房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（精選16篇）

　　在人們素養(yǎng)不斷提高的今天，我們使用報(bào)告的情況越來(lái)越多，報(bào)告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。我敢肯定，大部分人都對(duì)寫(xiě)報(bào)告很是頭疼的，以下是小編收集整理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，希望能夠幫助到大家。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 1

　　全區(qū)計(jì)劃開(kāi)工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座，建筑面積約165.7萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬(wàn)平方米，占49.5%;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬(wàn)平方米，占24.1%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬(wàn)平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬(wàn)平方米，占20.4%。

　　調(diào)查表明，溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn)，是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。近年來(lái)，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開(kāi)始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢(shì)頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開(kāi)工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬(wàn)平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對(duì)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無(wú)疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。

　　但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配置的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　一、特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。

　　我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對(duì)于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢(shì)。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國(guó)旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫(xiě)字樓宇11座，面積86.3萬(wàn)平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。

　　二、綜合配套不完善。

　　從外部環(huán)境來(lái)看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問(wèn)題影響著樓宇的'發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時(shí)間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問(wèn)題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開(kāi)發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問(wèn)題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫(xiě)字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒(méi)有一座甲級(jí)寫(xiě)字樓，甚至沒(méi)有一座乙級(jí)寫(xiě)字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓7座，占全市13座甲級(jí)寫(xiě)字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。

　　成都商務(wù)寫(xiě)字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)

　　三、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想的原因分析。

　　通過(guò)分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

　　一是重視不到位。通過(guò)調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見(jiàn)，出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對(duì)充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。

　　二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng)。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時(shí)，在考核激勵(lì)方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒(méi)有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng)。由于上述問(wèn)題的存在，我區(qū)目前對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對(duì)樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問(wèn)題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解。

　　三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開(kāi)針對(duì)性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺(tái)了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見(jiàn)》，明確提出到20xx年力爭(zhēng)全市新投入使用商務(wù)寫(xiě)字樓220座，其中高檔寫(xiě)字樓70座，實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對(duì)樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。

　　四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過(guò)程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大對(duì)品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對(duì)性的重點(diǎn)推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

　　四、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策思考

　　分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。

　　1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)提出處理意見(jiàn)，并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任，及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。

　　2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。

　　3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵(lì)樓宇開(kāi)發(fā)，對(duì)示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對(duì)新開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過(guò)設(shè)置相關(guān)前置條件并實(shí)行保證金制度，在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對(duì)改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開(kāi)發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助。對(duì)提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊(cè)率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對(duì)有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。

　　4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問(wèn)題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對(duì)部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問(wèn)題，積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場(chǎng)品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時(shí)，加快完善餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。

　　至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個(gè)方面。

　　1、加大在建項(xiàng)目的促建力度。健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國(guó)際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目，促使盡快投入使用;對(duì)省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項(xiàng)目及時(shí)跟蹤了解項(xiàng)目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題和矛盾;對(duì)天來(lái)酒店、�？菩畔�產(chǎn)業(yè)園二期等計(jì)劃開(kāi)工項(xiàng)目，促進(jìn)其盡快開(kāi)工建設(shè)。

　　2、強(qiáng)化現(xiàn)有資源的盤(pán)活、挖潛。要實(shí)現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的新突破，盤(pán)活用好存量樓宇是最現(xiàn)實(shí)、最快捷、最經(jīng)濟(jì)、最有效的

　　3、快產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐，實(shí)現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級(jí)，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過(guò)程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘海科信息產(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目的潛力，同步實(shí)施閑置標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計(jì)、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項(xiàng)目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計(jì)理念超前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計(jì)建設(shè)一批甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位置和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)投資、長(zhǎng)期租賃”的模式，由國(guó)有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動(dòng)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　5、加大招商營(yíng)銷力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢�。只有投資方財(cái)力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗(yàn)豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營(yíng)銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場(chǎng)配置，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊(duì)伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊(cè)、建立對(duì)外推介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用各種媒體及時(shí)發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對(duì)外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時(shí)在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場(chǎng)推介招商活動(dòng)，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2

　　樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。主動(dòng)順應(yīng)城市化要求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài)，更好地促進(jìn)其發(fā)展，近期，區(qū)委政研室就此開(kāi)展了專題調(diào)研，摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，思考了一些具體的對(duì)策建議，現(xiàn)將情況報(bào)告如下。

　　一、樓宇經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)及對(duì)溫江的積極作用

　　樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)形式，是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)�？傮w來(lái)看，樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系，城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展越快，集聚力和輻射力越強(qiáng)，越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集。

　　二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的.投入產(chǎn)出回報(bào)。一般一棟高級(jí)商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益，往往勝過(guò)一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。

　　三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體，而且這些樓宇應(yīng)相對(duì)集中，最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心，所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)，無(wú)論對(duì)服務(wù)業(yè)的升級(jí)還是高端人才的聚集，都有十分明顯的推動(dòng)作用。

　　基于這些原因，國(guó)內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國(guó)際上的有美國(guó)紐約的曼哈頓、法國(guó)巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國(guó)香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國(guó)內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣。都這方面進(jìn)行過(guò)很多的探索和實(shí)踐，積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)，可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。

　　就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)而言，主動(dòng)順應(yīng)快速城市化的趨勢(shì)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對(duì)推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。

　　一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約，緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。

　　二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級(jí)，使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展，并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

　　三是能聚集和帶來(lái)大量的人流、物流、資金流和信息流，刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購(gòu)物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　四是能通過(guò)一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè)，使溫江的城市服務(wù)功能更加完善，城市形象得到明顯提升。

