物業(yè)調(diào)研報告

　　在日常生活和工作中，越來越多的事務(wù)都會使用到報告，寫報告的時候要注意內(nèi)容的完整。那么，報告到底怎么寫才合適呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)調(diào)研報告，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)調(diào)研報告1

　　一、管理，分別是大自然物業(yè)、京興

　　物業(yè)和錢江物業(yè)，李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開放式管理。

　　二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　盡管近幾年來市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區(qū)居民不滿意，物業(yè)公司有意見，物業(yè)管理工作越來越難，表現(xiàn)在以下四個方面:

　　1、物業(yè)費用難收繳。物業(yè)收費難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號難題，參與座談、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映，現(xiàn)行物業(yè)管理條例明確的收

　　費標準偏低，小區(qū)居民自動繳費意識不強，調(diào)查的參與23家物管企業(yè)20xx年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業(yè)達到收支平衡或略有盈余。

　　2、小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費用收繳不足，物業(yè)公司只能降低服務(wù)標準，減少服務(wù)人員，更加引起小區(qū)業(yè)主的對立抵觸情緒，從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡單的內(nèi)容，小區(qū)綠化缺乏管護、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問卷統(tǒng)計，42%的居民認為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般，20%的認為較差。

　　3、小區(qū)環(huán)境難維持�？傮w來說新建小區(qū)物業(yè)管理較好，老小區(qū)、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設(shè)等行為屢見不鮮。

　　參與調(diào)查的市民對小區(qū)停車問題反映特別強烈，83%的認為小區(qū)汽車亂停亂放，33%的認為小區(qū)行路難。以蓮花5號區(qū)為例，一到傍晚小區(qū)道路車滿為患，公共場地擠占一空，不僅小區(qū)居民難以出行，而且已經(jīng)發(fā)生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴重情況。

　　4、物業(yè)經(jīng)營難陽光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費用外，還有門面出租、廣告經(jīng)營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區(qū)居民無法進行有效地監(jiān)督和查詢。有6%的被調(diào)查對象認為物業(yè)公司存在亂收費現(xiàn)象。

　　三、當前物業(yè)管理難的主要成因

　　1、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住宅小區(qū)數(shù)量越來越多，分布范圍越來越廣，但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作

　　人員從事行業(yè)主管工作，難以對面廣量大的物業(yè)公司進行有效的監(jiān)督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》，街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責還不明確，絕大部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴重缺失。

　　2、物業(yè)收費缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費政府指導價標準是20xx年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數(shù)翻了若干倍，但物管費標準一直未作較大調(diào)整。最低標準只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費用。

　　物業(yè)公司沒有任何強制手段，也不能夠采取斷水斷電等粗暴辦法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執(zhí)行難，即使贏了官司但卻輸了人情。

　　3、開發(fā)企業(yè)缺乏責任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題開發(fā)商一直未能與業(yè)主達成協(xié)商，最后導致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區(qū)，

　　4、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。

　　隨著城市化進程不斷加快，越來越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民，但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán)，只能通過宣傳說服等思想工作進行勸導。

　　5、職能部門工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養(yǎng)狗問題等等，不論是按照《國務(wù)院物業(yè)管理條例》的規(guī)定，還是從實際出發(fā)，都應該由相關(guān)職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區(qū)中發(fā)生的問題處理不及時，

　　甚至推諉扯皮，敷衍塞責。

　　四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對策

　　分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀、成因及其影響，學習借鑒先進地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗，現(xiàn)提出如下建議。

　�。ㄒ唬┭杆僦贫ǔ雠_物業(yè)管理辦法，加強物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

　　針對當前物業(yè)管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實際的《物業(yè)管理辦法》，進一步明確開發(fā)商前期物業(yè)管理職責、業(yè)主委員會工作職責、物業(yè)收費標準、相關(guān)法律責任等等，確保物業(yè)管理工作有法可依。

　　學習借鑒武漢市做法，在《物業(yè)管理辦法》中進一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責，以及違章建設(shè)、亂停亂放、破墻開店等違法違規(guī)行為的處罰辦法。

　　進一步強化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量，適當增加人員和經(jīng)費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構(gòu)，暢通群眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。

　�。ǘ�）加強建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管，把好前期物業(yè)管理交接關(guān)

　　規(guī)劃、建設(shè)等部門應加強對開發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查，確保嚴格按規(guī)劃執(zhí)行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設(shè)到位，留足小區(qū)停車空間，從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān)，防止因交接不清而出現(xiàn)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。

　　打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷經(jīng)營模式，讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場中進行雙向選擇，把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān)，加強對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核，讓業(yè)主在購買物業(yè)時就了解物業(yè)管理的具體事項，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費標準及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

　�。ㄈ�）完善物業(yè)管理收費制度，切實解決物業(yè)收費難題

　　結(jié)合我市實際，制定出臺物業(yè)管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現(xiàn)行收費標準，確定上下浮動幅度，由業(yè)主委員會和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定，報價格部門備案。

　�、偌涌旖�立并大力推進“分等定級、質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費制度，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查，督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式，減少亂收費現(xiàn)象的發(fā)生。

　�、卺槍ξ飿I(yè)收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng)，必須刷卡方可進入。業(yè)主只有自動繳納物業(yè)管理費用后，才可憑IC卡可進出小區(qū)、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外，又能夠確保收足物業(yè)管理費用。對老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費用的住戶，可以借鑒新加坡的做法，建立業(yè)主不交費限制過戶制度，納入銀行個人征信系統(tǒng)。

　�、坩槍ξ飿I(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機制，在各市（區(qū)）設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭，采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場勘查等方式固定證據(jù)，快速裁決，及時解決糾紛。

物業(yè)調(diào)研報告2

　　做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關(guān)xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。為推進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，近期，xxxx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深入我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個住宅小區(qū)和磨子東街社區(qū)，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪群眾等形式，對我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等情況進行了調(diào)查，具體情況如下：

　　一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　（一）城區(qū)住宅小區(qū)的基本情況。據(jù)縣房管部門統(tǒng)計，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

　　從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

　　2、規(guī)模差別較大。在調(diào)查的10個小區(qū)和1個社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

　　3、建設(shè)標準不一。主體建筑方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)

　　施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區(qū)進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

　　（二）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　1、物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段�，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個，面積達86萬平方米。

　　2、業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

　　3、小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿意；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標準，服務(wù)質(zhì)量相對較差，服務(wù)制度落實不到位，好一點的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進程加快和市場經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因發(fā)展時間不長，當前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實時監(jiān)管，竣工后不能嚴格按照規(guī)劃要求進行驗收，導致規(guī)劃設(shè)計被更改的現(xiàn)象十分普遍。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設(shè)施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計要求的配套項目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　　（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及《四川省物業(yè)管理條例》相對應的物業(yè)管理條例實施細則，給物業(yè)管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

　　等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機會和權(quán)力。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務(wù)的業(yè)主因為得不到合理有效的服務(wù)而有意見，一些沒有繳費的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

　　（三）宣傳教育力度不夠。從調(diào)查情況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會成員以及業(yè)主代表，普遍對物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對物業(yè)管理職責權(quán)限不明確，對相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)會不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識差，簡單地把物業(yè)管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理條例》來維護自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

　　（四）物管服務(wù)水平較低。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業(yè)對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業(yè)技能等級培訓與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流動性大、個人素質(zhì)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠不能滿足居民的實際需求。

　　三、建議

　　針對當前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進一步加強和改進我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議意見：

　　（一）嚴格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規(guī)劃并嚴格監(jiān)管，重點抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標準并嚴格組織實施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗收應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。

　　（二）加強監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業(yè)招投標制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理辦法并將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業(yè)承接查驗制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參與小區(qū)竣工驗收，嚴格審查各項物業(yè)管理配套設(shè)施完成情況，凡未完成配

　　套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴格落實物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴格落實矛盾糾紛調(diào)處制度，對業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應不推不躲，及時予以解決和調(diào)處。

　　（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，營造推進住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區(qū)居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行好應盡的義務(wù)。要指導和幫助物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會，組建好業(yè)委會。要強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強化分類指導，打造一批物管示范小區(qū)。要廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，選擇部分條件較好的小區(qū)，積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、多方共贏；針對老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施維修困難等問題，試點推行“破墻擴院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

物業(yè)調(diào)研報告3

　　隨著我國住房市場和體制的不斷改革，物業(yè)管理進入快速發(fā)展時期，它作為一個新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)。市場對物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來越大，但于此同時物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

　　梧桐花園小區(qū)簡介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學區(qū)完善，周邊綜合商場，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。

　　調(diào)查所得信息：

　　此次調(diào)查以問卷為主，訪問為輔，采取訪問和實地調(diào)查相結(jié)合的方法，對該小區(qū)進行了初步的調(diào)查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務(wù)而展開。

　　根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識偏低的問題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導致了物業(yè)管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒有在小區(qū)內(nèi)形成24小時有效巡邏機制，在對小區(qū)外來人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規(guī)范的制度。

　　保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過調(diào)查，大部分的業(yè)主對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據(jù)問卷調(diào)查反映，居民對小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒有到位。致使業(yè)主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進行。并且物業(yè)在工作中沒有及時處理業(yè)主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月才將這一問題解決。其次，物業(yè)公司在管理費的收支上不透明，業(yè)主在對用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會引發(fā)業(yè)主對物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個社區(qū)的建設(shè)仍處在進一步發(fā)展當中。

