舊村改造工作的考察報告
為積極推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，進(jìn)一步加快舊村改造步伐，不斷改善和提高農(nóng)民群眾居住生活環(huán)境，近期任城區(qū)組成兩個考察組，分赴市區(qū)、市區(qū)和市區(qū)、市區(qū)考察學(xué)習(xí)舊村改造工作，通過聽經(jīng)驗(yàn)介紹、閱政策文件、看改造現(xiàn)場等形式，初步了解掌握了四個區(qū)舊村改造工作的基本情況、主要經(jīng)驗(yàn)及政策措施。
一、舊村改造的基本做法。
（一）在拆遷安置上。所考察各地拆遷工作均按照國家、省、市城市房屋拆遷管理的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對合法房產(chǎn)，經(jīng)過評估，以質(zhì)論價，依法補(bǔ)償。對不具備合法手續(xù)的房產(chǎn)，區(qū)別對待，合理處置。拆遷安置采取實(shí)物補(bǔ)償安置與貨幣補(bǔ)償安置相結(jié)合的方式。
（二）在土地處置上。區(qū)的做法是：
�、侔雅f村改造的村集體土地全部依法轉(zhuǎn)為國有土地，由原村集體經(jīng)濟(jì)組織代管，建設(shè)單位用地時依法辦理用地手續(xù)。
�、跒橥咨平鉀Q居民（原村民，下同）的居住和生活保障問題，在編制“城中村”改造規(guī)劃時，居民安置用地和生活保障用地分別按一定標(biāo)準(zhǔn)留置。剩余的土地作為政府儲備土地。
�、劬用窬幼“仓糜玫兀唇�(jīng)濟(jì)適用住房的政策采取劃撥方式供應(yīng)；居民生活保障用地，按規(guī)劃用途通過招拍掛方式出讓，地價款扣除必要的成本用于解決村民的生活和社會保障。
�、軐⒕用窬幼“仓糜玫睾蜕畋Ｕ嫌玫亟y(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拍賣，由經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)開發(fā)改造。
區(qū)的作法是將原集體土地劃分成三部分，一是安置房建設(shè)用地，二是生活保障用地，三是政府儲備用地。拆遷安置及配套建設(shè)用地采用行政劃撥的方式，生活保障用地除用于商業(yè)開發(fā)外全部采用行政劃撥的方式，剩余土地進(jìn)入市土地儲備中心儲備，土地收益全部給區(qū)用于舊村改造。區(qū)的作法是將土地用途分為四塊，第一，保留和緩建住宅用地，第二，開發(fā)用地，第三，產(chǎn)業(yè)用地，第四，儲備用地。保留和緩建住宅用地、產(chǎn)業(yè)用地采用劃撥方式供應(yīng)，其中產(chǎn)業(yè)用地按總用地的10%留給村集體，用于發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)。開發(fā)用地通過招拍掛方式供應(yīng)土地。
�。ㄈ┰陂_發(fā)方式上。區(qū)采取政府統(tǒng)包統(tǒng)攬的形式，由最初的基礎(chǔ)性準(zhǔn)備工作、土地性質(zhì)變更、安置房的建設(shè)到最后的補(bǔ)償安置，全部由區(qū)政府城中村改造辦公室負(fù)責(zé)。這種模式能夠保證舊村改造的統(tǒng)一性和政府對項(xiàng)目建設(shè)用地的保證，便于解決改造后的養(yǎng)老保險和就業(yè)安置等問題，但籌資渠道窄，受利益影響，村級改造的主動性和積極性不高。區(qū)采取了政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作的模式，前期丈量、登記等基礎(chǔ)性工作由政府運(yùn)作，拆遷、安置等后期工作由開發(fā)商運(yùn)作。這種模式有利于調(diào)動各方面的力量，籌資渠道廣，政府投入少，牽涉精力小，運(yùn)作更加規(guī)范。區(qū)和區(qū)均是在政府指導(dǎo)下，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，由村委會組織實(shí)施改造、開發(fā)、建設(shè)工作。這種模式能夠最大限度地調(diào)動村級改造工作的積極性，便于做好群眾工作，減少工作阻力。缺點(diǎn)是運(yùn)作不規(guī)范，資金壓力大，對村級班子的駕馭能力有較高的要求。