　　二、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

　　研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須首先對(duì)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個(gè)仔細(xì)的了解。為此，我們通過(guò)借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)、企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計(jì)劃開(kāi)工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。

　　統(tǒng)計(jì)顯示：目前，全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計(jì)56座，建筑面積約72.1萬(wàn)平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場(chǎng)、賓館酒店)48座，建筑面積57.8萬(wàn)平方米，占80.2%，在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購(gòu)地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座，建筑面積7.6萬(wàn)平方米，占10.5%;營(yíng)利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座，建筑面積5.4萬(wàn)平方米，占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座，建筑面積1.3萬(wàn)平方米，占1.8%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 3

　　自去年下半年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了取消“限購(gòu)”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門，與問(wèn)卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開(kāi)展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。

　　一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

　　(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢(shì)

　　一是售價(jià)企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來(lái)，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4xx9.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。

　　二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降xx.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂(lè)觀。究其原因主要有兩個(gè)方面：一是20xx年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢(shì)，作為巴中購(gòu)房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購(gòu)買能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后，促使剛需型購(gòu)房群體駐足觀望，改善、投資型購(gòu)房群體放緩或大幅減少購(gòu)買”。

　　(二)二手房交易總體下行，租賃市場(chǎng)有所降溫

　　今年來(lái)，巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。

　　一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解，今年一月以來(lái)，受《條例》頒布實(shí)施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn)：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見(jiàn)一斑。

　　二是交易量回落明顯，單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間，而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。

　　三是租賃市場(chǎng)有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行，同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的'南灣國(guó)際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn)，江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。

　　二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場(chǎng)

　　通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái)，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

　　一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

　　二是具體內(nèi)容知之甚少�！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆](méi)有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　三是觀望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購(gòu)房者仍然是主力，改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí)，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

　　四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí)，大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見(jiàn)，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

　　五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對(duì)“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問(wèn)題，有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過(guò)高的稅�！北砻鞴�眾對(duì)輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。

　　三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察

　　(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政

　　為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對(duì)新政實(shí)施帶來(lái)的影響。

　　一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先，走訪的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤(pán)進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價(jià)保量。其次，對(duì)已納入開(kāi)發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評(píng)估，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)，放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，結(jié)合新政影響，減少購(gòu)地計(jì)劃，有的放矢地購(gòu)買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。

　　二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶、納稅報(bào)備等工作效率，切實(shí)提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說(shuō)明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。

　　(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望

　　一是購(gòu)房者觀望心態(tài)較重，等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購(gòu)房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn)，價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行，因此問(wèn)多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。

　　二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長(zhǎng)，但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段，且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái)，利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。

　　(三)新一輪政策出臺(tái)，博弈心態(tài)將凸顯

　　3月30日，五部門相繼出臺(tái)降低二套房購(gòu)買首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng)，作為房屋銷售將迎來(lái)利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下，將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響，作為改善型需求的購(gòu)買者博弈心態(tài)也將凸顯。

　　四、相關(guān)意見(jiàn)及建議

　　通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下：

　　一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對(duì)普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則，并給予支持配合，為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。

　　二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，出臺(tái)配套政策。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策，如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。

　　三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí)，重點(diǎn)規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。

　　四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對(duì)接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運(yùn)行。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 4

　　一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資133.23億元，其中住宅投資額1xx.62億元，同比分別增長(zhǎng)了39.86%和50.51%；施工面積1414.97萬(wàn)平方米，其中住宅11xx.59萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了32.03%和33.34%；新開(kāi)工面積710.95萬(wàn)平方米，其中住宅555.75萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了xx.02%和18.28%；竣工面積566.39萬(wàn)平方米，其中住宅464.99萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了53.33%和59.25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資xx.24億元，增長(zhǎng)45.9%。

　　與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢(shì)十分明顯。而開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)的需求量有一定的差距，說(shuō)明中央宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)投資膨脹勢(shì)頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

　　2、合肥市房?jī)r(jià)一路走高

　　目前合肥市商品住房預(yù)售均價(jià)（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價(jià)僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來(lái)看，雖然目前合肥住房均價(jià)低于全國(guó)平均價(jià)約100元，但由于房?jī)r(jià)上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢(shì)頭在20xx年8月份以后開(kāi)始趨于平緩。

　　據(jù)悉，20xx年新建樓盤(pán)中房?jī)r(jià)在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；2000元/平方米左右的占8%。從售價(jià)上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大，3000—3500元的也有大幅增長(zhǎng)，單套40萬(wàn)元的住宅銷售增長(zhǎng)迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購(gòu)買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購(gòu)房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

　　3、商品房總體上供小于求

　　據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房?jī)r(jià)上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實(shí)施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。同時(shí)，購(gòu)買力的增加和市場(chǎng)供求量不符，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楹戏食鞘谢�進(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)發(fā)展中國(guó)家人均GDP達(dá)1000美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時(shí)，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國(guó)的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬(wàn)，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。

　　4、賣方市場(chǎng)漸變買方市場(chǎng)

　　在20xx年國(guó)慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會(huì)上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場(chǎng)操作能力。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的大量涌入對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平和營(yíng)銷理念，推動(dòng)了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤(pán)的品質(zhì)和銷售速度，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)重新洗牌，部分開(kāi)發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場(chǎng)概念，注重團(tuán)隊(duì)精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識(shí)等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷手段，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展十分重要。

　　二、合肥市場(chǎng)潛力購(gòu)房消費(fèi)者特征分析

　　消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時(shí)期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對(duì)住宅的需求也必然會(huì)呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)與趨勢(shì)。