　　總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進意見：

　　1。調(diào)整工作機制，確保社區(qū)工作正常有序的開展，社區(qū)開展應該與街道部門考核掛鉤，不斷加強和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導，進一步加強合力推進社區(qū)建設(shè)的責任意識。對于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費不足問題，應該設(shè)立“政府→行業(yè)→個人”三點結(jié)合，即政府進行補貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會共同分擔的模式。

　　2。強化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂，健身場所不足問題。調(diào)動廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動，同時物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開展社區(qū)文化活動。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應該充分發(fā)揮領(lǐng)導作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統(tǒng)文化活動，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動。加強小區(qū)

　　宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國內(nèi)外時政新聞、物業(yè)管理費收支等情況。

　　4。 具體問題具體分析。物業(yè)公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況采取不同的解決方法，對于不同的不門使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學習理論知識而沒有和實踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調(diào)查，切實加強了我理論與實踐相結(jié)合的能力，為今后的學習打下了堅實的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報告中存在很多不足，但收獲不小。

物業(yè)調(diào)研報告4

　　為推動我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區(qū)實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學習借鑒先進經(jīng)驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　�。ǘ�）建設(shè)標準不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　�。ㄈ�）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

　�。ㄋ模┡f住宅多且分散。調(diào)研的54個小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標準較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會及業(yè)主員會成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會，通過逐戶上門認字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，有3個由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區(qū)由建設(shè)單位負責管理。物業(yè)機構(gòu)管理的有14個小區(qū)，業(yè)主自治的有8個。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗收的圖紙及相關(guān)資料，對小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負責打掃衛(wèi)生和看大門，好一點的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對都比較差，服務(wù)制度落實不到位，沒有明確的服務(wù)標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問題

　　調(diào)研組認為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問題

　　小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現(xiàn)象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問題

　　一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區(qū)屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設(shè)單位因機構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

　　3、專項維修基金收繳不到位

　　調(diào)研的54個小區(qū)中，僅有7個小區(qū)收繳了專項維修基金，僅占13%。收繳標準不統(tǒng)一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴重滯后

　　通過當工商注冊的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動不規(guī)范

　　部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的一個途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個小區(qū)中，只有不到10個是聘請物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項目少，服務(wù)費標準低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環(huán)機制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點報酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠不能滿足居民的實際需求。調(diào)研的54個小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗收的圖紙和相關(guān)資料，對小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實。

　　6、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作機制尚未形成

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識模糊，不能正確處理維權(quán)意識與責任意識的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計，有95%以上的業(yè)主對《物業(yè)管理條例》不了解或知道一點，對物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時，往往會采取拒交物業(yè)費的方式來處理。有些業(yè)主認為我不交物業(yè)管理費是因為我不住或者不需要物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會困難，業(yè)主委員會發(fā)展極度滯后。住房對業(yè)主大會缺乏認識，不愿意參加業(yè)主委員會，全縣成立業(yè)主委員會的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進一步加強我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

　　1、加強居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認真落實工程建設(shè)的各項監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實際，制定好切實可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標準并嚴格組織實施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗收，應將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

　　2、加強對小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的企業(yè)予以通報批評，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強化對物業(yè)管理工作的指導

　　一是要主動介入，認真分析研究當前小區(qū)召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導、幫助的力度，促進業(yè)主大會召開，業(yè)主委員會建立并有效開展工作，促進規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進展；二是加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業(yè)協(xié)會，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級收費機制沒有建立。區(qū)的物管運行成本不同、服務(wù)標準不同，收費標準自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個小區(qū)之間互相參照，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標準相差無己。

　　二是要加強引導，盡快形成以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費的和諧氛圍；三是廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項目、服務(wù)標準、確定相應的指導性服務(wù)收費標準，促進物業(yè)服務(wù)健康運行。積極探索市場化運行的物業(yè)管理新機制，真正實現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強物業(yè)管理隊伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會等在日常物業(yè)管理活動中的優(yōu)勢作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機制，確保物業(yè)管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機構(gòu)及管理人員情況、在我縣實施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門要運用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《山西省物業(yè)管理條例》等法規(guī)的宣傳活動，強化對政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認識到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護自身的權(quán)利，同時履行應盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會的支持和配合。一是加強從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應當按規(guī)定實行明碼標價，統(tǒng)一收費，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，對物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費。三是要加強企業(yè)內(nèi)部管理，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應服務(wù)并達到服務(wù)承諾標準，對業(yè)主和業(yè)委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業(yè)承接驗收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進行查驗，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強力落實專項維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示范帶動作用，如龍輝小區(qū)；對新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調(diào)動各方積極性，針對舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個進行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理條件，促進其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對幾個無物業(yè)管理小區(qū)進行新型管理工作機制的試點，通過總結(jié)經(jīng)驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

物業(yè)調(diào)研報告5

　　近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進,一座座風格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應運而生的物業(yè)管理肩負起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機關(guān)、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。

　　一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展

　　1.經(jīng)濟的發(fā)展帶動物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大

　　天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20xx年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實施物業(yè)管理的項目已達到1600多個,從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元。

　　2.物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣,服務(wù)內(nèi)容更寬,形式更加多樣化

　　城市建設(shè)進程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項服務(wù)。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如:家電的維修、接送上下學的學生、送水入戶、代買飛機車船票等。特別是隨著機關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點從對居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、車站機場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20xx年-20xx年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達到20.89%。此外,物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯�產(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準市場需求專業(yè)化、規(guī)�；�生產(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。

　　3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機會

　　去年是市委、市政府對天津市成片舊樓區(qū)進行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計,實施舊區(qū)物業(yè)管理的項目為社會提供了就業(yè)崗位1448個,安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預計今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計達到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達到65%以上,為社會可提供4000余個就業(yè)崗位。社會對物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。

　　二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間

　　制度改革和住房商品化的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)業(yè)這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬勃發(fā)展的時期,截止20xx年底,物業(yè)公司總數(shù)已超過2萬家,從業(yè)人員超過230萬人,相當于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。

　　由于物業(yè)服務(wù)業(yè)的服務(wù)項目、內(nèi)容與多數(shù)下崗人員的能力特征相吻合,為下崗人員提供了新的就業(yè)渠道,這使越來越多的下崗人員加入到了物業(yè)服務(wù)的行列,物業(yè)企業(yè)的發(fā)展為天津市的再就業(yè)工程提供了廣闊的空間。

　　1.從物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和項目看適合下崗人員的再就業(yè)。

　　物業(yè)企業(yè)按照社會化、專業(yè)化原則對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進行管理,向住戶提供全方位的綜合性服務(wù),是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動單位,是社區(qū)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容看:主要包括有償服務(wù)和無償服務(wù)。無償服務(wù)包括(1)小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生保潔、綠地的維護、小區(qū)安全保衛(wèi)、存車場秩序的管理。(2)高層電梯的管理和維護,小區(qū)內(nèi)的消防保安、水電暖的維護保養(yǎng)等。有償?shù)姆��?wù)包括:(1)家政服務(wù)包括:家務(wù)勞動、護理、照顧老人及兒童、看護病人等。(2)代買機票、送水入戶。(3)業(yè)主家中設(shè)備的修理(疏通管道、抽水馬桶的修理、修理水箱潔具等)。

　　從物業(yè)企業(yè)的大部分服務(wù)內(nèi)容看,對從業(yè)人員所需的知識和技術(shù)水平要求不高,但要求從業(yè)人員具有一定的生活經(jīng)驗以及一定的責任心和吃苦耐勞精神,因此,物業(yè)服務(wù)很難適合年輕人的擇業(yè)標準,但適合下崗人員的再就業(yè)。

　　從物業(yè)企業(yè)吸納的人員看,大部分是來自企事業(yè)單位的下崗分流人員及農(nóng)村剩余勞動力,為解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的就業(yè)問題作出了重要貢獻。據(jù)有關(guān)部門估計,今后十幾年內(nèi),城鎮(zhèn)每年要建7億平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高檔住宅每1000平方米安排一人就業(yè)計算,僅新建住宅物業(yè)管理每年可安排45萬-50萬人就業(yè)。

　　2、天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展著眼于下崗人員的再就業(yè),吸引越來越多的下崗人員加入到這一領(lǐng)域。

　　過去許多人一提起物業(yè)服務(wù)就認為是伺候人的。但隨著社會的發(fā)展和就業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變,下崗人員在選擇就業(yè)時比較務(wù)實,對擇業(yè)有了新的認識,越來越多的下崗人員選擇物業(yè)服務(wù)這一崗位就業(yè)。據(jù)調(diào)查,有的物業(yè)服務(wù)公司安置的下崗人員已達到公司職工總數(shù)的60%以上。這些下崗人員通過就業(yè)提高了能力,找回了自信,經(jīng)濟地位也得到了提高,不僅贏得了社會的尊重,同時也帶來了家庭地位的提高。與此同時政府相關(guān)政策的支持也使物業(yè)企業(yè)為下崗人員提供了更多的就業(yè)機會及更好的待遇。例如:政府規(guī)定物業(yè)公司安置下崗人員達到30人就可以減免營業(yè)稅并且政府每月還按照公司安置的下崗人員的數(shù)量撥付給物業(yè)公司相應數(shù)額的下崗人員安置費,(每吸納一名下崗職工政府支付給物業(yè)公司150元的下崗安置費),這就為物業(yè)公司減輕了一定的負擔。同時物業(yè)公司也積極為下崗人員提供更好的待遇。如金廈物業(yè)管理公司過去下崗職工在沒有休息日的情況下每月收入只有450元�，F(xiàn)在在每周有一天的公休日的情況下收入已達480元,好的政策的實施使下崗職工得到了實惠。

