèi)者居住條件以房改房和自建房為主，而商品房較少，從而說(shuō)明蘭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到
2500-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的46.15%；其次是1500-2500元范圍，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元以及800元元以下的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺，也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。
3.需要住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；<60平方米的為5.71%；>120平方米占5.71%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
4.居民購(gòu)房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃暫時(shí)不購(gòu)買房屋的占46.34%；三年內(nèi)購(gòu)買年的占24.39%；一年內(nèi)購(gòu)買的占19.51%；五年內(nèi)購(gòu)買的占9.76%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性。
5.居民購(gòu)房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購(gòu)房目的72.5%為居�。ň幼�1：已解決生活問(wèn)題為目的；居住2：以改善生活質(zhì)量為目的）；22.5%為商住兩用；5%為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來(lái)獲取利潤(rùn)所占比例較小。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告3
名稱××公司××房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告大綱受控狀態(tài)
編號(hào)
執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門
一、調(diào)研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場(chǎng)營(yíng)銷部開(kāi)展了針對(duì)公司位于××市××房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研活動(dòng)。
本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告就是對(duì)這次調(diào)研活動(dòng)的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，從而為××項(xiàng)目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。
二、調(diào)研方法和人員
�。ㄒ唬┱{(diào)研方法
本次調(diào)研活動(dòng)所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問(wèn)卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。
�。ǘ┱{(diào)研人員
�、俟臼袌�(chǎng)營(yíng)銷部是本次調(diào)研活動(dòng)的主導(dǎo)部門。市場(chǎng)營(yíng)銷部派出三名經(jīng)驗(yàn)豐富的營(yíng)銷人員開(kāi)展了本次調(diào)研活動(dòng)，并編寫了調(diào)研報(bào)告。
�、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場(chǎng)營(yíng)銷部開(kāi)展此次調(diào)研活動(dòng)。
�、蹫榱舜_保調(diào)研活動(dòng)順利開(kāi)展，市場(chǎng)營(yíng)銷部還聘請(qǐng)了部分在校學(xué)生協(xié)助開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)。
三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論
（一）××市的宏觀環(huán)境
1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項(xiàng)指標(biāo)均以三年為選取年限）
�、賴�(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉�(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值。
�、凵鐣�(huì)消費(fèi)品零售總額。
�、苋司鐣�(huì)消費(fèi)品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎�(zhèn)居民人均可支配收入。
�、叱擎�(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。
⑧恩格爾系數(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）。
�、岢青l(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢(shì)
�、俪鞘幸�(guī)劃。
�、诎l(fā)展趨勢(shì)（未來(lái)三年的發(fā)展趨勢(shì)）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
�、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
�、诮�(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
�。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N售增長(zhǎng)情況。
�、谖磥�(lái)幾個(gè)月的銷售預(yù)測(cè)情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××項(xiàng)目所在的××區(qū)的`地理環(huán)境及交通狀況
1.××區(qū)總體規(guī)劃
�、俪鞘幸�(guī)劃。
�、诰幼∮玫匾�(guī)劃。
③商業(yè)規(guī)劃。
�、芙煌ㄒ�(guī)劃。
2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區(qū)域。
②主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢(shì)。
�。痢另�(xiàng)目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析
�。裕�
2.項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析
�、夙�(xiàng)目位置。
�、谄瑓^(qū)范圍。
3.項(xiàng)目街區(qū)特點(diǎn)
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
�、谌丝诜植技笆杖霕�(gòu)成。
4.項(xiàng)目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況。
�、陧�(xiàng)目周邊教育配套。
③項(xiàng)目周邊金融配套。
�、茼�(xiàng)目周邊醫(yī)療配套。