�。ㄋ模┰趦�(yōu)惠政策上。所考察各地的舊村改造，均本著“以人為本、讓利于民”的指導(dǎo)原則，市、區(qū)兩級均制定出臺了優(yōu)惠政策，除土地優(yōu)惠政策外，主要體現(xiàn)在各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的減免和簡化辦事程序上。
（五）在籌資渠道上。舊村改造主要有政府出資、開發(fā)商墊付、村自籌等籌資渠道。市市級財政拿出5億元的資金扶持區(qū)舊村改造，區(qū)在成立城中村改造辦公室的同時，成立了投資公司，由投資公司籌集改造資金。區(qū)共和新村將政府收儲土地補(bǔ)償款按一定比例補(bǔ)償給村民，連同拆遷補(bǔ)償款一并落實(shí)到戶后，暫時由村集體統(tǒng)一管理，并經(jīng)過村民代表大會同意，作為舊村改造開發(fā)啟動資金，待分配安置房時統(tǒng)一結(jié)算。
�。┰谏畋Ｕ仙稀Ｅf村改造后各村的農(nóng)民都轉(zhuǎn)為市民，均對原集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行了股份制改造。區(qū)撤銷原村委會，按照居住地就近并入各居委會管理，原有的`集體資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為股份，并且分股到人。年輕者納入城鎮(zhèn)就業(yè)服務(wù)范圍，改制后組建的新公司優(yōu)先安排村改居人員。村民身份改變?yōu)槌鞘芯用窈螅褏⒓映擎?zhèn)職工社會保險的，繼續(xù)參加城鎮(zhèn)職工社會保險；符合參加城鎮(zhèn)職工社會保險條件的，按規(guī)定參加職工社會保險。男已年滿60周歲、女已年滿55周歲的村改居人員，采取一次性繳費(fèi)的方式參加“城中村”村改居人員養(yǎng)老保障。村民轉(zhuǎn)為城市居民后，享受城市居民有關(guān)的優(yōu)撫、復(fù)員退伍軍人安置和社會救助等政策，符合低保條件的按規(guī)定程序申領(lǐng)城市居民最低生活保障金。
�。ㄆ撸┰诮M織領(lǐng)導(dǎo)上。市、區(qū)兩級都成立了強(qiáng)有力的、專門的工作班子，同時鎮(zhèn)村也組織了專門的人員配合開展工作。區(qū)成立了由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長的領(lǐng)導(dǎo)小組，并在此基礎(chǔ)上成立了“城中村改造辦公室”，下設(shè)辦公室、綜合處、政策法規(guī)處、拆遷安置處、規(guī)劃建設(shè)處等科室，正常情況下工作人員70多人，同時實(shí)行職能相對集中，全面負(fù)責(zé)丈量、登記、宣傳、拆遷、補(bǔ)償、安置、手續(xù)、協(xié)調(diào)等各項(xiàng)工作。市建委直接參與共和村的舊村改造工作，區(qū)政府抽調(diào)高素質(zhì)干部到共和村任黨支部副書記，專門負(fù)責(zé)舊村改造中的宣傳教育、上下協(xié)調(diào)、法律文書、資金監(jiān)管等工作。
二、舊村改造的顯著成效。
舊村改造后基本實(shí)現(xiàn)了“農(nóng)村變城市，農(nóng)民變市民，分散變集中，殘缺變完善”，形成了“布局合理，設(shè)施配套，功能完備，環(huán)境優(yōu)美，文明有序”的現(xiàn)代化城市新社區(qū)。生活環(huán)境發(fā)生了根本變化。所考察各地中，區(qū)和區(qū)已經(jīng)完成舊村改造的村莊，徹底改變了原來村莊環(huán)境臟、設(shè)施差、治安亂的狀況，新安置小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全，交通便利，管理有序。村風(fēng)日益好轉(zhuǎn)，村民素質(zhì)不斷提高，完全融入了城市生活。居民生活質(zhì)量顯著提高。區(qū)安置小區(qū)內(nèi)均配套建設(shè)了社區(qū)管理中心、超市、學(xué)校、幼兒園、老年活動中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等，容積率均控制在1.3以下，綠地率均在30%以上，生活環(huán)境已明顯優(yōu)于大部分城市居民小區(qū)。區(qū)東莊村利用自建的沿街經(jīng)營房、市場攤位、物業(yè)管理等基礎(chǔ)設(shè)施，千方百計安置失地農(nóng)民、增加就業(yè)，拓寬了居民的增收渠道，居民實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)。