　　據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,目前天津市從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員特征明顯,一是年齡偏大,多數(shù)人員的年齡在35-50歲之間,女性的平均年齡在40歲左右,男性的年齡在50歲左右;二是文化程度偏低,大部分下崗人員的文化程度在高中以下,其中小學、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多數(shù),據(jù)有關(guān)部門介紹,天津市目前從事物業(yè)服務(wù)的下崗人員女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要從事小區(qū)內(nèi)的保潔衛(wèi)生,綠地的維護等。男性下崗人員主要擔任著物業(yè)小區(qū)的安全維護以及技術(shù)性的維修工作。近幾年隨著天津市物業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的拓寬和發(fā)展,將會有越來越多的男性加入到這一領(lǐng)域從事一些有一定專業(yè)技術(shù)的服務(wù)工作。

　　3.物業(yè)公司人性化的管理使下崗人員在工作中找到自己的位置。

　　面對近幾年下崗人員重新離崗的情況,有的物業(yè)公司為了留住這些職工積極尋找應對的辦法,他們用人性化的管理方法千方百計給下崗人員創(chuàng)造好的工作條件,爭取好一點的福利。例如,給下崗人員上養(yǎng)老保險,使他們今后生活有保障。再如,公司領(lǐng)導在夏天炎熱的季節(jié)給職工送去防暑降溫用品、八月十五給職工送去獎金及月餅、“三、八”婦女節(jié)給女職工送去小禮品等。人性化的管理使下崗人員感受到了溫暖,找回了自己的位置,也留住了下崗人員的心。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展對策

　　1.物業(yè)企業(yè)要進一步加大宣傳力度,引進先進的管理理念。

　　當前,人們對物業(yè)管理企業(yè)的認識還不夠全面,對它所起到的作用還沒有完全體驗到。因此,應加大對物業(yè)管理的宣傳力度,逐步使用戶與經(jīng)營者之間形成一種相互信賴、相互依存的關(guān)系,讓人們了解物業(yè)服務(wù)的項目和內(nèi)容,把先進的住宅管理理念引進千家萬戶,同時進一步搞好全方位、多功能的綜合服務(wù),讓業(yè)主們住的安心舒心,使服務(wù)、收費很好的鏈接,形成良性循環(huán)。

　　2.提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),強化服務(wù)意識。

　　通過舉辦培訓班、學習外地先進經(jīng)驗等多種方式,提高物業(yè)公司人員的業(yè)務(wù)能力和自身修養(yǎng),使物業(yè)管理公司進一步走向成熟。調(diào)查顯示:天津市的部分物業(yè)管理人員不同層次地進行過專業(yè)培訓,但仍然存在著服務(wù)態(tài)度不好,專業(yè)技術(shù)不過硬,文化素質(zhì)偏低的現(xiàn)象。這就需要經(jīng)常不斷地培訓物業(yè)管理人員,逐步地提高他們的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì),以提高用戶對物業(yè)管理的認知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促進天津市物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展。

　　3.拓寬服務(wù)領(lǐng)域,改善服務(wù)質(zhì)量。

　　物業(yè)管理企業(yè)應進一步創(chuàng)新思維,制定有利于企業(yè)加快發(fā)展的經(jīng)營策略,在拓寬服務(wù)范圍、提高服務(wù)質(zhì)量、提升文化品位上下功夫,把企業(yè)做大做強。首先,要廣開渠道,在擴大服務(wù)范圍上下功夫,逐步開展家政服務(wù)、餐飲服務(wù),包括鐘點工、送煤氣、修理家電、代接送小孩、代業(yè)主管理房屋以及負責小區(qū)的治安、設(shè)備租賃等業(yè)務(wù),形成一個好的物業(yè)經(jīng)營服務(wù)機制,開拓物業(yè)經(jīng)營市場,使人們逐步認識到經(jīng)營管理的重要性與必要性,另外,隨著我國進入老齡社會對老年人的養(yǎng)老、醫(yī)療等也將成為物業(yè)服務(wù)的重點。第二,把服務(wù)作為企業(yè)品牌推向市場,在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。服務(wù)質(zhì)量的好壞,服務(wù)水平的高低直接影響到企業(yè)的長遠發(fā)展,因此在擴大項目的同時,更應重視服務(wù)質(zhì)量、水平的提高,為用戶提供“方便、快捷、高效”的服務(wù),使企業(yè)向?qū)�業(yè)化、高層次方向發(fā)展。第三,進一步提升物業(yè)服務(wù)品位,發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導消費的作用。應建立必要的文教娛樂設(shè)施,引導社區(qū)健康文化生活,營造社區(qū)歡樂、祥和、文明的氛圍,樹立企業(yè)良好的形象。

物業(yè)調(diào)研報告6

　　為打造xx企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標準化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導要求，本人進行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

　　一、xx八大優(yōu)勢

　　1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿�強勁�?/p>

　　2、市場定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。

　　3、小區(qū)配套設(shè)施標準性高。

　　4、準確把握市場脈搏。

　　5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

　　6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領(lǐng)導調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清晰。

　　二、十大有待改善問題

　　1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

　　2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學性，相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領(lǐng)導遙控，在具體運作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

　　4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區(qū)良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。

　　6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。

　　7、在設(shè)備設(shè)施管理維護方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關(guān)上及維修；泳池機房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

　　8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領(lǐng)導、各部門負責領(lǐng)導、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設(shè)有待整頓。

　　9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務(wù)收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權(quán)責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

　　三、工作計劃

　　根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

　　1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。

　　從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：

　　將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。

　　2、精簡機構(gòu)，合理調(diào)配。

　　規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實際情況，現(xiàn)擬作以下整合：

　　a。在董事長的領(lǐng)導下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運作，直接對董事總經(jīng)理負責。

　　b。各物業(yè)管理項目負責人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負責和執(zhí)行本項目工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監(jiān)負責。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。

　　c。層級管理，權(quán)責分清，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實處，責任到人。

　　d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。

　　3、根據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預定工作效率目標、質(zhì)量目標和成本目標執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。

　　4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級管理文件。

　　即“管理文件”（質(zhì)量手冊）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標準化、規(guī)范化。

　　5、實行管理處經(jīng)理（主任）負責制和各崗位責任制。

　　6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財務(wù)收費等管理，運用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機制。

　　對內(nèi)部各種任務(wù)落實，必須跟蹤驗證，以xx華庭為指揮中心，負責監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作，對客戶投拆、設(shè)備運行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運行評估工作會議，對不合格的服務(wù)事項，及時采取各種糾正和預防措施，并嚴密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。

　　8、重視培訓，提高素質(zhì)。

　　重點抓好公共培訓部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。

　　9、獎懲分明，優(yōu)勝劣汰。

　　增強員工危機意識，對業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復培訓仍停留于落后狀態(tài)，工作紀律馬虎散漫，違紀違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導認可后，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強員工和團隊的戰(zhàn)斗力。

　　10、開源節(jié)流，控制成本。

　　在原有資源基礎(chǔ)上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經(jīng)費開支，必須按計劃報批執(zhí)行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實行公司資源共享。

　　加大對物業(yè)管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的，必要時采取相應法律途徑進行追討。

　　大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營收入，彌補經(jīng)費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。

　　11、強化工作協(xié)調(diào)，促進團隊合作。

　　以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負責擬案，對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運作。

　　12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。

　　編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。

　　為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。

　　在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結(jié)上交時間規(guī)定、費用收繳情況報表上交時間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。

　　按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。

　　16、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理，維護公司利益。

　　對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。

　　17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達成效果。

　　a）在三個月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

　　b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運作完全步入正軌。

　　c）在一年內(nèi)，基本按ISO國際化標準模式導入物業(yè)管理體系，為公司的認證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎(chǔ)，無論在隊伍建設(shè)或小區(qū)管理上達到“一中變”。

　　d）在一年半內(nèi)，正式通過ISO認證，無論從管理或服務(wù)上達到系統(tǒng)化、標準化、規(guī)范化、科學化；以國家示范小區(qū)為標準要求，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。

　　e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)” 稱號，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認可。

　　f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

　　綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導審核指正。我相信，在公司董事和各級領(lǐng)導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌一定會獲得全方位的提升！

　　以上報告，敬請上級領(lǐng)導審核批示。

物業(yè)調(diào)研報告7

　　20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

　　（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；

　　（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；

　�。�3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對零散的單幢樓房實行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；

　�。�4）其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開展情況

　　一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務(wù)企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標準進行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。

　　四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問題

　�。ㄒ唬�歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

　　近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八。九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單，內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　�。ǘ�）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

　　（三）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗；編制嚴重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　（五）業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

　　從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢；20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