�。ㄆ撸痢另�(xiàng)目所在的××區(qū)的售樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
1.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤及分析
分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價(jià)格分析、銷售分析、客源客層、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等。
2.項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分析
分析內(nèi)容包括各潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤概況、配套情況、價(jià)格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計(jì)、價(jià)格水平、客源層面、優(yōu)劣勢(shì)分析等。
（八）綜合結(jié)論
�、僭搮^(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營(yíng)造的特點(diǎn)。
�、诒緟^(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)。
�、郾緟^(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情況。
�、鼙緟^(qū)域樓盤客戶的主要特點(diǎn)。
�。ň牛┍緟^(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
�、俳煌ū憷钆涮自O(shè)施、教育配套設(shè)施完善。
�、谑袌�(chǎng)定位準(zhǔn)確。
③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有唯一性。
④戶型設(shè)計(jì)相對(duì)較為合理、實(shí)用率高。
�、莓a(chǎn)品的性價(jià)比高。
⑥物業(yè)管理到位。
�、郀I(yíng)銷定位及宣傳效果較好。
�、嗥髽I(yè)及項(xiàng)目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設(shè)施不完善。
�、谄髽I(yè)運(yùn)作項(xiàng)目資金鏈斷裂。
�、僖�(guī)劃設(shè)計(jì)較差，戶型設(shè)計(jì)不合理，面積過(guò)大。
②總價(jià)過(guò)高，首付壓力相對(duì)較大。
⑤產(chǎn)品定位與營(yíng)銷概念的設(shè)計(jì)與市場(chǎng)實(shí)際脫節(jié)。
�、揲_(kāi)發(fā)規(guī)模與開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)出現(xiàn)錯(cuò)位。
�。ㄊ┱{(diào)研結(jié)論
�、夙�(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析。
�、陧�(xiàng)目發(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊粽{(diào)研問(wèn)卷。
②統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料。
�、墼L談及會(huì)談?dòng)涗洝?/p>
編制日期審核日期批準(zhǔn)日期
修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告4
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：
從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的`投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō)，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì)，建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告5
為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù)，同時(shí)為下一步的項(xiàng)目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料，投資公司項(xiàng)目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對(duì)綿陽(yáng)市區(qū)目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)、拜訪相關(guān)職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調(diào)查報(bào)告，供領(lǐng)導(dǎo)參閱。
第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析
第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財(cái)貿(mào)校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)濱河南路136號(hào)。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設(shè)中的青年廣場(chǎng)，廣場(chǎng)面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面；南臨一條規(guī)劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路），此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
�。ㄔ斠�(jiàn)附圖一）
二、面積指標(biāo)：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(zhǎng)130米，南邊邊長(zhǎng)130米，西邊邊195米，北邊邊長(zhǎng)220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物：
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí)，地塊上沒(méi)有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(zhǎng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一籃球場(chǎng)及兩個(gè)羽毛球場(chǎng)；其余地面均長(zhǎng)著一些雜草。
五、 現(xiàn)有街道狀況
目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒(méi)有成型的商業(yè)街道，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)看，此地塊的商鋪開(kāi)發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊，以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。
