城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究總結(jié)報(bào)告
目錄：
一、市場(chǎng)論證篇
1、項(xiàng)目地位分析
2、項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值分析
3、項(xiàng)目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析
4、行業(yè)（產(chǎn)業(yè)）宏觀發(fā)展分析
5、城市發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)分析
6、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析
7、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析
8、經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)分析
9、株洲消費(fèi)市場(chǎng)分析
10、國內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析
（1）寧波天一廣場(chǎng)
�。�2）寧波萬達(dá)廣場(chǎng)
11、市場(chǎng)論證結(jié)論
二、項(xiàng)目開發(fā)篇
1、項(xiàng)目規(guī)劃定位
2、項(xiàng)目規(guī)劃理念
3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)
4、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)
5、開發(fā)周期及開發(fā)計(jì)劃
6、項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算
三、投資論證篇
1、項(xiàng)目的開發(fā)投入
2、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投入
�。�1)項(xiàng)目的市場(chǎng)規(guī)劃
�。�2)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)思路
（3)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)資源配置
�。�4)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本
3、項(xiàng)目收益測(cè)算
4、項(xiàng)目開發(fā)資金分析
（1）分期開發(fā)資金分析
�。�2）資金回籠分析
5、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制與評(píng)估
�。�1）項(xiàng)目前瞻市場(chǎng)不確定風(fēng)險(xiǎn)
（2）項(xiàng)目操作模式帶來的資金與發(fā)展空間風(fēng)險(xiǎn)
�。�3）評(píng)估結(jié)論
四、綜合評(píng)估篇
一、 市場(chǎng)論證篇
1、項(xiàng)目地位與受關(guān)注度的強(qiáng)力支撐
炎帝廣場(chǎng)位于株洲市天元區(qū)天臺(tái)山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，項(xiàng)目地處株洲城市發(fā)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和開發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點(diǎn)，由于株洲市委、市政府等相關(guān)行政辦公機(jī)構(gòu)多座落于此，使本項(xiàng)目成為株洲形象名副其實(shí)的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標(biāo)性建筑、天臺(tái)公園得天獨(dú)厚的自然景觀、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化大都會(huì)的綜合城市屬性效應(yīng)，促使市民、政府與社會(huì)各界對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)保持著一貫的高度關(guān)注。
本項(xiàng)目的成功開發(fā)勢(shì)必極大提升城市公共空間質(zhì)量、弘揚(yáng)炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著廣泛的積極意義。
炎帝廣場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目是株洲市委、市政府列入工作計(jì)劃的重點(diǎn)工程，更是天元區(qū)委、區(qū)政府高度關(guān)注的重點(diǎn)工程，這些在政府行文與報(bào)告中可充分體現(xiàn)與認(rèn)證。因此，項(xiàng)目獨(dú)特的受重視地位與社會(huì)各界賦予本項(xiàng)目的高
關(guān)注度使本項(xiàng)目成功開發(fā)的原始動(dòng)力，從而也為本項(xiàng)目的開發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。
2、項(xiàng)目關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值支撐
炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻(xiàn)記載葬于湖南株洲炎陵縣（炎陵縣因此而得名）。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實(shí)質(zhì)是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實(shí)踐精神、百折不撓的創(chuàng)造精神、造福于民的務(wù)實(shí)精神、自強(qiáng)不息的進(jìn)取精神，隨著中華民族的形成、發(fā)展和壯大，其內(nèi)涵也在不斷的豐富與擴(kuò)大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀、價(jià)值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)和穩(wěn)定的.心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。
炎帝陵風(fēng)景區(qū)現(xiàn)為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和全國愛國主義教育示范基地，2002年被授予4A景區(qū)稱號(hào)，2006年6月“炎帝陵祭典”入選第一批國家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。
炎帝廣場(chǎng)以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場(chǎng)推廣，同時(shí)借助炎帝為項(xiàng)目注入了豐富的文化內(nèi)涵。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的通病是市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，繁榮期短且高位運(yùn)行不穩(wěn)定，同時(shí)衰退較快；這一方面有項(xiàng)目開發(fā)的先天不足、同時(shí)也有經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行的缺陷有關(guān)，此外，商業(yè)地產(chǎn)缺乏品牌高度與核心競(jìng)爭(zhēng)力是其致命的根源，本項(xiàng)目借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊(yùn)與內(nèi)涵的核心競(jìng)爭(zhēng)力、避免了項(xiàng)目開發(fā)的先天缺陷，為項(xiàng)目的良好運(yùn)營(yíng)與健康發(fā)展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內(nèi)涵與經(jīng)營(yíng)元素，開發(fā)更多具有項(xiàng)目特色的產(chǎn)業(yè)升級(jí)板塊與業(yè)態(tài)品種；這不僅拓展了項(xiàng)目自身市場(chǎng)生存與發(fā)展空間、提高了綜
合抗險(xiǎn)能力，同時(shí)極大的挖掘與開發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應(yīng)，帶來不可估量的商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值回報(bào)。
3、項(xiàng)目生存的基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析
2008年株洲全市年末總戶數(shù)113.6萬戶，總?cè)丝?81.2萬人，常住人口371萬人，其中市區(qū)年末總戶數(shù)30.4萬戶，總?cè)丝?7.8萬人，常住人口96.2萬人。全市總?cè)丝谥杏谐擎?zhèn)人口186萬人，鄉(xiāng)村人口195.2萬人；城鎮(zhèn)化率為48.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。人口增加，人口基數(shù)大，推動(dòng)著株洲房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，加快了房地產(chǎn)的快速消化。
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