　　四、對策與建議

　　（一）列入民生重點，徹底治理推進。

　　建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。

　�。ǘ�）有序推進老舊小區(qū)改造工作。

　　老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

　�。ㄈ�）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。

　　一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務(wù)水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

　�。ㄋ模┡嘤�物業(yè)服務(wù)市場。

　　一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

　�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進業(yè)主委員會建設(shè)。

　　制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制；業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結(jié)引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)調(diào)研報告8

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實際問題，促進和諧社會的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷，搜集了關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積20xx萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;

　　九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個，占56%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個，占居住小區(qū)的75%;

　　成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

　　總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;

　　抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費的小區(qū)占33%。同時，近年來我區(qū)部分實施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;

　　物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構(gòu)，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點工作，推進物業(yè)管理市場化進程，進一步加強了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。

　　二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題

　　近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

　　1.開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區(qū)登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠;

　　按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務(wù)意識差;

　　有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費，甚至出現(xiàn)亂收費;

　　有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

　　有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%;

　　71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。

　　業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;

　　當居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);

　　87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

　　4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務(wù)水平有待進一步提高。

　　此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個方面的建議供有關(guān)部門參考：

　　1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;

　　建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;

　　反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;

　　開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;

　　正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;

　　加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育的長效機制。

　　3.推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;

　　行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責;

　　物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制，推動業(yè)主大會組建工作。

　　4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應針對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會做出更大貢獻。

　　5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區(qū)先行試點，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準。

　　6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時應充分利用自動化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業(yè)應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務(wù)質(zhì)量。

　　7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會運作;

　　物業(yè)管理招投標;

　　住宅維修基金管理;

　　物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置使用;

　　業(yè)主委員會的法人地位及其職責、權(quán)力和義務(wù);

　　明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實施細則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導市場運作。

　　隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。

物業(yè)調(diào)研報告9

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本情況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

　　3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責任心不強,服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標準，對小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

　　有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。

　　6、業(yè)主的消費觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業(yè)管理的認識需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴肅性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議

　�。�、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護。

　　4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型�一收費標準。

　　5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的.時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

　　7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

　　8、加大宣傳力度引導人們正確的物業(yè)消費觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對物業(yè)管理的正面宣傳和引導，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費觀”，有效避免收費難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識。讓業(yè)主感受實質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

　　9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。

　　11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

　　12、恢復物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定�！督�西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

物業(yè)調(diào)研報告10

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬戶，做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來，xx縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　　（一）穩(wěn)中求進，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負責全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來，我縣物業(yè)管理從無到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達98%，從業(yè)人員達1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達25000人。

　�。ǘ�）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。

　　一是加強物業(yè)服務(wù)隊伍培訓，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；

　　二是加強外派交流。進一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三

　　是加強市場準入管理。積極實行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時，必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標制度。

　　四是加強行業(yè)監(jiān)管。制訂了《xx縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施年度測評細則》，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測評結(jié)果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據(jù)。

　　五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關(guān)、學校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時，暴露的問題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　　（一）小區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過了竣工驗收，但仍存在規(guī)劃未嚴格實施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設(shè)過程中沒有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　�。ǘ�）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。

　　一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽不佳，重收費輕服務(wù)。

　　二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實力不強，難以適應市場化、專業(yè)化、社會化的需求。

　�。ㄈ�）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費觀念沒有普遍形成

　　一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念，對市場化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權(quán)責不清，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立，有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒有明確，造成雙方應盡職責和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時不能很好維權(quán)。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務(wù)管理，但該機構(gòu)面對日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時，政府及相關(guān)部門不能及時調(diào)處，導致矛盾升級擴大。

　　三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點建議

　�。ㄒ唬┘訌娦麄�，引導樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對小區(qū)環(huán)境的重要性，增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費觀念，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽，推動整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ǘ�）部門聯(lián)動，建立物業(yè)管理齊抓共管機制。

　　一是在工程項目規(guī)劃、設(shè)計階段開始，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標準，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。

　　三是建立商品房綜合竣工驗收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗收。政府相關(guān)部門應實行驗收責任追究制，未通過綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽等級測評制度，引導物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時，要認真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　�。ㄈ�）積極扶持，促進物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時予以關(guān)心支持。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路，積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路。

　�。ㄋ模┘訌姳Ｕ�，推進物業(yè)管理法制化進程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護當事人的權(quán)益。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動，建議盡快出臺我縣加強房地產(chǎn)開發(fā)管理的實施辦法和加強物業(yè)管理的實施細則兩個規(guī)范性文件。

　�。ㄎ澹├眄橌w制，實行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強對居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務(wù)職能，建立起對業(yè)主委員會的引導和監(jiān)督機制。縣房產(chǎn)部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責，加強其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導，共同協(xié)調(diào)處理。堅持屬地管理原則，業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領(lǐng)導，社區(qū)居委會積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)調(diào)研報告11

　　為全面了解市場價格和經(jīng)營企業(yè)收費情況，及時收集和匯總翔實的數(shù)據(jù)資料。根據(jù)省發(fā)改委《關(guān)于下發(fā)疫苗、民用爆破器材、物業(yè)管理、公路客運價格（收費）調(diào)研提綱的通知》，近日××市吉州區(qū)物價局課題調(diào)研組組織專門力量，就××市中心城區(qū)物業(yè)服務(wù)問題進行專門調(diào)研。

　　據(jù)調(diào)查。目前，××市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，其中二級資質(zhì)企業(yè)2 家，三級資質(zhì)企業(yè)28 家。管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。其中有壹街區(qū)住宅小區(qū)獲得省級物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號，六合盛世小區(qū)獲得省級園林小區(qū)稱號。物業(yè)服務(wù)收費率僅達40—60 %，呈現(xiàn)虧損的占98 %。目前，全區(qū)90%小區(qū)未成立業(yè)主委員會。物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。從總體看，城區(qū)物業(yè)管理工作存在以下四個問題：

　　一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段，市場培育后勁不足。

　　二是物業(yè)服務(wù)檔次不高，服務(wù)水平總體偏低。

　　三是業(yè)主委員會作用發(fā)揮乏力，如何引導廣大業(yè)主參與物業(yè)管理，如何緩解業(yè)主與物管的執(zhí)收矛盾，舉措不多，效果不顯。四是物業(yè)管理行業(yè)本身自律意識不強，缺失的監(jiān)管體制導致物企提供的服務(wù)呈現(xiàn)“短斤少兩 ”，甚至“縮水”。

　　一、市中心城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，服務(wù)效率低、經(jīng)營效益差。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只好被迫撤離所服務(wù)的樓盤，自行“夭折”。

　　3、拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)象普遍。有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解，導致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象比比皆是。

　　二、物業(yè)服務(wù)收費現(xiàn)狀

　　新入住業(yè)主要交下列費用：物業(yè)服務(wù)費、裝修垃圾清運費、裝修保證金（裝修無損壞公共設(shè)施后全部退還）、電梯運行費4項。大多數(shù)業(yè)主對裝修垃圾清運費、裝修保證金收費意見較大，導致出現(xiàn)：

　　1、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：

　　一是物管企業(yè)一些服務(wù)人員責任心不強，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。

　　二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。

　　三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費的借口。

　　四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。

　　五是業(yè)主物業(yè)繳費意識淡薄。

　　2、水、電收費難。

　　一是二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。

　　二是受各種因素的影響，有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本現(xiàn)狀

　　經(jīng)營成本購成：人工工資福利占70%，公共水電占6%，設(shè)施維護占3%，清潔費占4%，綠化費占3%，辦公費占3%，交通、培訓、服裝、社區(qū)文化等費用占3%，稅費占8%。

　　1、吉州區(qū)作為××市中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。

　　2、由于已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損。據(jù)統(tǒng)計，大部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費率僅達40—60 %，極個別達到90%以上。

　　3、當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。

　　由于物業(yè)費收入收不到位，小區(qū)設(shè)備維護、清潔、綠化投入只能打折扣，造成惡性循環(huán)。

　　四、明確服務(wù)類型，對物業(yè)服務(wù)收費實行類別管理。

　　多層、高層住宅和經(jīng)濟適用、福利房、商鋪、寫字樓等住宅物業(yè)服務(wù)費實行政府定價。小區(qū)車位租用管理服務(wù)費、電梯綜合運行費、二次供水費、裝修垃圾處理費等應實行政府指導價。特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　五、加強完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見建議。

　　1、完善收費標準，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導價格體系。如《省物業(yè)管理條例》中雖明確了各等級物業(yè)服務(wù)的收費范圍，可細化明確規(guī)定在各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準。

　　2、未使用或不入住的房屋，“業(yè)主不交納設(shè)備運行專項服務(wù)費”不合理，也不符合實際，比如：電梯運行服務(wù)費。

　　3、應明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題。

　　4、房屋公共維修基金的使用問題。按條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

　　5、應明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費。

　　6、應明確當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，耗費了物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

　　7、建議二次供水費由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司上門直接向業(yè)主收取。

　　8、××市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務(wù)，就是做了其中一部分，也屬于其工作責任范疇，所以物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。

　　9、《取消江西省發(fā)改委贛計商價字（20xx）975號《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。全面恢復物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。同時，強化宣傳發(fā)動，引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費理念。