六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo)，通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃，獲得了該地塊的土地使用權(quán)（見(jiàn)綿國(guó)土函[20xx]136號(hào)）。中標(biāo)總地價(jià)為￥2900萬(wàn)元，63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬(wàn)元），按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬(wàn)元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來(lái)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察，此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽(yáng)市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級(jí)土地，市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)為80萬(wàn)/畝。
第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析
一、 自然環(huán)境
（一）、自然景觀：
目標(biāo)地塊位于三江匯合處，三面環(huán)水，涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良；東西面富樂(lè)山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹(shù)木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場(chǎng)計(jì)劃今年11月份竣工）。
�。ǘ�、環(huán)境污染狀況
由于綿陽(yáng)市定位為全國(guó)唯一的一座“科技城“，市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀，
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)建成后將為目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣點(diǎn)。
2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的`涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂(lè)山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì)環(huán)境
�。ㄒ唬�、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區(qū)是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，企事業(yè)單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院等單位。
各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè)，生活設(shè)施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
�。ǘ⑸鐣�(huì)治安環(huán)境
綿陽(yáng)市整體社會(huì)治安情況較好，目標(biāo)地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對(duì)僻靜，緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現(xiàn)象，同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹(shù)成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風(fēng)車輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。
�。ㄈ�、商務(wù)狀況
由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級(jí)城市，商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá)，加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心，其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里，區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá)80%以上，是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一，為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節(jié) 社區(qū)生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路，目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊，隨著青年廣場(chǎng)的竣工，此路也將連通。
目前當(dāng)?shù)厝司囕v數(shù)較多，街上過(guò)往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數(shù)量較多，副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說(shuō)該市的城市暢通工程居全國(guó)第二，（成都市居全國(guó)第七）。
經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設(shè)施
由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善，相對(duì)而言，寬帶網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后，周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。
目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用，沒(méi)有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據(jù)我們實(shí)地考察，污水提升泵站滿負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大，不會(huì)對(duì)將來(lái)的小區(qū)造成影響。
3、 市政單位
目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué)，150米處有綿陽(yáng)一中，該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一，地塊南側(cè)安昌河對(duì)岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)——“南山中學(xué)”；在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局，綿陽(yáng)晚報(bào)、日?qǐng)?bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。
5、 體育設(shè)施
緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂(lè)的“青年廣場(chǎng)”；地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設(shè)施最齊全，檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”，今年的“全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)