　　1、購(gòu)房需求更旺，購(gòu)房群體更年輕

　　按照中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會(huì)持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18.12平方米，市場(chǎng)需求仍有強(qiáng)大的增長(zhǎng)后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購(gòu)房，購(gòu)房意向較20xx年上升18.7%。而且在打算購(gòu)房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16.9%，其中購(gòu)房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37.7%，而20xx年主力消費(fèi)者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的`比例為47.8%。

　　2、不同年齡消費(fèi)者購(gòu)房意向分布

　　購(gòu)房群體在年齡上的變化究竟會(huì)對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費(fèi)市場(chǎng)在以下方面發(fā)生了變化：

　　一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來(lái)講，中低檔市場(chǎng)還有一定的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)和空間；

　　二是20xx年中檔定位的項(xiàng)目已更加艱難，總體的市場(chǎng)需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于典型的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，最初購(gòu)買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會(huì)中堅(jiān)力量、從以上的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前市場(chǎng)中堅(jiān)力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開(kāi)發(fā)商過(guò)度耗費(fèi)需求資源有關(guān)；

　　三是由于年輕消費(fèi)者購(gòu)房意向相對(duì)強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；

　　四是20xx年高檔市場(chǎng)基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒(méi)有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來(lái)看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是：低端市場(chǎng)需求增長(zhǎng)、中端市場(chǎng)需求萎縮、高檔市場(chǎng)需求略升。

　　三、合肥土地市場(chǎng)發(fā)展

　　自20xx年以來(lái)，安徽省的土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開(kāi)工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長(zhǎng)情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會(huì)城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營(yíng)性用地7000余畝，供應(yīng)總價(jià)達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會(huì)城市的“頭把交椅”，在全國(guó)也占有非常重要的地位。而實(shí)際成交76宗，成交面積約5990.8畝，較上年增長(zhǎng)11.5%，成交僅額約415867.1萬(wàn)元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項(xiàng)目，不含1月份成交項(xiàng)目和面積為20畝以下項(xiàng)目）

　　按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480.7畝，成交金額187537.7萬(wàn)元。其次為龍陽(yáng)區(qū)成交14宗，成交面積約933.1畝，成交金額71764.4萬(wàn)元�，幒�區(qū)成交11宗，成交面積約367.8畝，成交金額約13961.7萬(wàn)元。

　　土地資源是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲(chǔ)備量，才能保障城市建設(shè)對(duì)土地需求供應(yīng)的及時(shí)性和對(duì)土地市場(chǎng)的控制權(quán)，從而解決土地市場(chǎng)混亂無(wú)序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場(chǎng)，防止土地市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營(yíng)性用地上市計(jì)劃為7300畝，土地儲(chǔ)備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項(xiàng)目區(qū)位供地，在盤(pán)活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。

　　四、未來(lái)合肥樓盤(pán)的發(fā)展趨勢(shì)

　　1、小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢(shì)，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價(jià)，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

　　2、適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會(huì)需求，又符合發(fā)展需要。

　　3、中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來(lái)越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無(wú)疑會(huì)成為這些人購(gòu)房的首選，而且也是許多年輕夫婦購(gòu)房歷程中的第一個(gè)里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級(jí)市場(chǎng)上發(fā)揮舉足輕重的作用。

　　4、居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計(jì)從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計(jì)“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實(shí)用性和耐用性，任何年齡均可居�。辉诳篂�(zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。

　　5、住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無(wú)毒、無(wú)污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實(shí)行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實(shí)行三表自動(dòng)收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動(dòng)報(bào)警的智能系統(tǒng)；要運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 5

　　一、調(diào)研前言

　　長(zhǎng)沙是湖南省會(huì)，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開(kāi)福，雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里，人口613萬(wàn)，其中城區(qū)面積556平方公里，人口xx9萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對(duì)20xx年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過(guò)了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研，我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積xx.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

　�。ㄒ唬┱{(diào)研時(shí)間及地點(diǎn)：20xx年初至20xx年末長(zhǎng)沙市區(qū)

　�。ǘ�）調(diào)研對(duì)象及范圍：長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民

　�。ㄈ�）調(diào)研目的：了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。

　�。ㄋ模┱{(diào)研方法：隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問(wèn)調(diào)查法

　�。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論

　　通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從xx80的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的'。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　二、情況介紹

　　通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積xx.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室xx戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占xx.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.xx%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng)，從xx80的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售面積，土地購(gòu)置面積等等，都在增長(zhǎng)，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

　　三、分析預(yù)測(cè)

　�。ㄒ唬╅L(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從xx80年開(kāi)始到20xx年，長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由xx80年的101.94萬(wàn)人增加到20xx年的218.75萬(wàn)人，人均住房使用面積由xx80年的7.67增長(zhǎng)到20xx年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無(wú)法預(yù)測(cè)。

　　（二）收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積xx.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。

　�。ㄈ�）住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。xx.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.xx%。

　�。ㄋ模╅L(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況分析

　　1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積 從xx98年到20xx年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。

　　由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。

　　2、房地產(chǎn)品房空置面積 20xx年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米，其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米，空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。

　　從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。

　　四、結(jié)論及建議

　　通過(guò)此次調(diào)研，可以看出長(zhǎng)沙市從xx80年到20xx年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.xx%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍，而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍，房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 6

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

　　一、基本概況：

　　20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米；專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米，其中商業(yè)26萬(wàn)平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬(wàn)平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬(wàn)平方米，均價(jià)xxx元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房5xx戶，面積6.87萬(wàn)平方米，均價(jià)3248元/平方米。

　　20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬(wàn)平方米，均價(jià)28xx元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷售高峰，這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

　　二、存在問(wèn)題：

　　1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無(wú)法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見(jiàn)較大。