物業(yè)調(diào)研報告12

　　隨著城市的發(fā)展、經(jīng)濟水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進入，濟南辦公物業(yè)市場有了多元化的發(fā)展。與住宅產(chǎn)品相同，辦公物業(yè)也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡，產(chǎn)品升級換代，隨著需求的不斷變化，商住混跡、新商住、酒店式公寓，高端寫字樓，演繹了一部生動的產(chǎn)品換代故事。

　　產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計、建筑風格的選擇、智能化的配置、戶型面積的配比、商務(wù)功能的取舍，與經(jīng)濟發(fā)展水平、城市的對外程度、開發(fā)商的開發(fā)理念、客戶的需求、項目所處的區(qū)域等都有著莫大關(guān)系。

　　一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究

　　就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。

　　在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

　　1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

　�、傺b飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。

　�、谂涮自O(shè)施：應有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運動設(shè)施和圖書館。

　�、垭娞菹到y(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。

　�、茉O(shè)備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

　　(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

　　(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務(wù)。

　　(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。

　　(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。

　　(7)智能化：3A～5A

　　(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。

　　2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

　�、傺b飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。

　�、谂涮自O(shè)施：應有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

　�、墼O(shè)備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

　　(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

　　(3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時的維護維修及保安服務(wù)。

　　(5)交通便利：有多種交通工具直達。

　　(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。

　　(7)智能化：3A及3A以上。

　　3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　�、傺b飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。

　　②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場。

　�、墼O(shè)備標準：中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

　　(2)建筑規(guī)模：無限制。

　　(3)客戶進駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。

　　(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

　　(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

　　4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

　　(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

　　①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。

　�、谂涮自O(shè)施：無。

　�、墼O(shè)備標準：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

　　(2)規(guī)模：無限制。

　　(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務(wù)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

　　(5)交通便利：有交通線路到達。

　　(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

　　二、濟南市商務(wù)樓的產(chǎn)品研究

　　1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場銀座索菲特明珠國際商務(wù)港

　　分析：

　　外立面的材料和風格分為兩種類型，一種是開發(fā)相對較早的項目如銀座索菲特，多以厚重的干掛石材和窗戶為主，顏色較深，體現(xiàn)了厚重、大氣的特點；另外一種是開發(fā)較晚，借鑒了發(fā)達地區(qū)的風格，采用玻璃幕或者點式玻璃幕為主，配以鋁塑板、部分石材，如銀座數(shù)碼廣場、三箭銀苑等，緊隨時代步伐，顏色淺而亮，線條簡潔、流暢，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡潔、明快時代氣息。

　　2.體量、容積率和層數(shù)分析

　　分析：

　�。�1）90年代立項的辦公物業(yè)分兩類，一類為酒店設(shè)計，面積最小在50平方米左右，使用率一般在60％，最高為銀座索菲特65％，最低為明珠55％。這些物業(yè)基本上無法自由分割，戶型固定。另一類為純寫字樓設(shè)計，如金龍大廈，可自由風格，但得房率也僅為60％。

　�。�2）20xx年后開發(fā)的辦公物業(yè)在產(chǎn)品上呈現(xiàn)出兩種變化：一是可自由分割，二是得房率基本上都提高到70％以上，多數(shù)在75％左右。

　�。�3）純寫字樓戶型可自由分割，靈活組合，最小面積在60平米左右，最大戶型可單層購買，達到20xx多平米；主力戶型在100和200平米兩個節(jié)點附近。而商住樓戶型延續(xù)了住宅的戶型設(shè)計原則，戶型固定，不能自由組合，面積在100-300平米之間不等；高檔商住樓戶型面積偏大在150-300平米之間，中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。

　�。�4）使用率在60%--80%之間，商住樓的使用率略高于純寫字樓；檔次越高的商務(wù)樓的使用率越低。同檔次的純寫字樓比商住樓的使用率低，一是商住樓內(nèi)部的洗手間算作了使用面積，而純寫字樓則算作了公攤面積；二是純寫字樓的商務(wù)配套比商住樓的配套完善，增加了公攤面積。

　�。�5）層高3.3米左右。戶式中央空調(diào)的辦公物業(yè)比中央空調(diào)的凈高相對高一些，中央空調(diào)一般有0.6—0.7米的管線層高度，所以凈高需要扣除管線層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右，非常壓抑。隨著對辦公空間要求提高，層高隨之提升，目前層高基本在3.3米以上，凈高在2.6米以上。

　　3.裝修標準分析

　　分析：

　�。�1）外立面：由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍，而且彰顯檔次，所以隨著時代的發(fā)展，在濟南商務(wù)樓市場上，20xx年以后開發(fā)的物業(yè)比20xx年前開發(fā)的物業(yè)更廣泛得運用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主，同時配以部分石材或者鋁扣板；中低檔商務(wù)樓以鋁扣板為主，或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場形象，中低檔商務(wù)樓的外立面開始趨向玻璃幕發(fā)展。

　�。�2）內(nèi)部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主，高檔商務(wù)樓以簡裝修為主。在商務(wù)樓市場并不是非常景氣的市場狀況下，以精裝修提升項目的性價比。

　　4.大堂、公共部分裝修標準

　　分析：

　�。�1）大堂作為體現(xiàn)項目臉面的重要部分，裝修都非常氣派。高度在4米以上，或者挑空達8米以上，面積100平米以上，一般采用花崗巖或者其他石材做地面，墻面用石材或者高級乳膠漆，吊頂相對簡單一般用乳膠漆，同時作簡單吊頂處理。

　�。�2）洗手間地面采用瓷磚較多，墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆，石膏板吊頂；另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材，墻面乳膠漆，吊頂石膏板。

　　5.電梯、空調(diào)、寬帶和電話分析

　　分析：

　�。�1）電梯：電梯作為一個衡量寫字樓檔次重要指標，電梯的數(shù)量、品牌、速度對客戶的購買意愿產(chǎn)生重要的影響。目前電梯主要以國外進口品牌為主，常見的有LG、OTIS、三菱等。其中齊魯商會大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務(wù)面積較小，在5000平米以下；而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場、明珠國際商務(wù)港、東環(huán)國際廣場高檔商務(wù)樓的服務(wù)面積較大，都在120xx平米以上。

　　（2）空調(diào)系統(tǒng)：純寫字樓以中央空調(diào)為主，商住樓以分戶式中央空調(diào)為主；空調(diào)品牌以國外品牌為主，像美國約克、麥克維爾、日本三菱等。

　�。�3）寬帶：寬帶服務(wù)商有電信、網(wǎng)通、鐵通和百靈，其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來居上，搶占了濟南部分市場。

　　（4）電話：固定電話的服務(wù)商以電信、網(wǎng)通、鐵通為主，電信仍是主流。

　　6.智能化、車位、配套分析

　　分析：

　　（1）智能化：智能化就是所謂的5A標準，樓宇自動化BA、辦公自用化OA、通訊自動化CA、消防自動化FA、保安自動化SA。雖然眾多樓盤都在宣傳已達到國際化的5A標準，但是實際情況中并沒有達到宣傳中的標準。但基本上可以看出，檔次定位越高，其智能化體系越復雜，設(shè)備選用也越講究品牌。值得說明的是：由于智能化體系比較復雜，同時與買家的實際生活聯(lián)系并不緊密，因此大多數(shù)買家并不了解智能化，對其內(nèi)涵非常模糊。

　�。�2）配套：高檔商務(wù)樓的商務(wù)配套比較齊全和完善，像銀行、商務(wù)中心，票務(wù)中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會議室等會涵蓋若干項；同時高檔商務(wù)樓一般都在市中心，可以與周邊的區(qū)域配套融合，為我所用；而中低檔寫字樓的配套相對較少，以基本的餐廳、商務(wù)中心最為常見。

　�。�3）車位情況：車位是消費者最關(guān)心的問題之一，由于前期商務(wù)樓車位數(shù)量少，導致客戶在工作中極大不便，車位比例的高低成為了衡量寫字樓的重要標準。從目前市場上看，原商務(wù)樓的車位都達不到1：1的要求，而新建商務(wù)樓基本上按照1：1的標準去規(guī)劃。

　　三、濟南辦公物業(yè)產(chǎn)品總結(jié)分析

　　(一)項目缺乏個性化和特色化策劃研究

　　與商品住宅開發(fā)市場層出不窮的創(chuàng)新行為相比，寫字樓市場過去從產(chǎn)品到營銷一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”，但這種狀況在近一兩年的已有所改變，商務(wù)酒店、酒店式公寓等產(chǎn)品在市場上走俏，這也標志著寫字樓產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進一步豐富。

　　競爭的加劇導致寫字樓市場的進一步細分化和差異化，高檔寫字樓強烈的市場需求也呼喚創(chuàng)新意識在高檔寫字樓市場的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實情況并非如此，好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫字樓僅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇為高檔寫字樓成功的萬能金鑰匙。導致許多項目在產(chǎn)品形象互相雷同，品質(zhì)的提升速度慢，缺乏個性化和特色化。

　　(二）高檔寫字樓開發(fā)中缺乏足夠的配套支撐

　　高檔寫字樓之間的競爭已經(jīng)從單純比造價、比高度向比配套、比服務(wù)比管理方面傾斜。其中配套設(shè)施的完善與否日益重要，這里所說的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設(shè)施等，而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。