由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近，其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多，附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。
二、生活配套設(shè)施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標(biāo)地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右，所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃，不過(guò)范圍內(nèi)的日常生活品購(gòu)買還是較方便，在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內(nèi)）。
2、 休閑娛樂(lè)設(shè)施
當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上，一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經(jīng)過(guò)目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室，但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái)，這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不是很集中。
3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施
在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院，綿陽(yáng)市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右，該醫(yī)院是綿陽(yáng)市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn)，市民最信得過(guò)的醫(yī)院。
4、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)
在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場(chǎng)，為較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
5、 住宿、餐飲設(shè)施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設(shè)施從文字上感覺(jué)與目標(biāo)地塊有一定的距離，但實(shí)際生活中，它們卻處在人們?nèi)粘Ｉ钪心軌蚪邮艿幕顒?dòng)范圍之內(nèi)。
第四節(jié)目標(biāo)地塊分析
一、 目標(biāo)地塊價(jià)值分析
綜前所述，財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開(kāi)發(fā)最好地地塊，其優(yōu)勢(shì)可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善，根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，住宅開(kāi)發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫(kù)，將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加，同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足，商業(yè)鋪面的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大，相對(duì)能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后，項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預(yù)算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商較多，整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高，據(jù)國(guó)土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)（凈地）大約為：
備注：
根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)房的習(xí)慣，該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開(kāi)發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告6
一、考察時(shí)間：
xxxx年xx月xx日-xx月xx日
二、考察地點(diǎn)：
張家界——中昊回龍地下街（新合作地下商業(yè)步行街），常德——金旺地地下步行街，荊州——北京路中央大道地下商業(yè)步行街，武漢——楚河漢界、江漢路步行街、光谷步行街、楚河漢界、漢正街、戶部巷，長(zhǎng)沙——太平街、國(guó)金街、中茂城、廟街等。
三、考察目的：
學(xué)習(xí)其他項(xiàng)目好的管理模式，運(yùn)營(yíng)手段以及當(dāng)前形勢(shì)下熱門、吸引人流的業(yè)態(tài)項(xiàng)目，綜合學(xué)習(xí)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局，場(chǎng)景打造，宣傳策劃手段等，并收集有效的商戶資源。為公司項(xiàng)目管理及鶴洲路的招商運(yùn)營(yíng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及建議。
四、考察情況回顧：
1、張家界回龍地下商業(yè)街一期工程xx ㎡，公攤率xx，銷售均價(jià)xx元/㎡，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，每年遞增xx%，物業(yè)費(fèi)餐飲區(qū)xx元/㎡，服裝區(qū)xx元/㎡。二期xx ㎡，公攤率xx%，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)xx元/㎡，開(kāi)業(yè)免租2個(gè)月租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，每年遞增8%，物業(yè)費(fèi)餐飲區(qū)xx元/㎡，服裝區(qū)xx元/㎡，水費(fèi)xx元/噸，電費(fèi)xx元/度。銷售模式先售后租，返租3年。該項(xiàng)目特色及亮點(diǎn)，商鋪大部分為30 ㎡左右的小格子，方便銷售及租賃。第一期過(guò)道寬xxm，總長(zhǎng)xxm，第二期街道寬xx m，總長(zhǎng)xxm。單個(gè)門頭xxm，三門頭xxm。街區(qū)過(guò)道平坦無(wú)落差，人流旺盛，業(yè)態(tài)布局交錯(cuò)混搭，無(wú)明顯業(yè)態(tài)分區(qū)。主要業(yè)態(tài)為鞋服類，二期餐飲區(qū)面積共xx ㎡，占比xx%。