　　2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題，甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

　　3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤(pán)的正常銷售。

　　4、近年來(lái)，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

　　5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題，杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.xx億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議，但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過(guò)有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

　　4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的'價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

　　6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

　　8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過(guò)各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 7

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)

　　一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

　　在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

　　然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。

　　二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

　　1、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平（xxxx~xxxx）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的.鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和20xx年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右；20xx年、20xx年和20xx年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕�向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

　　3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

　　常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20xx年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽(yáng)光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

　　1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

　　1)常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等，其座落于常平商圈區(qū)，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段，地段決定它的價(jià)值，此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性，投資價(jià)值高，回報(bào)快，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多，部分買來(lái)住家，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

　　2)西北面區(qū)域

　　西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng)，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開(kāi)發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對(duì)香港人，新樓盤(pán)藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%，本地人購(gòu)房以三戶為主，面積要求在大，對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn)，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點(diǎn)，至力打造常平明星樓盤(pán)，該區(qū)域樓盤(pán)銷售一直看好。

　　3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

　　住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì)，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅xx%左右，而陽(yáng)光山莊20xx年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀，目前處于滯銷局面，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

　　4)常平東門區(qū)域，常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，xx年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托。

　　5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。

　　位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計(jì)超前，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購(gòu)買的主要原因，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多�，F(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且該區(qū)域出租率不高。

　　2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析

　　針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。

　　麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)適中，各方面配套齊全，xx年銷售不是很樂(lè)觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項(xiàng)目原定于xx年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 8

　�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況

　　云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)1xx°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過(guò)，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里、順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬(wàn)州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

　　（二）區(qū)域自然環(huán)境

　　云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。

　�。ㄈ�）區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件

　　“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%，20xx年全縣gdp達(dá)到53.3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長(zhǎng)24%，高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元，年均增長(zhǎng)12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長(zhǎng)12.2%，比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。

　�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

　　城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的.建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

　　云陽(yáng)交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內(nèi)，至開(kāi)縣二級(jí)路今年貫通，至湖北利川二級(jí)路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車，云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè)，三級(jí)車站4個(gè)，完成港口碼頭復(fù)建11處。

　�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ�

　　云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：20xx年發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月xx日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 9

　　一、城市背景

　　1、城市概況

　　西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長(zhǎng)約2xx公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢(shì)大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬(wàn)公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積101xx平方公里，常住人口823萬(wàn)人，戶籍人口753萬(wàn)人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。

　　2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分

　　西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長(zhǎng)安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)， 52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì)，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。

　　3、西安城市規(guī)劃及未來(lái)發(fā)展前景

　　3.1、西安城市性質(zhì)

　　西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，是我國(guó)中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來(lái)，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國(guó)有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的`金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)等構(gòu)成的金融市場(chǎng)體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場(chǎng)體系健全，功能完善、布局合理。

　　3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局

　　西安形成東接臨潼、西連咸陽(yáng)、南拓長(zhǎng)安、北跨渭河的格局。向東，開(kāi)發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽(yáng)為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國(guó)際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽(yáng)之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū)；向南，保護(hù)和合理開(kāi)發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。

　　二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述

　　1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程

　　城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程。總體來(lái)講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開(kāi)發(fā)階段。

　　① 80年代中期－90年代初期

　　隨著國(guó)家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì)人均收入水平較低，市場(chǎng)上的商品房大多是房改公房，由開(kāi)發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開(kāi)始被社會(huì)接受，但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于改革和探索的史前時(shí)代。

　�、� 90年代初期－90年代中期

　　當(dāng)住房成為市場(chǎng)上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來(lái)，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤(pán)相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處于探索階段。

　�、� 90年代中期－90年代后期

　　時(shí)代特征：隨著西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動(dòng)西安市場(chǎng)一大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始市場(chǎng)化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開(kāi)發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場(chǎng)快速成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)始注重市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速?gòu)膯渭兘ㄔ旆课莅l(fā)展到對(duì)建筑、對(duì)環(huán)境的開(kāi)發(fā)利用；而市場(chǎng)中的客戶對(duì)房屋的要求也越來(lái)越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設(shè)部評(píng)為西北首家“國(guó)家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。

　�、� 20xx年－20xx年

　　時(shí)代描述：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式、居住理念的研究和探討，以及對(duì)新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營(yíng)造。投資市場(chǎng)活躍和，市民購(gòu)房多目標(biāo)選擇，對(duì)細(xì)節(jié)要求越來(lái)越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場(chǎng)得以規(guī)范化發(fā)展，20xx年以來(lái)，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場(chǎng)越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。

　�、� 20xx年起到未來(lái)3－5年時(shí)間

　　時(shí)代描述：進(jìn)入20xx年，西安市場(chǎng)風(fēng)云變幻，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，市場(chǎng)也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營(yíng)模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場(chǎng)，更多的國(guó)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始搶占市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈廝殺已經(jīng)初見(jiàn)端倪。經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)新政洗禮后，市場(chǎng)得以振蕩和調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤(rùn)空間越來(lái)越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開(kāi)發(fā)成本，獲取利潤(rùn)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 10

　　20xx年9月8日至11日，黑龍江省建設(shè)廳房地產(chǎn)處組織舉辦了估價(jià)師繼續(xù)教育培訓(xùn)，參會(huì)的估價(jià)師來(lái)自省內(nèi)各個(gè)地市。徐處長(zhǎng)特意從天津聘請(qǐng)了張弘武老師前來(lái)講解，徐處長(zhǎng)本人也針對(duì)我省的現(xiàn)狀進(jìn)行了講解和提示，又讓各地市的資深估價(jià)師介紹自己地方的估價(jià)業(yè)發(fā)展情況和建議，獲益匪淺。在這三天里，我們同行間也有了相互交流的機(jī)會(huì)。我們邊學(xué)習(xí)、邊調(diào)研，初步有了一點(diǎn)想法。