　　而目前高檔寫字樓由于單宗項目的規(guī)模限制，難以作到配套完善，而且互相之間各自為政，資源無法共享，導致單宗項目的配套不完善。

　　對各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計的初始階段即應有全盤的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢凸顯項目的高檔品質(zhì)。這類建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會議、文化娛樂等城市生活空間三項以上根據(jù)自身特點進行合理組合，并在各部分之間建立一種互相依存、互補、互助的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的復雜而有機統(tǒng)一的綜合體。

　　(三）建筑外觀設(shè)計，特別是建筑室內(nèi)設(shè)計品位較低

　　高檔辦公寫字樓因為其規(guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會成為一個城市的重要標志性建筑。因而它的建筑外觀設(shè)計將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量；而目前的寫字樓外觀建筑設(shè)計狀況可謂參差不齊。很多項目的設(shè)計仍然重復前幾年的欣賞水平。

　　作為高檔辦公樓，其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計也難以達到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準，很多辦公樓花了巨資，但并未體現(xiàn)出一個高檔辦公建筑所應有的國際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計風格和典雅格調(diào)。

　　(四)智能化系統(tǒng)浮于表面，多為炒作

　　完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫字樓不可或缺的重要組成部分，由于國際上并無統(tǒng)一的建筑智能化標準，在其發(fā)展進程中出現(xiàn)了不同的分支和流派，美國強調(diào)提高辦公效率，歐洲則更重視對生態(tài)環(huán)境的保護，但最終的都是以人為本，為人服務(wù)。

　　許多高檔寫字樓都號稱是智能建筑達到了5A標準，把5A理解為智能化的全部，實際上5A只是對建筑自動化控制在幾個方面的一種描述，要達到5A有各種各樣的解決方案，每一項內(nèi)又有不同程度的自動化標準，因此衡量建筑是否智能化，不僅僅是看達沒達到5A，而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境，國內(nèi)高檔寫字樓的智能化往往浮于表面，僅僅是將其作為一項可以炒作的硬件配置，對其實際運行結(jié)果并不重視。

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展寫字樓將會有強大的市場需求，如何在開發(fā)及設(shè)計環(huán)節(jié)切實提升其內(nèi)在品質(zhì)，增加其技術(shù)含量，并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能，取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏，是關(guān)乎高檔寫字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫字樓的必然發(fā)展趨勢。

物業(yè)調(diào)研報告13

　　今年暑假，我在科海物業(yè)管理有限公司進行了物業(yè)管理實習工作。在實習期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進行了實習。在實習中，我通過對科海物業(yè)公司的調(diào)研，了解了物業(yè)企業(yè)實際經(jīng)營情況，使我知道了物業(yè)公司經(jīng)營的基本情況，我加深了對公司具體經(jīng)營操作認知，不再片面地知道公司的營業(yè)。我知道了公司經(jīng)營并不是我所想象的那么簡單，一個公司的經(jīng)營是復雜的，就如同一個機器工作，里面的電子元件非常復雜。實習的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的理性的認識。

　　我所實習的科海物業(yè)有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類商務(wù)寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區(qū)、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業(yè)樓盤40多個，公司現(xiàn)有員工400余人，其中大專以上學歷60人，擁有中級職稱的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營的還是比較好。

　　在我實習了解過程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實習中，我通過看和問等方式，對科海物業(yè)有限公司展開了深層次地了解，開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

　　一、加強人力資源管理，提高整體能力

　　公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關(guān)的技術(shù)，能夠在所處的位置對客戶能夠提供好的服務(wù)，使客戶滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。

　　做好員工的入職、在職培訓工作。公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障。隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服

　　務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

　　從實際出發(fā)，管理處嚴格參照lS09001質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責，及時糾正員工的錯誤行為。公司并且根據(jù)員工的實際情況出發(fā)，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，并且依據(jù)員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

　　二、提高服務(wù)能力，提升核心競爭力

　　在實習中，我知道了科海物業(yè)和房地產(chǎn)商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業(yè)以無形資產(chǎn)與資金投入，與合作方成立有限責任公司，科海物業(yè)派遣有關(guān)人員負責公司運作。 并且科海物業(yè)本著以員工滿意、客戶滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關(guān)心員工是企業(yè)生命，質(zhì)量、環(huán)境方針不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，我們深深明白，客戶是我們生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客戶服務(wù)的那一天起，我們就一直在努力追求以科學、嚴謹?shù)墓芾�，�?yōu)質(zhì)、真誠的服務(wù)去把握機遇，贏得客戶的滿意為服務(wù)理念。

　　而且科海物業(yè)公司同時擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎(chǔ)管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協(xié)力，創(chuàng)造一個更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶需要卓越溝通，公司的團隊內(nèi)部需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責，盡責是做人與做事之本，盡責也是自我價值實現(xiàn)的標尺。有盡責之心可助事業(yè)騰飛，有盡責之心可獲得客戶與更多的回報。

　　科海物業(yè)公司以敬業(yè)——要求公司總經(jīng)理到基層每一個員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心。誠信——個人要有誠信，企業(yè)更要有誠信，許諾答應業(yè)主，客戶，員工的事情必須況現(xiàn)，必須得完成。創(chuàng)新——管理模式上的不斷創(chuàng)新，經(jīng)營理念上的不斷創(chuàng)新和服務(wù)意識的不斷創(chuàng)新為企業(yè)精神。從而，實現(xiàn)了公司更好的經(jīng)營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了客戶的諸多問題，讓客戶更加滿意，并且感到舒心和放心，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的

　　服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

　　三、物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理

　　對于設(shè)備的管理，在我實習中，我看到在小區(qū)里，公司對于設(shè)備的管理并不到位，如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備基本得不到管理，設(shè)備壞了，并沒有得到及時地修護，但對于商場里的設(shè)備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區(qū)里，設(shè)備并不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設(shè)備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會看到損壞嚴重的設(shè)備，但小區(qū)里就會有這種狀況。所以說在這一方面做得并不到位。

　　四、管理的保障——安保隊伍

　　公司的下層管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，不同的地方有不同的設(shè)置。對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應的技術(shù)，對所在的地方的服務(wù)能夠提供一些幫助，方便客戶對不懂的方面進行指導，對客戶的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客戶放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。并且及時提醒客戶注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質(zhì)進行考核，保證整體員工的素質(zhì)，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發(fā)展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等培訓。從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風景線。

　　五、公司經(jīng)營狀況和存在的問題

　　目前，因為物業(yè)這一行業(yè)在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善。科海物業(yè)公司目前也正處在發(fā)展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大�？坪Ｎ飿I(yè)目前運營的還算可以，每個管理的區(qū)域都會派遣一名經(jīng)理，所以在某些方面會出現(xiàn)問題，因此公司需要不定時的去查看�？坪Ｎ飿I(yè)每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對于每個地方的經(jīng)營是比較成功的，科海物業(yè)對每個管理去很負責，會配合每個的管理，使客戶增加對公司的信任，為了可以發(fā)展更多的客戶。而且科海物業(yè)公司也會幫助每個客戶處理好他們所遇到的困難，使得每個客戶能滿意公司的服務(wù)，增加對公司的好感。這樣客戶便可以帶來更多的客戶，使得公司得到更好的發(fā)展，這

　　樣就可以擴大公司經(jīng)營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業(yè)公司的下層人員對公司的管理并不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業(yè)公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經(jīng)營不是很好，上層人員或多或少會克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業(yè)公司因為剛起步的原因，物業(yè)公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多�？坪Ｎ飿I(yè)目前經(jīng)營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務(wù)并不很滿意，所以公司對這方面的經(jīng)營并不好�？坪Ｎ飿I(yè)公司會派遣1到2名物業(yè)方面的專家作為哪個地區(qū)的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法�？坪Ｎ飿I(yè)公司在根據(jù)經(jīng)營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業(yè)正朝這方面努力�？坪Ｎ飿I(yè)公司正以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規(guī)范。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶接受和支持科海物業(yè)。

　　六、公司的理念和存在的問題及解決方法

　　科海物業(yè)博采眾長，吸取了國內(nèi)外許多先進企業(yè)的管理經(jīng)驗和理念，使公司的各項管理日趨優(yōu)化 。同時，公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。而各項因時利導的培訓計劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障�？坪Ｎ飿I(yè)公司同時擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標管理為導向，以基礎(chǔ)管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象�？坪Ｎ飿I(yè)充分利用自己豐富的物管經(jīng)驗，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進行小區(qū)規(guī)劃與有關(guān)設(shè)備選型，保證物業(yè)在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平臺。并且公司對樓盤推廣中的物業(yè)管理要求提出建議，并配合開發(fā)商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現(xiàn)場的管理等。業(yè)主的需求不斷更新與提高，科海物業(yè)將以服務(wù)為基礎(chǔ)，以品質(zhì)為生命，以業(yè)主滿意為最高目標，依托科學管理，不斷創(chuàng)新，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，積極營造物業(yè)的文化氛圍。我們隨時將以自身的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，擴展企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)品牌。并以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，在取得經(jīng)濟效益的同時，創(chuàng)造良好的社會效益。科海物業(yè)公司對居民住宅小區(qū)進行綠化，使得公司不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，為客戶提供更好的生活環(huán)境�，F(xiàn)在在住宅小區(qū)，科海物業(yè)公司的管理出現(xiàn)了許多嚴重的問題，雖然科海物業(yè)公司開通了網(wǎng)絡(luò)投訴，解決了一些問題，但很快又依