2、常德金旺地橋南商業(yè)街，總面積xx ㎡，總長(zhǎng)xxm，公攤率xx%，過(guò)道寬xxm，銷售均價(jià)xx元/㎡，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期二至三年，每年遞增xx，物業(yè)費(fèi)xx，水費(fèi)xx/噸，電費(fèi)xx元/度。銷售模式先售后租，返租3年。該項(xiàng)目特色及亮點(diǎn)，商鋪空置率低，商鋪大部分為40—50 ㎡便于銷售及租賃。單個(gè)門頭寬4m，整個(gè)街區(qū)過(guò)道平坦，管理規(guī)范，干凈整潔。業(yè)態(tài)分區(qū)明顯，主要業(yè)態(tài)為鞋服類。街區(qū)視覺(jué)導(dǎo)視清晰明了，廣告位規(guī)劃整齊，管理有條。
常德金旺地地下步行街入口街區(qū)內(nèi)部景象3、北京路中央大道地下商業(yè)步行街總面積xx ㎡，總長(zhǎng)xxm，公攤率xx，主街區(qū)過(guò)道寬xx，租金均價(jià)xx元/㎡，合同期三年，物業(yè)費(fèi)xx元/㎡，水費(fèi)xx元/噸，電費(fèi)xx元/度。銷售模式先售后租，返租x年。該項(xiàng)目特色及亮點(diǎn)，該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)8年，商鋪已售罄，目前商鋪空置較低，商業(yè)旺盛，人流量大。商鋪大部分為20—50 ㎡便于銷售及租賃。商鋪開(kāi)間3.5，進(jìn)深5.5m，整個(gè)街區(qū)過(guò)道平坦，管理規(guī)范，干凈整潔。衛(wèi)生清潔使用全機(jī)械化操作，兒童娛樂(lè)，時(shí)尚鞋服、美妝個(gè)戶、手機(jī)數(shù)碼、餐飲美食等業(yè)態(tài)分區(qū)明顯，鞋服類占比55%。
荊州北京路中央商業(yè)街入口街區(qū)內(nèi)部一角3、武漢江漢步行街、光谷步行街、漢正街以及長(zhǎng)沙國(guó)金街、中茂城，太平街等地，有的位置條件優(yōu)越，繁榮了一段時(shí)間，現(xiàn)已在衰退；有的業(yè)態(tài)新穎，主題鮮明，形成購(gòu)物文化，人流如潮，持久繁榮。
武漢江漢步行街小吃城江漢步行街一角長(zhǎng)沙廟街小吃城廟街小吃城內(nèi)部造景
五、考察體會(huì)
通過(guò)認(rèn)真實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，一個(gè)商業(yè)能持續(xù)繁榮，總的概括就是具備“你無(wú)我有，你優(yōu)我優(yōu)，你有我特”特點(diǎn)。除了項(xiàng)目本身的位置條件外，與其商業(yè)別樹(shù)一幟的文化內(nèi)涵及獨(dú)具一格的業(yè)態(tài)布局息息相關(guān)。商業(yè)文化是指該商圈本身特有的特點(diǎn)在消費(fèi)者心中的定位及口碑，如購(gòu)物到江漢步行街，因其建筑保留清朝租界時(shí)間歐式風(fēng)格，街道寬廣，環(huán)境優(yōu)美，物品繁多，價(jià)格實(shí)惠，成為網(wǎng)紅打卡地等因此而著名。業(yè)態(tài)布局是指該業(yè)態(tài)本身能吸引人流，能形成競(jìng)爭(zhēng)力及購(gòu)買力，包括其承載該業(yè)態(tài)的裝修設(shè)計(jì)，特點(diǎn)鮮明，與眾不同。如現(xiàn)代粉色網(wǎng)紅服裝街，明清時(shí)期古建筑美食城，因其特有的裝修設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的融合搭配。讓消費(fèi)者打卡拍照，留戀忘返�；蛟摌I(yè)態(tài)本身為現(xiàn)代流行或關(guān)注焦點(diǎn)，足夠具備吸引客流的能力。如紅網(wǎng)打卡地，復(fù)古風(fēng)格美食城等。考察不同的地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現(xiàn)能快速吸引人流的業(yè)態(tài)項(xiàng)目，為吃喝玩樂(lè)的業(yè)態(tài)，特色美食，特色娛樂(lè)項(xiàng)目是現(xiàn)在年輕人喜聞熱見(jiàn)的事，一般年輕人聚集的地方，商業(yè)非常繁榮。
六、項(xiàng)目分析及考察建議
（一）鶴洲路現(xiàn)狀分析
1、鶴洲路地上區(qū)位及商業(yè)現(xiàn)狀
中心商業(yè)步行街鶴州路段北起迎豐西路路口緊鄰懷化火車站，南至人民南路路口緊靠市郵政局及中國(guó)電信，路面寬16米，全長(zhǎng)636米，過(guò)去該地段人流如潮，商業(yè)繁華。近年隨著市民出行方式的改變，高鐵站的新建，周圍商業(yè)業(yè)態(tài)影響，以及其他區(qū)域商圈的新起。目前，該地段人流稀少，馬路臨街商業(yè)衰落蕭條。探究其原因，一是高鐵站新建客流向高鐵站分流；二是道路窄，兩側(cè)居民小區(qū)少，主要公交線路繞行，公交站臺(tái)設(shè)置少，且馬路兩邊停車位及停車場(chǎng)資源缺乏；三是佳惠國(guó)際、佳惠華盛堂，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商圈新起分散了人流；四是周圍商業(yè)業(yè)態(tài)未形成規(guī)模及品牌影響力不吸引人流。基于當(dāng)前的現(xiàn)狀，建議在后期招商及業(yè)態(tài)布局中，布局能自帶人流的業(yè)態(tài)，主要為
吃喝玩樂(lè)的業(yè)態(tài)，同時(shí)，該業(yè)態(tài)具備一定的特色，是現(xiàn)代關(guān)注度高，熱門的業(yè)態(tài)。
2、項(xiàng)目購(gòu)物文化及區(qū)位優(yōu)勢(shì)改變，自流人群較少。
過(guò)去該地段緊鄰火車站，人流如潮，商業(yè)繁華，素有鶴州路購(gòu)物街之稱，為消費(fèi)者購(gòu)物首選之地。隨著高鐵站的新建，人流進(jìn)行了分流，再加上馬路上商業(yè)蕭條，業(yè)態(tài)較為單一，對(duì)顧客的吸引力不強(qiáng)，前期形成的購(gòu)物文化及原來(lái)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)已發(fā)生改變，依靠現(xiàn)在的區(qū)位條件及周圍業(yè)態(tài)情況，自動(dòng)吸引人流較為困難。因此，在后續(xù)規(guī)劃和運(yùn)用中，建議對(duì)鶴洲路重新塑造概念，打造具有特色的購(gòu)物文化，建立自己的'購(gòu)物品牌，增加競(jìng)爭(zhēng)力，在消費(fèi)者心中樹(shù)立形象和口碑。
3、街區(qū)跨度長(zhǎng)，地段落差較大。
鶴州路街區(qū)總長(zhǎng)630余米，人行過(guò)道為3.7米，地勢(shì)由南向北逐步增高，最高地勢(shì)差有12余米，高差影響，導(dǎo)致整條街的縱覽視角窄小，不能很好的將商品業(yè)態(tài)成規(guī)模的展現(xiàn)，而吸引顧客眼球。同時(shí)，爬坡式購(gòu)物體驗(yàn)，在購(gòu)物體驗(yàn)上讓顧客容易感覺(jué)疲勞，前行購(gòu)物欲望消退。建議進(jìn)行場(chǎng)景打造，把鶴洲路的劣勢(shì)變?yōu)閮?yōu)勢(shì)，以吸引顧客和留住顧客。
�。ǘQ洲路的定位
1、通過(guò)考察發(fā)現(xiàn)目前能吸引人流，能帶動(dòng)消費(fèi)的業(yè)態(tài)項(xiàng)目，無(wú)外乎為吃喝玩樂(lè)的業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)里面消費(fèi)能符合大眾，能吸引年輕人這類主力人群的業(yè)態(tài)，其生命力會(huì)很強(qiáng)。飲食業(yè)態(tài)最能吸引人流特色飲食最受年輕人喜愛(ài)
2、結(jié)合鶴洲路項(xiàng)目的現(xiàn)狀，包括地理位置、物業(yè)結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)在的人流，建議定位特色餐飲為主，配套娛樂(lè)、服飾，手工等業(yè)態(tài)。比如打造民清時(shí)期特色美食街/五溪文化特色美食街。