村級經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。區(qū)大虞街道東莊村利用生活保障用地，先后建設(shè)了早春園市場、東泰花園、東泰大廈等商業(yè)設(shè)施和經(jīng)營用房，累計投資達(dá)到1.5億元，開發(fā)總面積近10萬平方米，租賃經(jīng)營房屋3.4萬平方米，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，年經(jīng)濟(jì)收入達(dá)到3660萬元。該村每年支出350余萬元，用于提高村民的福利待遇，居民生活水平穩(wěn)步提高，從而帶動了三個文明建設(shè)的健康發(fā)展。
三、舊村改造的主要經(jīng)驗(yàn)。
�。ㄒ唬┧枷虢夥�。從當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的介紹、制定的政策文件、參觀的舊村改造現(xiàn)場中，都感受到他們理念新、思路活、辦法多，不拘泥于條條框框，敢于創(chuàng)新，敢于突破，敢于嘗試。市、區(qū)、鎮(zhèn)、村各級干部都對做好舊村改造工作有著強(qiáng)烈的緊迫意識，廣大群眾對開展舊村改造有著強(qiáng)烈的渴望和要求。通過他們的工作可以看出，解放思想、更新觀念是做好舊村改造工作的根本點(diǎn)。
（二）領(lǐng)導(dǎo)重視。透過他們的工作，我們充分感覺到，沒有堅(jiān)強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)做保障，舊村改造工作就無法進(jìn)行。所參觀各地，上至市委、市政府，下至村“兩委”，都對舊村改造工作給予了高度重視。市區(qū)都成立了由黨委、政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長、有關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的舊村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)舊村改造的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)管等工作。特別是村“兩委”班子，都有著很強(qiáng)的凝聚力、號召力和戰(zhàn)斗力，能夠駕馭整個舊村改造工作的全局，并積極在具體的改造過程中，不斷研究新問題、探索新辦法。
�。ㄈ┱叩轿�。在考察中，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)有這樣一句話：舊村改造，政策先行。市、區(qū)兩級分別從不同角度出臺了相關(guān)的政策規(guī)定，從資金、政策、人員等方面，全力支持城中村改造工作，拆遷時讓老百姓看到現(xiàn)實(shí)利益，安置時讓老百姓看到長遠(yuǎn)利益，土地處置上讓老百姓看到政府讓利于民。按照“建設(shè)、鞏固、發(fā)展”的理念，制定出臺了合作醫(yī)療、養(yǎng)老保險、勞動就業(yè)等方面的配套政策，妥善安置失地農(nóng)民，建立健全了各項(xiàng)管理制度和措施，鞏固了舊村改造成果，保護(hù)和發(fā)展了群眾的長遠(yuǎn)利益。由于相關(guān)政策宣傳到位，農(nóng)民感覺到這是一項(xiàng)讓利于民、改善農(nóng)村居住環(huán)境的民心工程，增強(qiáng)了廣大群眾支持舊村改造、參與舊村改造的積極性。四是操作規(guī)范。始終堅(jiān)持依法辦事和公開、公正、公平的原則，實(shí)行陽光操作，減少了群眾誤解帶來的一系列問題。從各村的實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)行“一村一策”的辦法，因村而宜，不搞一刀切，防止了一統(tǒng)就死、一放就亂現(xiàn)象的發(fā)生。堅(jiān)持走政府指導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合的路子，充分運(yùn)用行政、法律、市場等手段，依法辦事，科學(xué)運(yùn)作。
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