　　一、我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　（一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展速度較快，數(shù)量多，良莠不齊，估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍偏小，競(jìng)爭(zhēng)力弱，品牌意識(shí)尚未樹(shù)立起來(lái)。

　　20xx年的《建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的十五項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定》，自20xx年12月起房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的成立由原來(lái)的行政主管單位核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓�許可制，體制的轉(zhuǎn)變意味著只要符合十五項(xiàng)行政許可條件規(guī)定中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)準(zhǔn)入條件的，均可以申請(qǐng)成立專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。許多有創(chuàng)業(yè)意識(shí)的人借此機(jī)會(huì)大舉進(jìn)入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，紛紛成立估價(jià)公司。但多為4-10人的小公司，資質(zhì)低，法人多為賺錢而賺錢，事業(yè)心弱。

　　（二）估價(jià)需求缺乏主動(dòng)性。

　　張弘武老師講的對(duì)，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士的社會(huì)地位與律師、醫(yī)生一樣，是非常高的。西方很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問(wèn)，其中私人投資顧問(wèn)中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士。而在中國(guó)，幾乎沒(méi)有普通老百姓主動(dòng)尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或?qū)�業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)幫助，絕大多數(shù)是被動(dòng)或是處弱勢(shì)條件下委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)事宜，其主要原因還是中國(guó)的估價(jià)業(yè)務(wù)體制問(wèn)題。在老百姓眼里，估價(jià)就是走個(gè)流程，從而房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)服務(wù)難以從心理上得到普通老百姓的認(rèn)可。

　　（三）估價(jià)勘察草率。

　　有些估價(jià)機(jī)構(gòu)根本不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，甚至有些機(jī)構(gòu)偽造現(xiàn)場(chǎng)勘察紀(jì)錄及照片。有的機(jī)構(gòu)不安排估價(jià)人員去現(xiàn)場(chǎng)勘察，只是憑借房地產(chǎn)證復(fù)印件所刊載內(nèi)容來(lái)判斷。有些機(jī)構(gòu)在進(jìn)行個(gè)人住宅物業(yè)評(píng)估時(shí)，出于成本與收益不對(duì)等的考慮，不安排估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，其物業(yè)照片是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索衛(wèi)星航拍下的外觀照片下載而成，室內(nèi)照片則胡亂拼湊。

　�。ㄋ模┗乜埏L(fēng)盛行。

　　商業(yè)賄賂是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通病，是制約市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的毒瘤。國(guó)家從上到下非常重視治理商業(yè)賄賂工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)反商業(yè)賄賂也一直在高調(diào)治理中，但收效甚微。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估價(jià)收費(fèi)低，估價(jià)行業(yè)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)講，每單估價(jià)業(yè)務(wù)收費(fèi)低，尤其是目前估價(jià)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)相調(diào)低；比例大，是指回扣比例占總體估價(jià)收費(fèi)的比例大，哈市某銀行以明文形式要求回扣40%，再加上給銀行業(yè)務(wù)員的提成，回扣總比例甚至高達(dá)60%-70%，這是任何一個(gè)行業(yè)無(wú)法承受的。

　�。ㄎ澹┕纼r(jià)機(jī)構(gòu)間業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。

　　企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)提倡的'是產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的估價(jià)產(chǎn)品在客戶心中沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，而且估價(jià)服務(wù)結(jié)果需要有一定的時(shí)間才能得到市場(chǎng)驗(yàn)證。因此估價(jià)機(jī)構(gòu)之間業(yè)務(wù)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)尤為突出，相互排擠、詆毀、打擊報(bào)復(fù)的情況屢見(jiàn)不鮮�！翱蛻舳▋r(jià)法”成為了估價(jià)方法，受估價(jià)目的所限，哪家估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果能滿足委托方要求，委托方就將估價(jià)業(yè)務(wù)委托給該家機(jī)構(gòu)做。估價(jià)機(jī)構(gòu)以客戶期望價(jià)格迎合客戶，以取得業(yè)務(wù)。滋生了估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，競(jìng)相迎合委托方要求而出具顯失公平、公正、真實(shí)、客觀、合理的估價(jià)報(bào)告的問(wèn)題。

　　二、解決對(duì)策和建議

　　一把鋒利的刀，如果管理得當(dāng)，用在正當(dāng)?shù)牡胤剑�能夠�(yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造財(cái)富；如果放任對(duì)刀的管理，刀可能淪為邪惡人殺人搶錢的工具。當(dāng)殺人搶錢比安分守己能夠帶來(lái)更多的報(bào)酬并不必為此承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，殺人搶錢就會(huì)成為一種趨勢(shì)。因此說(shuō)，游戲規(guī)則必須制定好、貫徹好！

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)行業(yè)管理，成立地方估價(jià)學(xué)會(huì)，發(fā)揮學(xué)會(huì)作用。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)由行業(yè)學(xué)會(huì)管理，建設(shè)主管部門分層次負(fù)責(zé)估價(jià)師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格管理，其他工作，如估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、繼續(xù)教育、制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)道德規(guī)范等工作由政府委托介于政府與中介機(jī)構(gòu)之間的民間機(jī)構(gòu)——估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)管理。待條件成熟后所有評(píng)估的管理工作由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)。