�。ㄈQ洲路運(yùn)營(yíng)
1、做好前期市場(chǎng)調(diào)查
對(duì)鶴洲路業(yè)態(tài)及主題的定位，建議結(jié)合鶴洲路項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，前期做好詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，確定業(yè)態(tài)受眾人群，消費(fèi)層次，才能針對(duì)性的招商引進(jìn)業(yè)態(tài)。再加上，目前鶴洲路已開(kāi)業(yè)兩次，條件上已不允許“先行先試”地招商開(kāi)業(yè)。須慎重確定主題業(yè)態(tài)，才能一蹴而紅。
2、進(jìn)行場(chǎng)景設(shè)計(jì)打造
考察不同的地方及業(yè)態(tài)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)業(yè)態(tài)的繁榮，除了其本身的產(chǎn)品需具備特色，配套其業(yè)態(tài)的不同，不同風(fēng)格的裝修場(chǎng)景設(shè)計(jì)，（如八十年代的餐飲裝修設(shè)計(jì)，能喚起顧客對(duì)過(guò)往的回憶，能留住顧客腳步）能形成特定的購(gòu)物文化及口碑效應(yīng)。鶴洲路如重新啟動(dòng)，建議進(jìn)行依據(jù)鶴洲路的層高進(jìn)行場(chǎng)景設(shè)計(jì)，塑造文化主題，增加特色，建立品牌，才能吸引商家及顧客。而一個(gè)吸引人流的業(yè)態(tài)場(chǎng)景的打造，需要新穎的創(chuàng)作理念及專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。因此，如進(jìn)行場(chǎng)景設(shè)計(jì)打造，建議一定要聘請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。
3、多方尋求合作引用新型宣傳手段
一個(gè)項(xiàng)目及業(yè)態(tài)的繁榮，與其超強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)策劃和宣傳方式密不可分。良好的宣傳和策劃手段，不僅能引流增效，還能延續(xù)業(yè)態(tài)的生命力。鶴洲路重新啟動(dòng)，建議尋找好的噱頭，通過(guò)與抖音、微信等新型平臺(tái)合作，將鶴洲路品牌及業(yè)態(tài)快速宣傳出去。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告7
目標(biāo):
客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)和規(guī)劃、近中期城市的發(fā)展與項(xiàng)目地塊的關(guān)系，認(rèn)識(shí)項(xiàng)目發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景和區(qū)位條件，客觀全面的認(rèn)識(shí)該地塊在城市中的地位和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
原則：
客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析。
研究方法：
以事實(shí)和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析說(shuō)明和提煉，以科學(xué)的方法預(yù)測(cè)。
研究?jī)?nèi)容：
1．域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和前景概述
2．總體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與城市發(fā)展的關(guān)系）
3．位條件及其對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與現(xiàn)狀城市各功能區(qū)的關(guān)系）
4．大型設(shè)施現(xiàn)狀和建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響（分析項(xiàng)目與機(jī)場(chǎng)、高速路、交通樞紐、體育中心等近中期建設(shè)的城市設(shè)施的關(guān)系）
5. 現(xiàn)狀及周圍環(huán)境分析評(píng)價(jià)（分析地塊的現(xiàn)狀、城市建設(shè)、自然條件對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響） 調(diào)查方法：
一、資料收集：要求對(duì)方提供或需收集的資料
1.年鑒
2.統(tǒng)計(jì)年鑒
3.建設(shè)年鑒
4.房地產(chǎn)年鑒
5.市志
6.《區(qū)域十五計(jì)劃及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略》
7.新近報(bào)批國(guó)務(wù)院的總體規(guī)劃
8.項(xiàng)目所在區(qū)分區(qū)規(guī)劃
9.項(xiàng)目周邊城市建設(shè)項(xiàng)目的文件和規(guī)劃
二、與權(quán)威人士訪談
1．政府部門
2．規(guī)劃局、規(guī)劃設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)師
3．建委、國(guó)土局部門干部
4．管局、房地產(chǎn)交易信息管理中心干部
5．要報(bào)社城市建設(shè)、房地產(chǎn)專欄記者
6．房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或?qū)W術(shù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士
7．司主要樓盤的開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)
8．他值得推薦的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)
資料分析提綱及需解決問(wèn)題
一、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況
1．經(jīng)濟(jì)狀況
用地及人口規(guī)模
經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、增長(zhǎng)速度
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及各產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平
經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、計(jì)劃和規(guī)劃
從歷史發(fā)展過(guò)程，從區(qū)內(nèi)區(qū)際比較反映出區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征，以了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景。
2．城市建設(shè)
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況
建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)
通過(guò)橫豎向比較分析，了解城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和趨勢(shì)。
3．金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r
居民存款總額及人均指標(biāo)