　　然會出現(xiàn)許多同樣地問題。甚至出現(xiàn)了員工對住宅小區(qū)的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區(qū)里居民的住宅環(huán)境并不是很好，水電問題，而且出了問題并不能得到及時的解決。所以科海物業(yè)應該派遣技術(shù)人員常駐在小區(qū)里，而且是要有足夠的技術(shù)人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應急。在小區(qū)中健身設(shè)施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒有及時修理。在調(diào)研期間，我看到很少員工去巡查小區(qū)的設(shè)施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區(qū)里，公司很少派人去檢查用電、用水設(shè)施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責。公司要加強員工的責任心、事業(yè)心，要求公司總經(jīng)理到基層每一個員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心，提高員工的素質(zhì)和能力，客戶合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。

　　通過這次實習，我認識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結(jié)合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業(yè)有每個行業(yè)的難處。物業(yè)行業(yè)是一個服務(wù)行業(yè)，做得工作是比較繁瑣，所以我們應該做到盡心盡責。在調(diào)研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問。所以，在這次調(diào)研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網(wǎng)上了解，還有的是自己看到的。我知道物業(yè)這一行業(yè)的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業(yè)這一行業(yè)。而且大多數(shù)的人對物業(yè)這一行業(yè)不了解，人們并不注重物業(yè)這一行業(yè)，所以在我國這一行業(yè)發(fā)展不起來，但國外已經(jīng)發(fā)展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發(fā)展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業(yè)管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。

物業(yè)調(diào)研報告14

　　為了規(guī)范市區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理，根據(jù)地區(qū)領(lǐng)導安排，20xx年8月5日—10日，地區(qū)建設(shè)局組織專題調(diào)研組，對XX市市域內(nèi)住宅小區(qū)建設(shè)情況、物業(yè)管理情況進行了調(diào)研，并與多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行了座談，就做好物業(yè)服務(wù)工作聽取了物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)性的意見，同時深入住宅小區(qū)走訪了業(yè)主，召開了業(yè)主代表座談會，認真聽取了業(yè)主對物業(yè)管理及服務(wù)的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況匯總報告如下：

　　一、XX市住宅小區(qū)建設(shè)及物業(yè)管理的基本情況

　　截止20xx年7月底，XX市建成180個普通住宅小區(qū)，共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)31家，三級（暫定）資質(zhì)15家，從業(yè)人員近4000人，管理普通住宅小區(qū)140個，小區(qū)總建筑面積408.8萬㎡，住戶總數(shù)36210戶，居住人口11萬余，物業(yè)覆蓋率達70%，未實行物業(yè)管理的小區(qū)有40個。

　　二、存在的主要問題

　　在此次調(diào)研中，我們總體感覺是：地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段，存在諸多矛盾、困難和問題，急待整頓和規(guī)范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理收費偏低

　　地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理收費自1998年出臺收費標準（封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶、月）一直延續(xù)到20xx年，20xx年XX市出臺了按等級收費的規(guī)定，由于多數(shù)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量難以達到分級收費服務(wù)標準，業(yè)主普遍不接受，所以，除個別小區(qū)外，依然按封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為15元/戶、月，未封閉管理的住宅小區(qū)物業(yè)管理費為10元/戶、月收取，此收費在1998年是合適的，目前仍按這個標準執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)收費明顯偏低。這次調(diào)研中，我們對各類物業(yè)公司服務(wù)成本進行了測算，按照目前物價指數(shù)和收費標準，物業(yè)公司只能維持低標準、低水平、低檔次服務(wù)，要想企業(yè)不虧損，只能缺位服務(wù)，由此，派生出一系列問題：

　　一是員工工資低（地區(qū)內(nèi)股份制和個體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右；麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元；阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元，屬最高），高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進（地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動力和社會40、50人員等），低素質(zhì)管理人員只能履行低標準服務(wù)，造成服務(wù)錯位或不到位。

　　二是難實施規(guī)范化管理標準化服務(wù)，造成扯皮多、投訴多、上訪多，給地區(qū)社會穩(wěn)定帶來不和諧因素。

　　三是企業(yè)負債運行，造成水費、電費拖欠，導致小區(qū)路燈不亮，道路不平，綠地荒蕪，樹木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。

　　四是業(yè)主拖欠物業(yè)費情況嚴重，經(jīng)統(tǒng)計，XX市城市物業(yè)住宅公司累計債務(wù)249萬元，安雅物業(yè)公司累計債務(wù)307.6萬元，業(yè)主欠費嚴重影響物業(yè)公司的生存。

　�。ǘ�）物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范

　　地區(qū)內(nèi)實行物業(yè)管理的140個普通住宅小區(qū)，只有37家成立了業(yè)主管理委員會，占25%，且大多數(shù)業(yè)主委員會不能規(guī)范運作（主要原因是業(yè)主委員會缺乏正常經(jīng)費來源）。未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，物業(yè)管理屬于“跛足”運作，業(yè)主權(quán)利、義務(wù)不清楚，物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責任方的責任，大量的矛盾糾紛得不到及時解決，不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范，削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄈ�）落實住房專項維修資金制度不到位

　　一是沒有按照規(guī)定從房改售房款中提取專項維修資金，或者提取了但被挪用。

　　二是政府主導建設(shè)的安居房、經(jīng)濟適用住房未按國家規(guī)定標準留用專項維修資金（麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟適用住房專項維修資金按工程造價1%留成，未達到國家當時規(guī)定的2%標準）。

　　三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒有足額歸集到位，無法正常提取使用。

　　由于專項維修資金不到位，住房公用部位、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權(quán)益，也影響了小區(qū)的整潔和完整。

　�。ㄋ模├吓f小區(qū)開發(fā)建設(shè)中遺留問題多，物業(yè)公司無力解決。具體表現(xiàn)為：小區(qū)規(guī)劃與實際建設(shè)不符，沒有物業(yè)管理設(shè)施；小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異；文化娛樂、健身場所等配套設(shè)施不完善；房地產(chǎn)開發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋；有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，返修率高，引起業(yè)主不滿；有的小區(qū)設(shè)施老化，影響到管理質(zhì)量。

　　三、出現(xiàn)問題的原因（對存在的問題進行定量分析）

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理市場體制欠完善，缺乏競爭機制

　　XX市目前實行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況，一是由市房地產(chǎn)部門直管的物業(yè)企業(yè)，對政府先期開發(fā)的安居住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；二是由中央、自治區(qū)駐哈企業(yè)直管的物業(yè)企業(yè)，對單位開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；三是由開發(fā)商組建的物業(yè)公司，對自行開發(fā)的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè)，對市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶樓棟實施物業(yè)管理。從總體上講，XX市物業(yè)管理仍然處于計劃經(jīng)濟時代的條塊割居管理模式，這種模式不利于競爭，按照國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只有通過競爭，才能形成新的管理機制，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強。

　　（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會體制不健全，未形成有效的運行機制

　　隨著住房體制改革的不斷深化，房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變，居民住房自有化率越來越高。隨之而來的，單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人（即多個業(yè)主）的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個業(yè)主無法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對此類共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機制，保證對業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志，符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。業(yè)主委員會是業(yè)主大會選出的決策機構(gòu)，在業(yè)主大會閉幕后，行使業(yè)主大會的權(quán)利。由于XX市住宅小區(qū)業(yè)主委員會組織機構(gòu)不健全，業(yè)主委員會的成立、組成、運作缺乏監(jiān)督和制約，業(yè)主委員會未發(fā)揮應有的作用，物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭議問題多、扯皮多，存在一定的對立情緒。

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范

　　市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對自身定位不準確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚，在實踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。

　�。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不利影響

　　市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開發(fā)質(zhì)量問題，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任，加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。

　�。ㄎ澹�無物業(yè)小區(qū)陷入治理困境

　　XX市區(qū)內(nèi)無物業(yè)小區(qū)主要有三類：一是一些機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的單位公房因機關(guān)合并或企業(yè)改制不復存在，造成無物業(yè)管理；二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個人興建的私房群；三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢，對物業(yè)吸引力不足，小區(qū)管理支出多，收入少，繳費低，虧損大，因此，物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理，這些小區(qū)普遍存在臟亂差問題和治安問題，給社會帶來不穩(wěn)定因素。

　　四、措施與建議

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理要從源頭抓起，切實抓好新開發(fā)住宅小區(qū)前期物業(yè)管理和竣工綜合驗收工作

　　1、全面實行前期物業(yè)管理。按照國家《物業(yè)管理條例》及自治區(qū)、地區(qū)和XX市實施國家物業(yè)管理條例的有關(guān)規(guī)定和要求，今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以下的開發(fā)小區(qū)，在工程開工前，建設(shè)開發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同，一并報市房地產(chǎn)主管部門審查，審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù)，工程開工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理，直到小區(qū)竣工交付使用后，業(yè)主委員會成立并召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)公司接受為止。開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費由開發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬平方米以上的小區(qū)應全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，由市房地產(chǎn)主管部門監(jiān)督，開發(fā)建設(shè)單位組織招投標，按照政府指導價格標準合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費標準，對通過招標選擇的物業(yè)公司，開發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費。