　�。ǘ�）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入。執(zhí)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)都實(shí)行三級(jí)準(zhǔn)入制。首先要完善估價(jià)專業(yè)人員的系列，根據(jù)人才的“寶塔結(jié)構(gòu)”，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)分高級(jí)和中級(jí)，初級(jí)應(yīng)為估價(jià)員，并設(shè)置水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。應(yīng)建立三個(gè)等級(jí)的臺(tái)階制，即從初級(jí)到高級(jí)每一個(gè)臺(tái)階都要有一定的學(xué)歷和執(zhí)業(yè)時(shí)間的限定，跨入第一個(gè)臺(tái)階以及由低一級(jí)臺(tái)階向上一級(jí)升級(jí)，必須經(jīng)過(guò)考核，考試，注冊(cè)，才能取得資格，并規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的估價(jià)人員只能做一定范圍的評(píng)估業(yè)務(wù)。而且要實(shí)行估價(jià)人員責(zé)任制，評(píng)估所所長(zhǎng)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須是中級(jí)以上估價(jià)師，所有評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)中級(jí)以上估價(jià)師簽字才能生效，其中一級(jí)資格的評(píng)估所所做評(píng)估報(bào)告和二級(jí)評(píng)估所所做的特大或高難度項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告必須經(jīng)高級(jí)估價(jià)師簽字生效，涉及到配套專業(yè)的評(píng)估報(bào)告必須有相關(guān)配套專業(yè)的估價(jià)師介入。允許二級(jí)機(jī)構(gòu)到外地承接業(yè)務(wù)，但要有控制范圍，要比一級(jí)低一個(gè)檔次。

　　“準(zhǔn)入”的標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格。

　　一是與三個(gè)等級(jí)估價(jià)人員相適應(yīng)，要確立非常嚴(yán)格的高級(jí)估價(jià)師專業(yè)資格考試和注冊(cè)條件。要改變現(xiàn)行估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的考試和注冊(cè)條件偏寬的做法，其中考試條件要增加每一個(gè)等級(jí)估價(jià)人員的相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估實(shí)務(wù)的年限，一般應(yīng)增加2－3年，筆試內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)面要寬，要增加面試，注冊(cè)時(shí)要提供2－3份有代表性的評(píng)估報(bào)告。對(duì)有犯罪前科的應(yīng)不準(zhǔn)注冊(cè)（滿五年以上的充其量只能從事估價(jià)員工作，但最好不開(kāi)這個(gè)口子），受行政處罰處分的應(yīng)滿五年才準(zhǔn)予注冊(cè)。隨著評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展估價(jià)師考試和注冊(cè)條件要逐步收緊，直至形成非常嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

　　二是三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格條件偏寬，根據(jù)“房地產(chǎn)法”第五十七條關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備條件的規(guī)定，每一個(gè)等級(jí)機(jī)構(gòu)有注冊(cè)資金，估價(jià)師人數(shù)，總體從事評(píng)估人數(shù)，機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)年限以及已做評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都應(yīng)提高標(biāo)準(zhǔn)，如三個(gè)等級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)師人數(shù)應(yīng)增加，尤其要規(guī)定一、二級(jí)機(jī)構(gòu)必設(shè)高級(jí)估價(jià)師，所有機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人數(shù)不能以抽象的70％的比例作限定，而應(yīng)規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的機(jī)構(gòu)應(yīng)有具體數(shù)量的專業(yè)人員，還應(yīng)增加評(píng)估所硬件設(shè)施和信息儲(chǔ)存量（將來(lái)信息共享，應(yīng)規(guī)定評(píng)估所有提供信息的義務(wù)）的要求。

　�。ㄈ�）由政府或?qū)W會(huì)牽頭，由各估價(jià)機(jī)構(gòu)參與簽訂自律條約，只允許以國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的六折為最低折扣進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，如有違反，堅(jiān)決進(jìn)行價(jià)格處罰，直至吊銷資質(zhì)，并在報(bào)紙等重要媒體公布自律準(zhǔn)則，讓各大銀行等需求方知曉。對(duì)違反者加大處罰力度對(duì)于參與壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、給回扣、與客戶勾結(jié)出具虛假報(bào)告、隱瞞真相出具不實(shí)報(bào)告、為外來(lái)報(bào)告蓋章收費(fèi)等違規(guī)行為，一經(jīng)查實(shí)，要依法按規(guī)處理，涉及估價(jià)師職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)道德的，由行政部門或行業(yè)協(xié)會(huì)予以行政處罰或行業(yè)處分。要淘汰一批不合格的機(jī)構(gòu)，要打擊走穴估價(jià)師，取消他們的從業(yè)資格。

　�。ㄋ模┓鲋矘I(yè)務(wù)過(guò)硬的估價(jià)機(jī)構(gòu)。應(yīng)有重點(diǎn)地扶植一批有實(shí)力、有發(fā)展后勁的估價(jià)機(jī)構(gòu)，給予業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)和支持。要突出機(jī)構(gòu)信譽(yù)品牌，宣傳幾家信譽(yù)品牌過(guò)得硬的機(jī)構(gòu)。應(yīng)強(qiáng)化對(duì)機(jī)構(gòu)人員的動(dòng)態(tài)管理，鼓勵(lì)從業(yè)人員取得多重資格。扶植執(zhí)業(yè)的估價(jià)師隊(duì)伍，保護(hù)他們的利益。仿效發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的做法，確定估價(jià)師不同層次（例如：高級(jí)估價(jià)師）的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化估價(jià)師個(gè)人品牌。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　在我國(guó)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)仍是初級(jí)發(fā)展階段，中介行業(yè)的發(fā)展較發(fā)達(dá)國(guó)家尚有一定差距。我們估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)有外延發(fā)展轉(zhuǎn)入內(nèi)涵發(fā)展�？刂茢�(shù)量，提高質(zhì)量。真正讓有知識(shí)的從業(yè)人員得到尊重，吸引更多有素質(zhì)，愿意從事本行業(yè)的人員加入到我們的隊(duì)伍中!