銀行用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
居民購(gòu)房貸款情況
目的：了解金融業(yè)發(fā)展水平和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。
4．居民生活水平
社會(huì)商品零售額
人均年可支配收入
居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)
人均居民居住水平
了解居民生活水平，以支持項(xiàng)目定位和把握項(xiàng)目發(fā)展空間。
二、城市規(guī)劃建設(shè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響
1．城市總體規(guī)劃
2．項(xiàng)目所在地分區(qū)規(guī)劃
3．重大市政建設(shè)項(xiàng)目
目的：分析項(xiàng)目地塊的區(qū)位價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
4．土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r
土地供應(yīng)及使用情況
用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)與使用狀況
土地供應(yīng)方式及制度
未來(lái)幾年內(nèi)土地供應(yīng)量預(yù)測(cè)
現(xiàn)行有關(guān)房屋土地管理政策法規(guī)、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范概述
目的：評(píng)估土地市場(chǎng)的`供求及管理情況，以把握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境。
房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程、現(xiàn)狀和趨勢(shì)
1. 歷史及現(xiàn)狀各類物業(yè)供求總量和分布
2. 供應(yīng)產(chǎn)品特征
3. 成交特征
4. 市場(chǎng)發(fā)展特征
目的：把握當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平、階段以及趨勢(shì)，了解市場(chǎng)主要特征。
二、相關(guān)市場(chǎng)及典型案例詳細(xì)分析
1.確定相關(guān)項(xiàng)目和相關(guān)區(qū)域
2.目前供應(yīng)量及后續(xù)供應(yīng)情況
3.價(jià)格及趨勢(shì)
4.產(chǎn)品特征：價(jià)格、戶型、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、配套設(shè)施、環(huán)境等要素
5.成交特征分析：成交比例、價(jià)格、成交產(chǎn)品分析、付款方式等要素
6.買家分析：自身特征及購(gòu)買動(dòng)機(jī)
7.營(yíng)銷賣點(diǎn)、推廣概念及策略
8.成功或失敗案例分析：區(qū)位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略、成功或失敗經(jīng)驗(yàn)分析 目的：把握競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，了解區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格、買家特征，并透過(guò)現(xiàn)狀供應(yīng)和成交情況找到項(xiàng)目機(jī)會(huì)。了解競(jìng)爭(zhēng)者產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)策略以尋求差異化和更優(yōu)的市場(chǎng)定位。
三、消費(fèi)者行為和特征分析
1. 消費(fèi)者特征和需求細(xì)分
2. 消費(fèi)者特征分析：年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、職業(yè)、來(lái)源等要素
3. 消費(fèi)者需求調(diào)查研究
4. 消費(fèi)者社會(huì)文化生活形態(tài)分析和研究
目的：了解消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力，在戶型、面積、環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施等方面的需求，細(xì)分市場(chǎng)，以求準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。
對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究方法
目標(biāo)：客觀全面認(rèn)識(shí)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)特征及走勢(shì)、產(chǎn)品特征、競(jìng)爭(zhēng)特性、需求特性及走勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品差異化分析，為項(xiàng)目的定位提供市場(chǎng)依據(jù)。
原則：客觀系統(tǒng)的態(tài)度進(jìn)行調(diào)查和分析，加感性地認(rèn)識(shí)分析和評(píng)價(jià)。
研究方法：資料查詢，實(shí)地考察，資料分析相結(jié)合，在事實(shí)和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析、總結(jié)和提煉。
調(diào)查研究?jī)?nèi)容：
1．房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)及吸納情況
2．房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)特征
3．相關(guān)物業(yè)供求狀況
4．產(chǎn)品特征
5．市場(chǎng)活躍區(qū)域特點(diǎn)
6．可比項(xiàng)目個(gè)案研究
7．消費(fèi)者特征及生活形態(tài)分析
8．現(xiàn)狀房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷和推廣方式及特征
（一） 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法
目的：從市場(chǎng)供應(yīng)的量、質(zhì)分析產(chǎn)品特征，了解市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，從供應(yīng)產(chǎn)品中分析需求特征，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位提供依據(jù)和支撐系統(tǒng)。
——找出近期供應(yīng)產(chǎn)品中代表最高開(kāi)發(fā)水平的要素和突破點(diǎn)
——掌握主流消費(fèi)者來(lái)源、特征、消費(fèi)需求、習(xí)慣和心理
供應(yīng)樓盤現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查
方法：
1. 現(xiàn)場(chǎng)觀察和拍照：樓盤規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、建筑外立面、建筑內(nèi)戶型設(shè)計(jì)和公共空間設(shè)計(jì)、園林環(huán)境、會(huì)所和配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售賣場(chǎng)組織；
2.