　　2、嚴格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗收制度。今后，市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應先進行各專項驗收，由相關(guān)部門對小區(qū)園林綠化、供熱、供排水、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進行驗收，驗收合格后方可進行綜合驗收，綜合驗收由發(fā)改部門牽頭，組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門、建設(shè)、環(huán)衛(wèi)、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會等相關(guān)部門參加，驗收合格后，幼兒園移交教育部門統(tǒng)一管理、使用和維護，公廁移交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一管理、使用和維護，按《公共服務(wù)設(shè)施專項規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級辦公用房和服務(wù)設(shè)施（含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動設(shè)施）移交居委會管理、使用和維護，物業(yè)管理用房（含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會辦公室、治安聯(lián)防室、警衛(wèi)室、文化活動室、健身活動場所及器材）移交居委會管理，待業(yè)主委員會成立后移交給業(yè)主委員會，供全體委員所有和使用。

　　物業(yè)管理用房按《XX市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建，分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場地。

　　物業(yè)服務(wù)用房應為地面以上的獨立建設(shè)的裝修房屋，具有水電功能，沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

　　城市規(guī)劃行政主管部門應當在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應當注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號。

　�。ǘ�）全面建立業(yè)主委員會制度

　　鑒于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的重要性，應進一步完善住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度，一是住宅小區(qū)綜合驗收后，具備召開業(yè)主大會條件時，建設(shè)單位應當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處提出召開業(yè)主大會書面報告，街道辦事處應在接到書面報告30日內(nèi)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、居委會代表在房產(chǎn)局和街道辦指導下成立籌備組。組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散；二是對已建立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會難以履行職責的，轄區(qū)、街道辦事處要通過不斷調(diào)整、充實，提高其履職能力，對已交付使用、未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委會的住宅小區(qū)，要分清情況，查清原因，按條例要求及時召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會；三是隨著社區(qū)建設(shè)的進一步發(fā)展和物業(yè)管理的進一步規(guī)范，隨著居民和業(yè)主身份的逐漸同質(zhì)化，由廣大居民或者業(yè)主直接選舉產(chǎn)生的居委會和業(yè)主委員會可能會出現(xiàn)趨同的情況，從有利于調(diào)動居委會和業(yè)主委員會兩個方面的積極性出發(fā)，今后，新成立的住宅小區(qū)業(yè)主委員會主任可由居委會委員通過選舉兼任，業(yè)主委員會應在居委會指導下開展工作，以利于整合管理資源，發(fā)揮社區(qū)的作用，加強社區(qū)穩(wěn)定與和諧建設(shè)；四是全面落實由業(yè)主委員會選聘，解聘物業(yè)公司的規(guī)定，建立良好物業(yè)管理市場競爭制，通過競爭促進物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費擠進和占領(lǐng)市場，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變，服務(wù)水平的提高。

　�。ㄈ�）創(chuàng)造寬松條件，進一步加大對物業(yè)管理企業(yè)支持力度

　　1、建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制

　　物業(yè)服務(wù)收費是確保物業(yè)服務(wù)正常運行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時，必須按時繳納物業(yè)服務(wù)費。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費偏低的情況，為了進一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務(wù)，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南�費觀念，規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)改委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格[20xx]1864號）和中國物業(yè)管理協(xié)會《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》（試行）的通知（中物協(xié)（20xx）1號）文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》新建房[20xx]4號規(guī)定，結(jié)合地區(qū)當前物價消費指數(shù)，群眾承受能力，建議市政府適當調(diào)整物業(yè)收費標準，并盡快下文執(zhí)行。

　　（1）市區(qū)內(nèi)開放式住宅小區(qū)，現(xiàn)行每戶按月收取的10元物業(yè)管理費自制定實施以來，十年未變，低收費直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中，經(jīng)我們測算和征求物業(yè)管理部門及住宅小區(qū)業(yè)主意見，將開放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費由現(xiàn)在的10元/戶、月，調(diào)整為0.25元/月、平方米為宜。

　�。�2）對封閉式住宅小區(qū)，應按《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準（施行）》（新建房[20xx]4號）文件規(guī)定執(zhí)行，即：

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費

　　基準價的最高價格水平

　　2、安排專項財政補貼資金，解決目前業(yè)主委員會缺乏管理資金的實際困難

　　市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會因無資金來源，多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài)，無法正常運作。為此，建議市財政按照3000人以下的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼3000元的標準，3000～5000人的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼5000元的標準，5000人以上的住宅小區(qū)，每年給小區(qū)業(yè)主委員會補貼8000元的標準，解決小區(qū)業(yè)主委員會的辦公費用，使業(yè)主委員會能夠開展正常工作，行使正常管理職責。

　　3、完善住房專項維修資金制度

　　住房專項維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護費，是延長小區(qū)使用的保命金，必須規(guī)范歸集、規(guī)范運作，鑒于地區(qū)住房專項資金歸集運作中存在的問題，建議市政府盡快完善《XX市住房專項維修資金歸集使用和管理辦法》。

　　——對以房改優(yōu)惠價格向職工出售的公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位應按向職工出售價的20%，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應按原購房款的2%向房地產(chǎn)主管部門繳交維修基金，未交納的要補交。

　　——安居房、經(jīng)濟適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價2%的比例補交維修基金，此問題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解，兩小區(qū)建設(shè)完工后，維修基金按1%留成，現(xiàn)維修基金已全部用完，兩小區(qū)又面臨老化維護期。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬元，在地區(qū)住房公積金管理中心暫存，應啟動此款，補足兩小區(qū)維修基金）。

　　——商品住房的維修基金按購房款2%的比例收繳，未按規(guī)定繳納的建設(shè)購房戶要盡快補繳，否則由房產(chǎn)管理部門按有關(guān)規(guī)定處罰。

　　住房專項維修基金均應按照業(yè)主所有，專戶專儲，按幢立賬，按戶核算，政府監(jiān)督的原則實施管理。

　　4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限

　　將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級審批權(quán)下放到縣（市）房地產(chǎn)（建設(shè)主管部門）主管部門，由地區(qū)建設(shè)局備案，以便事權(quán)統(tǒng)一，屬地管理，市房地產(chǎn)主管部門應加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度，建立街道、居委會、住戶滿意度評價機制。

　　5、發(fā)揮職能部門作用，上下聯(lián)動，綜合治理

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看，涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設(shè)、城管、司法、國土、環(huán)保等多個部門，從“塊”上看，涉及市、街道辦事處、社區(qū)三個層級。要管好住宅小區(qū)，必須上下聯(lián)動，綜合治理。為此，①建議市政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作；街道辦事處應牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會議，由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作；社區(qū)居委會負責協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。②供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前管線設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任，建議市政府將小區(qū)供、排水管網(wǎng)維修費用按住戶供排水用量攤?cè)胨�費，由哈密水務(wù)公司和市排水管理中心進行統(tǒng)一維修和管理。③建議聘用小區(qū)生活困難人員和老年志愿者組成巡邏隊，由民政或公安部門補助一定的費用，協(xié)助管片民警和小區(qū)保安做好群防群治工作。④建議成立社區(qū)物業(yè)管理工作站或在社區(qū)綜治辦下設(shè)住宅小區(qū)物業(yè)督查員，加強社區(qū)與住宅小區(qū)物業(yè)管理溝通、協(xié)調(diào)工作。

　�。ㄋ模┘訌妼�無物業(yè)小區(qū)的管理

　　無物業(yè)小區(qū)管理難度大，容易引發(fā)各種社會問題，為此，必須加強無物業(yè)小區(qū)的綜合治理，確保社會長治久安，首先對無物業(yè)小區(qū)要分清情況，按照片區(qū)治理的原則，由各區(qū)街道辦牽頭，房產(chǎn)局指導，以片劃分管理小區(qū)，組建片區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，納入物業(yè)管理范疇，其次對接管無物業(yè)小區(qū)管理的片區(qū)物業(yè)公司要實施優(yōu)惠政策，市政府要按照管理面積補貼一定數(shù)額的資金，第三，要把物業(yè)管理的關(guān)注點放在無物業(yè)小區(qū)的治理上，社區(qū)要把物業(yè)管理的重心移向無物業(yè)小區(qū)，特別是要抓好無物業(yè)小區(qū)的治安管理。

　�。ㄎ澹�機關(guān)事業(yè)單位和國有企業(yè)早期建設(shè)的既有老舊小區(qū)，因機關(guān)合并或企業(yè)改制，原建設(shè)單位已不復存在的，政府應做出規(guī)劃并列入年度建設(shè)計劃設(shè)立專項資金，對其市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施逐年完善。

　�。�六）加強物業(yè)管理人員的上崗培訓工作

　　市房地產(chǎn)主管部門要做出規(guī)劃，對物業(yè)公司管理及工作人員要采取“走出去，請進來”的方式進行業(yè)務(wù)培訓，努力提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。堅持物業(yè)管理人員戴證上崗，把好物業(yè)管理人員的進入關(guān)，徹底解決當前市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理低水平、低素質(zhì)、管理無序和自生自滅的狀態(tài)。

物業(yè)調(diào)研報告15

　　黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

　　近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

　　1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

　　4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務(wù)水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務(wù)職責被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、加強物業(yè)管理工作的建議和意見

　　南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。

　　3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。

　　4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

　　6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

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