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 11

　　近年來(lái)，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面，特別是海南省xx出臺(tái)全域限購(gòu)政策以后，形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢(shì)開(kāi)辟、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

　　一、基本情況

　　此次調(diào)研在�？凇⑽牟齼傻亻_(kāi)展，共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。

　　20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347.38萬(wàn)平方米，同比下降25%；成交367.02萬(wàn)平方米，同比下降57%；供求比0.95，同比增長(zhǎng)72%；成交均價(jià)14139元/平方米，同比下降13%。

　　20xx年上半年海口商品住宅供應(yīng)136.74萬(wàn)平方米，同比上漲25%；商品住宅成交176.17萬(wàn)平方米，同比下降13%；供求比0.78,成交金額2711.62億元，同比下降11%；成交均價(jià)15420元/平方米，同比上漲2%。

　　二、分析情況

　�。ㄒ唬┖Ｄ戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀

　　海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。

　　第一階段：即xx92、xx93年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。

　　第二階段：即20xx年金融危機(jī)階段，這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復(fù)，然而恢復(fù)起的樓市受國(guó)際金融危機(jī)影響再次陷入低迷，為了去庫(kù)存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；20xx年海南開(kāi)始建設(shè)國(guó)際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開(kāi)始瘋漲，房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房?jī)r(jià)逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開(kāi)發(fā)商花樣百出的各種促銷，在xx的'大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來(lái)一波上行的行情。

　　第三階段：即20xx年全區(qū)限購(gòu)階段。在xx鼓勵(lì)和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤(pán)，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價(jià)格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng)，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開(kāi)盤(pán)即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過(guò)分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。

　　一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉�天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽(yáng)光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開(kāi)”、“推窗看�！毙蓍e度假的夢(mèng)想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國(guó)乃至全世界的國(guó)際旅游島。

　　二是良好的公共設(shè)施。xx源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？凇⑷齺喆笮�、超大型購(gòu)物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ?gòu)物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國(guó)內(nèi)外游客慕名而至。

　　三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；�？�、三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場(chǎng)，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問(wèn)題。

　　四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥(niǎo)”人群的需求。

　　五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　總的來(lái)說(shuō)，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。

　�。ǘ�）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

　　不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實(shí)行限購(gòu)政策后，“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國(guó)人自古以來(lái)的觀念就是“安居樂(lè)業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無(wú)房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位。換句話說(shuō)，xx調(diào)控土地開(kāi)發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪�？趚xx、xx城、xx園等10多個(gè)樓盤(pán)了解到，買房需要先報(bào)名，再搖號(hào)，后選房，有的樓盤(pán)拿到號(hào)后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們?cè)趚x項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開(kāi)盤(pán)400套房子，而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說(shuō)，海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù)，因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里，剛性需求就在那里。

　　海南位于中國(guó)最南端，陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里，2018年海南人口數(shù)量約為867.15萬(wàn)人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍，總的來(lái)說(shuō)，海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(zhǎng)空間。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有遵守市場(chǎng)規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶認(rèn)可。而作為xx中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)新的形勢(shì)、新的變化，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時(shí)變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開(kāi)辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 12

　　一、房地產(chǎn)可行性研究的目的

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工程，它涉及立項(xiàng)、方案設(shè)計(jì)、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目決策前必要的手段，可行性研究通過(guò)深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報(bào)告，作為交投集團(tuán)、成渝公司內(nèi)部立項(xiàng)審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。

　　通過(guò)可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的正確性，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

　　二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

　　1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)概念。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

　　2.容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的'影響。

　　3.土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如圖例，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

　　4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、"風(fēng)水"因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

　　5.周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)�、供熱及生活熱水等�?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

　　6.周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

　　7.市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 13

　　近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，始終保持20%-30%的增幅。03年后，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整，xx年之后調(diào)控力度不斷加大，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。在宏觀調(diào)控的情況下，我市剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)面臨著較大考驗(yàn)。為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)分析如下：

　　一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　98年住房體制改革后，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，發(fā)展受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)低迷的影響，行業(yè)發(fā)展較為緩慢，投放市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，房地產(chǎn)企業(yè)整體水平不高，住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)水平較低，規(guī)模很小。特別是我市長(zhǎng)期存在沿街商住樓過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，粗放型的發(fā)展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方式造成零星式、沿街一張皮式開(kāi)發(fā)，城市缺乏整體規(guī)劃，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上，市容市貌臟亂差現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到改善。

　　20xx年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)使我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步走上發(fā)展的快車道。近幾年來(lái)，土地市場(chǎng)活躍，商品房市場(chǎng)投放量迅速增加（近幾年投放市場(chǎng)近90萬(wàn)M），房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，群眾消費(fèi)熱情高漲，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善市容市貌的重要力量。

　　1、土地投放量逐年上升，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　近三年來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量較大。20xx年出讓土地11531平方米，20xx年出讓土地473161平方米，20xx年出讓土地115xx7平方米，20xx年已出讓土地34126平方米（預(yù)計(jì)全年可達(dá)254000平方米）。同時(shí)，土地投放逐漸向小區(qū)化、規(guī)�；�、整體化出讓轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

　　由于我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。目前活躍在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)由前幾年的寥寥數(shù)家發(fā)展到現(xiàn)在的二十幾家，極大的促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

　　3、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 近年來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從20xx年開(kāi)始，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大，今年上半年我市房地產(chǎn)投資已占全市固定資產(chǎn)投資的60%以上，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