成長(zhǎng)總會(huì)碰到各種限制與瓶頸。
詢問(wèn)售樓人員：價(jià)格、供應(yīng)量、戶型配比、銷售率、買家特征、管理費(fèi)；
3. 拿資料：樓書和宣傳資料；
4. 填寫樓盤調(diào)查表，整理分析信息；
目的和結(jié)論：得出對(duì)樓盤整體開(kāi)發(fā)水平的綜合評(píng)估，點(diǎn)評(píng)和對(duì)比分析代表當(dāng)?shù)剌^高開(kāi)發(fā)水平的項(xiàng)目和細(xì)節(jié)，了解可比性樓盤戶型配比、暢銷戶型。
供應(yīng)樓盤成交情況
方法：現(xiàn)場(chǎng)詢問(wèn)售樓人員、成交數(shù)據(jù)收集分析和相關(guān)人士訪談三種方式結(jié)合分析：
1. 代表性樓盤成交率；
2. 各面積段戶型成交率；
3. 買家特征和購(gòu)買特征；
目的：細(xì)分出某類產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)、戶型、產(chǎn)品特征市場(chǎng)接受情況。
�。ǘ� 消費(fèi)者調(diào)查
方法：
1. 研究項(xiàng)目幾個(gè)輻射圈產(chǎn)業(yè)分布、類型，居住人群的消費(fèi)水平、職業(yè)、學(xué)歷、收入等特征。通過(guò)相關(guān)人士訪談、企業(yè)數(shù)量和類型、行業(yè)類型調(diào)查了解
2. 可比性樓盤購(gòu)買者調(diào)查，通過(guò)對(duì)可對(duì)比樓盤客戶資料的收集、訪談獲得相關(guān)樓盤客戶特征；
3. 問(wèn)卷調(diào)查，通過(guò)以下一種或幾種方式了解消費(fèi)者消費(fèi)需求。
1） 當(dāng)?shù)胤抗懿块T、媒體曾做過(guò)的消費(fèi)者需求調(diào)查資料；
2） 如甲方有相關(guān)資源，通過(guò)問(wèn)卷形式了解消費(fèi)者需求；
3） 如甲方有客戶資源，對(duì)已購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)查或訪談；
目的和結(jié)論：各檔次和類型物業(yè)的主流消費(fèi)群來(lái)源、職業(yè)、收入情況、消費(fèi)特征和消費(fèi)關(guān)注點(diǎn)。
對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研的研討
項(xiàng)目資源分析
1. 地盤現(xiàn)狀分析
基本情況：規(guī)模、形狀、地形地貌、水文
地下情況：文物、光纖電纜等
2. 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)分析
用地性質(zhì)：面積、開(kāi)發(fā)凈用地面積
指標(biāo)控制：容積率、總建筑面積及各類性質(zhì)面積控制
規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：退縮、預(yù)留等要求
配套建設(shè)要求：如車庫(kù)、學(xué)校、幼兒園等
3. 周邊環(huán)境分析
自然環(huán)境：功能性質(zhì)、自然景觀
人文環(huán)境：人口、文化、旅游、歷史等價(jià)值
4. 地塊開(kāi)發(fā)條件分析
用地條件：綠化、植被、平整情況
市政設(shè)施配套狀況（包括交通、水、電、煤氣、排污、通訊）
5. 城市功能分布及項(xiàng)目區(qū)位分析
城市發(fā)展現(xiàn)狀及功能區(qū)分布：主要功能區(qū)及交通布局
城市規(guī)劃發(fā)展方向
項(xiàng)目所在地區(qū)區(qū)位價(jià)值分析
6.項(xiàng)目市場(chǎng)資源分析（周邊資源、幅射圈）
項(xiàng)目可達(dá)性及預(yù)期影響范圍
【房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告04-01
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告（精選13篇）06-22
房地產(chǎn)的調(diào)研報(bào)告07-22
建設(shè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告07-21
項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 15篇07-07