　　我市20xx-20xx年規(guī)劃綱要中提出了到20xx年我市總?cè)丝?1萬(wàn)人，城市規(guī)劃區(qū)面積21KM的發(fā)展目標(biāo)。住房建設(shè)規(guī)劃中提出了20xx到20xx年住宅面積128萬(wàn)M的需求目標(biāo)。20xx至20xx年按照實(shí)際施工面積，我市到今年末供應(yīng)市場(chǎng)商品房面積接近90萬(wàn)M。由于規(guī)劃與實(shí)際尚有較大差距，加之近兩年來(lái)違規(guī)建設(shè)面積較大、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)投放量過(guò)于集中，造成階段性供大于求。

　　根據(jù)上述指標(biāo)，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，我市實(shí)際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購(gòu)房需求，這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。

　　三、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的`宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

　　2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

　　4、市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)和消費(fèi)者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場(chǎng)銷售。

　　5、住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)剛剛啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快，整體價(jià)格偏高。

　　四、幾點(diǎn)建議：

　　1、加大拆違力度，擴(kuò)大高端市場(chǎng)范圍。

　　前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的群體，這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，加之前一時(shí)期私人違章建房，已消耗了這一群體的大量購(gòu)買力。對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴(yán)格控制私人違規(guī)建房，將這一部分購(gòu)買力推向市場(chǎng)。

　　2、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活中低市場(chǎng)。

　　積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

　　目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。激活這一中低收入消費(fèi)群體，將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區(qū)80-100m戶型)，將激活我市中低住房市場(chǎng)。

　　3、加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。 科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房，加強(qiáng)中介服務(wù)，鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房，進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

　　4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。 保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

　　規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)；有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求；控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)�；�；控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)，以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。

　　金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，抑制投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。

　　5、盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 14

　　一、調(diào)查目的

　　寒假期間，為了增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，更好的了解本專業(yè)今后要面臨的工作方向，為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進(jìn)行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況面的詢問(wèn)調(diào)查學(xué)習(xí)，學(xué)到了許多書(shū)本以外的知識(shí)，收獲很多。下面是我對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的一點(diǎn)簡(jiǎn)單探討

　　二、調(diào)查時(shí)間：2011年2月12日

　　調(diào)查地點(diǎn)：房地產(chǎn)公司

　　調(diào)查過(guò)程：詢問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)理

　　三、調(diào)查方法：觀察分析法，資料分析法

　　內(nèi)容：了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。

　　四、調(diào)查的結(jié)論：

　　1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近

　　2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì)，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于HTML表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

　　A、HTML超文本文件格式。運(yùn)用圖片，文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán)，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式。

　　B、360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實(shí)，可做少量互動(dòng)，如超級(jí)連接，但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒(méi)普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。

　　C、VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺(jué)，但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒(méi)出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

　　4、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上，消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，人們對(duì)房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對(duì)其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

　　5、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性，單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷售成績(jī)。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實(shí)用的銷售手段。

　　6、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大，是二手交易的主要?jiǎng)右�。樓房私有�?quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的`主要目的。

　　7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說(shuō)，單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán)。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。

　　8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視，廣播，報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為�？梢岳�用虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤(pán)的銷售，利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而非消費(fèi)者。

　　現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點(diǎn)：

　　1、認(rèn)為電視，報(bào)章等廣告是主動(dòng)的，不管消費(fèi)者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的，消費(fèi)者愿意才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因。而事實(shí)上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的，有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制，無(wú)時(shí)間限制的。

　　2、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

　　3、認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確，用傳統(tǒng)超文本格式（HTML）表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán)，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

　　就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì)，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%，即可至少得到8萬(wàn)/星期�？紤]網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在，風(fēng)險(xiǎn)很少。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 16

　　為了深入了解遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)遼陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽(yáng)市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽(yáng)市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　近年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

　　經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響遼寧省遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設(shè)起步較晚。

　　二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

　　1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致遼陽(yáng)市特別是遼陽(yáng)市的房?jī)r(jià)起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降xx%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，促成今年二、三季度遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：

　　一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放；

　　二是市場(chǎng)政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)xx92億元，居全省第二，較年初增加2xx億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

　　2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。一些縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

　　3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在遼陽(yáng)市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

　　4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升。

　　20xx年以前，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年遼陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍；之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年后土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的.上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。

　　5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。

　　企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

　　1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。19xx年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19xx年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。19xx年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，19xx年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到xx%。

　　2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

　　3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

　　4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收xxx萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)xx77萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—xx月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較20xx年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。20xx年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(zhǎng)和活躍中。

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

　　四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

　　促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄�策配套性�?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

　　為了加快遼陽(yáng)市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

　　1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

　　一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過(guò)分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

　　二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

　　三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。

　　四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。

　　2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。

　　一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。

　　二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓；對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問(wèn)題的發(fā)生。

　　三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。

　　四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。

　　五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。

　　六是信息要透明、公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。

　　七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。

　　八是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

　　3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開(kāi)發(fā)理念要與遼陽(yáng)市發(fā)展同步。遼陽(yáng)市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類發(fā)達(dá)城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌。未來(lái)要使遼陽(yáng)市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽(yáng)市，帶動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)�；�發(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

　　4、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。遼陽(yáng)市開(kāi)發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開(kāi)放和遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

　　5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目�?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

　　以上是對(duì)遼陽(yáng)市20xx年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調(diào)研和整合，在經(jīng)歷過(guò)20xx年的全球金融危機(jī)后的遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設(shè)面積、購(gòu)買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升，應(yīng)總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)過(guò)去的不足。

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